- •Управление земельными ресурсами
- •Глава 1. Основные теоретические положения системы управления
- •1.1. Основные понятия системы управления
- •1.2. Законы, принципы, функции и цели систем управления
- •1.3. Классификация методов и видов управления
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 2. Теоретические основы управления земельными ресурсами
- •2.1. Объект, предмет и субъект управления земельными ресурсами
- •Объект управления - земельные ресурсы
- •2.2. Виды и задачи управления земельными ресурсами на различных административных территориальных уровнях.
- •Государственное
- •2.3. Функции, методы и принципы управления земельными ресурсами.
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 3 земельный фонд российской федерации как объект управления.
- •3.1. Распределение земельного фонда по категориям земель.
- •3.1 Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям
- •3.2. Распределение земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения по угодьям
- •Распределение земель лесного фонда по угодьям.
- •3.4 Земли под водой в различных категориях земель
- •3.2 Распределение земельного фонда страны по угодьям.
- •3.5. Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями (тыс. Га)
- •3.6. Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и их коллективами (тыс. Га)
- •3.7. Динамика площади сельскохозяйственных угодий в границах Российской Федерации за период с 1990 по 2000 гг. (тыс. Га)
- •3.3. Характеристика качественного состояния земель Российской Федерации
- •3.4. Распределение земель Российской Федерации по формам прав на землю.
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 4. Основные методы управления земельными ресурсами.
- •4.1. Государственный земельный кадастр
- •4.1. Распределение земель, подлежащих отнесению к федеральной собственности, по категориям в разрезе федеральных округов, тыс. Га
- •4.2. Землеустройство
- •4.3. Государственный мониторинг земель.
- •4.4. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль).
- •4.2. Основные показатели госземконтроля органов Росземкадастра, мпр России и Госстроя России за 2000 год
- •4.5. Деятельность по стандартизации, сертификаци и лицензированию в системе Росземкадастра.
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 5. Организационно-правовой механизм управления земельными ресурсами.
- •5.1. Организационная структура управления земельными ресурсами.
- •5.2. Функции органов управления земельными ресурсами.
- •5.3. Классификация источников прав в области управления земельными ресурсами
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Приложение 1
- •1. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике и администрация Нижегородской области совместно осуществляют:
- •2. Государственный земельный комитет Российской Федерации:
- •3. Администрация Нижегородской области:
- •4. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области:
- •5. Федеральное государственное учреждение "Государственный кадастровый центр Нижегородской области":
- •6. Заключительные положения:
- •Глава 6. Экономический механизм управления земельными ресурсами
- •6.1. Основные положения формирования земельной ренты.
- •6.1. Формы и виды земельной ренты
- •6.2. Основные формы платы за землю.
- •Формы платы за землю
- •Базовая величина нормативной цены земли
- •Рентообразующие факторы и условия образования дифференциальной ренты
- •Характеристики территорий
- •6.3. Формирование рыночного оборота земли.
- •6.4. Земельные банки и ценные бумаги.
- •Муниципальные земельные облигационные займы
- •Земельные ипотечные облигации
- •Бюджет города
- •Центральный
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 7. Информационное обеспечение управления земельными ресурсами
- •7.2. Земельно-информационная система
- •7.3. Информационное обеспечение системы природопользования.
- •7.1. Природно-ресурсный потенциал регионов страны
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами субъектов российской федерации
- •8.1. Организационная структура управления земельными ресурсами субъектов рф.
- •8.2. Особенности управления землями различных категорий субъекта Федерации.
- •Глава 9. Управление земельными ресурсами вмуниципальных образованиях.
- •9.1. Основные положения функционирования муниципальных образований.
- •В процессе управления можно выделить как относительно самостоятельные следующие основные этапы (циклы) управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования:
- •9.2. Особенности управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях.
- •Рыночные
- •Социальные
- •Структура управления Дробянским образованием
- •9.3. Мероприятия по управлению землями муниципального образования.
- •Глава 10. Особенности управления земельными ресурсами городов и иных поселений.
- •10.1. Основные особенности узр поселений.
- •10.2. Основные мероприятия узр поселений.
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 11. Особенности управления земельными ресурсами в г. Москве.
- •11.1. Анализ использования земель г. Москвы
- •11.1. Площади административных округов
- •11.2. Распределение земельного фонда г. Москвы по угодьям.
- •11.3. Прогнозные показатели рационального использования земли в Москве, га.
- •11.2. Формирование законодательной базы узр г. Москвы
- •11.3. Организационная система узр г. Москвы
- •Городская дума
- •Правительство города
- •Префектуры
- •Районные управы
- •11.4. Экономический механизм узр г. Москвы
- •11.5. Анализ проведения конкурсов на выполнение земельно-кадастровых и землеустроительных работ для государственных нужд в г. Москве
- •Контрольные вопросы и задания.
- •Глава 12. Основные методы и приемы определения эффективности системы управления земельными ресурсами
- •12.1 Основные методы и приемы определения эффективности системы узр.
- •Экономическая
- •Технико-технологическая
- •Бюджетная
- •Народно-хозяйственная
- •12.2 Критерии и показатели эффективности системы узр.
- •По приоритету
- •По народно-хозяйственной значимости
- •По виду результата
- •По виду расчета
- •Пилотная проверка определенной методологии
- •Показатели оценки эффективности системы управления
- •Характеристика содержания процесса управления земельными ресурсами
- •Глава 13. Определение эффективности системы узр в субъектах Российской Федерации
- •13.1. Методика определения эффективности системы управления земельными ресурсами
- •13.1. Классификация факторов, влияющих на виды эффекта управления земельными ресурсами
- •1 3.2. Пример определения эффективности системы управления земельными ресурсами в федеральном округе и субъекте Федерации
- •13.2 Анализ поступления земельных платежей за 1992-2001 гг., у.Е./1000 га
- •13.3 Результаты множественной корреляционной зависимости между поступлением платежей за землю и финансированием отдельных видов земельно-кадастровых работ
- •13.5 Анализ эффективности земельно-кадастровых и землеустроительных действий в Приволжском федеральном округе, у.Е./1000 га
- •1 Этап. Определение результативного показателя, характеризующего экономическую деятельность региона.
- •2 Этап. Выбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на валовой региональный продукт.
- •3 Этап. Составление статистической модели зависимости валового регионального продукта от факторов, его обуславливающих
- •4 Этап. Построение модели на основе нейросети для валового регионального продукта
- •5 Этап. Определение величин вкладов каждого фактора в величину валового регионального продукта
- •13.6 Доля основных факторов в величине валового регионального продукта региона с использованием регрессии (пакет Statistica)
- •13.7 Вклад факторов в величину валового регионального продукта региона с использованием нейросетевого анализа (пакет NeuroPro)
- •6 Этап. Анализ результатов
- •13.4. Методика определения доли участия системы управления земельными ресурсами в поступление платежей за землю
- •1 Этап. Выбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на величину поступления земельных платежей
- •2 Этап. Составление статистической модели зависимости земельных платежей.
- •13.4. График остатков предсказанных и наблюдаемых переменных.
- •13.5. Распределение предсказанных значений земельных платежей.
- •3 Этап. Построение нейросети для земельных платежей
- •13.8. Определение вклада факторов на земельные платежи с использованием нейросетевого анализа
- •Контрольные вопросы и задания
- •Глава 14. Моделирование системы управления земельными ресурсами
- •14.1. Теоретические положения прогнозирования системы управления земельными ресурсами
- •Модели прогнозирования
- •14.2. Применение нейросетевого и статистического анализа для моделирования системы управления
- •14.3. Методика прогнозировании системы управления земельными ресурсами на основе использования статистического и нейросетевого анализа данных
- •14.1. Прогноз поступления земельных платежей в субъектах рф, входящих в Приволжский федеральный округ (Statistica)
- •Глава 15. Управление земельными ресурсами в зарубежных странах.
- •Методы административного регулирования по сохранению сельхозугодий (по разработкам в.И. Назаренко).
- •Налоговые льготы для собственников сельхозугодий (по разработкам в.И. Назаренко).
- •Основные видя политики по государственному влиянию на земельный рынок (по разработкам в. И. Назаренко)
- •Преференциальные оценки цены сельскохозяйственных земель в некоторых европейских странах страна
- •Порядок выдачи разрешения на отчуждение земельного участка.
- •Сделки по передаче недвижимого имущества (земли).
- •Регистрация прав на недвижимое имущество (землю)
- •Арендная плата за землю (по данным в.И. Назаренко)
11.3. Прогнозные показатели рационального использования земли в Москве, га.
Повышение плотности застройки |
Использование подземного пространства |
Вывод неэффективных и вредных предприятий |
Всего |
3000-4000 |
4000-5000 |
1900-2300 |
8900-11300 |
В свою очередь, важно, чтобы при создании новой инфраструктуры в полной мере учитывались механизмы рынка земли и инвестиции направлялись в те районы и отрасли городского хозяйства, которые обеспечат решение социальных и экономических проблем жителей Москвы.
11.2. Формирование законодательной базы узр г. Москвы
Согласно статье 72 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъекта. Поэтому город Москва как субъект Федерации имеет право формировать собственное законодательство и регулировать им процессы управления земельными ресурсами.
Отправной точкой земельной реформы в Москве послужило принятие Моссоветом 12 октября 1992 года решения «О реализации земельного законодательства Российской Федерации», которое сопровождалось пакетом нормативных актов, нацеленных на создание принципиально нового механизма юридических отношений по поводу земли. К таким актам можно отнести положения: о Московском земельном комитете, о платежах за земли города, о зонировании, о дифференцированных ставках земельного налога и арендной платы, о видах прав на земельные участки, о порядке предоставления и оформления в аренду земельных участков.
В Уставе города Москвы определено, что московская земля, за исключением земельных участков объектов федеральных органов законодательной, исполнительной, судебной власти и ряда других объектов, является собственностью города.
На сегодняшний день в городе Москве существует три группы земель с различными особенностями управления.
К первой группе относятся земельные участки, которые находятся в исключительном ведении Правительства Москвы. Это участки, по которым городские власти в лице Премьера Правительства Москвы выпускает свои Постановления об изъятии и предоставлении земель без согласования с префектурами административных округов.
Второй вид - территории так называемого городского ведения, к которым относятся крупные площади, магистрали, скверы и т.д., формирующие основные градостроительные планировочные узлы. На этих территориях право предоставления или изъятия земель принадлежит только Правительству Москвы.
К третьей группе относятся территории префектурного или окружного ведения. Это, как правило, внутриквартальные территории массовой жилой застройки, т.е. территории, находящиеся в межмагистральном пространстве. Здесь полномочия по предоставлению или изъятию земельных участков принадлежит соответствующим префектурам. Вся остальная земля в (соответствии с Земельным кодексом РФ) находится в собственности жителей, проживающих на данной территории.
Современное законодательство, регулирующее систему землепользования в Москве, формировалось в два периода: с 1990 г. по 2000 г. и с 2000 г. по настоящее время.
Анализ дореформенного и пореформенного земельного законодательства 1990-2000 г.г. позволяет сделать вывод о том, что правовое регулирование системы землепользования в Москве в тот период было направлено на осуществление земельной реформы, закрепившее комплекс экономических, организационных, социальных и правовых условий для формирования нового земельного строя, основанного на частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности на землю, демократических принципах земельного оборота. Вместе с тем особенности законодательного регулирования землепользования в Москве отражались в специальных нормативных правовых актах Российской Федерации и Москвы, установивших особый порядок управления и распоряжения объектами федеральной государственной собственности и осуществления полномочий органов исполнительной власти в Москве.
Регулирование системы управления земельными ресурсами и землепользования формировалось в Москве на основании законодательных актов России, и, прежде всего, указов Президента РФ от 30 июля 1991 г. «О полномочиях мэра города Москвы»; от 28 августа 1991 г. «О полномочиях органов исполнительной власти города Москвы"; от 29 декабря 1991 г. «О дополнительных полномочиях органов управления Москвы на период проведения радикальной экономической реформы», от 24 октября 1993 г. «О поддержке мер правительства Москвы и Московского областного Совета народных депутатов по реформе органов государственной власти и органов местного самоуправления в Москве и Московской области». Органы власти Москвы были наделены полномочиями по распоряжению и управлению землями города, ведению государственного земельного кадастра, изъятию и предоставлению земельных участков.
Одним из основных положений управления земельными ресурсами в городе Москве является контроль за использованием и охраной земель. Совместным распоряжением мэра Москвы и Председателя Российского комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 26 ноября 1992 года «О государственном контроле за использованием и охраной земель в городе Москве» в структуре Московского земельного комитета была создана государственная земельная инспекция. Ее функцией являлось отслеживание всех фактов незаконных передач земли, проведение проверок эффективного использования земли, проверка фактов обращения жителей или организаций, связанных с нарушениями в использовании земель и другие действия, связанные с выявлением и предупреждением нарушений земельного законодательства. Это распоряжение стало важным шагом в формировании цивилизованных земельных отношений в городе Москве.
В соответствии со статьей 13 Земельного кодекса РФ и Указами Президента Российской Федерации от 28 февраля 1991 года и от 29 декабря 1991 года, а также распоряжением вице-мэра Москвы от 2 марта 1992 года основной формой земельно-правовых отношений в городе была установлена долгосрочная аренда. Это положение подтверждено Указом Президента Российской Федерации от 6 февраля 1996 года «О втором этапе приватизации в городе Москве», согласно которого приватизация недвижимого имущества, расположенного на территории города Москвы, формирует право собственника на получение в долгосрочную аренду (49 лет) соответствующего земельного участка. В ряде случаев земельные участки в Москве могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование - национальный парк, городские парки, культовые учреждения.
Формально частной собственности на земельные участки в Москве нет. Фактически частная собственность существует - она осталась в тех поселках, которые недавно вошли в городскую черту (например, Переделкино).
Некоторые специалисты считают отсутствие частной собственности на землю в Москве серьезным тормозом в развитии рыночных отношений. Другие же, наоборот, предупреждают о возможных ошибках при поспешном введении частной собственности. Следует отметить, что во многих странах мира земля находится в долгосрочной аренде. Но, тем не менее, в этих странах, а сейчас уже и в Москве, земельный рынок существует в особой форме - как рынок прав аренды земельных участков, то есть при операциях с землей товаром выступает право аренды земельного участка. В случае аренды участка на максимальный срок (49 лет) стоимость прав аренды земельного участка можно рассматривать как стоимость самого участка, т.к. 49 лет - это срок полной амортизации капитала.
Аренда городских земель сегодня - это узаконенная зависимость субъектов земельных отношений от органов власти и изменяющихся условий нормативной среды. В городские земли вложены затраты на инженерную инфраструктуру, включая стоимость ремонта и поддержания существующих систем инженерного благоустройства (инженерная подготовка территории, системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения, телефонизации, дорожной сети, линий связи). Следует учитывать также предстоящие капитальные вложения на развитие всех видов благоустройства на ближайшие годы. В Москве, в отличие от стран с развитой рыночной экономикой, все эти затраты производились и производятся за счет бюджетных средств, несмотря на наличие крупных акционерных предприятий. Очевидно, что аренда земельных участков в Москве фактически означает использование коммерческими организациями бюджетных средств, затраченных на улучшение городских земель и бюджетных дотаций, входящих в структуру тарифов и электроэнергию, тепло, водоснабжение и. т.д.
Важная роль в установлении особого порядка землепользования в Москве, наряду со специальными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Москвы, принадлежит Договору от 16 июня 1998 г. «О разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти города федерального значения Москвы», содержащему ряд важных положений, относящихся к разграничению государственной собственности на землю на федеральную собственность и собственность Москвы, а также к условиям и порядку пользования федеральными и городскими землями органами государственной власти Российской Федерации, представительствами субъектов Российской Федерации и дипломатическими представительствами иностранных государств.
Законодательство первого периода сформировало особый порядок землепользования в Москве, которое стимулировало перераспределение земель к эффективно работающим субъектам прав аренды земельных участков и построение прозрачной системы финансовых потоков на рынке недвижимости. Вместе с тем недостатки этого законодательства привели к спорам о праве распоряжения и использования государственной земельной собственности в Москве, например, относительно земельных участков, которые одновременно входят в структуру городских земель и используются организациями и предприятиями федеральных органов страны. Этот коренной недостаток земельного законодательства первого периода был устранен федеральным законом от 24 июня 1999 г. «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации", установившим основные принципы и порядок разграничения предметов ведения и полномочий при заключении договоров и соглашений между федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации о передаче друг другу части полномочий.
С этого момента начинается второй этап развития законодательства о землепользовании Москвы, в течение которого необходимо сформировать полный реестр федеральной недвижимости, содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, разграничить и скоординировать полномочия всех органов государственной власти, участвующих в процессе управления землей и иной недвижимостью; установить перечень условий и видов прав при предоставлении земельных участков; обеспечить применение механизма рыночной оценки недвижимости, включая дифференциацию ставок арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, с рыночными ставками; создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения федеральным имуществом (залог, доверительное управление, внесение права пользования в уставный капитал); создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления инвесторам объектов незавершенного строительства на максимально льготных условиях.
Таким образом, на территории Москвы как особого субъекта Российской Федерации (города федерального значения) действует как общефедеральное земельное законодательство, так и земельное законодательство Москвы. Необходимость самостоятельного регулирования Москвой системы землепользования обосновано следующими обстоятельствами: а) это сверхкрупный населенный пункт с большим числом населения, объектов недвижимости и хозяйствующих субъектов - потенциальных и титульных землепользователей; б) это город федерального значения и одновременно субъект Российской Федерации; в) территория города - разнопланова и включает весь состав категорий земель поселений; г) на территории города расположены объекты федеральной собственности и значения, действуют федеральные органы власти и субъекты федеральной подчиненности, находятся дипломатические посольства иностранных государств, другие хозяйствующие землепользователи. Поэтому было необходимо разработать собственную нормативную базу по земельным вопросам г. Москвы, определяемую экономической целесообразностью, направленной на поддержание и развитие жизнедеятельности города, улучшение условий проживания людей, позволяющей быстрее внедрять механизмы привлечения инвестиций в бюджеты России и Москвы, улучшать облик города, развивать городскую инфраструктуру, обеспечивать выполнение столичных функций.
В противоположность федеральному, земельное законодательство г. Москвы с самого начала земельной реформы было ориентировано на более широкое применение института аренды городских земель, который является выгодным как для арендатора, так и для арендодателя, заинтересованного в эффективном использовании арендованных земель. Для решения этих задач и улучшения системы управления земельными ресурсами и регулирования земельными отношениями Московской городской Думой был принят ряд законов и иных нормативных документов, определяющих:
-базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендатору ров и видам целевого использования земель;
-нормативные размеры земельных участков для расчета арендной платы на землю;
-коэффициенты к ставкам арендной платы;
-расчет арендной платы за землю по договору;
-особенности расчета арендной платы за землю потребительских кооперативов и иных некоммерческих объединений;
-ставки арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;
-изменения размера годовой арендной платы за землю при увеличении ставок;
-среднюю по договору ставку арендной платы за землю, основанную на градостроительной ценности территории (180 тыс. руб. за 1 га).
В результате в Москве была найдена оптимальная юридическая модель регулирования института аренды городских земель, позволившая решить проблемы, связанные со значительным поступлением в городской бюджет арендных платежей и осуществлением мероприятий по совершенствованию социальной, жилищной и инженерно-технической инфраструктуры, выбором направления инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости.
С этой целью в Москве были разграничены полномочия органов государственной власти. В частности, в компетенцию Московской Городской Думы входят следующие полномочия по регулированию имущественных отношений:
- установление порядка управления и распоряжения собственностью города Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и оформления прав собственности на территории города;
- установление порядка использования и охраны объектов культурного наследия;
- введение и отмена налогов на недвижимое имущество, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;
- установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов по вопросам, отнесенным к ведению города федерального значения и регулирующим отношения собственности;
- установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и строительстве объектов муниципальной и государственной собственности города Москвы;
- установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки, предоставления земель в аренду, оформленияправ аренды земельных участков;
- установление земельных налогов, порядка их взимания и порядка предоставления льгот по ним;
- установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства; осуществление контроля за соблюдением на территории города законодательства о собственности и земельным отношениям.
К ведению городской администрации отнесено: управление и распоряжение земельными участками; определение ставок арендной платы; зонирование территории Москвы; составление и ведение государственного земельного кадастра; разработка и реализация градостроительных планов развития и другие полномочия. Все эти полномочия закреплены Законом Москвы от 28 июня 1995 г. «Устав города Москвы».