Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Судебно-оценочная экспертиза. Правовые, организационные и научно-методические основы. Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальност
.pdf
чуждению. В ряде случаев приходится сталкиваться и с попытками
определения «рыночной стоимости» физических объектов вне правового поля, когда вообще речь не идет об их гражданском обороте.
Для того чтобы избежать подобных ошибок, необходимо использовать толкование данного положения на основе иных положений
гражданского законодательства, о которых уже говорилось выше в
контексте положений ст. 1 Федерального закона ОДРФ. Существенную помощь в надлежащем применении понятия «рыночная стоимость» объектов оценки оказывают и стандарты оценки. Поскольку
после принятия новой редакции рассматриваемого Федерального закона предусмотрена разработка и принятие Федеральный стандартов
оценки, необходимо обратить особое внимание на сохранение и развитие в них положений, раскрывающих содержание видов стоимости
объектов оценки, отличных от рыночной, а также порядок их практического применения.
Положениязаонодательстваобоценочной
деятельности,ре"ламентирующиепроведение
обязательнойоцени
В ст. 8 Федерального закона ОДРФ оговорены случаи, в которых
проведение оценки объектов оценки является обязательным. На них
необходимо обратить особое внимание судебных экспертовоценщиков. Данной статьей установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку
объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Россий-
ской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принад-
лежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации
или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объекта-
ми оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
131
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Кроме этого, данной статьей предусмотрена обязательность оценки при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических
лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета
ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества
разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих
сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством
Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за
правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения,
возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Оно не распространяется также и на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных Федеральным законом «Об
особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и Федеральным законом «Об особенностях
управления и распоряжения имуществом и акциями организаций,
осуществляющих деятельность в области использования атомной
энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации».
Кроме этого, из сферы компетенции надлежащих оценщиков выведены и такие виды оценки, как «кадастровая оценка» земельных
участков и иной недвижимости, которая в соответствии со ст. 65 и 66
132
Земельного кодекса Российской Федерации проводится для установления базы земельного налога и в «иных целях». То же самое можно
сказать и по поводу оценочной деятельности таможенной службы и
службы судебных приставов. Эти ограничения показывают, что государство пока еще не готово делегировать надлежащим оценщикам все
полномочия чиновников в сфере оценочной деятельности. То есть,
деятельность надлежащих оценщиков пока еще не приобрела публичный статус.
Основныеположениязаонодательства
обоценочнойдеятельности,ре"ламентирующие
содержаниедоументациидляпроведения
оценочныхработиоформленияихрезультатов
В соответствии со ст. 9 Федерального закона ОДРФ основанием
для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 этого же закона объектов, заключенный заказчиком с
оценщиком или с юридически лицом, с которым оценщик заключил
трудовой договор. Кроме этого, оценка может проводиться на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также
по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный
суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы,
связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное
вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком установлены ст. 10 Федерального закона ОДРФ. Среди них —
обязательная письменная форма договора и отсутствие необходимости его нотариального удостоверения. В договоре должны содержаться положения об объекте оценки, способе определения стоимости или
стоимостей объекта оценки, размере денежного вознаграждения за
проведение оценки, а также сведения об обязательном страховании
гражданской ответственности оценщика. В договор в обязательном
порядке включаются сведения о наименовании саморегулируемой
организации оценщиков, членом которой является оценщик, и ее месте нахождения. Кроме этого, в нем должно быть указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться про проведении оценки, а также указание на размер, порядок и основания наступлении ответственности оценщика и (или) юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
133
Общие требования к содержанию отчета об оценке сформулированы в ст. 11—13 Федерального закона ОДРФ. В ст. 11 указывается,
что отчет об оценке объекта оценки (далее — отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете
в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта
оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения
оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые
необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов
проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны
быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости
объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика
в СРО;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта
оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида
стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при
проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников
их получения, а также принятые при проведении оценки объекта
оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и
ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения
полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавли-
вающих количественные и качественные характеристики объекта
оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
134
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан
оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В ст. 12 установлены следующие требования к достоверности отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта
оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке,
которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспоримость сведений, содержащихся в отчете об оценке, оговаривается ст. 13 Федерального закона ОДРФ следующим образом. В
случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной
стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в
связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в
соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим
оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны
совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в
судебном заседании, только в случаях обязательности совершения
сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.7.Правовыеосновыстандартизации
различныхвидовоцени
Опыт последних лет показал, что стандарты оценки, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля
2001 г. № 519, ставшие обязательными к применению всеми субъектами оценочной деятельности и действовавшие до 1 января 2008 г.,
сыграли важную позитивную роль в становлении всей системы оценки в нашей стране. Они позволили не только упорядочить терминологию, процедуры оценки, ввести обязательные для применения подходы к оценке. Улучшилось взаимопонимание оценщиков, повысилась
ответственность за качество работы по определенным критериям. Это
дало толчок и для развития независимой экспертизы результатов
оценки, а также судебно-оценочной экспертизы.
135
• Но прошедшее время показало также, что в стандартах имелся
ряд пробелов и положений чисто декларативного характера. Применительно к оценке недвижимого имущества они в явно недостаточной
степени отражали положения земельного, градостроительного и иного
смежного законодательства.
• Не учитывались и особенности гражданского законодательст-
ва в части совершения сделок различного вида с недвижимым имуществом, его приватизации, реальная правоприменительная практика,
связанная с формированием новых рыночных земельных отношений,
градостроительных процессов с участием частных инвесторов. Это
лишь немногие из недостатков действовавших до конца 2007 г. стандартов оценки, обсуждавшихся в печати и на различных форумах
оценщиков.
• Для раскрытия сущностных характеристик всей совокупности
накопившихся неопределенностей в системе оценки недвижимого
имущества и иных объектов оценки необходимо не только научное
обобщение всех аспектов формирования объектов оценки, системы
исходных данных, основных принципов и процедур подготовки и выполнения оценки, алгоритмов расчетов и способов верификации результатов оценки. Необходимы знания смежных дисциплин, практический опыт и изобретательность — то, что и составляет основы мастерства, искусства оценщика.
• Правовые основы стандартизации в Российской Федерации
восходят еще к традициям создания Государственных общесоюзных
стандартов (ГОСТов) и установлены Законом РФ от 10 июня 1993 г.
№ 5154-1 «О стандартизации». Стандартизация представляет собой
формализованную законодательством деятельность по установлению
норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.
Исходя из общих целей стандартизации основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:
• обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми
сторонами-участницами процесса оценки имущества;
• формирование нормативной базы для обеспечения проведения
сертификации услуг по оценке;
• установление единых требований к методам оценки, содержа-
нию и форме отчетов по оценке;
• создание и ведение системы классификации и кодирования
технико-экономической информации, используемой при оценке;
• гармонизация терминологии, классификации услуг, методов
оценки с международными стандартами;
• содействие соблюдению законодательства Российской Феде-
рации средствами и методами стандартизации.
136
Особенностиразработиипринятия
Федеральныхстандартовоценивсоответствии
сдействующимзаонодательством
В соответствии со ст. 20 Федерального закона ОДРФ стандарты
оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты
оценки и стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки и утверждаются уполномоченным федеральным органом в установленном порядке.
По поводу порядка разработки Федеральных стандартов оценки
никакой более подробной информации не приводится. Косвенную
информацию об этом можно получить в результате анализа порядка
формирования Национального совета по оценочной деятельности, а
также его основных функций и полномочий, которые регламентируются ст. 24.10 Федерального закона ОДРФ. К основным функциям
Национального совета данной статьей отнесена и разработка Федеральных стандартов оценки.
Для реализации установленных настоящим Федеральным законом
функций в Национальном совете образуется коллегиальный орган управления, в состав которого в обязательном порядке включается по одному
представителю от каждой СРО являющейся членом Национального совета.
Не более чем двадцать пять процентов состава коллегиального органа управления Национального совета должны составлять независимые эксперты, потребители услуг в области оценочной деятельности,
представители научной и педагогической общественности и иные, не
являющиеся членами или представителями членов саморегулируемых
организаций оценщиков, лица.
Очевидно, что после формирования Национального совета и его
государственной регистрации, а также создания соответствующего
коллегиального органа управления может быть организована работа и
по подготовке Федеральных стандартов оценки. Ее организационные
формы будут определены коллегиальным органом управления Национального совета по оценочной деятельности.
Обращает на себя внимание понижение статуса Федеральных
стандартов оценки с уровня подзаконного акта, выпускаемого Правительством РФ, до уровня документа, утверждаемого уполномоченным
федеральным органом по оценочной деятельности, т.е. приказом соответствующего министра.
С точки зрения возможного судебного разрешения ряда описанных выше проблем оценочной деятельности такое снижение правово-
137
го статуса Федеральных стандартов оценки может создать ряд дополнительных проблем. Эти проблемы в полной мере относятся и к судебно-оценочной экспертизе.
В 2007 г. была развернута работа по созданию новых Федеральных
стандартов оценки, которую предполагалось завершить до 1 января
2008 г., когда прекращалось действие Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 519. Поскольку Национальный совет по оценочной деятельности пока еще не создан, работу по
созданию Федеральных стандартов оценки проводит уполномоченный
орган — Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Для этого был сформирован ряд рабочих групп, членом одной из которых был и автор настоящей работы.
На июль 2008 г. эта работа была завершена лишь по трем федеральным стандартам оценки:
«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» — утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля
2007 г. № 256;
«Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утверждены приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 255;
«Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утверждены приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254.
К этому времени также была проведена предварительная работа по
подготовке проектов стандартов по оценке бизнеса (ФСО № 4), оценке
нематериальных активов (ФСО № 5) и оценке недвижимого имущества
(ФСО № 6). Эта работа проходила весьма противоречиво, поскольку в
составе рабочих групп отсутствовали специалисты-правоведы, экономисты высокого уровня, специалисты в сфере градостроительства и
других областях, специальные знания и практический опыт которых
могли бы быть объединены для создания стандартов нового уровня,
отражающих современное состояние оценочного дела в России и стимулирующих его дальнейшее развитие.
Требования Федеральных стандартов оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. В
случае проведения обязательной оценки установлено, что с даты
оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более
трех месяцев.
В ФСО № 1 дано определение экспертизы отчета об оценке как
«совокупности мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при
проведении оценки объекта оценки требований законодательства об
138
оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности
и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки».
В части регламентации требований к проведению оценки серьезное внимание уделяется достаточности и достоверности информации,
используемой при проведении оценки и даются соответствующие определения. Указывается, что оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для
этого средства и методы.
«Достаточной» информация считается при условии, «если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки
объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».
«Достоверной» информация считается при условии, если она «соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об
оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой
величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на
этих выводах обоснованные решения».
Согласно требованиям ФСО № 1, итоговая величина стоимости
объекта оценки должна быть выражена в рублях.
В ФСО № 2 дается определение цели оценки: «определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку». Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки, повторяющее положения ст.3 Федерального закона ОДРФ, дается определение еще трех видов стоимости объектов оценки, отличных от рыночной: инвестиционной, ликвидационной и кадастровой. Необходимо обратить внимание на отсутствие стандартизованного определения
таможенной стоимости соответствующих объектов оценки.
Среди основных требований к составлению отчета об оценке, установленных ФСО № 3, сформулированы пять принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Кроме этого установлены требования к содержанию отчета
об оценке, описанию информации, используемой при проведении
оценки, а также методологии оценки и расчетов. Введено также новое
положение о том, что копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой
давности, установленного законодательством Российской Федерации.
139
В стандартах дается определение трех основных подходов к оценке, используемых оценщиками всего мира: затратного, сравнительного и доходного. Фактически стандарты лишают оценщика возможности для недобросовестного манипулирования данными и требуют использования именно всех подходов для лучшего осмысления задачи
оценки и повышения адекватности результатов оценки. А невозможность использования какого-либо подхода требует специального
обоснования, которое должно быть приведено в отчете об оценке. Естественно, что отказ от использования подхода к оценке должен подкрепляться аргументами доказательственного значения, а не основываться лишь на субъективном мнении одного оценщика.
Поскольку процесс разработки и введения в действие федеральных стандартов оценки еще не завершен, а о каком-либо практическом опыте их применения говорить преждевременно, более подробный анализ содержания данных стандартов здесь не проводится.
Особенностиразработиипринятиястандартов
иправилоценисаморе"улируемымиор"анизациями
оценщиов
Как уже упоминалось выше, ст. 20 Федерального закона ОДРФ
кроме федеральных стандартов оценки вводится понятие «стандарты
и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций
оценщиков». В ст. 22 Федерального закона ОДРФ указано, что одним
из требований для включения некоммерческой организации в единый
государственный реестр СРО является наличие стандартов и правил
оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
В дополнение к обязанностям, установленным ст. 22.2, ст. 22.3
Федерального закона ОДРФ установлено, что СРО обязана разместить
на официальном сайте СРО в сети «Интернет» в числе иной информации стандарты и правила оценочной деятельности, а также правила
деловой и профессиональной этики.
В соответствии с положениями ст. 24.2 настоящего Федерального
закона, утверждение стандартов и правил оценочной деятельности,
правил деловой и профессиональной этики относится к исключительной компетенции коллегиального органа управления СРО, который
образуется в составе не менее, чем семь человек. При этом не более
чем 25% членов коллегиального органа управления СРО должны составлять лица, не являющиеся членами СРО и (или) их аффилированными лицами.
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]