10.2. Основные мероприятия узр поселений.
На территориях городских и сельских поселений градостроительная деятельность осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки, государственными градостроительными нормативами и правилами, экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями.
Каждый гражданин имеет право на благоприятную среду жизнедеятельности. Осуществление такого права гражданина предусматривает:
градостроительное планирование развития территорий и поселений;
участие граждан и общественных объединений в осуществлении градостроительной деятельности;
государственное нормирование градостроительной деятельности;
лицензирование градостроительной деятельности отдельных видов;
сертификацию строительных материалов отдельных видов и услуг отдельных видов в области строительства;
государственный и общественный контроль за осуществлением градостроительной деятельности и соблюдением законодательства Российской Федерации о градостроительстве;
компенсацию в административном порядке вреда, причиненного гражданам в результате нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве и повлекшего за собой ухудшение среды жизнедеятельности;
возмещение вреда, причиненного здоровью и имуществу граждан в результате нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве;
привлечение к ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства Российской Федерации о градостроительстве.
Разработка градостроительной документации, строительство и реконструкция городских и сельских поселений, зданий, строений и сооружений должны осуществляться с соблюдением требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил, с учетом состояния территорий городских и сельских поселений и ограничений в области экологической безопасности, установленных территориальными комплексными схемами охраны природы и природопользования, а также с учетом последствий вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и здоровье человека. При разработке градостроительной документации следует – предусматривать мероприятия по охране окружающей природной среды, определенные заданием на разработку градостроительной документации.
Размещение предприятий, учреждений, организаций должно отвечать государственным градостроительным нормативам и правилам, требованиям зонирования территорий, обеспечения благоприятных условий для проживания населения. При осуществлении градостроительной деятельности должны учитываться благоприятные природно-климатические, лечебные, санитарно-гигиенические и иные благоприятные условия территорий и поселений в целях обеспечения прав граждан на отдых. В местах постоянного проживания населения выделяются территории для обеспечения размещения имеющих рекреационное и оздоровительное значение объектов в соответствии с градостроительной документацией, государственным градостроительными нормативами и правилами.
В градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений об их застройке определяются состав и структура объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения с учетом комплексности застройки, интересов различных социально-демографических и профессиональных групп населения.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления создают систему социального и культурно-бытового обслуживания населения в городских и сельских поселениях в соответствии с планировочной структурой поселений, их значением в межселенном социальном и культурно-бытовом обслуживании и с учетом развития предпринимательства и конкуренции в сфере услуг.
Территории городских и сельских поселений обеспечиваются сооружениями и коммуникациями транспорта в целях создания и доступа к местам работы и отдыха, центрам социально-культурного обслуживания для всех категорий населения, в том числе инвалидов, независимо от места их проживания. При проектировании и строительстве селения необходимо предусматривать единую систему коммуникаций транспорта и улично-дорожной сети, увязанную с планировочной структурой поселения и прилегающей к нему территории, в целях обеспечения удобных и безопасных связей со всеми частями территории поселения и его пригородной зоны, а также с другими территориями поселениями.
осуществляют в установленном порядке подготовку документов в целях выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости, а также регистрацию этапов выполнения инженерных изысканий для строительства;
выдают в установленном порядке градостроительные задания на разработку градостроительной документации;
организуют конкурсы на разработку градостроительной и проектной документации, архитектурно-художественное оформление и благоустройство территорий муниципальных образований;
согласовывают в установленном порядке проектную документацию в отношении объектов жилищно-гражданского, производственного, коммунального и природоохранного назначения, инженерной и транспортной инфраструктур, а также благоустройства территорий муниципальных образований;
осуществляют на территориях городского и сельского поселений, другого муниципального образования ведение плана существующей застройки (опорного плана), регистрационного плана расположения сооружений и коммуникаций связи и инженерного оборудования, государственного градостроительного кадастра, мониторинга объектов градостроительной деятельности, а также архивного фонда инженерных изысканий для строительства;
участвуют в подготовке предложений о выборе земельных участков для строительства, реконструкции существующей застройки или их благоустройства в соответствии с градостроительной документацией, а также об установлении границ указанных земельных участков;
участвуют в подготовке проектов решений органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков для строительства и реконструкции объектов недвижимости, а также в подготовке соответствующих графических и текстовых материалов;
осуществляют вынос в натуру (на местность) красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий, строений и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также принимают участие в установлении границ земельных участков на местности;
согласовывают землеустроительную документацию в отношении территорий, используемых для нужд сельского хозяйства в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованьях и пригородных зонах городов;
участвуют в проведении работ по инвентаризации земель и других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований;
участвуют в подготовке документов для проведения конкурсов и аукционов земельных участков и других объектов недвижимости;
информируют население о состоянии среды жизнедеятельности и намерениях о ее изменении;
рассматривают заявления и обращения граждан и юридических лиц по вопросам осуществления градостроительной деятельности и принимают решения в пределах своей компетенции;
осуществляют контроль за использованием и охраной земель городских и сельских поселений в пределах своей компетенции;
осуществляют контроль за соблюдением законодательства Российской Федерации о градостроительстве и иных нормативных правовых актов в пределах своей компетенции;
участвуют в международном сотрудничестве в области градостроительства.
Управление земельными ресурсами в городах имеет принципиальные отличия от управления территориями других административно-территориальных образований. Это связано с тем, что в городах сконцентрированы население, промышленность, резко повышается значимость социальных, экологических и транспортных условий. Поэтому в этих условиях значительно возрастет роль разработки планов развития городов, так как любые изменения в порядке землепользования в городах должны проводиться в результате осуществления этих планов. Такие планы могут разрабатываться либо в связи с ростом городов, при создании новых городов в соответствии со схемой расселения, или на основе усовершенствования существующей системы законодательных документов, строительства природоохранных объектов и по другим причинам. Реконструкция городов проводится, если необходимо осуществить общее усовершенствование городской среды, например, для изменения маршрутов транспортных потоков, для привлечения инвестиции в недвижимость или значительной перестройки городских центров, вызванной крупными социально-политическими изменениями.
Территориально-пространственное планирование может привести к увеличению стоимости недвижимости в результате строительства новых или усовершенствования существующих зданий и их инженерных коммуникаций или в результате разрешения на изменения характера землепользования, например для строительства элитного жилья, коммерческих, финансовых или иных объектов. Техническое усовершенствование зданий приводит лишь к незначительному увеличению их рыночной стоимости по сравнению с изменениями характера землепользования, связанными с официальным разрешением его смены. Последнее действие преобладает в процентном отношении и может облагаться специальными налогами. Случаи же выплаты компенсации за "ухудшение" характеристик собственности, например, в результате принятия решения о строительстве автострады или аэропорта вблизи от расположения такой собственности, довольно редки.
Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию. В генеральном плане городского или сельского поселения определяются:
основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского и сельского поселения;
зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;
меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
соотношение застроенной и незастроенной территории городского или сельского поселения;
территории резерва для развития городского или сельского поселения;
иные меры по развитию территории городского или сельского поселения.
В генеральных планах городских и сельских поселений содержаться предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.
Правила застройки являются нормативно-правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений. Порядок разработки правил застройки, их рассмотрения, внесения в них изменений, информирования населения о разработке данных правил, их обсуждения, учета предложений граждан и их объединений об использовании и о застройке территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправления.
В отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты. Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами. Частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;
проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;
прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;
других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).
С помощью зонирования территории устанавливаются основные типы застройки - функциональный, строительный, ландшафтный - и вводятся четкие требования к использованию территорий, параметрам застройки и организации ландшафта. Функциональный тип застройки включает природные, общественные, жилые и производственные виды застройки. Они в свою очередь регулируются положениями строительного зонирования, т.е. застраиваются разно этажными зданиями с учетом плотности населения. В соответствии с требованиями ландшафтного зонирования на городских территориях размещаются зеленые насаждения. Приоритет принадлежит решению общегородских проблем, в частности, необходимости сохранения исторической застройки.
В практике зонирования применяются следующие специфические термины. Вид использования недвижимости - это определенная деятельность, для осуществления которой земельный участок или иной объект недвижимости предназначен, сформирован и используется; разрешенное использование недвижимости – это перечень целей, для которых может использоваться земельный участок или иной объект недвижимости, всех обременяющих его сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе правового зонирования территории.
Таким образом, правовое зонирование - это деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территории муниципальных образований; процесс разделения территории, находящейся в ведении органа местного самоуправления, на территориальные зоны с установлением для каждой из них ограничений по использованию недвижимости и параметрам разрешенного строительства на земельных участках, расположенных в этих зонах. Для города правовое зонирование предусматривает подразделение всей территории в административных границах на определенное число территориальных зон. Территориальные зоны фиксируются в карте правового зонирования, их границы устанавливаются по границам (линиям):
-центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;
-границам (красным линиям) планировочных единиц - районов, микрорайонов, кварталов, иных планировочных единиц;
-границам земельных участков;
-границам или осям полос отвода линий коммуникаций;
-административным границам районов;
-линиям естественных рубежей;
-иным линиям и границам.
Органы местного самоуправления в соответствии с местными условиями могут выделять подзоны, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений, установленных федеральным и региональным законодательством. Характеристики территориальных подзон, выделенных на карте правового зонирования территории муниципального образования, включают, список видов разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости; а также и значения параметров разрешенного строительного изменения объектов недвижимости.
Список видов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости должен включать:
-основные виды разрешенного использования объектов недвижимости;
-сопутствующие виды разрешенного использования недвижимости;
-виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных зональных согласований.
Для каждой территориальной подзоны должны устанавливаться несколько видов разрешенного использования недвижимости, за исключением случаев, которые особо фиксируются нормативными документами. Владельцы недвижимости имеют право выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный для соответствующих территориальных зон, а также менять виды разрешенного использования недвижимости. Вопросы выбора видов и параметров использования объектов недвижимости, включенных в официальные списки памятников истории и культуры, решаются в соответствии с законодательством об охране и использовании памятников истории и культуры.
Земли городов и других поселений формируют сложную структуру из следующих видов земельных участки (рис.10.1.):
а) жилой и общественной застройки, занятые и подлежащие застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными и иными строениями и сооружениями;
б) общего пользования, используемые для обеспечения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.), размещения путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для обеспечения нужд населения поселений;
в) транспорта, связи, занятые инженерными коммуникациями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;
г) промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;
д) природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
Общего
пользования Жилой
застройки Коммерческого
использования Промышленности,
транспорта, связи Историко-культурные Резервные
(запаса) Природоохранные Оздоровительного
назначения
Административной
застройки
Инженерной
инфраструктуры и коммуникаций
МУНИЦИПАЛЬНЫЕ
ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ
Сельскохозяйственного
назначения
Лесного
и водного фондов
Рекреационного
назначения
Рис.10.1. Классификация земель поселений по целевому назначению.
е) водных объектов, занятые естественными и искусственными водоемами и акваториями, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
ж) сельскохозяйственного назначения, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;
з) резервные (запаса), используемые для территориального развития городов и других населенных пунктов;
и) военных объектов, режимные зоны и иные земли.
Значительная часть территории поселений занята жилыми домами, объектами культурного назначения
Земельные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, дачного строительства, используются для возведения жилых домов, дач, хозяйственных сооружений и организации отдыха, а также для выращивания овощей и плодово-ягодных культур в соответствии с правилами застройки населенных пунктов. Земельные участки, предоставленные для гаражного строительства, используются для возведения сооружений, необходимых для хранения и обслуживания автомобилей, другого транспорта. Земля, предоставленная для предпринимательской деятельности, предназначается для возведения сооружений, необходимых для выполнения данного вида деятельности. При строительстве многоквартирных домов, многоярусных гаражей земельные участки предоставляются органами местного самоуправления жилищно-строительным либо гаражно-строительным кооперативам в аренду или бессрочное (постоянное) пользование.
На землях общего пользования разрешается возведение капитальных зданий, строений и сооружений с разрешения органов местного самоуправления в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и другие строения и сооружения).
При изменении функционального назначения капитальных зданий и временных строений на основании решения органа местного самоуправления изменяется целевое назначение земельного участка. Отнесение земельных участков к землям общего пользования в соответствии с их целевым назначением осуществляется органами местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии с федеральным и региональным законодательством.
Земли общего пользования в пределах отвода участка для дачного и гаражного кооперативного строительства, (включая охранные зоны; дороги, проезды, занятые сооружениями общего пользования) органы местного самоуправления предоставляют в бессрочное (постоянное) пользование с оформлением и регистрацией документов в установленном порядке.
Земельные участки, предоставленные гражданам, кооперативам для индивидуального жилищного и дачного, гаражного строительства, передаются органами местного самоуправления в собственность за плату или бесплатно либо в аренду.
К землям сельскохозяйственного использования в городах и других поселениях относятся земли, занятые сельскохозяйственными угодьями (пашня, многолетние насаждения, сады, огороды, сенокосы, пастбища). Указанные земли используются гражданами и юридическими лицами для ведения сельского хозяйства, а также для других нужд хозяйства поселений.
В
состав земель городов и других поселений
включаются
земли природоохранного, оздоровительного,
рекреационного, историко-культурного
назначения, порядок использования
которых определяется законодательством
Российской Федерации и законодательством
субъекта Федерации. Любая деятельность,
противоречащая целевому назначению
особо охраняемых земель, запрещается.
Строительство и реконструкция объектов
в пределах данных земельных участков
осуществляется по специальным разрешениям,
выдаваемым органами архитектуры и
градостроительства на основании решений
органов местного самоуправления после
согласования со специально уполномоченными
органами экологического контроля,
санитарного надзора, органами охраны
памятников.
Земли, занятые лесами поселений, служат целям охраны растительного и животного мира, окружающей природной среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и водной эрозии.
К землям природоохранного назначения относятся земли заказников (за исключением охотничьих), запретных и нересто-охранных полос, земли, занятые лесами, выполняющими защитные функции, другие земли в системе охраняемых природных территорий, земли памятников природы. Водоохранные зоны рек и водоемов обозначаются специальными информационными знаками. На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при условии соблюдения установленного на них режима.
К землям природно-заповедного фонда относятся земли заповедников, памятников природы, природных (национальных) и дендрологических парков, ботанических садов. Часть территории природного (национального) парка может располагаться на землях иных категорий. Для обеспечения режима заповедников, природных (национальных) парков, памятников природы могут устанавливаться охранные зоны.
К землям оздоровительного назначения относятся земельные участки, обладающие природными лечебными факторами (минеральными источниками, залежами лечебных грязей, климатическими и иными условиями), благоприятными для профилактики и лечения заболеваний. Для охраны земель оздоровительного назначения могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования (охранные зоны, округа санитарной охраны и др.). Использование указанных земель осуществляется с введением особого режима, ограничивающего или запрещающего те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Земли оздоровительного назначения подлежат особой охране.
Земли рекреационного назначения предназначены и используются для организованного массового отдыха и туризма населения. Это территории, занимаемые домами отдыха, пансионатами, санаториями, кемпингами, спортивно-оздоровительными комплексами, туристическими базами, парками, лесопарками, спортивными лагерями, расположенными вне земель оздоровительного назначения. К землям рекреационного назначения относятся также земли пригородных зеленых зон.
Земли, на которых (и в которых) располагаются памятники истории и культуры, достопримечательные места, в том числе объявленные заповедными, национальными парками, историко-культурными заповедниками (музеями-заповедниками), а также занятые учреждениями культуры, и с которыми связано существование традиционных народных художественных промыслов, ремесел и иных видов прикладного искусства, относятся к землям историко-культурного назначения. Изъятие указанных земель для нужд, противоречащих их основному целевому назначению, не допускается. Порядок использования земель историко-культурного назначения на территории муниципального образования устанавливается федеральным законодательством.
Таким образом вышеуказанные земельные участки, в соответствии с градостроительными регламентами, могут быть отнесены к следующим территориальным зонам:
жилым;
общественно-деловым;
производственным;
инженерных и транспортных инфраструктур;
рекреационным;
сельскохозяйственного использования;
специального назначения;
военных объектов;
иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны обеспечивать принадлежность каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одном территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правого режима земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Субъекты земельных отношений могут использовать участки с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствует установленному градостроительству территориальных зон в случае: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным регламентом.
В плане развития поселения должны быть обязательно указаны земельные участки следующих видов использования:
-для строительства зданий и сооружений (в соответствии со строительными нормами);
-для коммерческого использования, для обеспечения города товарами, оказания бытовых услуг и осуществления торговли;
-для общественного пользования, на которых расположены здания и сооружения (больницы, школы, церкви и кладбища), которые удовлетворяют потребности жителей города в здравоохранении, образовании, религии и других социальных и культурных потребностей;
-подъездные пути к местам, основным и второстепенным автомобильным дорогам для обычного транспорта и транспорта дальнего следования, а так же места для их стоянок;
-места прохождения железных дорог и трамвайных путей;
-места расположения инженерных коммуникаций, включая основные водо-газо-, электроснабжения и центрального отопления;
-места для сброса сточных вод, ликвидации отходов и утилизации мусора, а также для очистки сточных вод;
-парки и сады, спортивные сооружения, игровые площадки, места для кемпинга и купания;
-водоемы, гавани, места для сооружений водного хозяйства, а также районы сооружения береговой и прибрежной защиты от наводнений;
-места свалок мусора и районы проведения горных работ;
-сельскохозяйственные и лесные угодья;
-природоохранные зоны и районы, представляющие особый научный интерес;
-другие районы для удовлетворения потребностей жителей или
городского хозяйства.
После утверждения общего плана развития территории поселения необходимо разрабатывать более подробные планы для отдельных районов, поселения который становиться юридически обязательным. В нем более подробно по сравнению с общим планом должны быть рассмотрены следующие вопросы:
-тип разрешенных к строительству зданий;
-метод строительства и расположение сооружений;
-минимально разрешенные размеры для каждого земельного участка (ширина, глубина, площадь) и максимальные размеры земельных участков для жилищного строительства, обеспечивающие оптимальное использование земли;
-максимально разрешенное количество квартир в каждом жилом доме;
-районы постройки жилых домов, которые будут полностью или частично финансироваться из государственных или муниципальных фондов с целью удовлетворения социальных потребностей;
-районы для строительства коммерческого жилья, предназначенного для лиц, предъявляющих особые требования к жилью;
-точные границы коммерческих и промышленных зон;
-неосвоенные районы, оставляемые в качестве резерва для будущего развития;
-государственные и частные зеленые зоны: например, сады, участки, принадлежащие частным лицам, спортивные, игровые площадки, места для кемпинга, купания и т.д.;
-места, изменяющие целевое назначение в соответствии с планами развития городов и иными нормативными документами;
-расстояния границ построек от границ земельных участков;
-предельную этажность (высоту) построек;
-предельный процент застройки участков (отношение застроенной площади к общей площади участков);
-коэффициент использования земельных участков как отношение обшей площади построек (существующих и перспективных) к общей площади земельных участков.
Следующей важной особенностью управления земельными ресурсами поселений является достаточно часто проводимые укрупнение и разукрупнение земельных участков, формирование земельного оборота в процессе проведения землеустройства.
Процесс укрупнения земельных участков должен осуществляться вследствие того, что владение небольшими земельными участками становиться неэкономичным ввиду их малых размеров. Дробление земельных участков часто является результатом земельного оборота, в т. ч. действия существующей системы наследования, когда землю делят среди наследников. Подобный процесс может привести либо к появлению многочисленных, расположенных в разных местах участков земли, принадлежащих одному человеку (множественность участков), или к такому положению, когда многие лица являются совладельцами одного участка земли (множественность владельцев).
При проведении укрупнения (или коммасации) земельных участков владельцы отказываются от своих небольших земельных участков или долей владения землей и получают один или несколько более крупных земельных участков, которые по стоимости соответствуют их первоначальной собственности, но могут использоваться экономически более эффективно.
Перераспределение земельных участков может также проводиться, если государство принимает решение провести реконструкцию какого-либо района для улучшения социальных условий населения. Для этого муниципалитету понадобиться приобрести землю и выплатить компенсацию (либо в денежном выражении, либо новыми землями, предоставляемыми тем гражданам, кому придется переехать на новые места), с тем, чтобы облегчить осуществление деятельности по развитию поселения.
Независимо от причин укрупнения или перераспределения земельных участков, прежде всего необходимо определить всех землевладельцев и арендаторов земель, которые будут затронуты этими процессами. Решение о перераспределении земельных участков должно максимально доведено до всех заинтересованных лиц. Полная гласность крайне необходима, поэтому необходимо использовать местные средства информации, включая местное радио и объявления в местной прессе.
Район,
на который распространяются земельные
преобразования, должен быть определен
в соответствии с планом развития
поселения, а применяемые процедуры -
соответствовать закону. Поэтому следует
разработать кадастровый план, отражающий
существующую характеристику объекта
собственности и подготовить перечень
всех видов собственности в районе
предполагаемого развития. В плане,
который анализирует существующее
состояние собственности, должны быть
отражены следующие данные по каждому
земельному участку: имена землевладельцев;
существующие границы всех земельных
участков, размер, конфигурация и стоимость
каждого земельного участка; названия
и номера домов, а также наличие сооружений,
а также наличие каких-либо закладных и
иных ограничений, зафиксированных в
документах земельного кадастра.
В процессе реконструкции принимают участие:
-все владельцы кадастровых участков земли в районе реконструкции;
-все обладатели официальных прав, включая права пользования, зафиксированные в земельных регистрах;
-все обладатели прав, не зафиксированных в земельных регистрах, включая любых лиц, предъявляющих требования на землю, например, в случае наследования;
-местные органы власти;
-подрядчики, обеспечивающие функционирование коммунально-бытовых служб.
В начале разработки генерального плана разбивки индивидуальных земельных участков местным органам власти необходимо выделить участки для местных путей сообщения и шоссе, дорог, включая пешеходные дорожки, подъездных путей, площадей и других мест движения транспорта; площадок для автомобильных стоянок, зеленых зон, включая игровые площади и природоохранные сооружения. После выделения земель для удовлетворения потребностей местных органов власти и коммунально-бытовых служб остальные земли могут распределяться в зависимости от их стоимости или от размера участков.
По завершении процесса консультаций с владельцами земли и обладателями прав ответственные за изменение организации территории органы должны представить схему землеустройства поселения с текстовыми разъяснениями. На этой схеме должен быть отражен эскиз размещения земельных участков данной территории с указанием границ местоположения новых земельных участков и площади каждого из них. В текстовом разъяснении должна содержаться полная информация по каждому новому земельному участку и указан его владелец.
Все подробности проекта землеустройства должны быть официально предоставлены жителями конкретного района, однако при этом всем участникам данного проекта следует представить выписку, относящуюся к их правам. Целесообразно также определить сроки (например, 60 дней), в течение которых участники проекта могут выдвигать возражения против предложенных планов. По истечении этого периода и после урегулирования всех возможных претензий местные органы власти выносят решение вступления в силу генерального плана, после чего начинаются строительные работы.
Следующей важной особенностью УЗР поселений является то, что функционирование современной системы управления предусматривает использование современных информационных технологий. Традиционные решения могут оказаться не эффективными, поэтому новая система может потребовать коренной перестройки существующих кадастровых служб, а также изучения и анализа государственного земельного кадастра системы. Выбранная концепция системы должна удовлетворять потребности различных групп пользователей и быть при этом достаточно гибкой и открытой, обеспечивая возможное расширение и изменение системы. Вместе с тем она должна обеспечивать надежные правовые доказательства права собственности на землю.
Организация управления земельными ресурсами в крупных городах имеет более сложную структуру, чем в административных районах. Исходя из проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что в странах с развитой рыночной экономикой существует, как правило, один правительственный орган, который несет основную ответственность за управление земельными ресурсами; в странах, находящихся на переходном этапе, их чаще всего два: один орган занимается вопросами сельского хозяйства и сельского сектора, другой - городскими проблемами, строительством и развитием.
Поэтому функционирование системы управления земельными ресурсами в России, в т. ч. и в поселениях должно контролироваться одним государственным учреждением или министерством, который будет нести ответственность за разработку политики и ведения общего контроля над системами управления земельными ресурсами. Это позволит обеспечить концентрацию информации и контроля за ее использованием в отличие от децентрализованного управления. В последнем случае несколько ведущих органов имеют свои собственные приоритеты и меньше уделяют внимания другим заинтересованным сторонам. Так, юристы могут отдавать предпочтение вопросам перехода прав собственности на недвижимость и правовым проблемам, а геодезисты чаще занимаются точностью обследования границ земельных участков, чем их стоимостью или переходом прав собственности. Налоговые органы проявляют больший интерес к стоимости земли, чем к землеустройству, а региональные плановые органы занимаются больше общим тенденциями, чем отдельными техническими деталями. Руководители сельских районов уделяют основное внимание интересам жителей занятых в сельскохозяйственном производстве, а городские властные структуры- развитию городской инфраструктуры и т.д.
В Российской Федерации сформирована система земельного кадастра, в котором регистрируются границы собственности и данные для налоговых органов и отдельно система юридической регистрации прав на землю, контролируемая юристами. Такое положение приводит к дублированию действий и дополнительным расходам, непоследовательности и, следовательно, к искажению данных и опасности принятия неверных решений.
Земли сельской администрации являются первичной административной единицей проведения земельно-кадастровых работ.
Кадастровые работы на подведомственной территории сельской администрации проводятся по всем составным частям кадастра, включая оформление правого режима земель их распределение по субъектам земельных отношений и категориям земель, учет количества и качества земель, определение народнохозяйственной ценности земель на основании их экономической оценки. Выполняются эти работы землеустроительными органами по заявкам и при участии представителей сельской администрации.
Началом работ по ведению кадастра земель сельского поселения является установление границ и состава земель.
Основными структурными элементами земельного кадастра являются данные регистрации земель и прочно связанной с ней другой недвижимости, учета количества и качества земель, их оценки.
Среди земельных угодий поселений необходимо учитывать виды (территория жилой застройки, сенокос, пастбище) и подвиды (территория жилой усадебной застройки, сенокос заливной, пастбище суходольное) угодий. В наименовании угодий выражается целевое значение территорий.
Земельные участки в поселениях неодинаковы по плодородию, несущей способности грунтов, местоположению, экспозиции склонов. Оценка земель состоит из бонитировки почв и экономической оценки. Бонитировка почв и природно-технологические свойства земли – это выраженная в классах бонитета классификации их по природным свойствам, наиболее важным для роста сельскохозяйственных культур. В поселениях бонитировка необходима для определения пригодности земель для выращивания сельскохозяйственных культур на приусадебных участках, многолетних насаждений, размещения застройки, зон отдыха, озеленения территории и установления других исходных показателей для экономической оценки земель. Поэтому в поселениях характеристика земель должна охватывать не только бонитировку почв, но и качественные признаки степени пригодности их для строительства, создания благоприятных условий для труда, быта и отдыха населения (грунты, уровень грунтовых вод тому подобное). Кроме того, по поселениям необходимо иметь данные для характеристики земель под различными видами застройки, лесов, пустырей, неиспользованных и других земель, выполняющих роль пространственного базиса. Для их характеристики требуются сведения о размещенных зданиях и сооружениях, благоустройстве, инженерных сетях, населении и других показателях, определяющих целевое назначение земель. Таким образом, бонитировку земель поселений пунктов необходимо выполнять в увязке с принятыми показателями кадастра земель сельскохозяйственного назначения территорий как пространственной базы для размещения объектов, получения растениеводческой продукции и рекреационного ресурса, то есть по природным свойствам почв и грунтов, а также по полезному эффекту (продуктивности) – количеству основных фондов и урожайности культур.
В поселениях оценивают не только сельскохозяйственные угодья, но и территории под жилой, общественной и промышленной застройкой, улицы, площади, участки зеленых насаждений, природные ландшафты, неиспользуемые и неудобные земли.
При отводе земель под застройку (наряду с оценкой плодородного слоя) существенное значение имеют факторы, обусловливающие различные капитальные и эксплуатационные затраты: местоположение участка по отношению к источникам водо-и энергоснабжения, другим поселениям, объектам социальной и транспортной инфраструктуры.
Таким образом, при оценке земель поселений с учетом специфики этой категории территорий необходим комплексный подход, при котором оценивают:
землю как средство производства в связи с приоритетным использованием земель в сельскохозяйственном производстве и необходимостью знания продуктивной способности участков для развития личных подсобных хозяйств жителей поселений, санитарного состояния территорий, озеленения и т.п.;
участок с точки зрения его местоположения и инженерных факторов для определения приведенных затрат на застройку и эксплуатацию поселения;
территорию по величине прошлого труда, приложенного к земле.
Законом Российской Федерации “О плате за землю” установлены средние ставки земельного налога за земли городов, курортных и дачных поселков в зависимости от экономического района расположения поселения и численности населения. Этим же законом установлено, что средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органами местного самоуправления.
Дифференциация ставок земельного налога на территории поселения не только выполняет важную роль в области налогообложения на территории поселения, определяя вклад отдельных юридических лиц и граждан при формировании местного бюджета, но и существенно влияет на нормативную цену земли. Данный показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, введен Законом Российской Федерации “О плате за землю” для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. предусмотрено выполнение ценового зонирования земель и введение повышающих и понижающих коэффициентов в целях установления нормативной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на землю.
Средства от земельного налога должны использоваться на повышение плодородия почв, инвентаризацию земель, а также на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, охране земель, инженерное и социальное обустройство территории.
На уровне поселений, наряду с вышеуказанному, особое внимание следует уделить качественной характеристике земель, к которым следует отнести: уклон, сейсмичность, физические свойства грунтов (пористость, плотность твердых частиц, гранулометрический состав), классификацию показателей грунтов.
Поскольку земельный участок с расположенным на нем другими объектами недвижимости выступает в качестве земельно-имущественного блока система показателей этого уровня должна совмещать кадастр земли с кадастрами других элементов недвижимого имущества.
На уровне района система показателей должна характеризовать все аспекты хозяйственного использования земельных ресурсов, в связи с чем необходима информация для исчисления и взимания земельного налога, ведению мероприятий по охране и контролю за использованием земель.
Формирование системы показателей в населенных пунктах имеет следующие особенности:
разрывная связь информации о земле с информацией о других объектах недвижимости;
большой объем земельно-кадастровой и иной информации;
отсутствие на момент составления банка данных большей части земельно-кадастровых данных и информации об объектах недвижимости на муниципальном и локальном уровнях;
большая динамика значений показателей;
необходимость сбора информации в различных ведомствах и организациях, что вызывает погрешности в измерениях из-за различных методов и способов измерения и точности приборов;
наличие двух видов достоверности информации: “определенной” (земельно-кадастровые данные, правовая информация об объекте и субъекте) и “неопределенной”, например, размещение коммуникационной сети, а не координаты трасс);
низкая достоверность ряда показателей, например, показатель “местоположение”, для коммуникаций, полученный на основе топографического плана, может не соответствовать положению на местности. Земельно-кадастровая информация обязательно должна быть достоверной, что устанавливается и защищается законодательством. В то же время ответственность за иную недостоверную информацию законодательством пока не предусмотрена.
Ниже представлена примерная схема банка данных о земле и иных объектах недвижимости в поселениях. В каждом блоке представлены данные по земельным участкам и объектам недвижимости.
Виды недвижимого имущества:
земельный участок;
часть участка;
здание (строение), сооружение;
дом, владение, строение, корпус.
Характеристики местоположения:
наименование государства;
наименование субъекта РФ;
наименование административно-территориальной единицы в субъекте РФ;
наименование административно-территориальной единицы в административном районе;
наименование административно-территориальной единицы в сельском округе;
геодезические координаты поворотных точек земельного участка;
адрес объекта недвижимости;
ориентиры зданий и сооружений объекта недвижимости;
номер здания объекта недвижимости
Назначение и виды использования недвижимого имущества:
целевое назначение (категория) земель;
вид использования земельных участков (сельскохозяйственные угодья, земли под зданиями и т.д.);
подвид земель, незанятых зданиями (пашня, кормовые угодья, земли городского резерва, скверы, бульвары и пр.);
типы использования сельскохозяйственных угодий и других земель (растениеводство, огородничество, садоводство, сенокошение);
целевое назначение строений, помещений;
функциональное назначение зданий (строений), сооружений.
Характеристика качества земли как недвижимого имущества:
распределение по категориям и видам земель;
по застроенным и предназначенным под застройку землям;
по инженерно-геологическиму состоянию земель их градостроительной ценности (закарствованность, сейсмичность, уровень стояния грунтовых вод, уровень культурно-бытового обслуживания, рекреационная ценность, экологическое состояние и др.).
по пригодности сельскохозяйственных угодий для возделывания культур;
по мелиоративному состоянию;
по доходности.
Общая характеристика зданий и сооружений:
этажность,
год постройки,
год капитальной реконструкции,
год текущего ремонта,
состояние здания,
материал строительных конструкций,
параметры качества зданий:
этажность,
аварийное состояние,
материал здания.
Экономическая характеристика объекта недвижимого имущества:
номер оценочной зоны;
оценочная стоимость земельного участка (нормативная цена);
рыночная стоимость;
величина земельного налога;
размер платы на земельный участок;
оценочная стоимость здания (сооружения);
залоговая стоимость;
величина налога на здания и сооружения;
размер платы на здания и сооружения;
год оценки.
Правовые характеристики недвижимого имущества:
виды прав на землю (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, срочное пользование, аренда земли);
виды прав на здания (строения, сооружения, собственность, хозяйственное ведение юридических лиц, оперативное управление юридических лиц зданием).
Данные о субъекте прав на землю:
наименование субъекта прав на недвижимое имущество;
наименование организационно-правовых форм юридических лиц и хозяйств граждан.
Сравнение схемы банка данных для земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов показывает, что банки данных в населенных пунктах на 50-60% имеют больше показателей, чем банки данных по землям сельскохозяйственного назначения.
Эти особенности необходимо учитывать при прогнозировании структуры банка данных, развития отдельных показателей и определения их точности. Необходимо также предусмотреть схему генерализации земельно-кадастровых показателей.