Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Сметное ценообразование в строительстве. Учебное пособие.pdf
нужды (ИСН)
7.5.
Амортизационные
отчисления (ИЗ)
7.6.
Другие затраты в
7.7.
Накладные расходы в
7.8.
Прибыль (ИПР)
+ + +
7.9.
Дополнительные затраты
8.
Затраты на содержание
9.
Затраты на проектные и
в том числе:
на проектные работы (ИП)
+
на изыскательские работы
себестоимости (ИДЗ)
строительстве (ИНР)
+ + +
+ + +
+ + +
при производстве работ в
+ + +
зимнее время (ИЗУ)
заказчика-застройщика и
+
технический надзор (ИЗТ)
изыскательские работы
(И
)
ПИР
+
+
(ИИ)
Текущие индексы могут формироваться на основе данных статистической
отчетности, материалов первичного бухгалтерского учета, а также результатов специального
статистического наблюдения, организованного региональными центрами по
ценообразованию в строительстве.
Прогнозные индексы рекомендуется разрабатывать с помощью:
• математической обработки показателей динамики индексов цен за
предшествующие кварталы или месяцы;
• количественной оценки влияния изменения степени воздействия ранее
действовавших факторов инфляции, роста регулируемых цен на энергоносители, а также
факторов, влияние которых появится впервые в прогнозном периоде;
• количественного воздействия на уровень цен антиинфляционных мероприятий
и мер по регулированию цен, осуществляемых федеральными органами и местными
51
администрациями с участием региональных центров по ценообразованию в строительстве,
инвесторами и подрядными организациями.
При регистрации текущих цен на ресурсы, потребляемые в строительстве, и
показателей деятельности строительно-монтажных организаций, необходимых для расчета
индексов цен, рекомендуется проводить анализ исходных данных с целью выявления и
устранения завышенных цен на продукцию и услуги предприятий-изготовителей,
транспортных, посреднических и строительно-монтажных организаций, а именно:
• сопоставлять отпускные цены на продукцию местных предприятий -
изготовителей материалов, конструкций и изделий с отпускными ценами на аналогичную
продукцию, производимую предприятиями соседних регионов;
• требовать от предприятий-поставщиков промышленной продукции
обязательного указания товарно-платежных документах величины свободной (отпускной)
цены предприятия-изготовителя, его наименования и даты производства;
• не допускать неоднократного включения посреднических снабженческосбытовых надбавок на применяемые в строительстве материальные ресурсы, повторного
учета транспортных издержек, налога на добавленную стоимость;
• не учитывать размер оплаты труда и прибыль, полученные за счет других сфер
деятельности в составе показателей, предназначенных для расчета индекса цен на
строительно-монтажные работы;
• сопоставлять по возможности количество человеко-дней, отработанных
рабочими на строительно-монтажных работах, с соответствующими нормативными
трудозатратами и регистрировать текущий уровень оплаты труда, накладных расходов и
прибыли на единицу нормативных затрат труда рабочих строителей и механизаторов.
Индексы стоимости показателей, приведенные в таблице 1, рекомендуется
использовать на федеральном и региональном уровнях при определении стоимости
строительстве, выполнении общеэкономических, плановых и статистических расчетов, а
также расчетов на конкретный объект приватизации основных фондов и объемов
незавершенного строительства в случаях:
• приведения объемов капитальных вложений, исчисленных в базисном уровне
цен, в уровень текущих (прогнозных) цен;
• приведения объемов незавершенного строительства, исчисленных в
соответствующих уровнях цен предшествующего периода в уровень текущих цен заданного
периода;
• приведения объемов капитальных вложений, учтенных в текущих ценах в
сопоставимый уровень цен;
52
• определение восстановительной стоимости основных производственных
фондов.
Приведение объемов капитальных вложений в уровень текущих (прогнозных) цен
производится, как видно из таблицы 1, по каждому элементу технологической структуры
капитальных вложений (стоимость СМР, оборудования, прочие затраты). При этом в
процессе индексации прочих затрат из стоимости их в базисном уровне цен исключается
часть, подлежащая учету в фонде оплаты труда, в том числе:
• надбавки к тарифным ставкам и окладам;
• вознаграждение за выслугу лет;
• выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;
• надбавки за подвижной и разъездной характер работы, а также надбавки к
зарплате при выполнении работ вахтовым методом;
• суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки, оклада за дни в пути от
места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные
графиком работы на вахте;
• полевое довольствие;
• оплата дополнительных отпусков;
• оплата стоимости проезда к месту работы и обратно работникам предприятий,
расположенных в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностям и в отдельных
районах Дальнего Востока;
• другие виды оплаты, входящие в фонд оплаты труда.
По заданию инвестора (заказчика) определение стоимости строительства может
производиться:
• в составе ТЭО инвестиций с составлением сводного расчета стоимости
строительства на основе объектных расчетов стоимости по отдельным зданиям и
сооружениям;
• в составе проекта (эскизного проекта) с составлением сводного сметного
расчета стоимости строительства на основе объектных сметных расчетов (смет) по
отдельным зданиям и сооружениям;
• в составе рабочей документации с составлением объектных смет по отдельным
зданиям и сооружениям и локальных смет по отельным видам работ.
При этом, предварительные расчеты стоимости предстоящего строительства могут
выполняться в базисном, прогнозном или текущем уровнях цен.
53
Приведение стоимости в составе ТЭО инвестиций, определенных по сводному расчету
стоимости строительства в базисных сметных ценах в уровень прогнозных цен
рекомендуется производить с использованием прогнозных отраслевых (подотраслевых) и
объектных индексов. Приведение сметной стоимости в составе проекта (эскизного проекта),
определенной по сводному сметному расчету стоимости строительства в базисных ценах в
уровень прогнозных цен рекомендуется проводить с использованием объемов капитальных
вложений (по главам, объектам) с дифференциацией периода осуществления работ и затрат
по кварталам (месяцам).
Индексы стоимостных показателей, предназначенные для обоснования подрядчиком
своих предложений по цене строительной продукции, должны основываться на собственной
регистрации цен на ресурсы, потребление данной подрядной организацией и на ресурснотехнологических моделях, приспособленных к специфике деятельности данной организации.
При установлении и применении подрядчиком прогнозных индексов стоимостных
показателей для использования их при обосновании цены на строительную продукцию могут
быть наряду с общими рекомендациями, приведенными выше, дополнительно учтены
возможности оптимизации стоимости за счет:
• организации собственной службы по наблюдению за ценами предприятий-
изготовителей материалов, конструкций, изделий и за тарифами на транспорте и
энергетические ресурсы;
• содействовать органам ценообразования (РЦЦС) местных администраций по
регулированию цен на продукцию и услуги предприятий-монополистов и других
предприятий на основе анализа декларации о повышении свободных цен;
• осуществление программы рационализации собственного производства за счет
выбора эффективных конструктивных технологических и организационных решений.
Расчеты за выполнение СМР, как правило, осуществляются по стоимости,
определенной исходя из фактически действующих цен на соответствующие ресурсы,
подтвержденных бухгалтерскими документами. При наличии обоюдного согласия сторон,
взаимной договоренности между заказчиком и генподрядчиком (генподрядчиком и
субподрядчиком) допускается использование текущих индексов стоимостных показателей с
соблюдением следующих условий:
• согласования сторонами стоимости строительной продукции, по которой
предстоят расчеты между ними, в базисном уровне сметных цен, а также конкретных видов
текущих индексов и их уточнении не реже, чем раз в квартал;
• возможности проверки (экспертизы) предоставленных другой стороной
обоснований по размерам индексов с привлечением для этого специалистов региональных
54
центров по ценообразованию в строительстве, экспертных органов, проектных институтов и
других компетентных организаций с корректировкой индексов в ту или другую сторону по
результатам проверки.
2.7. Порядок формирования договорных цен
Исходя из текущего или прогнозируемого уровня стоимости, определенного в составе
сметной документации, инвестор (заказчик) и подрядчик формируют договорные цены на
строительную продукцию.
Подготовка материалов для обоснования договорной цены является обязанностью той
стороны, которой поручается это выполнить в соответствии с достигнутой доверенностью.
Как правило, этой стороной является подрядчик. Если проводят подрядные торги, то
договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, предъявленных
подрядчиками. В случаях, когда торги не проводятся, указанная цена согласовывается между
заказчиком и подрядчиком в процессе заключения договора.
В результате положительного решения вопроса оформляется протокол согласования
(ведомость) свободной договорной цены на строительную продукцию по форме 7.
Договорные цены на строительную продукцию рекомендуется формировать по
стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а при
необходимости и по пусковым комплексам. После установления договорной цены на
строительство и получения сведений о стоимости приобретенного оборудования сводка
затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства и другие сметные документы
подлежат уточнению заказчиком и служат в качестве документации, определяющей общий
размер средств, необходимых для осуществления соответствующей стройки. При этом может
уточняться и базисная стоимость строительства, которая должна быть единой для заказчика и
подрядчика.
В рыночном ценообразовании договорная (контрактная) стоимость строительства
заменяет расчетную сметную стоимость после заключения подрядного договора на
строительство. Договорная цена строительства является элементом правовой основы,
регулирующей производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов
инвестиционно-строительной деятельности. Фактический учет всех видов затрат и
отчетность в строительстве ведется только на основе договорных (контрактных) цен.
Договорная (контрактная) цена устанавливается в результате подрядных торгов и
определяется в договоре на строительство между подрядчиком и заказчиком. В зависимости
от использования в договорном процессе показателей расчетной сметной стоимости, условий
55
договора и учета рыночных факторов ценообразования договорная стоимость может
соответствовать рыночной или суррогатной цене строительства.
Рыночная цена строительства определяется как средняя, объективно обусловленная
стоимость строительства конкретного объекта в данном регионе в реальный календарный
период времени с максимальным учетом конъюнктуры стоимости строительных работ,
ресурсов, услуг и коммерческих интересов сторон подрядного договора. В сметном
ценообразовании настоящего времени рыночная цена строительства формируется в
договорном процессе на основе базовой сметной стоимости в текущих ценах и затрат,
учитывающих рыночные факторы изменения расчетной стоимости за период строительства.
Базовая сметная стоимость строительства отражает затратные элементы ценообразования и
учитывает текущие издержки на строительство, а рыночная составляющая цены включает
инфляционное ожидание и возмещение строительных рисков подрядчиков и заказчиков при
текущей конъюнктуре строительного рынка.
Суррогатная цена в строительстве устанавливается заказчиком или подрядчиком в
одностороннем и обязательном , при отсутствии конкуренции или монопольном положении
на рынке инвестиций и строительных услуг. Суррогатная цена определяется на основе
сметных расчетов, выполненных по особым правилам. С использованием сметным норм,
расценок, цен и индексов, разработанных и утвержденных ведомственными и
административными органами исполнительной власти и отраслевого управления.
Суррогатная цена в договорной стоимости отражает административный (или корпоративный)
лимит финансирования строительства объекта в рыночных условиях инвестиционностроительной деятельности на территории РФ.
В зависимости от условий и целей, стоящих перед заказчиком и подрядчиком, способах
фиксации цен в договорных отношениях между ними используются различные виды цен на
строительную продукцию.
1. Твердая (окончательная) цена, являющаяся неизменной на весь период
строительства, устанавливается в период подписания контракта и не подлежит пересмотру,
за исключением случаев внесения заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения.
Такой вид цен рекомендуется применять для технически несложных объектов, когда
предоставляется возможность с необходимой достоверностью определить текущие
изменения цен на потребляемые ресурсы. Следует, однако, отметить, что договор
строительного подряда с фиксированной (твердой) ценой по мере развития рыночных
отношений и стабилизации рынка строительных ресурсов для участников инвестиционностроительного процесса становится предпочтительнее. В составе этих цен могут учитываться
средства, обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, в том числе вызываемого
56
инфляционными процессами. Размер указанных средств может определяться на основе
применения согласованных сторонами прогнозируемых факторных поправок, индексов,
коэффициентов.
2. Открытая (подвижная) цена, уточняемая в соответствии с условиями договора в
ходе строительства в связи с изменениями цен на материальные ресурсы, используемые в
строительстве, условий оплаты труда и появлением других затрат, не учтенных этой ценой.
При этом все изменения стоимости строительства подтверждается подрядчиком
документально. Открытая (подвижная) цена характеризуется тем, что в контракт вносится
оговорка о повышении или понижении цены к моменту исполнения договора. Оговорка
определяет условия пересмотра, допустимый уровень отклонения от начальной цены, при
котором договорная цена пересматривается, а также источник (документ или рыночная
публикация), на основе которого принимается решение об изменении цены.
Открытая цена может иметь установленный сторонами предельный фиксированный
уровень, не превышая который в соответствии с договором подряда, она уточняется в
процессе строительства.
По решению сторон на часть объектов (работ, услуг) в составе стройки могут
устанавливаться твердые цены, а на другую часть — открытые. Такая цена на стройке в
целом считается открытой.
3. Скользящая цена, предусматривает ее ежеквартальную корректировку с
использованием индекса цен на строительно-монтажные работы. Определяется в момент
исполнения договора путем пересмотра базовой цены с учетом изменений в издержках
производства, произошедших в период исполнения контракта. Скользящая цена представляет
разновидность контрактов с возмещением фактических затрат. Скользящая цена может быть
определена расчетом по формуле с пересмотром индексов. При установлении скользящей
цены может быть предусмотрено, что скольжение распространяется не на всю сумму
издержек, а лишь на определенные их элементы или, что скольжение цены может быть
ограничено более коротким периодом времени.
4. Начальная цена договора — это сметная стоимость работы, определенная с учетом
прогнозируемого уровня изменения цен на ресурсы, применяемые в строительстве объекта
(выполнении работ). Используется при организации торгов или для обсуждения сметной
стоимости работ и затрат в процессе переговоров.
Прогнозируемый индекс-дефлятор — индексы (коэффициенты), принимаемые с
учетом прогнозируемого влияния инфляции на изменение стоимости различных ресурсов,
применяемых в строительстве или объектов в целом в течение намеченного срока
строительства объекта (выполнении работ).
57
Предметом формирования твердой договорной цены являются работы и услуги по
СЗЦ +=
ПАЗМЗ
опт
+++=
М
опт
З
осуществлению строительства объекта или его отдельных частей (этапов), субподрядным
работам при новом строительстве, реконструкции и капитальном ремонта зданий и
сооружений.
Аналогичным образом могут формироваться твердые договорные цены на работы и
услуги по проектированию, проведению инженерных изысканий, а также отдельные услуги
по осуществлению функций заказчика, поставке, монтажу и наладке оборудования, входящие
в состав сводного сметного расчета стоимости строительства.
Определение цены контракта с позиции подрядчика состоит в следующем. Прежде
всего, подрядчик должен определить, в какую сумму превратится для него осуществление
контракта и по какой цене он будет продавать свою будущую продукцию (объект или его
часть) заказчику. Следует просчитать несколько вариантов цены: в диапазоне от
«вольготной» до «жесткой», но приемлемой. Решение вопроса о том, какую цену внести в
оферту, зависит от умения подрядчика ориентироваться в ситуации, владеть информацией о
потенциальных возможностях других составителей на получение контракта. После
тщательного анализа всей имеющейся информации и оценки потенциала конкурентов
подрядчик предлагает свою расчетную цену контракта.
Цена контракта (Ц) в общем виде определяется следующим образом:
, (2.7.4.)
где З — затраты на производство (стоимость работ);
С — сумма надбавки по капиталу данной организации.
Затраты на производство (выполнение контракта) рассчитываются по формуле:
, (2.7.5.)
где
осуществляющих транспортировку грузов, поставку топлива, энергии, запасных частей, ГСМ
и др.;
социальные нужды;
— материальные затраты, в том числе оплата услуг сторонних организаций,
— затраты на оплату труда, в том числе учебных отпусков и отчисления на
А — амортизационные отчисления;
П — прочие затраты (арендная плата; страховые платежи; проценты по кредитам
банка; суточные и подъемные; налоги, включаемые в себестоимость работ; отчисления в
фонды — внебюджетный, ремонтный; оплата за услуги: информационно-вычислительные,
58
пассажирского транспорта, охраны, банков, аудиторских организаций, служб коммунального
пр
П
100
прп
ПКP
С×+=
п
Р
10×
=
р
О
С
Н
р
О
хозяйства, управленческих организаций и др.).
Расчеты надбавки (наценки) по капиталу выполняются на уровне подрядной
организации с учетом ее постоянных расходов и желаемой прибыли. Руководство
акционерного общества или собрания акционеров определяет процент ежегодной прибыли
(
процента колеблется в пределах 12-20.
необходимо устанавливать при заключении договоров подряда по следующим схемам:
) на капитал организации (К); из зарубежной практики известно, что величина этого
Сумма надбавки по капиталу рассчитывается по формуле:
, (2.7.6.)
где
Наценка к стоимости работ (Н) определяется как
где
Условия осуществления расчетов за выполненные работы по договорной цене
— постоянные расходы на содержание управленческой структуры.
, (2.7.7.)
— объем СМР подрядной организации в планируемом году.
• за объект в целом (при сроке строительства до 6 месяцев);
• за выполненные и принятые заказчиком этапы и комплексы работ;
• ежемесячно за выполненные объемы работ;
• ежемесячно по проценту выполнения.
Государственное воздействие на формирование цен в строительстве осуществляется,
как правило, косвенными методами регулирования: путем предоставления льготных
кредитов, дотаций, финансовой поддержки отдельных предприятий за счет бюджета и
внебюджетных фондов, изменения уровня налоговых ставок и др. К прямым методам
государственного воздействия следует отнести установление фиксированных цен (или
коэффициентов их изменения) и предельных цен на отдельные виды ресурсов ,применяемых
в строительстве.
При определении договорной цены государственные сметные нормы и индексы
используются в качестве рекомендуемых. Вмешательство государственных органов и
должностных лиц в осуществление договорных отношений между заказчиком и подрядчиком
в случаях, не предусмотренных законодательством, не допускается.
59
При продолжительности строительства более одного года твердая договорная цена
определяется в уровне цен первого года строительства. Цены на работы, переходящие на
последующие годы, индексируются в начале каждого года по индексам (коэффициентам)
инфляции, устанавливаемым Минэкономразвития России в федеральном бюджете и
уточняются по итогам года.
В твердой договорной цене учитывается резерв средств на непредвиденные работы и
затраты в согласованном с заказчиком размере. В этом случае сумма превышения
фактической стоимости строительства над твердой договорной ценой подрядчик погашает за
счет собственных средств.
В открытой договорной цене резерв средств на непредвиденные работы и затраты не
учитывается.
Вопросы для повторения
1. Сущность базисно-индексного метода определения стоимости строительной
продукции, его достоинства и недостатки.
2. Ресурсный, ресурсно-индексный метод: сущность, исходные данные для расчета.
3. Метод расчета стоимости строительной продукции на основе базы данных объекта-
аналога.
4. В чем сущность проведения подрядных торгов?
5. Этапы проведения подрядных торгов.
6. Участники проведения подрядных торгов, их права и обязанности.
7. Состав тендерной документации.
8. Особенности размещения заказов на производство СМР через аукцион.
9. Система текущих и прогнозных индексов и методы их расчета.
10. Состав договорной цены и порядок ее формирования
11. Протокол согласования договорной цены, виды договорных цен.
60