Практика применения ЖК РФ

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов,

необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях (кроме общих оснований, определенных в ФЗ «О

государственной регистрации…»):

1)наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2)непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

2.Взаимоотношения между сторонами (застройщиком и участниками долевого строительства)

Как уже говорилось ранее, сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участники долевого строительства. Отношения указанных лиц связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Как уже говорилось ранее, согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»,

застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:

1) получения в установленном порядке разрешения на строительство. В соответствии со ст. 51 ГСК РФ разрешение на строительство представляет собой документ,

подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство,

реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГСК РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении

41

затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. Статьей 9.5. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность, в соответствии с которой отсутствие разрешения на строительство отнесено к нарушениям установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства,

ввода его в эксплуатацию. Согласно п. 1 указанной статьи строительство, реконструкция,

капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 000

до 5 000 рублей; на должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 20 000 до 50 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток;

2) опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии со ст. 19

указанного закона. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию, о проекте строительства. Она публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

42

Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;

3) государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. Согласно ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки,

предусмотренные гл. III (Собственность на землю) ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации…». В соответствии же со ст. 26 ФЗ «О

государственной регистрации…» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания)

многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся

(создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно ст. 18

Федерального закона Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

3. Порядок заключения, изменения, расторжения и исполнения договора долевого

участия в строительстве

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в

требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия,

которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договоров участия в долевом

43

строительстве таковыми являются условия, указанные в п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом

строительстве …», а именно:

1)определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2)срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4)гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации,

считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» также устанавливает аналогичное положение и предусматривает, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с общими нормами гражданского права, а именно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не ГК РФ,

другими законами или договором.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает иную возможность изменения условий данного вида договоров:

–п. 2 ст. 5 допускает изменить по соглашению сторон цену договора после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия

ееизменения;

–ст. 6 предусматривает следующее обязательство застройщика. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока,

который предусмотрен договором, при этом этот срок должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае, если строительство

(создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

44

Гражданское законодательство, в свою очередь предусматривает, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 452 ГК РФ содержит порядок изменения и расторжения договора. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон,

договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для того, чтобы понять основания для расторжения договора участия в долевом строительстве, необходимо остановиться на содержании понятия исполнения сторонами своих обязательств по договору, которое приведено в ст. 12 закона. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. А обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статья 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» допускает односторонний отказ от исполнения договора в следующих конкретных случаях по инициативе участника долевого строительства в случае:

1)неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2)неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 указанного закона (в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или

45

с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором

использования);

3)существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4)нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1

Федерального закона (в случае прекращения поручительства); 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/300 ставки ЦБ РФ,

действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Но если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами,

застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока,

обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Право на односторонний отказ от исполнения договора имеется и у застройщика.

Согласно ст. 5 указанного Федерального закона:

–п. 4. – в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем на 3 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора;

–п. 5. – в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3

46

месяца, также является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Порядок дальнейших действий застройщика предусмотрен ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В соответствии с п. 3 указанной статьи при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Пункт 4 ст. 9 Федерального закона является общим как для застройщика, так и для участника в части, касающейся последствий одностороннего отказа от исполнения взятых на себя в соответствии с договором обязательств. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает ряд оснований для расторжения договора по инициативе застройщика.

Согласно п. 4 ст. 25.1. ФЗ «О государственной регистрации прав…» заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.

Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

47

4. Уступка прав по договору

Правоотношения сторон, возникающие при уступке права требования, возникшего по договору долевого участия в строительстве, регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и гражданским законодательством РФ.

Для перехода прав требования объекта недвижимости необходимо заключение договора уступки права требования между первоначальным кредитором (собственником имущественных прав на строящуюся недвижимость) и новым кредитором (лицом,

приобретающим указанные права). Само обязательство, содержащееся в первоначальном договоре об участии в долевом строительстве, не меняется. В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону,

иным правовым актам или договору.

Но к форме договора уступки права законодательство предъявляет определенные требования.

Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации,

должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации, то и договор уступки прав требования по нему согласно ст. 17 ФЗ

«Об участии в долевом строительстве…» также подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся

(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации…». Но при этом в соответствии со ст. 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания)

многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены застройщиком после вступления в силу указанного Федерального закона.

На основании п. 25.1. п. 3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на

48

земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

В соответствии со ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Порядок указанных действий установлен ГК РФ, а именно, гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве». Параграф 1 указанной главы регулирует переход прав кредитора к другому лицу. Положения ст. 383 ГК РФ соответствуют требованиям, изложенным в ст. 11 ФЗ

«Об участии в долевом строительстве…».

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в данном случае — договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. То есть для того, чтобы первоначальный кредитор был вправе передать свое право требования объекта недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо, чтобы оно имелось у передающей стороны (первоначального кредитора) и, соответственно, должно быть оплачено им в полном объеме застройщику.

При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника (например, застройщика дома), если иное не предусмотрено законом или договором. Исходя из положений п. 3 указанной статьи новый кредитор должен уведомить должника (застройщика) о состоявшейся уступке права требования. Так как если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, именно новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. То есть,

если неуведомленный надлежащим способом должник (застройщик) осуществит выполнение обязательства (предоставит объект недвижимости) предыдущему кредитору по причине отсутствия у должника сведений о состоявшейся переуступке права на недвижимость, данное исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Ст. 384 ГК РФ определяет объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права,

обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в

том числе право на неуплаченные проценты.

Новый кредитор, которому в соответствии с договором уступили право требования от должника, должен предоставить последнему доказательства своих прав в новом качестве. Ст.

49

385 ГК РФ предоставляет должнику право не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В качестве доказательств выступают документы, удостоверяющие право требования, которые первоначальный кредитор, уступивший требование, обязан передать новому кредитору, а

также сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Втом случае, если должник имел возражения в отношении первоначального кредитора (например, отсутствие оплаты, недействительность требования и иные), он вправе выдвигать против требования нового кредитора те же возражения, которые он имел к первоначальному кредитору к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Вп. 2 ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» определен период, когда допускается заключение и регистрация договора уступки права требования. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии со ст. 8

указанного закона именно на основании указанного документа осуществляется передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства. И именно с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными на основании ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Гражданское законодательство допускает возможность перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона. Это возможно на основании закона и при наступлении указанных в нем обстоятельств:

–в результате универсального правопреемства в правах кредитора (при переходе всех прав от кредитора к его правопреемнику – смерть гражданина, реорганизация юридического лица);

–по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом (при разделе имущества супругов);

–вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем,

не являющимся должником по этому обязательству (на основании ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по соответствующему обязательству);

– при суброгации (переходе) к страховщику прав кредитора к должнику,

ответственному за наступление страхового случая (ст. 965 ГК РФ);

50