- •Управление земельными ресурсами
- •Глава 1. Основные теоретические положения системы управления
- •1.1. Основные понятия системы управления
- •1.2. Законы, принципы, функции и цели систем управления
- •1.3. Классификация методов и видов управления
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 2. Теоретические основы управления земельными ресурсами
- •2.1. Объект, предмет и субъект управления земельными ресурсами
- •Объект управления - земельные ресурсы
- •2.2. Виды и задачи управления земельными ресурсами на различных административных территориальных уровнях.
- •Государственное
- •2.3. Функции, методы и принципы управления земельными ресурсами.
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 3 земельный фонд российской федерации как объект управления.
- •3.1. Распределение земельного фонда по категориям земель.
- •3.1 Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям
- •3.2. Распределение земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения по угодьям
- •Распределение земель лесного фонда по угодьям.
- •3.4 Земли под водой в различных категориях земель
- •3.2 Распределение земельного фонда страны по угодьям.
- •3.5. Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями (тыс. Га)
- •3.6. Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и их коллективами (тыс. Га)
- •3.7. Динамика площади сельскохозяйственных угодий в границах Российской Федерации за период с 1990 по 2000 гг. (тыс. Га)
- •3.3. Характеристика качественного состояния земель Российской Федерации
- •3.4. Распределение земель Российской Федерации по формам прав на землю.
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 4. Основные методы управления земельными ресурсами.
- •4.1. Государственный земельный кадастр
- •4.1. Распределение земель, подлежащих отнесению к федеральной собственности, по категориям в разрезе федеральных округов, тыс. Га
- •4.2. Землеустройство
- •4.3. Государственный мониторинг земель.
- •4.4. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль).
- •4.2. Основные показатели госземконтроля органов Росземкадастра, мпр России и Госстроя России за 2000 год
- •4.5. Деятельность по стандартизации, сертификаци и лицензированию в системе Росземкадастра.
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 5. Организационно-правовой механизм управления земельными ресурсами.
- •5.1. Организационная структура управления земельными ресурсами.
- •5.2. Функции органов управления земельными ресурсами.
- •5.3. Классификация источников прав в области управления земельными ресурсами
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Приложение 1
- •1. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике и администрация Нижегородской области совместно осуществляют:
- •2. Государственный земельный комитет Российской Федерации:
- •3. Администрация Нижегородской области:
- •4. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области:
- •5. Федеральное государственное учреждение "Государственный кадастровый центр Нижегородской области":
- •6. Заключительные положения:
- •Глава 6. Экономический механизм управления земельными ресурсами
- •6.1. Основные положения формирования земельной ренты.
- •6.1. Формы и виды земельной ренты
- •6.2. Основные формы платы за землю.
- •Формы платы за землю
- •Базовая величина нормативной цены земли
- •Рентообразующие факторы и условия образования дифференциальной ренты
- •Характеристики территорий
- •6.3. Формирование рыночного оборота земли.
- •6.4. Земельные банки и ценные бумаги.
- •Муниципальные земельные облигационные займы
- •Земельные ипотечные облигации
- •Бюджет города
- •Центральный
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 7. Информационное обеспечение управления земельными ресурсами
- •7.2. Земельно-информационная система
- •7.3. Информационное обеспечение системы природопользования.
- •7.1. Природно-ресурсный потенциал регионов страны
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами субъектов российской федерации
- •8.1. Организационная структура управления земельными ресурсами субъектов рф.
- •8.2. Особенности управления землями различных категорий субъекта Федерации.
- •Глава 9. Управление земельными ресурсами вмуниципальных образованиях.
- •9.1. Основные положения функционирования муниципальных образований.
- •В процессе управления можно выделить как относительно самостоятельные следующие основные этапы (циклы) управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования:
- •9.2. Особенности управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях.
- •Рыночные
- •Социальные
- •Структура управления Дробянским образованием
- •9.3. Мероприятия по управлению землями муниципального образования.
- •Глава 10. Особенности управления земельными ресурсами городов и иных поселений.
- •10.1. Основные особенности узр поселений.
- •10.2. Основные мероприятия узр поселений.
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 11. Особенности управления земельными ресурсами в г. Москве.
- •11.1. Анализ использования земель г. Москвы
- •11.1. Площади административных округов
- •11.2. Распределение земельного фонда г. Москвы по угодьям.
- •11.3. Прогнозные показатели рационального использования земли в Москве, га.
- •11.2. Формирование законодательной базы узр г. Москвы
- •11.3. Организационная система узр г. Москвы
- •Городская дума
- •Правительство города
- •Префектуры
- •Районные управы
- •11.4. Экономический механизм узр г. Москвы
- •11.5. Анализ проведения конкурсов на выполнение земельно-кадастровых и землеустроительных работ для государственных нужд в г. Москве
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 12. Основные методы и приемы определения эффективности системы управления земельными ресурсами
- •12.1 Основные методы и приемы определения эффективности системы узр.
- •Экономическая
- •Технико-технологическая
- •Бюджетная
- •Народно-хозяйственная
- •12.2 Критерии и показатели эффективности системы узр.
- •По приоритету
- •По народно-хозяйственной значимости
- •По виду результата
- •По виду расчета
- •Пилотная проверка определенной методологии
- •Показатели оценки эффективности системы управления
- •Характеристика содержания процесса управления земельными ресурсами
- •Глава 13. Определение эффективности системы узр в субъектах Российской Федерации
- •13.1. Методика определения эффективности системы управления земельными ресурсами
- •13.1. Классификация факторов, влияющих на виды эффекта управления земельными ресурсами
- •1 3.2. Пример определения эффективности системы управления земельными ресурсами в федеральном округе и субъекте Федерации
- •13.2 Анализ поступления земельных платежей за 1992-2001 гг., у.Е./1000 га
- •13.3 Результаты множественной корреляционной зависимости между поступлением платежей за землю и финансированием отдельных видов земельно-кадастровых работ
- •13.5 Анализ эффективности земельно-кадастровых и землеустроительных действий в Приволжском федеральном округе, у.Е./1000 га
- •1 Этап. Определение результативного показателя, характеризующего экономическую деятельность региона.
- •2 Этап. Выбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на валовой региональный продукт.
- •3 Этап. Составление статистической модели зависимости валового регионального продукта от факторов, его обуславливающих
- •4 Этап. Построение модели на основе нейросети для валового регионального продукта
- •5 Этап. Определение величин вкладов каждого фактора в величину валового регионального продукта
- •13.6 Доля основных факторов в величине валового регионального продукта региона с использованием регрессии (пакет Statistica)
- •13.7 Вклад факторов в величину валового регионального продукта региона с использованием нейросетевого анализа (пакет NeuroPro)
- •6 Этап. Анализ результатов
- •13.4. Методика определения доли участия системы управления земельными ресурсами в поступление платежей за землю
- •1 Этап. Выбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на величину поступления земельных платежей
- •2 Этап. Составление статистической модели зависимости земельных платежей.
- •13.4. График остатков предсказанных и наблюдаемых переменных.
- •13.5. Распределение предсказанных значений земельных платежей.
- •3 Этап. Построение нейросети для земельных платежей
- •13.8. Определение вклада факторов на земельные платежи с использованием нейросетевого анализа
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 14. Моделирование системы управления земельными ресурсами
- •14.1. Теоретические положения прогнозирования системы управления земельными ресурсами
- •Модели прогнозирования
- •14.2. Применение нейросетевого и статистического анализа для моделирования системы управления
- •14.3. Методика прогнозировании системы управления земельными ресурсами на основе использования статистического и нейросетевого анализа данных
- •14.1. Прогноз поступления земельных платежей в субъектах рф, входящих в Приволжский федеральный округ (Statistica)
- •Глава 15. Управление земельными ресурсами в зарубежных странах.
- •Методы административного регулирования по сохранению сельхозугодий (по разработкам в.И. Назаренко).
- •Налоговые льготы для собственников сельхозугодий (по разработкам в.И. Назаренко).
- •Основные видя политики по государственному влиянию на земельный рынок (по разработкам в. И. Назаренко)
- •Преференциальные оценки цены сельскохозяйственных земель в некоторых европейских странах страна
- •Порядок выдачи разрешения на отчуждение земельного участка.
- •Сделки по передаче недвижимого имущества (земли).
- •Регистрация прав на недвижимое имущество (землю)
- •Арендная плата за землю (по данным в.И. Назаренко)
Налоговые льготы для собственников сельхозугодий (по разработкам в.И. Назаренко).
Страна |
Тип налога |
Вид льготы |
Объект льготного налогообложения |
Пояснение |
Австрия |
Поземельный |
Исключение из налогообложения |
Продуктивные с.-х. земли |
|
Канада |
Налог на собственность. Налог на прирост капитала.
Налог на прирост капитала |
Преференциальная оценка. Отложенные платежи.
Снижение налогооблагаемой базы. |
Сельхозугодья.
Собственность ферм.
Собственность ферм. |
В большинстве провинций. Применяется при передаче в составе семьи. Снижение на 500 тыс. дол. |
Дания. |
Поземельный налог. |
Преференциальная оценка. |
Сельскохозяйственная земля. |
При условии нахождения в с.-х. зонах |
Испания |
Налог на собственность. |
Более низкая ставка – 0,3% по сравнению с обычной в 0,4%. |
Собственность в сельской местности. |
|
США |
Налог на собственность. |
Преференциальная оценка (с отложенным платежом) |
Сельхозугодья. |
|
Франция |
Налог на наследство. |
Исключение из налогообложения. |
Собственность фермера. |
Собственность при долгосрочной аренде. |
Финляндия |
Налог на собственность. |
Преференциальная оценка. |
Сельхозугодья. |
|
Греция |
Налог на наследство
Налог на передачу собственника
|
Исключение из налогообложения.
Исключение из налогообложения
|
Сельхозугодья.
Сельхозугодья.
|
Если менее стоимости 20 млн. драхм или 8 гектаров Если менее 300 млн. драхм или 4 гектаров |
Ирландия |
Поземельный налог Налог на передачу земли по наследству. |
Исключение из налогообложения. Снижение оценки стоимости до 55% |
Сельхозугодья.
Сельхозугодья. |
Максимум 200 тыс. фунтов |
Италия. |
Прирост размера капитала. |
Исключение из налогообложения |
Сельхозугодья. |
|
Нидерланды. |
Налог на передачу собственности. |
Более низкая ставка налога (1% вместо 6%). |
|
|
Португалия |
Налог на передачу собственности. |
Близкая низкая ставка налога (8% вместо 10%) |
Земли, кроме земли под постройками. |
|
Великобритания. |
Налог на собственность. |
Исключение из налогообложения. |
Сельхозугодья. |
|
Швеция. |
Налог на собственность. |
Исключение из налогообложения |
Сельхозугодья. |
Подлежат налогу только если используются под жилье. |
Швейцария |
Налог на собственность. |
Преференциальная оценка. |
Сельхозугодья. |
|
Таким образом, весь комплекс как административных, так и финансовых мер направлен на сохранение земель в сельскохозяйственном использовании и создания преграды на пути перевода их в другие виды пользования, если бы действовал стихийный рыночный механизм. В законодательстве многих стран содержатся специальные нормы, обязывающие земельных собственников использовать сельскохозяйственные земли наиболее рационально. Гражданский кодекс Франции предусматривает возможность изъятия земельных участков (с выплатой справедливой цены) у собственников, не обрабатывающих их либо допустивших снижение их плодородных свойств или нанесших своим использованием земли ущерб интересам общества.
В Германии нормативными актами 1933 г., 1937 г. и (в западных землях) 1947г. все собственники сельскохозяйственных угодий были обязаны обрабатывать землю под угрозой се экспроприации, которая могла быть и безвозмездной.
В Испании закон 1953 г. об охране и улучшении сельскохозяйственных угодий обязал собственников применять агротехнические приемы в соответствии с нормами, определяемыми министерством земледелия.
Государственное вмешательство в право распоряжения земельной собственностью связано в основном с установлением порядка продажи и аренды земельных участков, а также их наследования. В некоторых странах существуют специальные правила продажи участков. В соответствии с законодательством Австрии, например, для заключения всех земельных сделок (как возмездных, так и безвозмездных) необходимо разрешение специальных органов.
В ФРГ все сделки по отчуждению сельскохозяйственных и лесных земель также совершаю по специальному разрешению, причем в нем может быть и отказано (если оно влечет хозяйственно нецелесообразное уменьшение или деление земельного участка или если обговоренная цена не соответствует стоимости земельного участка). Закон также определяет преимущественное право покупки земель лицами, проживающими в местности расположения участка, и лицами, сельскохозяйственная деятельность для которых является основной.
В целом сельскохозяйственные земли охраняются гораздо серьезнее там, где они более ограничены. Суть охранных мероприятий состоит в запрете строительства на территории сельхозугодий и разработке процедур разрешения споров по земельным вопросам.
В некоторых государствах для начала сельскохозяйственной деятельности требуется получение лицензии (Франция, Италии, Дания) и практически везде государство обязывает фермеров к добросовестной и рациональной обработке сельхозугодий.
Земельный оборот состоит из таких операций, как купля-продажа участков, их аренда, дарение, наследование, заклад, выделение участков в натуре (наделение землей) и их изъятие из пользования. Большинство из них сопровождается денежными выплатами и обязательно предполагает полный или частичный переход земельных прав. Применяемые при этом методы государственного регулирования даже в странах Запада далеко не одинаковы Например, США используется многоступенчатая аренда государственных земель. В этом случае государство выступает основным арендодателем, сдавая земли государственным же хозяйствам или фермерским кооперативам, которые могут, в свою очередь, выступать в качестве арендодателей перед вторичными коллективами (в госпредприятиях) или отдельными фермерами. Последние (при условии, что это предусмотрено договором с вторичным арендодателем) могут еще раз совершить арендную сделку (со своей или арендованной землей).
Во Франции практикуется несколько видов аренды: обычная (продолжительностью до 9 лет), долгосрочная (18 лет без права прекращения срока или на 25 лет с правом прекращения), ежегодная (до 6 лет, но ежегодно возобновляемая) и только на время сезона активной работы (до 25 лет, по соглашению сторон может быть переведена в долгосрочную).
В Австрии вопрос продолжительности аренды решается несколько иначе и во многом определяется преобладающим набором культур. Если, например, участок используется для производства винограда, плодов и ягод и сдается в аренду целиком, срок ее не может быть менее 15 лет; если арендуется часть такого участка - 10 лет. Во всех остальных случаях он равен 5 годам. Если первоначальное соглашение заключается по каким-то причинам на меньшие сроки, арендатор вправе потребовать его увеличения. Отказать ему могут, если он в процессе использования участка допускал нарушения правил ведения хозяйства, не платил ренту, сдавал землю третьему лицу, не имея на то разрешения арендодателя, отказался вносить более высокую арендную плату, хотя ее повышение было обоснованно (например, при инфляции), а также если собственник земли может заменить ему участок на равноценный.
В ФРГ минимальный срок аренды отдельных участков, входящих в состав общего владения, установлен в 12 лет, всей площади - 18 лет. Договоры, заключенные на 12 и 18 лет, считаются долгосрочными и продлению не подлежат.
Разнообразие законодательных решений характерно не только в сфере аренды земли, но и по операциям ее залога, дарения, наследования. Каждая страна решает общие и частные вопросы, связанные с земельными сделками по-своему, исходя из соображений социальной и экономической стабильности, необходимости сохранять фонд земель сельскохозяйственного назначения. Разные мнения существуют и по вопросу о свободе купли-продажи земли; преобладает, однако, тенденция к ее ограничению.
Доля земель, меняющих собственника (через продажу, дарение, наследование), невысока: в Дании - около 4 %, в США и Ирландии - около 3, в Великобритании, Франции и Италии - менее 2, в Западной Германии, Бельгии - 1,5 %. В странах Западной Европы в течение года меняют хозяина не более 5 % ферм.
Узость земельного оборота вызывается разными причинами. Большинство собственников предпочитают не расставаться со своим участком, рассматривая его как самовозрастающий капитал. В США рост цен на землю всегда обгонял темпы инфляции. Операции по продаже и покупке ограничивают и особенности земли как товара: ее нельзя перемещать с одного места на другое, а местоположение конкретных участков часто не устраивает желающих их приобрести; не всегда подходят качество и размер намеченных к продаже площадей.
Сказывается и регулирующая роль государства, подчас существенно сужающего реализационные возможности земельных собственников. В Австрии, например, не продают землю иностранцам. Любая передача или аренда пахотных и залесенных земель, площадь которых превышает 2 га, возможна только с одобрения (согласия) земельных комитетов. То же самое касается и более мелких участков, если с их приобретением площадь угодий покупателя будет превышать 2 га. Запрещена продажа и даже сдача в аренду сельскохозяйственной земли лицам, не являющимся фермерами по профессии.
По земельному закону Испании аренда земли подлежит государственному регулированию. Ее основная цель - не допустить создания крупных поместий. Как правило, не разрешается получать в аренду более 50 га орошаемых земель или 1 тыс. га экстенсивных пастбищ.
В Ирландии, в которой несколько веков господствовала система английских ленд-лордов - владельцев земли и ирландцев-арендаторов, аренда рассматривается как противоречащая современному национальному духу ирландцев. Аграрная политика ориентирована на фермера-собственника земли. На получение прав па аренду требуется специальное разрешение властен. Это приводит к тому, что в Ирландии самый низкий процент фермеров-арендаторов в Европе - всего 12%.
Во Франции в течение более 30 лет существует сложная система контроля над рынком земли. Закон требует разрешения властей при всяком акте купли-продажи земли или сдачи ее в аренду, т.е. в случае изменения землепользователя. Акцент делается именно на фактическом землепользовании. Если же, например, собственник земли меняется, а арендатор остается тем же самым, то тогда разрешение не требуется. Если же меняется арендатор, а собственник остается прежним, то в этом случае наоборот, нужно разрешение.
При выдаче разрешения исходят из принципа - соответствует ли данная сделка принципу сохранения или создания, как сказано в законе «семейной ферме с личной ответственностью». В качестве требования для таких разрешений требуется минимальная площадь земли. Этот минимум устанавливается законом. Такое хозяйство должно обеспечивать полную занятость как минимум двух человек и обеспечивать им надлежащий доход. Сейчас средний минимальный размер составляет 25 га. Это средняя цифра по всей стране, но по разрешению Минсельхоза установлен региональный коэффициент в 30% по отклонению от этой цифры. Верхняя же граница размера хозяйства не устанавливается. Однако при увеличении размеров хозяйств, выходящих за два минимальных (путем покупки земли пли ее аренды), фермер должен получить разрешение властей. Аналогичное разрешение требуется, если ферма размером в 2 минимальных будет сокращаться.
При организации нового хозяйства от фермера требуется опыт работы и соответствующая квалификация, и при наличии нескольких кандидатов на один и тот же участок земли предпочтение отдается наиболее квалифицированному.
Покупка и аренда земли являются наиболее распространенными способами передачи прав землевладения и землепользования, часто в современных условиях в целях укрупнения ферм и создания экономически более стабильных хозяйств. Они составляют важнейшие элементы рынка земли и как таковые являются объектом действия гражданского права и во многих, если не в большинстве, случаях государственного регулирования, причем последнее определяется как национальной спецификой, так и более общими факторами, таким как землеобеспеченность и стремление сохранить землю в жизнеспособных хозяйствах. С другой стороны, в аграрной политике ряда развитых стран, как уже указывалось, проявляется тенденция в борьбе с созданием латифундий, препятствованием по сосредоточиванию в одних руках слишком больших массивов земли. Довольно частым условием для получения прав аренды или покупки является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем, имел профессиональную подготовку, опыт работы и необходимый капитал для использования арендованной или покупаемой земли. С учетом межстрановых различий законодательства и законоприменительную практику можно рассмотреть по отдельным странам. Примером страны с наиболее развитым законодательством в этой области является Дания.
В целом западное законодательство отрицательно относится к приобретению земель юридическими лицами. Их могут приобретать лишь физические лица, причем подпадающие под определенные, довольно жесткие ограничения. В особенности это касается Европы. Это требования по специальному сельскохозяйственному образованию, опыту работы, проживанию в сельской местности, обладанию соответствующим капиталом для ведения сельского хозяйства. Весь смысл этого законодательства в том, что земля должна находиться в руках у эффективною земельного собственника, как правило, в рамках семейной фермы.
Законы также предусматривают расположение или расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых массивов, связанных с необходимой инфраструктурой.
Законодательство обуславливает, что расстояние между дорогами, ведущими на ферму, не должно быть более 2 км. Если на ферме есть, несколько участков земли, то число их не должно превышать пяти и они не должны отстоять от центральной усадьбы больше, чем на 10-25 км. Правда закон разрешает делать исключение в отдельных случаях, когда требуются дополнительные участки земли для вывозки и заделки навоза. Однако для этого требуется специальное разрешение. И при покупке и при аренде для лиц, которые хотят приобрести дополнительный участок земли, они должны соответствовать необходимым требованиям.
Арендатор, также как и покупатель, должен прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если же размер фермы будет превышать 30 га, то он должен доказать свою профессиональную квалификацию, иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, а также он обязуется проработать на этой ферме не менее 8 лет (т.е. это означает, что в течение этого срока он не может ни продать, ни сдать в аренду или в субаренду, полученную им землю). Законом разрешается покупать или получать в аренду до трех участков земли, при условии, что расстояние между ними не более 10 км, и ни один из соседей не будет протестовать против такого приобретения земли. Покупка земли запрещается, если эта операция является лишь средством помещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости.
При покупке земли, если кто-либо из соседей, живущих не более 1 км от продаваемого участка и имеющего уже 70 га, имеет преимущество по ее приобретению, естественно, если он готов выплатить за нее рыночную цену.
Юридические лица не имеют право на покупку сельскохозяйственных угодий, так же как они не имеют права и на аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые уже вели сельскохозяйственное производство, имеют соответствующую квалификацию и берут на себя обязательство непосредственно заниматься сельским хозяйством в течение длительного времени.
В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм, не допуская одновременно ни создания латифундий, ни помещичьих хозяйств, ни скупки земли юридическими лицами и превращение ее в объект спекуляции. На примере Дании можно продемонстрировать, что управление земельными ресурсами имеет комплексный и целенаправленный характер, имеющий вполне определенные социальные, экономические и производственные цели. Если с этой точки зрения попытаться обобщить опыт других развитых стран, то можно, вероятно, представить в схематической форме цели и инструменты проведения земельной политики и те ограничения, которые накладываются на земельный рынок.