Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Судебно-оценочная экспертиза. Правовые, организационные и научно-методические основы. Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальност
.pdf
результате использования информации отчета об оценке при совершении соответствующей сделки;
• формирование доказательственной базы с использованием за-
ключения судебной экспертизы по уголовным, гражданским, арбитражным и административным делам, связанным с оценочной деятельностью;
• иные задачи судебно-оценочной экспертизы, связанной с ис-
пользованием результатов оценки применительно к совершению сделок как с материальными объектами, так и с нематериальными активами, представляющими собой объекты интеллектуальной собственности.
Данная классификация не исчерпывает всех новых экспертных задач, связанных с кардинальным реформированием правового регулирования различных видов оценочной деятельности. В контексте проблем профессиональной подготовки кадров судебных экспертов, рассматриваемых в настоящем учебном пособии, она призвана проиллюстрировать резко возрастающие требования к уровню специальных
знаний судебных экспертов и существенному расширению их спектра.
Видно, что кроме хорошей подготовки в сфере материального и
процессуального права, судебный эксперт-оценщик должен обладать
высоким уровнем профессиональных знаний в экономике переходного периода, включая конкретные проблемы российских рыночных
реформ, а также ориентироваться в используемых математических
моделях, чтобы выявлять источники погрешностей различного рода
при получении результатов оценки. При этом совершенно естественно
требование навыков свободного использования современных информационных технологий, экспертных систем, баз и библиотек знаний с
системой проблемно-ориентированных тезаурусов, о чем уже говорилось выше.
Столь широким спектром специальных знаний обладают очень
немногие судебные эксперты-оценщики высшей квалификации. Но
ими вполне могут обладать научные или экспертные коллективы, созданные из дипломированных специалистов в соответствующих областях при проведении комплексных экспертиз. При этом все члены данного коллектива могут и не являться дипломированными судебными
экспертами. Достаточно одного такого специалиста, который мог бы
взять на себя функции эксперта-координатора. Но во многих случаях
проведение комплексной судебной экспертизы не представляется
возможным, а экспертизы высокого уровня сложности приходится
проводить одному специалисту.
Необходимо учитывать и ряд новых положений Федерального закона ОДРФ, связанных с ограничениями участия оценщиков в руко-
291
водящих и контрольных органах саморегулируемых организаций. Некоторые из них в определенном смысле подобны ограничениям, накладываемым процессуальным законодательством на возможные родственные и имущественные связи судебного эксперта с иными участниками судебного процесса. Но ряд других носит иной характер и
связан с ограничением роли специалистов-практиков, обладающих
специальными познаниями, в мероприятиях по контролю за деятельностью оценщиков, определению степени надлежащего выполнения
ими стандартов и правил оценки конкретной СРО и обоснованию
применяемых к ним мерам дисциплинарного и иного воздействия.
Безусловно, подобные ограничивающие меры не могут применяться к судебным экспертам-оценщикам, если они противоречат
процессуальному законодательству. Вместе с тем, поскольку при наличии определенных нарушений, допущенных оценщиком, меры дисциплинарного характера на уровне СРО могут оспариваться, или наоборот, усиливаться в процессе дальнейшего рассмотрения этих нарушений в судебном порядке, то выявленные правовые коллизии
должны быть рассмотрены учеными и специалистами. Тогда судебные эксперты смогут своевременно получить необходимые комментарии к новым положениям Федерального закона ОДРФ и использовать
их в своей практической деятельности.
По результатам обобщения правоприменительной практики могут
быть созданы не только специальные классификаторы задач рода, вида и подвида судебно-оценочной экспертизы. Возможно проведение
их дальнейшей дифференциации и применительно к особенностям
уголовных, гражданских, арбитражных и административных дел, связанных с оценочной деятельностью и применением ее результатов.
5.9.Системалассифиаторов
дляэспертныхметодисудебно-оценочной
эспертизы
Действующее законодательство строго регламентирует процедуры
назначения судебной экспертизы, формирования выводов судебного
эксперта, его оценки и использования в системе других доказательств
по уголовным, гражданским, арбитражным и административным делам. Вместе с тем, вопросы организации и методического обеспечения
экспертных исследований фактически остаются на усмотрение самого
эксперта. Как уже отмечалось выше, далеко не все судебные эксперты-оценщики обладают необходимыми специальными знаниями и
высокой квалификацией, обеспечивающей надлежащее выполнение
292
экспертных исследований. Более того, по ряду причин методическое
обеспечение и оценочной деятельности, и судебно-оценочных экспертиз различных видов и подвидов оставляет желать много лучшего.
При разработке научно-методического обеспечения экспертных
исследований для решения классифицированных выше экспертных
задач позитивную роль также может сыграть система классификаторов различного вида. Они могут использоваться не только самими
судебными экспертами-оценщиками, но и лицами, назначающими
судебную экспертизу, чтобы лучше понять возможности рода судебно-оценочной экспертизы, ее основных видов и подвидов в надлежащем формировании системы доказательств по конкретному делу.
В специальной литературе методика судебной экспертизы (экспертного исследования) определяется как совокупность методов,
приемов и технических средств, применяемых при изучении объектов
судебной экспертизы для установления фактов, относящихся к предмету определенного рода, вида и подвида судебной экспертизы. Методика судебной экспертизы является своего рода программой исследования. Методика экспертного исследования по конкретному делу
определяется как частная методика экспертизы или формирующаяся
непосредственно в ходе исследования на основе общей методики и
опыта эксперта с учетом стоящей перед ним конкретной задачи, система методов, приемов и технических средств, применяемых экспертом при ее решении. Метод экспертизы — это система логических и
(или) инструментальных операций (способов, приемов) получения
данных для решения вопроса, поставленного перед экспертом. Операции, образующие метод, представляют собой практическое применение знаний закономерностей объективной действительности для получения новых знаний о ней
1
.
В данном параграфе на основе приведенных выше определений
описываются основные принципы, на которых базируется разработанная автором система классификаторов, позволяющих формализовать процедуры преобразования документированной информации на
всех этапах оценочных работ, и особенности ее практического применения в судебно-оценочной экспертизе.
При проведении экспертного исследования документации, отражающей формирование оценщиком описания важнейших отличительных признаков объекта оценки, необходимо, прежде всего, обратить внимание на ту часть документации, которая отражает статусные
характеристики объекта оценки. Как правило, для сложных объектов
1
Ю.Г. Корухов. Словарь основных терминов судебных экспертиз. М.,
Издательский центр ИПК РФЦСЭ, 2007.
293
оценки, например, недвижимого имущества, соответствующий анализ
включает в себя выявление особенностей правового титула и физических характеристик объекта оценки.
Необходимо учитывать, что одновременный анализ физических
характеристик объекта оценки и системы прав на него различных
субъектов вызывает наибольшие затруднения — как у специалистовоценщиков, так и у судебных экспертов. Наиболее ярко это проявляется в случаях, когда речь идет о таких видах «иных вещных прав»,
как «оперативное управление» или «хозяйственное ведение» для зданий и сооружений и «постоянное (бессрочное) пользование» или «пожизненное наследуемое владение» для земельных участков, поскольку объекты на таких видах прав исключены из гражданского оборота.
В результате возникает ряд ситуаций, когда применительно к одному
и тому же объекту недвижимого имущества оценщики приходят к
прямо противоположным результатам.
В качестве одного из характерных примеров можно привести объект оценки — земельный участок, находящийся у заказчика оценки на
праве постоянного (бессрочного) пользования. Первый оценщик
предположил, что объект оценки находится на праве частной собственности у заказчика оценки и предназначается для отчуждения в
рамках сделки купли-продажи. В результате последующих расчетов
он пришел к выводу, что рыночная стоимость данного земельного
участка равна 100 млн. руб. Второй оценщик провел анализ особенностей правового титула данного объекта оценки и выяснил, что в соответствии с положениями действующего законодательства совершение
сделки купли-продажи для земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования, запрещены. После этого
он сделал вывод о том, что положения ст. 3 Федерального закона
ОДРФ, определяющие понятие рыночной стоимости объекта оценки,
не могут быть выполнены в принципе. В итоге оценщик сделал вывод
о том, что рыночной стоимости данный земельный участок не имеет,
то есть, она равна нулю.
Эксперт-оценщик после проведения необходимых исследований
не согласился ни с одним из приведенных выше выводов оценщиков.
Первый оценщик не учел того, что земельный участок находится не в
частной, а в государственной собственности. Но надлежащий представитель государства не может осуществить продажу данного земельного участка на публичных торгах, как это предусмотрено действующим законодательством, поскольку не может нарушить прав другого субъекта, имеющего на этот же земельный участок право постоянного (бессрочного) пользования. То есть, сделанное оценщиком
предположение не только перевело оценку государственного имуще-
294
ства, которая в соответствии со ст. 8 Федерального закона ОДРФ является обязательной, в разряд «гипотетических» оценок, но и могло
ввести в заблуждение заинтересованные стороны со всеми вытекающими последствиями.
Второй оценщик, обратив внимание на прямой запрет отчуждения
данного земельного участка на открытом рынке, продемонстрировал
излишне упрощенное отношение к нормам гражданского права. Более
внимательное рассмотрение особенностей субъектно-объектных отношений применительно к рассматриваемому объекту оценки позволяет после выполнения определенных условий через определенный
промежуток времени ввести данный объект в гражданский оборот и
провести его отчуждение. Поэтому и вывод второго оценщика о нулевой рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки также не
отражает особенностей российской правоприменительной практики.
Чтобы облегчить экспертам-оценщикам проведение исследований
документов, в которых отражены правовые, экономические и иные
характеристики объектов оценки, автором разработана и апробирована в течение многих лет система классификаторов различного типа.
Ниже приводится несколько вариантов простых и сложных матриц
для исследования наиболее сложных объектов оценки — земельноимущественных комплексов, иллюстрирующих различные сочетания
прав на здания, нежилые помещения и земельные участки, к которым
они относятся.
Новизна данных классификаторов в том, что правовые характеристики объекта оценки отражаются в строках матрицы состояния, а
физические характеристики — в столбцах той же матрицы. То есть,
используется не «одномерное» представление документированной
информации об объекте оценки, когда его характеристики даются в
виде простого последовательного перечисления, а «двумерное», при
котором группы параметров с различными свойствами объекта составляют определенное «информационное пространство».
Простейший вариант матрицы можно получить для следующей
комбинации характеристик объекта оценки, представляющего собой
сложный земельно-имущественный комплекс. Правовые характеристики объекта оценки, которые отражаются в строках матрицы состояния, могут включать в себя право государственной собственности
(федеральной, «субфедеральной»), муниципальной, частной, общей
(долевой) и иных видов и разновидностей собственности, предусмотренных действующим законодательством. Кроме этого, необходимо
учитывать и такие виды «иных вещных прав» на объекты недвижимого имущества, как «оперативное управление» или «хозяйственное ведение» для зданий и сооружений и «постоянное (бессрочное) пользо-
295
вание» или «пожизненное наследуемое владение» для земельных участков, а также сервитуты — публичный и частный. Наконец, многие
объекты недвижимого имущества находятся в системе обязательственных прав — долгосрочной и краткосрочной аренде с различными
правами и обязанностями арендатора и арендодателя, залоге, ренте,
безвозмездном срочном пользовании и т.д. Подробный анализ системы вещных и обязательственных прав на объекты недвижимого имущества с точки зрения их ценообразования, как объектов оценки, описанный в наших других работах, позволяет выделить не менее 15 вариантов возможных правовых титулов объектов оценки.
В столбцах матрицы состояния объекта оценки могут быть формализованы такие физические характеристики земельно-имущественного
комплекса, как степень его застройки или иного хозяйственного использования. Для земельных участков, отнесенных к категории «Земли населенных пунктов», естественно учитывать степень их градостроительного использования. При этом можно выделить земельные
участки, свободные от застройки, но с различной степенью их готовности к включению в хозяйственную деятельность их правообладателя.
Другая группа подобных характеристик относится к не полностью
застроенным земельным участкам или объектам, незавершенных
строительством. Среди таких объектов можно выделить не только
«наполовину построенные», но и такие, которые выглядят, как свободный земельный участок, хотя по имеющейся документации можно
определить различную степень выполнения предпроектных, проектных и иных работ, на которые были произведены и соответствующие
затраты. Противоположным вариантом может быть застроенный земельный участок с совершенно законченным зданием, но не завершенными процедурами его приемки и государственной регистрации.
К третьей группе подобных характеристик можно отнести несколько видов застроенных земельных участков — земельных участков с расположенными на них одним, двумя или несколькими зданиями и сооружениями различного типа, делимые или неделимые участки и т.п. Детальный анализ позволяет выявить более десятка разновидностей таких характеристик.
В итоге матрица состояния объекта оценки, учитывающая лишь
его правовые и физические характеристики, может иметь размерность
15 х 10, то есть описывать 150 вариантов совершенно различных объектов оценки с достаточно близкими и для неспециалиста практически неотличимыми «словесными характеристиками». В особо сложных экспертных задачах может возникнуть необходимость использования не только столь детализированных классификаторов, но и даже
нескольких видов таких классификаторов.
296
Однако в большинстве практических задач возможно использование и значительно более простых классификаторов. Если их применение не дает ожидаемого эффекта, то можно проводить исследования с
использованием принципа последовательных приближений, переходя
от применения простых классификаторов к более сложным.
Ниже приведен ряд примеров использования простейших вариантов классификаторов характеристик объекта оценки. Все виды возможных вариантов правового титула объекта недвижимого имущества
сгруппированы в три вида прав: право собственности; иные вещные
права; обязательственные права (аренда). Все многообразие физических характеристик объекта недвижимости также сгруппировано в
три возможных физических состояния объекта оценки: земельный
участок, свободный от застройки, застроенный земельный участок и
промежуточное состояние между первыми двумя — объект, незавершенный строительством.
Такая матрица состояния дает 3 × 3 = 9 возможных видов объекта
оценки, поддающихся четкой классификации (см. табл. 1). При исследовании представленной на экспертизу документации экспертоценщик после анализа содержания каждого из документов (или его
части) делает отметки в соответствующих ячейках данной таблицы.
Таблица1
Вид участка
Правовой
титул
Собственность
Иные вещные
права
Обязательственные
права
Незастроенный
земельный
участок
ххх
Объект, неза-
вершенный
строительством
Застроенный
земельный
участок
Отметки в ячейке, расположенной в левом нижнем углу таблицы
означают, что оценщик изучил три вида документов.
Первый из них — распорядительные (в г. Москве — постановление Правительства Москвы или распоряжение Префекта административного округа) документ, определяющий момент и условия возникновения прав на землю, порядок их оформления и осуществления,
297
наличие ограничений и обременений, особенности возмездного характера земельных отношений, наличие льгот и преференций, и иные
условия, предусмотренные Федеральным и региональным законодательством, а также ведомственной и местной нормативной базой.
Второй — правоустанавливающие документы (свидетельство о
собственности, государственный акт о постоянном (бессрочном)
пользовании земельного участка, договор аренды земельного участка), выпущенный на основе распорядительного документа и содержащий ряд тех же и иных условий с необходимой степенью детализации.
Третий — правоудостоверяющий документ (свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним — в том числе, отметка о регистрации договора аренды земельного участка или иного объекта недвижимого имущества).
Естественно, что были изучены и приложения к этим документам,
а также и сопутствующие документы (часто из-за обилия представленной документации приходится говорить не о трех документах, а о
трех группах документов). Как уже говорилось выше, изучение документации экспертом-оценщиком сопровождалось проставлением
идентифицирующих отметок в соответствующей ячейке табл. 1.
Тот факт, что при проведении экспертизы с использованием такого простейшего классификатора все метки собираются в одной и той
же графе таблицы, показывает отсутствие противоречий в представленной документации. То есть, объект оценки может быть однозначно
идентифицирован и оценщиком, и экспертом.
Если метки располагаются по различным ячейкам таблицы, то это
может означать либо наличие ошибок самого эксперта при изучении
документации, либо неточностей или нарушений, допущенных специалистом-оценщиком и отраженных в документах по результатам
оценки, представленных на экспертизу. В первом случае исправить
ошибки достаточно просто — необходимо лишь внимательно еще раз
изучить имеющуюся документацию, а в сложных случаях пригласить
компетентного консультанта. Во втором случае ситуация значительно
сложнее и многие эксперты не всегда могут справиться с ней самостоятельно. При этом возможна постановка вопроса о назначении
комплексной экспертизы по данному делу и сформировать запросы о
представлении дополнительной документации.
Более сложная ситуация возникает и в тех случаях, когда объектом оценки является застроенный земельный участок, либо объект,
незавершенный строительством, и имеются основания полагать, что
специалист-оценщик допустил ошибки при анализе документации с
исходными данными для оценки. При этом эксперту необходимо составить одну таблицу по результатам изучения документации на зе-
298
мельный участок и вторую — по результатам изучения документов на
здания, сооружения, недостроенные объекты. Сопоставление результатов, отраженных в двух таблицах будет характеризовать правовое
состояние всего земельно-имущественного комплекса.
Ниже приведена сводная таблица 2, в которой проиллюстрирована
ситуация, прояснившаяся по результатам изучения документов: на
арендованном земельном участке находится здание, принадлежащее
заказчику оценки на праве собственности. При необходимости можно
учесть также права и обязанности арендодателя земельного участка.
Причем, после первоначального анализа документации, представленной на экспертизу, было заполнено пять ячеек таблицы. Это потребовало более внимательного анализа сути документов с исходными данными для оценки. Бывает, что при подобном анализе устанавливается
даже наличие фальшивых документов.
Таблица2
Вид участка
Правовой
титул
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные
права
Незастроенный
земельный
участок
Объект, неза-
вершенный
строительст-
вом
Застроенный
земельный
участок
ххх
(здание)
ххх
(зем. участок)
Необходимо помнить, что в соответствии с положениями ст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполняется для целей совершения сделки, то есть предмет оценки определяется динамическим состоянием системы переходов
прав на объект оценки от покупателя к продавцу или сторон сделки
иного вида. И эта работа проводится на следующем шаге экспертизы,
учитывающем динамику возникновения, осуществления, перехода и
прекращения прав на «землю», связанную с подготовкой и осуществлением будущей сделки, вплоть до ее государственной регистрации.
Ниже приводится один из двумерных вариантов разработанной нами
многомерной матрицы, показывающей различные сочетания «технических» характеристик земельно-имущественных комплексов и «пучка
299
прав» на здания, нежилые помещения и земельные участки, к которым
они относятся, отражающей динамику перехода прав на объект оценки.
Эспертизацелейифунцийоцени,исходя
изонретныхособенностейпланируемойсдели
(лассифиаторобъетаоценивдинамие)
Для раскрытия сути задачи оценки, уточнения целей и функций
оценки необходим учет особенностей готовящейся сделки, в результате
которой может переходить разный объем как вещных, так и обязательственных прав на объект оценки, возникать ряд ограничений и условий.
Динамическая модель оценки формализуется с помощью нескольких двумерных матриц, характеризующих начальное состояние объекта, промежуточное состояние (при необходимости — несколько
промежуточных состояний), и конечное состояние (после завершения
процедур государственной регистрации данной сделки). Поскольку
путей перехода может быть несколько, то формализовать подобную
задачу оценки возможно уже с помощью трехмерной системы, включающей в себя матрицы состояний объекта и линии перехода состояний в ходе совершения сделок.
При этом следует учитывать, что из-за возможного различия правовых титулов на различные части объекта оценки (например, здания
и земельного участка), характер сделок для каждой из этих частей
может быть различным, а предмет оценки включать в себя несколько
составляющих. Причем их объединение далеко не всегда представляет
собой простую задачу.
Необходимость раскрытия особенностей совершения сделок при
формировании объекта оценки предусматривается и ст. 2 Федерального закона ОДРФ: «Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам
Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с
объектами оценки, а также для иных целей».
При использовании экспертом динамической модели оценки,
включающей в себя возможные варианты сделок, описанных в Гражданском кодексе Российской Федерации, необходимо учитывать особенности согласования положений градостроительного, земельного и
иного смежного законодательства, существенно влияющие на процессы ценообразования объектов оценки. На рис. 4 проиллюстрирован
простейший пример перехода прав в результате совершения сделки
купли-продажи свободного земельного участка.
300
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]