Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Практика рассмотрения коммерческих споров. Выпуск 1. Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российс
.pdf
Приложение. Обзор судебно-арбитражной практики
своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.
Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной
и подлежащей удовлетворению, указав следующее.
Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода
сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.
Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла
520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором
сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.
Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли – продажи.
На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное
не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда
сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину
цены товара.
Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более
355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна
(520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали
основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.
161
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.
При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов – выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).
Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при
заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом
арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало
перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.
Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции
отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды
прекратилось в связи с истечением ее срока.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил
иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.
3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный
с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа пре-
162
Приложение. Обзор судебно-арбитражной практики
дыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651
Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору
о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных
платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался
на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как
подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ
не является заключенным в связи с отсутствием его государственной
регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по
31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться
заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло
быть применено арендодателем.
4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала ре
конструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд
с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении
163
-
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.
Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетво-
рено.
Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами
был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора,
арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том,
что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению
действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных
сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда
первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно
пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика – инвестора ордера на производство
подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.
Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы
в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора
по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо
164
Приложение. Обзор судебно-арбитражной практики
для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450
Кодекса).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала
реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.
В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь
на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не
зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому
арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три
месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение
о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном
случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в
суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли,
суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.
5. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил
к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
Определением суда первой инстанции требования о расторжении
договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения
165
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619
и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора,
установил следующее.
Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на
один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор
продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе
факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1
и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в
связи с существенным нарушением последним условий договора, в том
числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении
арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных
арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования
части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил,
что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно
166
Приложение. Обзор судебно-арбитражной практики
руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.
Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной
инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции
было отменено и исковые требования удовлетворены.
6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий
договора аренды возникла ранее заключения договора.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору
о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по
уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что
требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425
ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия
заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания,
согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную
плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи
до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
167
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приемапередачи здания.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования
ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из
следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу
и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению
арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность
по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого
договора.
В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований
признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства
в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за
период, предшествовавший заключению договора.
7. В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора
аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первона-
168
Приложение. Обзор судебно-арбитражной практики
чальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил
иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.
Исковое требование было основано на положениях пункта 2 статьи
610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться
от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения
постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об
отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров
аренды, заключенных на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный
срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение
о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.
Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении
арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного
пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.
Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.
По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое
предупреждение о прекращении договора аренды.
169
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не
лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены
без изменения.
8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов,
отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная
плата не подлежит взысканию.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору
о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный
иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору
либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии
с условиями договора или назначением имущества.
Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между
сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удосто-
170
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]