Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Практика рассмотрения коммерческих споров. Выпуск 1. Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российс
.pdf
Комментарий А.В. Ёрш
Представляется, что первое требование также не имеет правовых
оснований для удовлетворения ввиду того, что невнесение сведений
о новом собственнике непосредственно в договор аренды не нарушает прав арендатора.
В соответствии со ст. 382, 617 ГК РФ новый собственник приобретает весь объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, в том числе и право на получение доходов от сдачи имущества
в аренду. Отсутствие непосредственно в договоре аренды наименования нового собственника имущества как арендодателя не влияет на
объем его прав. Вместе с тем судебно-арбитражная практика признает возможность заявления требований о замене наименования арендодателя в судебном порядке.
Комментарий к п. 25–30 Обзора
К числу бесспорных достоинств действующего ГК РФ относят детальное регулирование оснований прекращения договора аренды1.
Однако даже детальное правовое регулирование не исключает проблем, возникающих при применении общих положений о прекращении договора в соотношении с положениями о прекращении договора, предусмотренными гл. 34 ГК РФ.
Согласно ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут:
1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ,
другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или
договором.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда
такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вто-
рая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 484.
241
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
Анализ ст. 619, 620 ГК РФ, которые соответственно называются
«Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя» и «Досрочное расторжение договора по требованию арендатора», свидетельствует о том, что нормы, содержащиеся в них, представляют собой специальные положения только по отношению к п. 2 ст. 450 ГК РФ.
При этом вовсе не исключается в отношении договора аренды применение п. 1 и 3 ст. 450 ГК, содержащих условия о расторжении договора по соглашению сторон, а также – в случаях, установленных законом или договором, – путем одностороннего отказа.
Положения ст. 619, 620 ГК РФ по своей сути являются нормами, раскрывающими понятие «существенные нарушения условий договора»
применительно к договору аренды. Следовательно, заявление требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 619,
620 ГК РФ, освобождает истца от обязанности доказывать существенный характер нарушений договора, совершенных ответчиком.
Кроме того, положения ст. 619, 620 ГК РФ свидетельствуют о том,
что стороны договора аренды вправе своим соглашением установить
иные основания, в том числе не связанные с какими-либо нарушениями договора, не указанные в законе, для обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора. В частности, в договоре аренды
может быть предусмотрено, что однократное невнесение арендатором
платы за пользование имуществом может служить основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В данной ситуации такое основание для досрочного расторжения договора
является «другим» по отношению к требованиям ст. 619 ГК, что вполне
допустимо (ч. 2 ст. 619 ГК РФ).
Следует отметить, что вышесказанное также не исключает возможности для сторон договора аренды обратиться в суд с иском о досрочном
расторжении договора в связи с существенными нарушениями, не предусмотренными ни законом, ни договором. Однако в этой ситуации истец обязан будет доказать существенный характер нарушений условий
договора ответчиком, т.е. доказать, что данное нарушение влечет для не-
242
Комментарий А.В. Ёрш
го такой ущерб, что истец в значительной степени лишается того, на что
был вправе рассчитывать при заключении договора.
Судебно-арбитражная практика знает примеры подобных ситуаций. Так, арбитражный суд удовлетворил требование о расторжении
договора аренды ввиду того, что арендные платежи вносились не в полном объеме и несвоевременно. Данное нарушение признано арбитражным судом существенным1.
В связи с рассмотрением вопроса о досрочном расторжении договора по требованию одной из сторон необходимо обратить внимание
на порядок прекращения договорных отношений. Положения ст. 619
и п. 2 ст. 450 ГК РФ устанавливают судебный порядок расторжения
договора при обязательном соблюдении досудебного порядка урегулирования сора. Сущность установленного законом досудебного порядка урегулирования спора сводится к тому, что в случае, когда имеются
основания для предъявления требования о расторжении договора, арендодатель обязан до обращения в суд направить арендатору письменное
предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор. Следовательно, для того,
чтобы исковое заявление не было оставлено без рассмотрения (ст. 148
АПК РФ), арендодатель обязан приложить к исковому заявлению документы, подтверждающие соблюдение этого досудебного порядка.
Очевидно, что, коль скоро закон требует от арендодателя направления предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, арендатор должен иметь возможность такого исполнения договорного обязательства. Следовательно, арендатор должен
иметь возможность ознакомиться с претензией арендодателя. Именно
поэтому судебно-арбитражная практика исходит из того, что непременным условием удовлетворения требования стороны о досрочном
расторжении договора аренды является установление факта получения
контрагентом соответствующей письменной претензии.
1
См. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2006 г.
по делу № А58-908/04-Ф02-3434/06-С2.
243
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
Следует иметь в виду, что условиями для предъявления искового
требования о досрочном расторжении являются также отказ от расторжения договора либо неполучение ответа в срок, установленный
законом или договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок
(п. 2 ст. 452 ГК РФ). Непременным условием для удовлетворения
заявленного требования является неустранение арендатором соответствующих нарушений в срок, установленный предупреждением,
либо до момента вынесения судом решения по заявленному требованию.
Глава 34 ГК РФ не содержит специальных норм о соблюдении
досудебного порядка урегулирования спора при прекращении договора по требованию арендатора. Однако общие положения п. 2
ст. 452 ГК РФ предусматривают обязательное соблюдение досудебной процедуры урегулирования спора при досрочном расторжении
по требованию одной из сторон всякого гражданско-правового договора. Следовательно, выполнение этих требований обязательно
и для арендатора.
Еще одним способом расторжения договора является реализация одной из сторон права на односторонний отказ от исполнения договора.
По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного
с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности,
допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не
вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).
Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает отказ от исполнения договора
как способ его прекращения, только если возможность отказа предусмотрена законом или договором.
Таким образом, можно говорить о том, что односторонний отказ от
исполнения договора, в котором хотя бы одной из сторон является
гражданин, не обладающий статусом индивидуального предпринимателя, возможен только в случаях, предусмотренных законом.
244
Комментарий А.В. Ёрш
В предпринимательских отношениях односторонний отказ допустим в случаях, предусмотренных не только законом, но и соглашением
сторон. Следовательно, стороны договора аренды вправе установить
в договоре перечень тех обстоятельств, при наступлении которых
возможно осуществление права на односторонний отказ от исполнения договора.
Закон не устанавливает требований к содержанию и характеру
данных обстоятельств, в связи с чем таковым могут быть не только нарушения условий договора, но и иные обстоятельства, согласованные сторонами. Указание в договоре аренды на возможность
одностороннего отказа от его исполнения без согласования конкретных обстоятельств, наступление которых дает право на осуществление отказа, следует признать условием, не соответствующим
закону.
Так, арбитражный суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит
п. 3 ст. 450 ГК РФ: «По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления
письменного извещения об этом арендатору». При этом в качестве
причины досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодатель указал на необходимость проведения строительных
работ на территории рынка и реконструкции здания, в котором расположен спорный павильон.
Суд кассационной инстанции отметил, что «подобное основание
для отказа арендодателя от исполнения договора… контрагентами
в соглашении не предусмотрено. Таким образом, у ответчика отсутствовали титульные (законные) основания для расторжения договора
во внесудебном порядке»1.
1
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2006 г. по делу
№ А79-10425/2005.
245
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
Комментарий к п. 31–35 Обзора
Гражданское законодательство предусматривает случаи наделения
отдельных субъектов правоотношений преимуществами в осуществлении принадлежащих им правовых возможностей. Одним из ярких
примеров является преимущественное право арендатора на заключение договора аренды, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет
при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Анализ положений п. 1 ст. 621 ГК РФ позволяет сделать вывод
о том, что договор, заключаемый в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ, представляет собой новый, самостоятельный договор и не является способом изменения предшествующих арендных отношений. Заключая
договор аренды в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ, стороны не связаны
ранее существовавшими отношениями. Условия договора должны
быть согласованы сторонами, исходя из того, что данный договор по
своей сути является новым договором, а не изменением условий ранее действовавшего договора.
Условия реализации преимущественного права арендатора обладают определенными особенностями.
Во-первых, исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит исключительно арендатору. Лицо, владеющее и пользующееся
вещью на ином правовом основании, не обладает указанным преимущественным правом.
В юридической литературе высказывается точка зрения, согласно
которой «не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор …»1. Представляется, что подобная по-
1
Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика.
2006. № 2.
246
Комментарий А.В. Ёрш
зиция не в полной мере соотносится с положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ
и искажает смысл разъяснений Президиума ВАС РФ.
В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды
применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено
законом или иными правовыми актами. Исходя из смысла данной
нормы запрет на совершение каких-либо действий субарендатором
или невозможность распоряжения правами в отношении договора
субаренды должны быть специально оговорены в законе или ином
правовом акте. Поскольку п. 1 ст. 621 ГК РФ не содержит определенно
выраженного запрета на осуществление преимущественного права субарендатором, думается, что и субарендатор обладает преимущественным правом при соблюдении всех условий осуществления этого права.
Кроме того, применительно к договору субаренды должно действовать
общее правило, предусматривающее, что реализация прав субарендатора возможна только в пределах срока основного договора аренды.
Данное требование обусловлено положениями абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ,
согласно которым договор субаренды не может быть заключен на срок,
превышающий срок договора аренды.
Во-вторых, преимущественное право арендатора на заключение
договора на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Следовательно, факт передачи вещи третьему лицу на ином праве исключает реализацию п. 1 ст. 621 ГК РФ.
В-третьих, для реализации преимущественного права арендатора
на заключение договора аренды на новый срок необходима активная
позиция самого арендатора. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан – в разумный
срок до окончания действия договора.
Правила п. 1 ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора
носят диспозитивный характер и могут быть устранены соглашением
сторон или специальным указанием закона.
247
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
Заявление арендодателя об отказе от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности реализовать
свое преимущественное право. Судебная практика исходит из того, что
такое сообщение (заявление) арендодателя означает только выражение намерения прекратить арендные отношение в связи с истечением
срока. Тем не менее это не лишает арендатора при наступлении определенных обстоятельств обратиться за защитой нарушенного преимущественного права.
Следует отметить, что реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также способ
защиты при его нарушении обладают определенными особенностями. Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает два способа защиты
в случае нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок:
1) возмещение убытков;
2) перевод прав и обязанностей на себя по заключенному с третьим
лицом договору аренды.
Нередко на основании ст. 621 ГК РФ арендаторы заявляют требования о понуждении к заключению договора аренды на новый срок,
о понуждении к заключению соглашения о продлении срока договора аренды и иные требования, исходящие из возможности понуждения ответчика (арендодателя) к заключению сделки. Рассматривая
такие требования, некоторые суды приходят к ошибочному выводу
о возможности понуждения арендодателя к заключению соответствующего договора1.
Представляется, что названные способы защиты нельзя признать
надлежащими. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические
лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заклю-
1
См. постановления ФАС Московского округа от 24 октября 2002 г. по
делу № КГ-А41/7013-02, ФАС Дальневосточного округа от 21 декабря 2004 г.
по делу № Ф03-А73/04-1/3508.
248
Комментарий А.В. Ёрш
чить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В данной ситуации ГК РФ предусмотрел иной
способ защиты – иск о переводе прав и обязанностей на себя. Следовательно, ст. 445 ГК РФ к отношениям, складывающимся по поводу реализации преимущественного права арендатора на заключение договора
аренды на новый срок, применяться не может. Как о специальном способе защиты преимущественного права об иске о переводе прав и обязанностей говорит и практика Президиума ВАС РФ1.
Комментарий к п. 36 Обзора
Место исполнения обязательства – один из важнейших элементов
надлежащего исполнения. Следуя принципу свободы договора, стороны вправе определить любое место исполнения. Закон (ст. 316 ГК РФ)
устанавливает место исполнения обязательства в случае, если иное не
предусмотрено договором, законом или иным правовым актом либо
не следует из существа отношений.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. При невозврате или несвоевременном возврате имущества арендодатель вправе потребовать
внесения арендной платы за весь период просрочки.
Как видно из приведенной нормы, она устанавливает только обязанность арендатора возвратить арендованное имущество, но не регулирует вопросы о месте исполнения этой обязанности. Следовательно, если договором не установлено иное, применению подлежат
общие правила ст. 316 ГК РФ. Последний абзац данной статьи устанавливает правило, согласно которому обязательство должно быть
исполнено в месте жительства должника, а если должником является
юридическое лицо – в месте его нахождения.
Однако применительно к обязательству по возврату вещи арендатором арендодателю суды руководствуются иным правилом, а именно
1
См. постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. № 3440/05.
249
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
абз. 1 ст. 316 ГК РФ. При этом нередко указывается на то, что абз. 6
ст. 316 ГК РФ распространяется на случаи, когда передача имущества
является основной обязанностью должника по договору, в то время
как обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю. Суды мотивируют применение абз. 1 ст. 316 ГК РФ
особенностями существа возникшего обязательства, полагая при этом,
что его содержание является принципиально иным, чем указано
в абз. 6 ст. 316 ГК РФ, а сама обязанность носит характер дополнительной.
Представляется, что обязанность по возврату вещи едва ли можно
назвать особой применительно к арендным отношениям. Обязанности
арендатора состоят в пользовании арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, во внесении арендной платы и в возврате имущества. О том, что требование арендодателя о возврате имущества по своей природе является требованием о присуждении в натуре
к исполнению обязанности, возникшей из договора, свидетельствуют разъяснения Пленума ВАС РФ. Пункт 23 постановления Пленума
ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав» устанавливает, что «иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества,
подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение»1. Следовательно, обязанность по
возврату арендованного имущества не носит дополнительного характера, а место ее исполнения должно определяться по правилам
абз. 6 ст. 316 ГК РФ.
На практике, однако, арендованное имущество нередко возвращается в том месте, где арендатор его получил. «Возможно, в данной
сфере отношений можно наблюдать зарождение обычая делового
1
Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
250
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]