Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Судебно-оценочная экспертиза. Правовые, организационные и научно-методические основы. Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальност
.pdf
В исходном состоянии объекта оценки изучение представленной
документации позволило идентифицировать его состояние в первой
ячейке матрицы состояния. После совершения сделки у покупателя
объекта он также находится в первой ячейке матрицы. Таким образом,
в ходе совершения сделки купли-продажи, произошло отчуждение
права частной собственности объекта.
Из рис. 4 видно, что переход объекта из состояния 1 у продавца в
состояние 1 у покупателя характеризует его возмездное отчуждение в
результате проведения сделки купли-продажи на открытом рынке в
соответствии с действующим законодательством. То есть переход 1—1
как раз и определяет динамику формирования рыночной стоимости
объекта оценки.
Совершенно иначе выглядит задача оценки в случае, проиллюстрированном на рис. 5, когда свободный земельный участок находится
на праве постоянного (бессрочного) пользования. Соответственно, в
исходном состоянии объект характеризуется положением № 4 матрицы состояния. Поскольку правовой титул объекта «необоротоспособен», то его отчуждение ни с переходом в состояние 1, ни с переходом
в состояние 4 покупателя невозможно.
Некоторые оценщики в подобных случаях описывают в отчете содержание соответствующих положений действующего законодательства
и делают вывод, что рыночная стоимость данного объекта оценки равна
нулю. Но большинство заказчиков такая «оценка» совершенно не устраивает, что приводит к возникновению конфликтных ситуаций. С помощью описанных классификаторов эксперт сможет легко разобраться в
сути данного конфликта и возможных способах его разрешения.
Действующее законодательство предусматривает возможности
выхода из этой, казалось бы, тупиковой ситуации. Для этого необходимо более детально рассмотреть динамику сделки. Соответствующая
схема проиллюстрирована на рис. 6.
Чтобы подготовить объект к совершению сделки, вначале необходимо произвести его переход в новое состояние, которое уже позволяет совершать сделки по отчуждению объекта оценки.
Для подготовки и совершения сделки с объектом оценки, которая
иллюстрируется переходом 1—1 от продавца к покупателю, продавец
должен произвести выкуп земельного участка в частную собственность.
301
участок
Застроенный земельный
ный строительством
Объект, незавершен-
мельный участок
Незастроенный зе-
х
(1)
Вид участка
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные
Правовой
титул
права
объекта
Рыночная
стоимость
участок
Застроенный земельный
строительством
Объект, незавершенный
мельный участок
Незастроенный зе-
х
(1)
Вид участка
Рис.4.Иллюстрацияпроцессаформированиярыночнойстоимостиобъетаоцениврезультате
совершениясделиупли-продажиспомощьюматрицсостоянияобъетаупродавцаипоупателя
Правовой
титул
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные
права
продавец покупатель
Вид участка
участок
Застроенный земельный
строительством
Объект, незавершенный
мельный участок
Незастроенный зе-
Правовой
титул
(1)
х
(4)
х
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные
права
303
участок
Застроенный земельный
строительством
Объект, незавершенный
ный участок
Незастроенный земель-
(4)
х
Вид участка
Правовой
титул
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные
права
продавец покупатель
объета,находяще"осявпостоянном(бессрочном)пользовании
Рис.5.Иллюстрациязапретанасовершениесделиупли-продажииформированиярыночнойстоимости
То есть, вначале необходимо осуществить предусмотренные законодательством мероприятия по переходу из состояния 4 в состояние 1.
После этого становится возможным «классический» переход земельного участка по схеме 1—1 в рамках сделки купли-продажи.
Однако у продавца может не оказаться финансовых возможностей
для совершения выкупа земельного участка в частную собственность.
В этом случае, для обеспечения возможности отчуждения объекта от
продавца к покупателю, вполне подходят положения ст. 157 ГК РФ.
По этой схеме продавец и покупатель готовят «условную сделку», а
точнее, серию обусловленных сделок, в рамках которой оговариваются обязательства продавца и покупателя по снятию условий совершения сделки, включая сроки и формы предварительных платежей и
окончательных расчетов.
Необходимо обратить внимание на то, что при совершении сделки
динамика перехода состояний объекта оценки от продавца к покупателю, отраженная на соответствующих матрицах-классификаторах,
показывает существенное различие «рыночной стоимости» для продавца и покупателя. Покупатель платит одинаковую сумму и в первом
случае (переход 1—1) и во втором случае (переход 4÷1—1). Но продавец в первом случае получает всю сумму, равную рыночной стоимости объекта, уплаченной покупателем, а во втором случае — эту же
сумму, за вычетом издержек по переводу объекта в «оборотоспособное» состояние. Такая ситуация характерна только для российского
рынка недвижимости применительно к объектам, находящимся на
«ином вещном праве».
На практике приходится сталкиваться и с другим вариантом перевода объекта в «оборотоспособное» состояние. Продавец может отказаться от своего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на возмездной основе, оговорив свое право на получение в будущем соразмерной компенсации. При этом возможен
переход из состояния 4 в состояние 1Г или 1М (см. рис. 7).
В результате таких действий земельный участок, который и ранее находился в государственной (1Г) или муниципальной (1М) собственности,
освобождается от правовых обременений и может быть подготовлен к
отчуждению в соответствии с действующим законодательством.
После перевода объекта оценки в состояние 1Г или 1М, становится возможно его отчуждение покупателем. В соответствии со ст. 28,
30, 38 ЗК РФ и покупатель может приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на
торгах. Оценщик может определить стартовую цену торгов, опираясь
на данные по рыночной стоимости аналогичных объектов.
304
Вид участка
участок
Застроенный земельный
строительством
Объект, незавершенный
мельный участок
Незастроенный зе-
Правовой
титул
Рыночная
стоимость
участок
Застроенный земельный
(1)
х
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные
цена выкупа
объекта
права
305
вчастнуюсобственность
строительством
Объект, незавершенный
мельный участок
Незастроенный зе-
(1)
х
(4)
х
находящеосянаправепостоянноо(бессрочноо)пользования,приусловииеовыупа
Вид участка
Правовой
титул
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные
права
Рис.6.Иллюстрацияподотовисовершениюсделиупли-продажиземельнооучаста,
продавец покупатель
Вид участка
участок
Правовой
титул
мость
объекта
Рыночная стои-
участок
Застроенный земельный
строительством
Объект незавершенный
мельный участок
Незастроенный зе-
(1 ч)
х
Собственность
Иные вещные права
(публичные торги)
Застроенный земельный
Обязательственные
права
306
строительством
Объект незавершенный
(1м)
х
Мун.
(4)
х
Частн.
Вид участка
мельный участок
Незастроенный зе-
(1г)
х
Гос.
земельныхотношенийотправапостоянноо(бессрочноо)пользованияназемельныйучасто
Правовой
титул
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные права
продавец покупатель
Рис.7.Иллюстрациясовершениясделипоитоампубличныхторовпослевозмезднооотазасубъета
Кроме этого, возможно приобретение права аренды данного земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов в порядке, установленном ст. 30, 31, 32
ЗК РФ. Необходимо учитывать, что во всех перечисленных случаях
различная динамика процесса отчуждения объекта покупателем оказывает существенное влияние на процессы его ценообразования. В
ряде случаев в рамках условной сделки «рыночная стоимость» одного
и того же объекта для продавца и покупателя может иметь различное
значение — как по ее сути, так и в количественном выражении. Более
детально способы классификации динамики перехода прав на различные объекты недвижимого имущества, включая застроенные и незастроенные земельные участки с различными правовыми титулами,
рассмотрены в других наших работах.
Особенностиприменениярезультатовачественноо
анализапостановизадачиоценидляпровери
оличественныхрезультатовеерешения
Описанные выше классификаторы правовых и физических характеристик объектов оценки с учетом особенностей готовящейся сделки
с ними позволяют эксперту-оценщику выполнить исследования содержания документов, представленных на экспертизу, и сделать обоснованные выводы об особенностях процессов преобразования документированной информации с исходными данными для оценки. Тем
самым обеспечивается возможность обеспечения надлежащего экспертного исследования объектов судебно-оценочной экспертизы для
ответа на поставленные вопросы в рамках соответствующих экспертных задач.
С точки зрения надлежащего проведения оценки в этой части экспертного исследования проверяются особенности качественного анализа характеристик объекта оценки в контексте конкретной задачи
оценки. Но процесс оценки включает в себя как качественный, так и
количественный анализ исходных данных для определения итогового
значения стоимости объекта оценки.
В практике проведения судебно-оценочной экспертизы приходится сталкиваться с тем, что многие специалисты-оценщики пренебрегают качественным анализом задачи оценки и в результате не учитывают важнейшие характеристики объекта оценки. Более того, некоторые известные «специалисты» в оценочном ремесле пытаются свести
оценку сложнейших объектов всего лишь к «экономическим измерениям». На практике такие «измерения» сводятся к рассуждениям по
поводу возможных значений параметров, характеризующих прямые и
307
обратные расчеты сложного процента на капитал, эквивалентный по
некоторым экономическим характеристикам объекту оценки, а также
упрощенному набору математико-статистических методов. Детали
таких расчетов описаны в многочисленных руководствах и учебных
пособиях по различным видам оценки и хорошо известны экспертамоценщикам.
Что же касается проведения полноценного качественного анализа
важнейших факторов, определяющих особенности формирования рыночной или иной стоимости объекта оценки, то такие отчеты об оценке встречаются не часто. В большинстве отчетов встречаются обширные описания рынка страны, субъекта федерации, города, района или
отрасли, приводятся статистические данные различного характера и
прогнозы со ссылками на авторитетных аналитиков и известные или
малоизвестные Интернет-сайты. Но большая часть этих разделов переписывается из одного отчета в другой, причем с одними и теми же
ошибками, и имеют мало общего с полноценным качественным анализом тех факторов, которые критически важны для надлежащего решения задачи оценки.
Таким образом, по своей сути большая часть оценок сводится к
количественным расчетам, создающим лишь иллюзию точной оценки,
базирующейся на серьезном научном фундаменте. Но при добросовестном проведении качественного анализа с использованием описанных выше классификаторов и иных способов, описанных в работах
других авторов, после выявления всех особенностей задачи оценки,
влияния вида правового титула объекта оценки на совершение сделок
с определенными условиями, неизбежно возникает вопрос, каким образом можно связать результаты качественного анализа с количественными расчетами?
Для ответа на него можно использовать различные модели формирования рыночной или иной стоимости объекта оценки. Одной из
таких моделей являются временные диаграммы, описывающие порядок совершения сделок, связанных с отчуждением объекта оценки с
соответствующим правовым титулом, установленный действующим
законодательством, то есть формирование рыночной стоимости объекта оценки в соответствии со ст.3 Федерального закона ОДРФ и связанные с этим затраты и доходы сторон сделки.
На временной оси наиболее важно правильно отметить два момента времени: дату оценки, указанную в отчете об оценке, и расчетный момент отчуждения объекта, — для объектов недвижимого имущества — расчетная дата государственной регистрации соответствующей сделки с объектом оценки, обусловленная требованиями действующего законодательства в данной области. Между этими крайни-
308
ми отметками располагаются интервалы времени, необходимые для
выполнения установленных процедур подготовки к совершению
сделки и оформления соответствующей документации. По вертикальной оси отмечаются затраты, которые предусмотрены для обеспечения соответствующих правовых, организационных и технических
действий сторон сделки. Это позволяет полностью определить расчетную задачу, сделать ее предельно «прозрачной» и проверяемой, а
затем уже перейти к вычислительным процедурам.
Если у продавца имеется полный комплект необходимой документации для оформления сделки купли-продажи и ее государственной
регистрации, а дата оценки совпадает с датой принятия решения о
совершении данной сделки продавцом, то оценщик может определить
размер платежа покупателя за отчуждение данного объекта, эквивалентное его рыночной стоимости, в размере С1. Однако, строго говоря, отчуждение объекта оценки произойдет только в момент государственной регистрации сделки, т.е. в момент Т2. Поскольку законодательство предусматривает месячный срок для регистрации сделки, что
оговаривается в договоре купли-продажи, то обычно корректировки
не производятся. Но в ряде случаев комплект документации, оговоренный Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним», у заказчика оценки отсутствует. Чаще всего это связано с тем,
что земельный участок по каким-либо причинам «не оформлен» или
комплект документации не полный.
Учесть эти обстоятельства с помощью описанной диаграммы достаточно просто — достаточно лишь отметить сроки подготовки недостающих документов и учесть соответствующие затраты. При этом
часто выясняется, что период подготовки отчуждения объекта оценки
составляет не один месяц, как это предполагал оценщик вначале, а
затягивается на 1—2 года. В результате «истинное» значение рыночной стоимости данного объекта может отличаться от первоначально
определенного оценщиком на 30—50% и даже более. Но во многих
случаях подобный анализ показывает, что после надлежащего оформления документации по объекту оценки его отчуждение запрещено
законом, и рыночной стоимости в ее строгом определении он вообще
не имеет.
По такой же схеме можно составить временные диаграммы и для
более сложных случаев, когда земельный участок и расположенные на
нем здания и сооружения находятся на «иных вещных правах», и для
совершения запланированных сделок необходимо выполнить ряд условий, предусмотренных действующим законодательством. Особенности техники соответствующих вычислений хорошо знакомы экс-
309
пертам-оценщикам и из-за ограниченности объема настоящей книги
здесь не рассматриваются.
5.10.Особенностиформирования
ииспользованияархивадоументации
порезультатампроведениясудебно-
оценочнойэспертизы
Подготавливая экспертное заключение, эксперту необходимо
помнить не только о том, что оно будет рассматриваться и оцениваться следователем, прокурором или судом. Необходимо учитывать и
возможное оспаривание этого заключения противной стороной, которая может использовать при этом аргументы самого различного характера. Иногда эксперту приходится сталкиваться даже с обвинениями в некомпетентности, и даже в личной заинтересованности в принятии решений определенного характера.
Такое отношение к экспертному заключению вполне объяснимо,
если учитывать важнейшие принципы судопроизводства, включая
состязательность сторон. Одной из целей противоположной стороны
является опровержение аргументов своего конкурента, исключение их
из числа доказательств по делу. В полной мере это относится и к экспертному заключению.
Для того, чтобы отстоять свою позицию, разъяснить систему аргументации, доказать правильность и обоснованность сделанных выводов, текста экспертного заключения часто оказывается недостаточно. Эксперту необходимо помнить о том, что после представления
письменного заключения он может быть допрошен, и вопросы могут
быть далеко не самыми доброжелательными. Поэтому эксперту необходим запас аргументов для защиты своей позиции. Если при подготовке экспертного заключения эксперт не позаботился о систематизации первичной информации, результатов промежуточных исследований, собранных на различных этапах экспертных работ справочных
данных и вспомогательных материалов, то при возникновении неожиданных вопросов на допросе в суде ему будет сложнее дать строго
мотивированный ответ. Необходимо учесть и то, что у эксперта есть
возможность отвечать на заданные ему вопросы не только в устном,
но и в письменном виде.
Эта часть работы судебного эксперта осложняется тем, что никаких рекомендаций по работе с документацией и правил создания архива пока еще не создано. Следуя обычным правилам делопроизводства, многие эксперты создают свои собственные архивы. При этом
310
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]