Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Практика рассмотрения коммерческих споров. Выпуск 1. Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российс
.pdf
Комментарий А.В. Ёрш
ты. Отказаться от исполнения договора аренды стороны вправе в случаях, предусмотренных законом или договором. Но отказ от исполнения
договора, как правило, означает его прекращение. Возможность частичного отказа применительно к арендным отношениям представляется
весьма сомнительной. Таким образом, закон допускает изменение арендной платы по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию одной из сторон в соответствии с правилами п. 2 ст. 450 ГК РФ.
При рассмотрении споров, возникающих из договора аренды
и связанных с изменением арендной платы, ключевое значение имеет способ ее определения. Арендная плата может быть определенной
(установленной в твердом размере) либо определимой (установлен
механизм (способ) ее определения). Президиум ВАС РФ исходит из
неизменности в течение года и твердого размера, и способа определения арендной платы.
Комментарий к п. 14 Обзора
Арендодатель обладает достаточно большим арсеналом юридических средств защиты своих прав. Обязательство арендатора по оплате пользования имуществом может быть обеспечено любым из способов, предусмотренных гл. 23 ГК РФ. В равной степени это относится к праву удержания, которое при определенных условиях может
быть реализовано арендодателем.
«Право удержания представляет собой специфический способ обеспечения исполнения обязательств, выражающийся в односторонней
сделке, в соответствии с которой лицо, владеющее чужой вещью (ретентор), вправе не выдавать ее другому лицу, если ретентор… не получил
оплаты или имеет требование к должнику, возникшее из обязательства,
стороны которого действуют как предприниматели, и может удовлетворить свои требования из стоимости вещи …»1 Основанием удержания
всегда является долг, срок уплаты которого наступил.
1
Сарбаш С.В. Право удержания в Российской Федерации. М., 2003. С. 144.
231
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
Условиями реализации права удержания являются:
1) владение кредитором вещью, принадлежащей должнику;
2) поступление вещи к лицу, владеющему чужой вещью, на закон-
ных основаниях;
3) поступление вещи к лицу, владеющему чужой вещью, с согла-
сия должника.
Применительно к арендным отношениям названные условия имеют определенные особенности. При применении второго условия реализации права удержания судебная практика исходит не столько из
законного, полученного от собственника владения, сколько оценивает отсутствие противоправных действий со стороны кредитора, направленных на захват удерживаемой вещи. Именно по этой причине
при оценке правомерности удержания суд (в рассматриваемом примере) пришел к выводу о законности поступления оборудования во владение арендодателя: оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя
каких-либо неправомерных действий.
Комментарий к п. 15–20 Обзора
В данных пунктах даны ответы на некоторые вопросы, возникающие в связи с реализацией права арендатора на передачу имущества
в субаренду, а также с возможностью в ограниченных пределах передавать свое право третьим лицам.
Пункт 2 ст. 615 ГК РФ закрепляет следующие правомочия арендатора: сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои
права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ
или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
232
Комментарий А.В. Ёрш
Указанная норма предусматривает возможность реализации этих
правомочий только с согласия арендодателя.
Субаренда
Заключение договора субаренды, как следует из п. 2 ст. 615 ГК РФ,
возможно только с согласия арендодателя1. Закон не регулирует форму согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.
Представляется, что форма согласия должна совпадать с формой,
в которой заключен договор аренды. Согласие может содержаться непосредственно в тексте договора аренды, либо арендатор обязан получить согласие арендодателя на каждую последующую сделку. Кроме
того, согласие может быть ограничено каким-либо сроком, в течение
которого арендатор может передавать имущество в субаренду. Если
арендодатель дал согласие на передачу имущества в субаренду, не оговорив при этом предельного срока («генеральное согласие»), то арендатор вправе заключать (возобновлять) договор субаренды в пределах
срока договора аренды без получения дополнительного согласия арендодателя2. Договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является недействительным (ст. 168 ГК РФ).
Договор субаренды строится по принципам любого субдоговора.
С одной стороны, он зависит от основного договора, с другой – обладает некоторыми особенностями, связанными с дополнительной защитой прав и интересов субарендатора.
Зависимость договора субаренды от договора аренды проявляется,
в частности, в том, что срок договора субаренды не может быть больше
срока основного договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). При этом
1
В отношении договора субаренды земельного участка п. 6 ст. 22 ЗК РФ
предусматривает иное правило. Для заключения такого договора согласие
арендодателя не требуется, если договором аренды земельного участка не
предусмотрено иное. По общему правило достаточно уведомить арендодателя о совершенной сделке.
2
Из аналогичных принципов необходимо исходить, когда речь идет о даче
согласия на осуществление иных сделок, указанных в п. 2 ст. 615 ГК РФ.
233
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
необходимо учитывать, что названное в законе ограничение срока договора субаренды применяется в любом случае, в том числе когда договор субаренды возобновляется на неопределенный срок в силу п. 2
ст. 621 ГК РФ. В соответствии с названной нормой, если арендатор
продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора
при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом
случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
Применение указанных положений в отношении договора субаренды обладает некоторыми особенностями. Даже если договор субаренды
был возобновлен по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. При этом
предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке ст. 610
ГК РФ не требуется. Прекращение договора субаренды происходит
в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.
Отношения, возникающие из договора субаренды, не имеют
сколько-нибудь существенных отличий от отношений, возникающих
из договора аренды. Именно поэтому законодатель счел возможным
установить правило, в соответствии с которым к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
В равной степени это правило распространяется на государственную
регистрацию договоров субаренды. Таким образом, договор субаренды недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 609
ГК РФ). Договор субаренды зданий, сооружений и нежилых помещений1 подлежит государственной регистрации, если он заключен на
срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
1
См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г.
№ 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
234
Комментарий А.В. Ёрш
Несмотря на производный от основного договора аренды характер, договор субаренды все же позволяет субарендатору защитить
свое право в случае досрочного прекращения основного договора
аренды. В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае досрочного прекращения договора
аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии
с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на
условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Судебно-арбитражная практика свидетельствует о том, что способом
защиты субарендатора является предъявление требования о понуждении заключить договор аренды1.
Необходимо иметь в виду, что реализация права на передачу имущества в субаренду невозможна в том случае, если арендодатель не
имеет намерения сдавать имущество в аренду.
Перенаем
Как мы уже отметили, закон (ст. 615 ГК РФ) наделил арендатора
правом не только сдавать имущество в субаренду, но и передавать
свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ
или паевого взноса в производственный кооператив. Перечень возможностей, предоставленных арендатору, сформулирован как исчерпывающий. Формула «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами» означает возможность установления в законодательстве запрета на передачу прав
1
См. постановления ФАС Московского округа от 1 июля 2002 г. по делу
№ КГ-А40/4109-02, ФАС Западно-Сибирского округа от 3 марта 2003 г. по
делу № Ф04/921-155/А46-2003, ФАС Северо-Западного округа от 18 января
2006 г. по делу № А56-28017/2005.
235
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
и обязанностей по договору аренды как одним из приведенных способов, так и всеми указанными способами, а также возможность распоряжения арендными правами без согласия арендодателя (например, п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ).
Особенностью осуществления перенайма является невозможность сепаратной передачи третьему лицу «чистого» права аренды без
соответствующих обязанностей1. Перенаем представляет собой одну
из форм замены стороны в договоре, следовательно, предполагает
передачу не только прав, но и обязанностей. Кроме того, данный тезис подтверждается содержанием п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Характер отношений, возникающих из договора аренды, предполагает не только пользование вещью и извлечение из нее выгод, но
и исполнение арендатором определенных обязанностей, вытекающих из самого факта пользования (поддержание имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на содержание арендованного
имущества и др.).
Двусторонний характер договора аренды предполагает, что каждая из сторон договора по отношению друг к другу одновременно является и должником, и кредитором. Замена любой стороны двустороннего обязательства имеет одновременно черты уступки права требования и перевода долга, однако при аренде «перемена лица… может
привести к существенному изменению характера обязательства, в связи с чем возможность свободной передачи права по сделке уступки
исключается»2.
Необходимо отметить, что перенаем, равно как и смена собственника арендованного имущества3, не влияют ни на динамику арендных от-
1
В юридической литературе встречается иная позиция, допускающая передачу только прав, но не обязанностей по договору аренды третьему лицу
(см., напр.: Анохин В., Керимова М. Уступка права требования на основании
договора // Хозяйство и право. 2002. № 4).
2
Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой
практике. Факторинг. М.: Статут, 2003 (СПС «КонсультантПлюс»).
3
См. комментарий к п. 23, 24.
236
Комментарий А.В. Ёрш
ношений, ни на отношения с субарендаторами, с которыми был заключен соответствующий договор. Лицо, получившее статус арендатора
в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Если
арендатор до передачи прав третьему лицу заключил договор субаренды,
то такой договор сохраняет свою силу.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Следовательно, нормы о сохранении
договора аренды при изменении сторон также подлежат применению
(ст. 617 ГК РФ). Хотя названная норма говорит о сохранении договора аренды только в случае перехода вещных прав на объект аренды
к третьему лицу, судебно-арбитражная практика исходит из возможности применения этой нормы и в отношении перенайма, учитывая
положение арендатора в договоре субаренды, которое идентично положению арендодателя в договоре аренды.
Возможность сохранения субарендных отношений можно обосновать не только исходя из положения арендатора. Перенаем, как уже
было сказано, предполагает переход всех прав и обязанностей аренда-
тора по договору аренды в объеме, существовавшем на момент передачи. Следовательно, все юридические действия арендатора, передающего свои права и обязанности, совершенные до этого момента, можно считать обязательными для нового арендатора. В равной степени
это касается и реализованного ранее права на передачу имущества в субаренду.
Комментарий к п. 21 Обзора
Одним из важных вопросов судебно-арбитражной практики является вопрос о распределении обязанностей между сторонами по содержанию арендованного имущества и ответственности за недостатки сданного в аренду объекта.
237
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за
недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны
арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, если стороны оговорили качественное состояние
объекта, арендодатель не несет ответственности за эти недостатки.
Однако факт ознакомления арендатора с состоянием объекта автоматически не изменяет распределение обязанностей, установленных ст. 616 ГК РФ, по производству капитального ремонта. Названная норма (п. 1) предусматривает возложение обязанности по производству капитального ремонта на арендодателя вне зависимости от
принципа распределения ответственности за недостатки арендованного имущества (ст. 612 ГП РФ).
Вместе с тем в силу диспозитивной нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по производству капитального ремонта может быть возложена на арендатора соглашением сторон.
Неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
− произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором
или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
− потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
− потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к п. 22 Обзора
Одной из обязанностей арендатора является обязанность нести
расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К числу таких расходов можно отнести оплату коммунальных услуг, оплату электроэнергии, оплату горючесмазочных материалов при аренде транспортного средства и др.
238
Комментарий А.В. Ёрш
В судебной практике возникает вопрос квалификации отношений
сторон, возникающих из соглашения, в котором они определили порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию.
Независимо от наименования этого договора, его нельзя квалифицировать как договор энергоснабжения.
Во-первых, субъектный состав отношений не соответствует положениям § 6 гл. 30 ГК РФ.
Во-вторых, подача абоненту энергии энергоснабжающей организацией через присоединенную сеть предполагает осуществление соответствующих технологических процессов. Ничего подобного в отношениях между арендодателем и арендатором не происходит. Арендатор
пользуется электроэнергией только в связи с заключенным договором аренды.
Нельзя назвать эти отношения и субабонентскими, поскольку субабонент должен обладать присоединенной сетью (ст. 545 ГК РФ).
Арендатор пользуется сетью арендодателя – абонента.
Таким образом, квалификация подобных отношений может сводиться только к определению соответствующего договора как соглашения о порядке участия арендатора в расходах на потребленную
электроэнергию (ст. 421 ГК РФ), которое в свою очередь является частью договора аренды.
Комментарий к п. 23, 24 Обзора
Гражданское право предусматривает довольно высокую степень
защиты прав арендатора при изменении собственника арендованного имущества. В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для
изменения или расторжения договора аренды. В данной норме последовательно реализована идея защиты прав арендатора как титульного
владельца. Такой элемент вещных правоотношений, как право следования, позволяет обеспечить интерес арендатора в сохранении возможности пользования вещью. Кроме того, положения ст. 617 ГК РФ
239
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
детализируют положения ст. 387 ГК РФ о переходе прав кредитора
к другому лицу на основании закона. По смыслу ст. 617 ГК РФ лицо,
к которому перешло право собственности на арендованное имущество, приобретает все права арендодателя по договору, т.е. происходит замена стороны в договоре.
Стоит обратить внимание на то, что закон прямо не говорит о замене стороны, указывая лишь на отсутствие оснований для изменений и прекращения договора, Тем не менее ст. 617 ГК РФ представляет собой частный случай замены стороны в силу закона. В связи
с этим с момента перехода права собственности новый собственник
приобретает права и обязанности арендодателя независимо от того,
внесены соответствующие изменения в договор аренды или нет.
Однако представляется, что прежний и новый собственник должны
уведомить арендатора о произошедшем переходе права собственности.
Если арендатор не будет уведомлен о состоявшемся переходе прав, новый собственник несет риск возникших неблагоприятных последствий. Уплата арендатором арендных платежей прежнему собственнику в этом случае должна признаваться исполнением надлежащему
кредитору (п. 2 ст. 382 ГК РФ). В такой ситуации новый собственник
арендованного имущества вправе предъявить к прежнему собственнику
иск о взыскании неосновательно полученного дохода (гл. 60 ГК РФ).
Не подлежит удовлетворению требование нового собственника
о внесении изменений в договор аренды в любой части, кроме изменения наименования арендодателя. В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случае
существенного нарушения условий договора, в случаях, предусмотренных законом или договором, либо согласно ст. 451 ГК РФ – в связи
с существенным изменением обстоятельств. Если новый собственник
обращается с требованием о внесении изменений в договор аренды
в части изменения наименования арендодателя и одновременно заявляет требование об изменении какого-либо условия договора, в удовлетворении последнего должно быть отказано.
240
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]