11.3. Организационная система узр г. Москвы

В управлении недвижимым имуществом города принимают участие различные отраслевые органы и организации, координация работы которых осуществляется Правительством Москвы (рис.11.2).

В компетенцию органов исполнительной власти по регулированию имущественных отношений входят:

-управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконструкция, реставрация и строительство, изыскание необходимых инвестиций;

-предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в аренду федеральным органам власти, дипломатическим представительствам иностранных государств;

-передача осуществления части своих полномочий отраслевым органам управления, администрациям территориальных единиц города, государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям (как правило, на правах оперативного управления или хозяйственного ведения);

Рис.11.2. Государственные органы управления недвижимостью в г. Москве

- установление порядка и условий передачи собственности города, порядка регистрации соответствующих прав;

- установление ставки арендной платы на арендуемое государственное и муниципальное недвижимое имущество города Москвы и других земельных платежей;

- зонирование территории города;

-формирование и ведение земельного кадастра города;

- составление градостроительных планов развития города;

- осуществление контроля за использованием и охраной земель и др.

Основные функции по управлению городской недвижимостью сосредоточены в имущественно - земельном комплексе, с созданием которого было начато формирование необходимой организационной и правовой базы для совершения сделок с отдельно стоящими зданиями, сооружениями и строениями одновременно с правами аренды неразрывно связанных с ними земельных участков (рис. 11.3).

Рис.11.3.Структура единого имущественно-земельного комплекса г. Москвы

Органы исполнительной власти, входящие в состав имущественно-земельного комплекса, осуществляют:

-управление имуществом города, включая земельные участки и другие объекты недвижимости;

-участие в пополнении городского бюджета;

-обеспечение эффективного использования имущества, включая земельные участки и другие объекты недвижимости;

-организацию взаимодействия и согласованной деятельности органов правительства Москвы по инвентаризации государственной собственности на территории города и её разграничению на федеральную и городскую, государственную и муниципальную;

-разработку и реализацию Программы разгосударствления и приватизации объектов, находящихся в собственности г. Москвы;

-разработку проектов законов и других нормативных актов в области приватизации, управления имуществом, деятельности приватизированных предприятий и иных хозяйствующих субъектов, развития рыночных отношений;

-принятие решений о создании, реорганизации и управлении имуществом унитарных предприятий, подбор и заключение контрактов с руководителями предприятий, находящихся в собственности г. Москвы;

-организация взаимодействия органов Правительства Москвы с субъектами рыночной инфраструктуры (коммерческими банками, биржами, страховыми обществами и пр.) в вопросах, касающихся имущественно-земельного комплекса г. Москвы.

Государственная городская инспекция выполняет следующие функции:

-осуществление государственного контроля за использованием объектов недвижимости (в соответствии с их целевым назначением) собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами и субарендаторами независимо от их ведомственной подчиненности;

-контроль за сохранением социально-бытовой структуры города, выявление фактов нарушения организациями, предприятиями и учреждениями условий договоров (контрактов) по использованию объектов недвижимости;

-организация проверок с целью выявления незаконного использования объектов недвижимости;

-осуществление постоянного контроля за выполнением собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами своих обязательств перед государством, внесением налоговых, арендных и иных платежей в бюджет города;

-участие в работе государственных городских комиссий по вопросам учета, управления, распоряжения и использования городской собственности;

-участие в подготовке нормативных и законодательных актов в области учета, управления, распоряжения, использования и контроля за использованием городской собственности;

-осуществление государственного контроля за соблюдением государственными органами и должностными лицами законодательства, устанавливающего порядок учета, управления и распоряжения городской собственностью, передачи ее в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду и субаренду юридическим и физическим лицам;

-осуществление контроля за выполнением государственными организациями и должностными лицами обязанностей по взиманию арендной платы с арендаторов;

-предоставление в Правительство Москвы информации о состоянии учета, управления, распоряжения и использования объектов недвижимости.

Для предварительного оперативного рассмотрения вопросов земельных и имущественных отношений, градостроительного регулирования организации контроля за проведением конкурсов по продаже прав на объекты недвижимости создана Комиссия по земельным отношениям и градостроительству. В нее входят руководители всех муниципальных ведомств, ответственных за использование земли, недвижимого имущества и градостроительную политику.

Комиссия имеет исключительное право:

-бронировать земельные участки или иные объекты недвижимости с включением их в Реестр конкурсных объектов;

-давать поручения любому органу Правительства Москвы с целью обеспечения безусловного выполнения графика проведения конкурсов и осуществлять контроль за сроками их исполнения;

-утверждать стартовые цены на объекты недвижимости, выставляемые на конкурс (первичный рынок);

-принимать решение о предоставлении права победителю конкурса произвести оплату в рассрочку;

-рассматривать все возникающие разногласия и принимать по ним окончательные решения.

Комиссия имеет право привлекать независимых экспертов или независимые фирмы для оценки коммерческой ценности конкурсных объектов и определения стартовой цены, давать поручения по подготовке перечня конкурсных объектов, заключению договоров со средствами массовой информации об освещении проводимых конкурсов, принимать решения по форме их проведения (открытые или закрытые конкурсы, торги, аукционы), по форме оплаты (в рублях или в валюте и т.п.).

Являясь собственником земель (за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации), Москва осуществляет управление землями в пределах границ города, определяет перспективу его развития, определяет формы землепользования и базовые ставки арендной платы, осуществляет сбор земельных платежей и их и централизацию в бюджете Российской Федерации и Москвы. Устав г. Москвы определяет, что в собственности г. Москвы находится все имущество, не являющееся частной собственностью, собственностью Российской Федерации или других определенных законом собственников, в том числе земельные участки и природные объекты в границах города. В собственности, владении и пользовании г. Москвы также находятся земельные участки за пределами города, приобретенные для городских нужд или для осуществления Москвой функции столицы государства.

Федеральной собственностью на территории Москвы являются земельные участки в пределах установленных норм, на которых расположены здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости:

-в которых размещены высшие органы власти законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура, Центральный Банк, Пенсионный Фонд РФ;

-в которых размещены посольства и представительства иностранных государств, а также представительства республик в составе РФ, округов, краев, областей;

-отнесенные в установленном законом порядке к объектам ландшафтной архитекторы, лесопаркового хозяйства и историко-культурного наследия России;

-построенные за счет средств государственного бюджета Союза ССP, РСФСР или Российской Федерации, находящиеся в пользовании органов законодательной, исполнительной и судебной власти РФ и учтенные на их балансе;

-находящиеся на балансе предприятий (организаций); относящихся к федеральной собственности, за исключением объектов социально-бытового назначения;

-находящийся на балансе Министерства обороны России, ФСБ, МВД РФ, Федерального управления железнодорожных войск РФ, Федеральное агентства правительственной связи и информации при Президенте Российской Федерации, Федерального управления специального строительства при Правительстве РФ.

Перечень объектов в федеральной собственности объектов и порядок их предоставления федеральным органам государственной власти земельных участков в Москве должен определятся совместно правительствами РФ и г. Москвы с учетом федерального закона «О статусе столицы Российской Федерации», а управление данной земельной собственностью должны осуществлять Росземкадастр и Минимущество РФ.

Таким образом, основная часть земли г. Москвы является собственностью субъекта РФ, управление и распоряжение которой осуществляется городской администрацией и уполномоченными ею органами (рис.11.4).

Разграничение компетенции органов власти по вопросам земельного регулирования в городе основано на Уставе города Москвы, в соответствии с которым городская администрация передала осуществление части своих полномочий в области градостроительства и регулирования землепользования префектурам административных округов Москвы. Для этого было проведено разграничение территории города на земли общегородского ведения и земли административных округов.

Рис.11.4. Существующая система управления землями г. Москвы

Так, к землям, находящимся в ведении Правительства Москвы, относятся:

-главные улицы и площади с застройкой, формирующей фронт улиц и ансамбли площадей;

-территории размещения объектов государственного управления РФ и г. Москвы;

-территории промышленно-производственных зон, подлежащих ликвидации или предусмотренных к реконструкции с изменением функций;

-территории общегородских транспортных сооружений;

-территории головных объектов инженерного оборудования города;

-территории существующих и перспективных технических зон инженерных и транспортных коммуникаций, зон красных линий;

-охранные зоны объектов природного комплекса, памятников архитектуры и т.д.;

-территории, обеспечивающие городскую программу массового жилищного строительства.

Все остальные земли находятся в ведении префектур административных округов г. Москвы, которые принимают решение о предоставлении и изъятии земельных участков, проведении всех видов строительства, реконструкции, капремонта зданий и сооружений на подведомственных территориях.

Органами Правительства г. Москвы по координации управления городской землей являются Московский земельный комитет и Комиссия по вопросам градостроительства и земельных отношений. Выполняя эту задачу, данные структуры руководствуются законодательством РФ, городскими нормативными актами, методическими документами Росземкадастра, актами мэра и решениями Правительства Москвы, издаваемыми в пределах их компетенции.

Учитывая возрастающую роль земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления городом, совместным постановлением Роскомзема и Правительства Москвы от 15.10.91 г., был образован Московский земельный комитет (Москомзем), который входит в состав органов Правительства города и наделен исключительным правом решать следующие вопросы экономико-правового регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в столице:

-руководит территориальными землеустроительными подразделениями;

-ведет землеустроительные работы и государственный земельный кадастр земель города;

-осуществляет мониторинг земель города и инспектирует выполнение договоров;

-осуществляет земельную регистрацию и выдает соответствующие документы;

-проверяет соответствие целей использования предоставляемых участков земель в аренду Генеральному плану развития Москвы;

-ведет автоматизированный учет земельных участков и землепользователей;

-передает информацию в органы Государственной налоговой инспекции обо всех изменениях о землепользователях и земельных платежах.

Существующее разграничение компетенции различных уровней управления землепользованием представлено на рис.11.5.

Проведенный анализ системы управления земельными отношениями в городе показывает, что данная система достаточно развита и охватывает все уровни управления городом. Вместе с тем районные управы практически не участвуют в зонировании территорий, однако с углублением реформы местного самоуправления такая необходимость появится. Модельный вариант зонирования на муниципальном уровне может быть представлен в следующем виде. Корректировка планов зонирования территорий района осуществляется по результатам реализации схем зонирования административных округов, разработки и утверждения проектов планировки, градостроительных регламентов территорий планировочных районов, кварталов и других частей территории, входящих в границы районов, по решению глав районных управ, согласованных с префектами административных округов.