Практика применения ЖК РФ
.pdfУДК 347.25 ББК 67.404.2
Практика применения ЖК РФ. Новое в долевом строительстве, Юстицинформ,
2008
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2008
Автор: Афонина Алла Владимировна – начальник юридического отдела ООО
«Геотехника-ФИН», опыт работы в строительной организации – 10 лет, автор следующих пособий: «Жилищное право», «Практические вопросы строительной деятельности»,
комментарий к ЖК РФ, «Все об ипотеке: получение и возврат кредита», Жилищные сертификаты для военнослужащих» и другие.
В конце 2004 г. был принят пакет документов из 27 нормативных правовых актов,
направленных на создание и укрепление рынка доступного жилья. Помимо нового Жилищного кодекса РФ, еще одним важным документом в этой сфере является ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Этот закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Настоящее издание подготовлено с учетом изменений, внесенных в указанные нормативные документы, а также подзаконные нормативные акты, регулирующие правоотношения в жилищной сфере.
В данном издании читатель найдет ответы на вопросы практического применения жилищного законодательства, а также ознакомится с порядком заключения, изменения,
расторжения и исполнения договора участия в долевом строительстве, узнает, основания возникновения и защиты права собственности на объект долевого строительства. Помимо этого в книге рассматриваются весьма актуальные вопросы — перепланировка и перевод жилого помещения в нежилое.
Книга предназначена для практических работников в сфере строительства жилья,
руководителей строительных организаций, менеджеров, граждан, участвующих в долевом строительстве, а также всех тех, кто интересуются вопросами жилищного законодательства.
1
СОДЕРЖАНИЕ
Список условных сокращений
Предисловие
Глава 1. Основные направления развития жилищного законодательства
1.Новеллы и общие положения жилищного законодательства
2.Жилищный кодекс РФ – внесение изменений в нормативные акты, регулирующие жилищные отношения, в связи с его принятием.
3.Соотношение норм Жилищного кодекса РФ с Гражданским кодексом РФ
Глава 2. Договор участия в долевом строительстве как институт гражданского
права
1.Существенные условия договора
2.Взаимоотношения между сторонами (застройщиком и участниками долевого строительства)
3.Порядок заключения, изменения, расторжения и исполнения договора долевого участия в строительстве
4.Уступка прав по договору
5.Применение ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при регистрации вновь созданного объекта недвижимости.
Глава 3. Правовой статус общего имущества собственников помещений в много
квартирном доме
1.Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2.Компетенция, порядок подготовки, проведения, принятия решений и оформление результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
2
Глава 4. Права на земельный участок
1.Определение границ и оформление прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом
2.Права на земельный участок по договору об участии в долевом строительстве
Глава 5. Товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-
строительные кооперативы
1.Порядок создания, государственная регистрация, регулирование деятельности товариществ собственников жилья, его реорганизация и ликвидация
2.Права и обязанности товарищества собственников жилья
3.Порядок создания, государственная регистрация, регулирование деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Глава 6. Перевод, перепланировка, переустройство жилого помещения.
Социальный и коммерческий найм
1.Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые. Смена правового статуса помещения
2.Переустройство и перепланировка жилого помещения
3.Правовой режим договора социального найма
4.Договор социального и коммерческого найма жилых помещений
Глава 7. Иные вопросы жилищного законодательства
1.Правовой режим коммунальной квартиры
2.Правовой статус бывших членов семьи собственников жилья
3.Особенности наследования жилых помещений
4.Применение ипотеки при отношениях, возникающих при заключении и исполнении договора об участии в долевом строительстве, а также при сделках с жилыми помещениями
Список нормативно-правовых актов
3
Список условных сокращений
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации ГСК РФ Градостроительный кодекс Российской — Федерации ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации ЖК РСФСР — Жилищный кодекс РСФСР Закон РФ — Закон Российской Федерации
ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации КоАП РФ — Кодекс РФ об административных правонарушениях Конституция РФ — Конституция Российской Федерации ФС РФ — Федеральное Собрание Российской Федерации ФЗ — Федеральный закон
ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
ФЗ «О государственной регистрации…» — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №
122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФЗ «Об ипотеке» — ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» ВС РФ — Верховный Суд РФ
Президент РФ — Президент Российской Федерации Правительство РФ — Правительство Российской Федерации СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации ЦБ РФ — Центральный банк Российской Федерации гл. — глава п. — пункт(ы)
ст.— статья(и) ч. — часть
4
Введение
Для того чтобы понять всю важность происходящих с 2004г. и до настоящего времени изменений, затрагивающих такую существенную отрасль права, как жилищное, а также рассмотреть вопросы приобретения, распоряжения недвижимостью, (в частности, жилыми помещениями) и проблемы обеспечения населения страны жильем, необходимо сначала остановиться на некоторых общих вопросах, связанных с трансформацией правового обеспечения.
Процессы, происходящие в стране за период, начиная с конца 2004 г., вызвали серьезные подвижки в рассмотрении ряда проблем жилищной сферы.
Концепция жилищных правоотношений была сформирована после принятия ряда нормативных документов, в корне изменивших правовое регулирование в жилищной сфере.
Происходящее сейчас реформирование жилищного законодательства обозначило существенные вопросы регулирования этой отрасли экономики.
До декабря 2004 г. действующее на тот момент жилищное законодательство было фактически сформировано в 1984 г. с утверждением Жилищного Кодекса РСФСР (далее по тесту – ЖК РСФСР) с учетом внесенных в него поправок и принятием на его основе законов и подзаконных актов. Именно они стали отправной точкой для принятия новых нормативных актов. Их устаревшие положения, не соответствовавшие сейчас требованиям времени и сформировавшейся в настоящий момент в стране правовой, экономической и политической ситуации, явились причиной реформирования жилищного законодательства. Этот процесс должен был стать длительным, так как было необходимо не просто изменить или внести соответствующие поправки в тот или иной документ. В результате предпринятых действий должна была сложиться иная структура жилищного законодательства.
Поэтому, когда 10 июня 2004 г. Государственная Дума Федерального Собрания РФ приняла в первом чтении пакет из 27 законопроектов – проекты нового Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ), законов о внесении необходимых изменений в Гражданский,
Налоговый, Бюджетный кодексы, в Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации…») и другие нормативные правовые акты, он содержал только основные направления реформы жилищного законодательства.
Названные документы в целом были направлены на формирование рынка доступного жилья.
То есть в конце 2004 г. законодатель принял пакет законов, в котором значительную долю составили жилищные акты, во многом существенно изменяющие правоотношения в данной сфере.
5
При принятии указанного пакета нормативных актов предполагалось, что он повлечет введение принципиально нового подхода к регулированию базовых правоотношений в жилищной сфере, а также в сфере строительства. Новый ЖК РФ был введен в действие с 1
марта 2005 г. в соответствии с ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». С этого же дня утратили силу ЖК РСФСР, Законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья», признаны недействующими на территории РФ Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.
Таким образом, в результате этих действий была отменена часть нормативных документов, законов, подзаконных актов, регулировавших правоотношения в сфере жилья.
Другие нормативные правовые акты, регулировавшие правоотношения в жилищной сфере до вступления в действие нового ЖК РФ, подлежали применению до приведения их в соответствие с новым ЖК РФ, а сначала применялись в части, ему не противоречащей. К
ранее возникшим жилищным отношениям ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.
Глава 1. Основные направления развития жилищного законодательства
1. Новеллы и общие положения жилищного законодательства
Действующий в настоящее время ЖК РФ и принимаемые в соответствии с ним подзаконные акты представляют собой новые, основополагающие нормативные документы,
формирующие единый, цельный подход законодателя к регулированию жилищных вопросов.
Важно отметить, что и ЖК РФ, и ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» внесли значительные изменения как в сферу создания недвижимости, в область регулирования отношений в строительстве, так и в жилищные правоотношения.
ЖК РФ в ст. 15 определил объекты жилищных прав — ими являются жилые помещения. В свою очередь, жилыми помещениями признаются изолированные помещения,
которые являются недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам,
иным требованиям законодательства. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (как и в прежнем ЖК РСФСР). Но теперь допускается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданам, проживающим в нем на законных основаниях при условии:
6
–соблюдения прав и законных интересов проживающих вместе с ними лиц и соседей;
–соблюдения противопожарных, санитарно-гигиенических, экологических требований к жилым помещениям.
В правилах пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25, определены порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.
Как уже было сказано ранее, жилое помещение должно использоваться именно для проживания граждан.
Кто же имеет право пользования жилым помещением? К таким лицам относятся:
–наниматель жилого помещения и члены его семьи – по договору социального найма жилого помещения;
–наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, – по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;
–наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;
–собственник жилого помещения и члены его семьи;
–член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Рассмотрим права указанных категорий граждан, возникающих у них как у пользователей жилыми помещениями:
а) на основании договора социального найма.
У данных лиц основное право заключается в том, что они имеют право проживания в жилье, предоставляемом на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения. Указанный типовой договор был утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно
7
отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях,
установленных ЖК РФ;
в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;
г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ;
д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.
Если наниматель и члены его семьи занимают жилье по договору социального найма в многоквартирном доме, они имеют право пользования общим имуществом в этом доме.
б) на основании договора найма специализированного жилого помещения.
Специализированные жилые помещения предназначаются:
–для проживания граждан на время работы, службы, обучения;
–для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;
–для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;
–для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
–для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
–для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;
8
–для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной
защите;
–для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.
Отличие от первой группы граждан состоит в том, что наниматель специализированного жилого помещения при его использовании не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
в) у собственника жилого помещения и проживающих совместно с ним членами его
семьи.
Собственник в многоквартирном доме пользуется жилым помещением, а также общим имуществом в многоквартирном доме по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ.
Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
г) по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
В качестве пользователя жилым помещением в данном случае наниматель имеет
право:
а) вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
б) разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
в) передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением.
Но указанные категории лиц не только обладают предусмотренными законодательством правами, но и несут установленные обязанности. Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма в качестве пользователя обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК
РФ;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
9
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования,
находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения,
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель специализированным жилым помещением несет те же обязанности, за исключением предусмотренных пунктом «з».
10