87. По какой ставке дисконтирования фирмы оценивают инвестиционные проекты? Каким образом при этом учитывается рискованность оцениваемых проектов?

Фирмы оценивают инвестиционные проекты по ставке WACC (средневзвешенная стоимость капитала).

Для оценки рискованности проектов применяются два метода: анализ чувствительности и сценарный анализ.

Анализ чувствительности предполагает, что существует один критичный параметр, изменение которого вызывает изменение денежных потоков проекта. Например, объем сбыта, цена единицы продукции, переменные затраты. Для оценки риска выбирается несколько значений критической величины (например, наилучший вариант, средний вариант и плохой вариант). Каждому варианту приписывается вероятность его наступления. Далее рассчитывается NPV для каждого варианта при ставке дисконтирования равной WACC, математическое ожидание NPV, показывающее ожидаемую чистую приведенную стоимость проекта, и дисперсия NPV, которая показывает величину риска.

Сценарный анализ выполняется аналогично анализу чувствительности, но одновременно может изменяться несколько переменных проекта. Например, каждый сценарий может иметь различные величины объема продаж, цены за единицу продукции и переменные затраты. Так же как и в анализе чувствительности рассчитываются ожидаемая чистая приведенная стоимость и ее дисперсия.

88. В каких случаях фирмы иногда используют ставку Cr (точку Фишера) для принятия инвестиционного решения при выборе из двух взаимоисключающих проектов? От оценки проектов какими методами они при этом отказываются?

Ставка Cr используется когда невозможно точно определить средневзвешенную стоимость капитала.

При оценке с помощью точки Фишера, фирма отказывается от методов оценки, в которых участвует точное значение величины WACC. Это метод чистой приведенной стоимости (NPV) и метод модифицированной внутренней нормы рентабельности (MIRR).

89. Какие денежные потоки формируют совокупный денежный поток по инвестиционному проекту?

Совокупный денежный поток =

1. начальный денежный поток

2. налоговый щит

3. операционный поток

4. терминальный поток

90. Какой из критериев оценки инвестиционных проектов является аналогом доходности к погашению при оценке облигации?

Аналогом доходности к погашению при оценке облигаций является критерий внутренней нормы рентабельности (IRR).

91. Почему критерий irr (внутренняя норма доходности проекта) называют иногда барьерной ставкой. Какая связь существует между критерием irr и запасом прочности проекта?

Внутренняя норма доходности (IRR) — это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений.

Экономический смысл внутренней нормы доходности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов.

, где: CF_j — входной денежный поток в j-ый период, INV — значение инвестиции.

Решая это уравнение, находим значение IRR. Схема принятия решения на основе метода внутренней нормы доходности имеет вид:

• если значение IRR выше или равно стоимости капитала, то проект принимается,

• если значение IRR меньше стоимости капитала, то проект отклоняется.

Таким образом, IRR является как бы "барьерным показателем": если стоимость капитала выше значения IRR, то "мощности" проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и, следовательно, проект следует отклонить.

Ипотечное кредитование

93. рынок жилья в России пока весьма далек от совершенства и, прежде всего, из-за отсутствия ипотечных кредитов не только по новому, строящемуся жилью (первичный рынок жилья), но и по сделкам, касающимся готового жилья (вторичный рынок). Отсутствие полноценного рынка земли и ограничение вплоть до запрещения сделок купли-продажи с землей тоже негативно влияет на формирование нормального рынка жилья. Широко распространенная практика требования продавцами одномоментной и полной оплаты приобретаемого жилья покупателем в момент его покупки серьезно сужает рынок жилья до сегмента дешевых квартир в многоквартирных домах.

Некоторые элементы оплаты жилья в рассрочку наблюдаются лишь в случаях строительства элитного жилья и погашения ссуд, выданных муниципальными банками для приобретение жилья. Строительство элитного жилья в России организовано таким образом, что покупатели, выплатив первый взнос, в дальнейшем регулярно вносят платежи за строящееся жилье. Что же мешает запуску этого механизма в России, почему здесь при высоком спросе на жилье, ипотека оказывается доступной лишь очень небольшой части населения?

Основные причины этого, лежащие

на стороне заемщиков:	на стороне кредиторов:
Неправомерно высокие процентные ставки по кредиту,	1. Отсутствие "длинных" денег для массовой выдачи кредитов,
Слишком короткий срок кредита,	2. Высокий риск в случае невыполнения обязательств заемщиком (переход залога в собственность кредитора законодательно не отработан).
Высокий уровень первоначального платежа,
Непрозрачность для банка источников доходов потенциальных заемщиков.