94. Конструкция ипотеки: характеристика всех элементов, ее составляющих. Привести упрощенный пример с расчетами.

Ипотечный кредит в форме постоянной закладной описывается сле­дующими показателями:

• Основная сумма долга (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса);

• Срок (оставшийся до погашения);

• Процент по кредиту;

• Частота выплат;

• Период стабильных условий кредита;

• Расчетный показатель - размер периодического платежа (РПП),

Итак, кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости объекта, устанавливает максимальный срок кредита и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий. Затем кредитор определяет частоту выплат, на основе которой рассчитывается размер периодических выплат по ипотеке. Кроме того, в договоре может оговариваться продолжительность периода стабильных условий кре­дита. В этом случае говорят об ипотечных обязательствах с переговорной ставкой (RRM), которые являются модификацией канадского ролл-овера. Для ставки процента по RRM установлены минимальный и максимальный уровни. Как пра­вило, пересмотр ставок производится в пределах 5% от первоначального их уровня, но еже­годные изменения не должны превышать 0,5%. Таким образом, за пределами установленного периода инвестор получает право на пересмотр условий оплаты. Обычно этот период не превышает 5-6 лет.

ПРИМЕР: Австралия. Если покупатель определился с приобретаемым жильем и, соответственно, с размером основного долга, то ему предлагаются разные по срокам схемы оплаты в зависимости от размера равновеликого платежа, например, ежемесячного. Скажем, при размере ежемесячного платежа в $800 (в год получится $9600), срок кредита составит 25 лет, а при платеже в $1000 — кредит может быть погашен на 4 года быстрее. Тогда покупатель, определяя приемлемый для себя уровень еже­месячного платежа, рассчитывает срок кредита. Заметим, однако, что в Австралии уровень ежемесячного платежа обычно бывает не выше половины месячного дохода покупателя (или его семьи).

В раздаточных материалах (см. Приложения) представлены варианты приобретения небольшого дома и квартиры, исходя из австралийских стандартов условий ипотеки:

Дом

Цена - около $150000

Сумма основного долга - $100000

Размер первоначального взноса $50000 долл.

Процент по кредиту - 8% в год

Размер ежемесячного платежа - определяет­ся исходя из возможностей покупателя

Расчетный параметр - срок кредита

Оплата приобретаемого жилья представлена тремя схемами - первая предусматривает аренду, а не приобретение жилья и расчеты показывают, что ежемесячный арендный платеж в размере $420, если бы это была не арендная плата, а покупка дома, недостаточен для пога­шения основной суммы долга - мы видим, что остающаяся часть долга растет с каждым пла­тежом. Вторая и третья схемы: если покупатель способен платить ме­сячные платежи в размере $800, то при 8 процентной годовой ставке за дом он сможет рас­платиться за 23 года, при платеже в $1000 - за 14.

95. Концепция ипотечного кредитования в России: ее суть, оценка возможности реализации.

Указом царя Александра II была образована комиссия по разработке закона об ипоте­ке, на основе которого стали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. В этой системе находилось место как для государственных кредитных учреждений, к которым относились Дворянский земельный и Крестьянский поземельный банки, так и для частных заведений в виде акционерных земельных банков и городских кредитных обществ.

Уже в 1861 году в Петербурге и в 1862 году в Москве появляются городские кредит­ные общества, которые и стали осуществлять основную массу операций с городской недви­жимостью, за исключением фабрично-городских строений. Основной целью создания таких обществ являлся выпуск ипотечных облигаций, что позволяло привлекать недорогие средст­ва для строительства или приобретения жилья. Залогодатель получал ссуду облигациями, которые выпуска­ли общества, и продавал их третьим лицам, вкладывавшим таким образом свой свободный капитал в ценные бумаги в расчете на получение от общества фиксированного процента (4,5-5%). Причем срок, на который выпускались облигации, соответствовал срокам кредитов (от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения) и сумма ипотечных ссуд, выданных заемщи­кам, соответствовала сумме находившихся в обращении облигаций общества.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была воз­ложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. Ипотечное кредитование было доступно не только богатым, но и не имеющим никакой недвижимости людям.

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в раз­мере 60 процентов стоимости дворянских имений.

К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали местные кредитные учреждения.

Становление ипотечной системы в России произошло в ре­зультате активной деятельности государства, которое не только создало государственные ипотечные банки, но и законодательно обеспечило частные ипотечные организации.

Масштабы развития ипотеки в России подтверждались очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имуще­ства варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование как наиболее надежная форма обеспечения обязательств и вид кредитно-финансовой деятельности, занимающий достойное место в экономике, было порождено хозяйственными отношениями при организационной и законодательной поддержке государства.

Для послереволюционного периода (до начала экономической реформы конца 80-х - начала 90-х гг. в России) характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, по­скольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки - была национализирована.