- •Управление земельными ресурсами
- •Глава 1. Основные теоретические положения системы управления
- •1.1. Основные понятия системы управления
- •1.2. Законы, принципы, функции и цели систем управления
- •1.3. Классификация методов и видов управления
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 2. Теоретические основы управления земельными ресурсами
- •2.1. Объект, предмет и субъект управления земельными ресурсами
- •Объект управления - земельные ресурсы
- •2.2. Виды и задачи управления земельными ресурсами на различных административных территориальных уровнях.
- •Государственное
- •2.3. Функции, методы и принципы управления земельными ресурсами.
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 3 земельный фонд российской федерации как объект управления.
- •3.1. Распределение земельного фонда по категориям земель.
- •3.1 Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям
- •3.2. Распределение земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения по угодьям
- •Распределение земель лесного фонда по угодьям.
- •3.4 Земли под водой в различных категориях земель
- •3.2 Распределение земельного фонда страны по угодьям.
- •3.5. Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями (тыс. Га)
- •3.6. Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и их коллективами (тыс. Га)
- •3.7. Динамика площади сельскохозяйственных угодий в границах Российской Федерации за период с 1990 по 2000 гг. (тыс. Га)
- •3.3. Характеристика качественного состояния земель Российской Федерации
- •3.4. Распределение земель Российской Федерации по формам прав на землю.
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 4. Основные методы управления земельными ресурсами.
- •4.1. Государственный земельный кадастр
- •4.1. Распределение земель, подлежащих отнесению к федеральной собственности, по категориям в разрезе федеральных округов, тыс. Га
- •4.2. Землеустройство
- •4.3. Государственный мониторинг земель.
- •4.4. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль).
- •4.2. Основные показатели госземконтроля органов Росземкадастра, мпр России и Госстроя России за 2000 год
- •4.5. Деятельность по стандартизации, сертификаци и лицензированию в системе Росземкадастра.
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 5. Организационно-правовой механизм управления земельными ресурсами.
- •5.1. Организационная структура управления земельными ресурсами.
- •5.2. Функции органов управления земельными ресурсами.
- •5.3. Классификация источников прав в области управления земельными ресурсами
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Приложение 1
- •1. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике и администрация Нижегородской области совместно осуществляют:
- •2. Государственный земельный комитет Российской Федерации:
- •3. Администрация Нижегородской области:
- •4. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области:
- •5. Федеральное государственное учреждение "Государственный кадастровый центр Нижегородской области":
- •6. Заключительные положения:
- •Глава 6. Экономический механизм управления земельными ресурсами
- •6.1. Основные положения формирования земельной ренты.
- •6.1. Формы и виды земельной ренты
- •6.2. Основные формы платы за землю.
- •Формы платы за землю
- •Базовая величина нормативной цены земли
- •Рентообразующие факторы и условия образования дифференциальной ренты
- •Характеристики территорий
- •6.3. Формирование рыночного оборота земли.
- •6.4. Земельные банки и ценные бумаги.
- •Муниципальные земельные облигационные займы
- •Земельные ипотечные облигации
- •Бюджет города
- •Центральный
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 7. Информационное обеспечение управления земельными ресурсами
- •7.2. Земельно-информационная система
- •7.3. Информационное обеспечение системы природопользования.
- •7.1. Природно-ресурсный потенциал регионов страны
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами субъектов российской федерации
- •8.1. Организационная структура управления земельными ресурсами субъектов рф.
- •8.2. Особенности управления землями различных категорий субъекта Федерации.
- •Глава 9. Управление земельными ресурсами вмуниципальных образованиях.
- •9.1. Основные положения функционирования муниципальных образований.
- •В процессе управления можно выделить как относительно самостоятельные следующие основные этапы (циклы) управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования:
- •9.2. Особенности управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях.
- •Рыночные
- •Социальные
- •Структура управления Дробянским образованием
- •9.3. Мероприятия по управлению землями муниципального образования.
- •Глава 10. Особенности управления земельными ресурсами городов и иных поселений.
- •10.1. Основные особенности узр поселений.
- •10.2. Основные мероприятия узр поселений.
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 11. Особенности управления земельными ресурсами в г. Москве.
- •11.1. Анализ использования земель г. Москвы
- •11.1. Площади административных округов
- •11.2. Распределение земельного фонда г. Москвы по угодьям.
- •11.3. Прогнозные показатели рационального использования земли в Москве, га.
- •11.2. Формирование законодательной базы узр г. Москвы
- •11.3. Организационная система узр г. Москвы
- •Городская дума
- •Правительство города
- •Префектуры
- •Районные управы
- •11.4. Экономический механизм узр г. Москвы
- •11.5. Анализ проведения конкурсов на выполнение земельно-кадастровых и землеустроительных работ для государственных нужд в г. Москве
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 12. Основные методы и приемы определения эффективности системы управления земельными ресурсами
- •12.1 Основные методы и приемы определения эффективности системы узр.
- •Экономическая
- •Технико-технологическая
- •Бюджетная
- •Народно-хозяйственная
- •12.2 Критерии и показатели эффективности системы узр.
- •По приоритету
- •По народно-хозяйственной значимости
- •По виду результата
- •По виду расчета
- •Пилотная проверка определенной методологии
- •Показатели оценки эффективности системы управления
- •Характеристика содержания процесса управления земельными ресурсами
- •Глава 13. Определение эффективности системы узр в субъектах Российской Федерации
- •13.1. Методика определения эффективности системы управления земельными ресурсами
- •13.1. Классификация факторов, влияющих на виды эффекта управления земельными ресурсами
- •1 3.2. Пример определения эффективности системы управления земельными ресурсами в федеральном округе и субъекте Федерации
- •13.2 Анализ поступления земельных платежей за 1992-2001 гг., у.Е./1000 га
- •13.3 Результаты множественной корреляционной зависимости между поступлением платежей за землю и финансированием отдельных видов земельно-кадастровых работ
- •13.5 Анализ эффективности земельно-кадастровых и землеустроительных действий в Приволжском федеральном округе, у.Е./1000 га
- •1 Этап. Определение результативного показателя, характеризующего экономическую деятельность региона.
- •2 Этап. Выбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на валовой региональный продукт.
- •3 Этап. Составление статистической модели зависимости валового регионального продукта от факторов, его обуславливающих
- •4 Этап. Построение модели на основе нейросети для валового регионального продукта
- •5 Этап. Определение величин вкладов каждого фактора в величину валового регионального продукта
- •13.6 Доля основных факторов в величине валового регионального продукта региона с использованием регрессии (пакет Statistica)
- •13.7 Вклад факторов в величину валового регионального продукта региона с использованием нейросетевого анализа (пакет NeuroPro)
- •6 Этап. Анализ результатов
- •13.4. Методика определения доли участия системы управления земельными ресурсами в поступление платежей за землю
- •1 Этап. Выбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на величину поступления земельных платежей
- •2 Этап. Составление статистической модели зависимости земельных платежей.
- •13.4. График остатков предсказанных и наблюдаемых переменных.
- •13.5. Распределение предсказанных значений земельных платежей.
- •3 Этап. Построение нейросети для земельных платежей
- •13.8. Определение вклада факторов на земельные платежи с использованием нейросетевого анализа
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 14. Моделирование системы управления земельными ресурсами
- •14.1. Теоретические положения прогнозирования системы управления земельными ресурсами
- •Модели прогнозирования
- •14.2. Применение нейросетевого и статистического анализа для моделирования системы управления
- •14.3. Методика прогнозировании системы управления земельными ресурсами на основе использования статистического и нейросетевого анализа данных
- •14.1. Прогноз поступления земельных платежей в субъектах рф, входящих в Приволжский федеральный округ (Statistica)
- •Глава 15. Управление земельными ресурсами в зарубежных странах.
- •Методы административного регулирования по сохранению сельхозугодий (по разработкам в.И. Назаренко).
- •Налоговые льготы для собственников сельхозугодий (по разработкам в.И. Назаренко).
- •Основные видя политики по государственному влиянию на земельный рынок (по разработкам в. И. Назаренко)
- •Преференциальные оценки цены сельскохозяйственных земель в некоторых европейских странах страна
- •Порядок выдачи разрешения на отчуждение земельного участка.
- •Сделки по передаче недвижимого имущества (земли).
- •Регистрация прав на недвижимое имущество (землю)
- •Арендная плата за землю (по данным в.И. Назаренко)
11.1. Площади административных округов
г. Москвы (на 01.01.2002 г.)
№ п/п |
Административные округа |
Площадь, га |
В том числе | ||
В границах МКАД |
На прилегающих к МКАД территориях |
Чересполосные территории | |||
1 |
Центральный |
6617 |
6617 |
- |
- |
2 |
Северо-Восточный |
10188 |
9142 |
1046 |
- |
3 |
Восточный |
15483 |
13226 |
1918 |
339 |
4 |
Юго-Восточный |
11755 |
10671 |
525 |
559 |
5 |
Южный |
13177 |
13177 |
- |
- |
6 |
Юго-Западный |
11136 |
7611 |
3525 |
- |
7 |
Западный |
15343 |
11257 |
2000 |
2086 |
8 |
Северо-Западный |
9328 |
7314 |
2014 |
- |
9 |
Северный |
11335 |
8640 |
1596 |
1099 |
10 |
г. Зеленоград |
3721 |
- |
- |
3721 |
|
Итого |
108083 |
87655 |
12624 |
7804 |
|
Чересполосные участки |
1012 |
- |
- |
1012 |
|
Всего |
109095 |
87655 |
12624 |
8816 |
Почти все земельные ресурсы г. Москвы входят в категорию «Земли поселений» и находятся в государственной федеральной собственности и собственности субъекта Федерации.
Распределение территории г. Москвы по земельным угодьям подтверждает целевой характер использования городских земель (табл.11.2).
11.2. Распределение земельного фонда г. Москвы по угодьям.
№ п/п |
Земельные угодья |
Площадь, тыс. га |
% |
1 |
Сельскохозяйственные угодья сельхозпредприятий, коллективных садов, приусадебных участков, дач |
4,7 |
4,4 |
2 |
Под древесно-кустарниковой растительностью лесопарков, бульваров, жилых кварталов и других объектов |
45,6 |
41,9 |
3 |
Под водными объектами |
3,2 |
2,9 |
4 |
Земли застройки |
39,6 |
36,2 |
5 |
Улично-дорожная сеть и внутриквартальные проезды |
13,8 |
12,6 |
6 |
Болота |
0,1 |
0,1 |
7 |
Нарушенные и прочие земли |
2,1 |
1,9 |
|
Итого |
109,1 |
100 |
По целевому назначению территория г. Москвы используется следующим образом:
-земли жилых кварталов, культурно-бытовых объектов, науки, торговли и прочих селитебных объектов - 43,2 тыс. га (39,9%);
-земли предприятий, коммунальных и складских объектов- 14,1 тыс. га (12,9%);
-земли транспорта- 10,1 тыс. га (9,0%);
-улично-дорожная сеть города- 10,6 тыс. га (9,7%);
-земли сельскохозяйственного использования- 4,2 тыс. га (3,8%);
-земли особо охраняемых территорий (национальный парк, ботанические сады, парки культуры и отдыха, лесопарки)- 19,4 тыс. га (17,8%);
-земли водного фонда (Химкинское водохранилище, озера: Белое, Святое, Черное, реки: Москва, Яуза, Сходня и другие)- 3,2 тыс. га (2,9%);
-специальные территории - 2,0 тыс. га (1,8%);
-земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность (бывшие поля фильтрации в Марьино - резерв жилой застройки, поймы рек Яуза, Чермянки и других - резерв озеленения) – 2,3 тыс. га (2,2%).
Экономическое зонирование города Москвы было разработано специалистами научно-исследовательского и проектного института Генерального плана Москвы совместно с Московским земельным комитетом с использованием данных по интегральным экономической и градостроительной оценкам территории города. Такой подход обеспечивает взаимосвязь схем территориально-экономического зонирования и функционального зонирования Москвы.
Территориально-экономические оценочные зоны города Москвы и базовые ставки земельного налога и арендной платы по этим зонам были утверждены распоряжением вице-мэра Москвы от 31 марта 1992 года. В этом же распоряжении было дано поручение продолжить работу по дифференциации и уточнению комплексной оценки и нормативной цены земли.
В последующем, в связи с высокими темпами инфляции, базовые ставки арендной платы и земельного налога и описание территориально-экономических оценочных зон неоднократно уточнялись. Действующие в настоящее время ставки были установлены распоряжением мэра Москвы от 1 октября 1996 года. Город Москва в настоящее время поделен на 69 территориально-экономических оценочных зон, из которых:
-зоны 1-34 находятся в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги;
-зоны 35-48 - отдельные территориальные образования, подчиненные Москве (Шереметьево, Внуково и др.) и районы города, выходящие за Московскую кольцевую автомобильную дорогу (Митино, Куркино и др.);
-зоны 49-69 – город Зеленоград.
В ряде территориально-экономических оценочных зон выделены подзоны повышенной ценности (как правило, это территории лесопарков, музеев-усадеб и других объектов исторической, архитектурной и культурной ценности). Наивысшая ставка арендной платы в Москве составляет 113 636 ЭКЮ/га в год (подзона 1-1, включающая в себя территорию Кремля, Китай-города и Острова). Наименьшая базовая ставка - в зонах 59, 61 и 69 (город Зеленоград)-1 914 ЭКЮ/га в год. Средняя по оценочным зонам ставка ежегодной арендной платы составляет 13 915 ЭКЮ/га.
Средний размер территориально-экономических оценочных зон составляет около 25 км2, но величина их сильно колеблется (от 2,5 до 250 км2).
Однако стоит отметить, что существующее в настоящее время деление города на территориально-экономические оценочные зоны не совсем эффективно, т.к. наряду с вышеперечисленными важными факторами, при размещении учитывались крупные магистральные дороги, полосы отчуждения железнодорожных линий, рек и акваторий. Границы зон часто совмещены с ними, что с точки зрения оценки земель не всегда оправдано.
Зоны, входящие в пределы МКАД и прилегающие к ней с внешней стороны, структурно разделяются на 5 “концентрических” макрозон: внутренняя макрозона, совпадающая с 1-й зоной, лежит в пределах Садового кольца, внешняя макрозона прилегает с внешней стороны этого кольца и имеет фрагментарный характер, так как три макрозоны лежат между ними.
Современный город-это комплексная социальная и хозяйственная система, в состав которой входят сотни разнофункциональных объектов относительно самостоятельных крупных структур, образующие в целом сложное городское хозяйство.
Возрастающий объем потребляемых ресурсов является источником перенапряжения в системе городского хозяйства. Это обуславливает необходимость обеспечения баланса их производства и потребления, принятия мер для поддержания и развития объектов жизнеобеспечения города в соответствии с потребностями населения.
В результате отсутствия взвешенной городской политики функциональные зоны в г. Москве формировались в основном стихийно, застраивались без единого проектного решения и сейчас для города характерны следующие проблемы:
-нарушение организации архитектурно-планировочной структуры, включая отсутствие четкого функционального зонирования, малая площадь (около 50% от необходимой) проездов, дорог и развязок;
-нарушение границ регулирования застройки, использование территорий, предназначенных под проезды, водоохранные зоны рек и охранные зоны памятников архитектуры под размещение объектов временного характера; самозахват территорий; нарушение границ природных комплексов;
-наличие жилой застройки на территориях промзон и непосредственная близость жилья к границам промзон при отсутствии буферных и санитарно-защитных зон;
-низкая эффективность использования территорий (некачественность застройки, малая ее плотность и т.д.);
-отсутствие обоснованного и эффективного механизма изъятия избыточных территорий и вывода вредных предприятий;
-отсутствие у большинства предприятий генерального плана развития;
-отсутствие у большинства предприятий программы экологических мероприятий и мероприятий по благоустройству территорий промзон;
-нерациональность отвода земельных площадей на территориях промзон, выделяемых под стоянки индивидуальных машин и др.
Москва испытывает дефицит территорий, поэтому проблема повышения эффективности использования земель города является актуальной и сложной. Особенно остро стоит вопрос с выделением территорий для объектов жилищной, культурно-бытовой и коммунальной инфраструктуры. Вместе с тем проведенный в ряде работ анализ выявил в городе много случаев нерационального использования земли, серьезные диспропорции в его развитии, вызывающие тяжелые экологические проблемы.
В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города, расточительному использованию ценнейшей городской земли, в том числе под предприятиями и организациями, не нужными и даже вредными для города. В частности, в Москве сложилась непропорционально большая доля промышленных зон, площадь которых составляет около 40% площади жилой застройки. Кроме того, территории промышленных зон используются неэффективно: на 1 га территории промзон приходится около 3 500 м2 общей площади зданий и сооружений вместо предусмотренных в Генеральном плане 7 000 м2/га.
В радиусе 7-8 километров от центра города промышленными предприятиями, в том числе экологически вредными и экономически нерентабельными, занята еще большая доля ценнейшей городской земли с хорошо развитой инфраструктурой. Очевидно, что доля промышленных зон в центральной части города должна существенно сокращаться.
Экстенсивный характер использования промышленных территорий в Москве и ее наиболее индустриализированных округов особенно хорошо виден при сравнении с практикой зарубежного строительства. Так, в Париже, Сеуле и Гонконге доля промзон составляет лишь около 5%. В пригородах США в расчете на одного жителя расход территорий для предприятий промышленности в среднем составляет 18-20 кв. м, в Англии - 16 кв. м, тогда как в Москве этот показатель (с учетом земель, занятых санитарно-защитными зонами) составляет около 40 кв. м. Если средняя плотность размещения рабочих мест в расчете на гектар территории США и в странах Западной Европы составляет 120-160 мест, то в Москве (как и в России в целом) только 50-75 мест; в западных странах плотность застройки территорий промышленных предприятий составляет 60-70%, в Москве -30-35%.
Нерационально используются и земельные участки при строительстве жилых домов и формировании микрорайонов, где земли жилого фонда составляют 5,1 тыс. м2 общей площади против 6,7 тыс. м2 по нормативам генерального плана. В период особо активного развития этих процессов (1960-1990 гг.) это привело к потерям земли, на которой при нормальной плотности могло бы быть построено 10-12 млн. кв. м2 общей площади жилых домов.
Вследствие неэффективного использования городских земель промышленностью, объектами транспорта и инженерными коммуникациями, а также очевидного недоиспользования подземного пространства, город испытывает возрастающую потребность в территории, необходимой для новой застройки и реконструкции.
Строительство практически всегда повышает ценность как самого земельного участка, так и сопряженных территорий. При этом освобождаются значительные территории благодаря повышению плотности застройки. При этом исследования показывают, что комплексная застройка периферийных районов приближает их к ценности районов, граничащих с центром, а реконструкция районов, расположенных вблизи центральных зон, а также самого центрального района, повышает их ценность в 2-3 раза, а в отдельных случаях - на порядок. Например, при комплексной реконструкции Сретенки были проданы права аренды четырех участков по цене от 20 до 27 млн. долларов США за гектар. Этот рекордный даже по мировым меркам показатель достигнут за счет практического взаимодействия системных факторов строительной политики и земельного рынка.
Значительные рыночные колебания в цене земли существенно сглаживаются зонированием территории и другими мероприятиями. Однако в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, изменяющаяся цена на землю оказывает влияние на систему землепользования во всех районах города. Когда тип и интенсивность землепользования в застроенной части города начинают сильно отличаться от оптимума, цены на землю становятся мощным стимулом для изменения целевого назначения и перераспределения земли, обеспечивающие ее более эффективное использование (соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает 10:1)
Очевидно, что из-за низкого показателя количества рабочих мест на единицу площади земельного участка, большой занимаемой площади, издержек на экологические мероприятия, продукция промышленных предприятий в центральных районах города может стать не конкурентноспособной и доля промзон в центральной части города должна существенно сокращаться. Из-за высокой стоимости земли в центральной части города стоимость передислокации промышленного предприятия в районы вблизи МКАД составит 10-20% от стоимости занимаемого земельного участка. Причем, если предприятие, занимающее земельный участок, станет субъектом земельного рынка, то передислокация станет ему выгодной и этот процесс будет форсироваться рыночными земельными отношениями (табл.11.3).