99. Почему процентная ставка по ипотечным ценным бумагам (на американском вторичном ипотечном рынке) ниже, чем ставки по федеральным (государственным) долговым обязательствам (ценным бумагам)?

Низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечены бюджетом, то есть налогоплательщиками. Поэтому существует ограничение на максимальную величину кредита (на 1999 год – 240 тыс. долларов). Около 20% объема ипотечных кредитов превышают этот лимит и недоступны агентствам, ставки по ним значительно выше.

100. Латиноамериканская модель ипотечного кредитования: суть и схема реализации.

Основан на том, что покупатель жилья вкладывает что-то из того, что он уже накопил, и что носит недвижимого имущества, например, старое жилье, гараж или участок земли, если они ликвидны. Эта модель позволяет покупателю снизить объем кредита. Такая модель, кроме того, позволяет населению участвовать в непрерывном процессе, улучшения жилищных условий, постепенно приближаясь к поставленной конечной цели. Самое главное нужно иметь минимальную ликвидную недвижимость.

101. Европейская (немецкая и французская) модель ипотечного кредитования: причины возникновения и оценка роли ссудосберегающих учреждений.

Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям в кадастрах. Кроме того, чиновники органов юстиции ведут поземельные книги, в которых регистрируются все изменения в правах недвижимости, который показывает размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры, какие права и обеспечения лежат на этом имуществе. Эти два документа дополняют друг друга, хотя и ведутся разными учреждениями. Поземельные книги позволяют упростить процедуру изучения прав собственности на имущество. Финансирование ипотечного кредитования через выпуск облигаций специализированными банками помимо Германии активно развивалось и во Франции и в ряде других стран. Сегодня ипотечным облигациям в Европе присущ ряд характеристик: они выпускаются только ипотечными банками; их оборот регулируется специальными органами надзора; они обеспечиваются жилой недвижимостью; в случае банкротства банка удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке; качество облигаций (кредитный рейтинг, т.е. соотношение доходности и риска) должно быть подтверждено комиссией ЕЭС.

102. Что мешает запуску механизма ипотеки в России?

Одной из серьезных проблем российской экономики, тормозящих ее развитие, является нестабильность формирующейся рыночной среды, которая негативным образом отражается, прежде всего, на инвестиционных возможностях реального сектора. Потенциальные инвесторы, обладая свободным капиталом, не решаются на долгосрочное кредитование производства, опасаясь, с одной стороны, изменения условий кредитования в сторону их ужесточения, а с другой – возможных дефолтов заемщиков, порождаемых помимо прочих факторов и низкой платежной дисциплиной. Действительно, выдав долгосрочный кредит на одних условиях, кредитор может оказаться в тяжелом положении, если через год-другой среднерыночная цена кредиторов повысится. Исключить этого пока еще нельзя, хотя просматривается долговременная тенденция снижения инфляции и, соответственно, цены кредиторов.

Итак, подытожим, какие все-таки основные причины, мешающие запуску ипотеки в России:

Для заемщиков:

1. Неравномерно высокие процентные ставки по кредиту

2. Слишком короткий срок кредита

3. Высокий уровень первоначального платежа

4. Непрозрачность для банка источников доходов потенциальных заемщиков.

Для кредиторов:

1. Отсутствие «длинных» денег для массовой выдачи кредитов

2. Высокий риск в случае невыполнения обязательств заемщиков (переход залога в собственность кредитора законодательно не отработан).