Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Практика рассмотрения коммерческих споров. Выпуск 1. Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российс
.pdf
Комментарий А.В. Ёрш
Особое значение закон придает сроку договору аренды зданий и сооружений (п. 3 Обзора). В зависимости от срока решается вопрос о необ-
ходимости государственной регистрации соответствующего договора.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения,
заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной
регистрации. На практике одним из спорных вопросов остается вопрос
о толковании условия договора о сроке, если срок определен с какоголибо числа текущего месяца по (до) 30 (31) числа предыдущего месяца
следующего года (например, с 1 мая 2005 г. по 30 апреля 2006 г. либо
с 1 мая 2005 г. до 30 апреля 2006 г.). Основной вопрос заключается в лексическом толковании предлогов «по» и «до».
Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ Президиум ВАС РФ
признал такой договор заключенным на один год (без учета лексического толкования указанных предлогов).
Однако с точки зрения правил русского языка эти предлоги имеют
разное значение. Так, предлог «по» употребляется в значении «включая», а предлог «до» – в значении «исключая»1. И корректнее было бы
толковать условие договора о сроке, учитывая указанные правила.
Иными словами, в случае употребления предлога «по» последний
день периода подлежит включению в срок договора, а в случае употребления предлога «до» этот день в срок договора не включается.
Кроме того, при определении срока договора аренды зданий и сооружения для решения вопроса о необходимости его государственной
регистрации следует учитывать положения ст. 191 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. То есть, если
договор заключен с 1 мая 2005 г. по 30 апреля 2006 г., то срок договора
начинает течь 2 мая, следовательно, срок его действия составляет менее года и договор не подлежит государственной регистрации.
1
Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.,
1997. С. 526.
221
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
Комментарий к п. 5 Обзора
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время
отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один
месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В то же
время ст. 619 ГК РФ предусматривает случаи досрочного расторжения
договора аренды по требованию арендодателя. Нередко в практике арбитражных судов возникает вопрос о соотношении этих норм.
Основанием для применения указанных норм являются различные факты, и эти нормы ни в коей мере не исключают друг друга.
В п. 2 ст. 610 ГК РФ речь идет о правилах определения срока договора аренды, если он не определен в договоре, и о праве стороны отказаться от договора в любое время, независимо от нарушения его
условий контрагентом.
Статья 619 ГК РФ, напротив, требует доказывания нарушений
арендатором условий договора и соблюдения досудебной процедуры
урегулирования спора. Кроме того, абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ можно
назвать частным случаем п. 3 ст. 450 ГК РФ, который предусматривает, в частности, что в случае одностороннего отказа от исполнения
договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением
сторон, договор считается расторгнутым.
Таким образом, при нарушении условий договора аренды арендатором арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды (ст. 619), даже если этот договор
заключен на неопределенный срок, и независимо от того, истек или
нет срок, установленный ст. 610 ГК РФ, по окончании которого такой договор прекращает свое действие.
Комментарий к п. 6 Обзора
Право сторон договора распространить его действие на отношения, возникшие до заключения этого договора, предусмотрено п. 2
222
Комментарий А.В. Ёрш
ст. 425 ГК РФ. Установление подобного правила неизбежно влечет
за собой решение вопроса о квалификации отношений, возникших
до заключения договора. Договорным отношение становится с момента заключения договора, даже если стороны реализовали положение п. 2 ст. 425 ГК РФ. По справедливому замечанию С.В. Сарбаша,
«результат реализации номы п. 2 ст. 425 ГК РФ представляет собой по
существу фикцию»1. Следовательно, обязанность исполнения договора возникает только с момента его заключения. До этого момента
отношения можно квалифицировать как неосновательное пользование чужим имуществом.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных
законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
При этом имущество, составляющее неосновательное обогащение,
должно быть возвращено в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК РФ).
Реализуя право, предоставленное п. 2 ст. 425 ГК РФ, стороны не
меняют квалификации ранее возникших отношений, а лишь определяют «цену неосновательного пользования» без возможности применить к ранее возникшим отношениям условия договора о неустойке
за просрочку платежа или других санкциях за ненадлежащее исполнение договора. Как отмечалось в литературе, «поскольку п. 2 ст. 425
ГК РФ допускает распространение условий договора только на возникшие ранее отношения, а между сторонами не было таких отношений, которые предусматривали бы осуществление платежа ранее момента прекращения неосновательного пользования, распространять
действие договора аренды по срокам платежей на предшествующий
период отношений сторон недопустимо. Таким образом, раз стороны
не могут изменить сроки исполнения обязательства в предшествую-
1
Сарбаш С.В. Проблемы ретроактивного действия договора в арбитраж-
ной практике // Хозяйство и право. 2006. № 1.
223
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
щий период, невозможно и установление ответственности за несоблюдение названных сроков»1.
Комментарий к п. 7 Обзора
Договор, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок,
может быть прекращен путем отказа от его исполнения любой из сторон
договора2. Однако закон устанавливает требование о том, что предупреждение об отказе должно быть направлено контрагенту за месяц,
а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Таким образом,
договор должен считаться прекращенным при соблюдении следующих
условий: а) направления контрагенту соответствующего предупреждения; б) истечение срока, установленного законом или договором.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Если имущество не возвращено, арендодатель вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
Следует отметить, что обращение в суд с требованием о возврате
арендованного имущества при прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлено в суд только
после направления арендатору предупреждения и по истечении срока, установленного законом (ст. 610 ГК РФ) или договором. До этого
момента заявленное требование о возврате имущества не подлежит
удовлетворению, поскольку у ответчика (арендатора) имеется правовое основание для владения этим имуществом – действующий договор
аренды, следовательно, право требования возврата имущества еще
не возникло – оно является «несозревшим» правом3.
1
Сарбаш С.В. Проблемы ретроактивного действия договора в арбитраж-
ной практике // Хозяйство и право. 2006. № 1.
2
См. комментарий к п. 5 Обзора.
3
Под «несозревшим» правом в литературе принято понимать право, осуществление которого обусловлено сроком либо иными обстоятельствами, не зависящими от сторон.
224
Комментарий А.В. Ёрш
Вместе с тем арендодатель вправе повторно обратиться в суд с иском о возврате арендованного имущества по истечении срока, указанного в ст. 610 ГК РФ. При этом, как представляется, повторное
направление предупреждения арендатору не требуется ввиду того,
что такое предупреждение было направлено ранее.
Как видно из примера, приведенного в комментируемом пункте,
при преждевременном обращении за защитой «несозревшего» права
суды посчитали возможным оставить заявление без рассмотрения
ввиду несоблюдения истцом претензионного или иного досудебного
порядка урегулирования спора (ст. 148 АПК РФ).
Претензионный порядок «предполагает непременное обращение
субъекта защиты к нарушителю с требованием об определенном поведении, и только после предъявления такого требования субъект защиты приобретает право на обращение с иском в суд»1.
Представляется, что направление арендатору предупреждения об
отказе от исполнения договора (ст. 610) нельзя оценивать как установленный законом досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора.
Во-первых, в данной ситуации спора не возникает. Арендодатель
лишь реализует право, предоставленное ему законом. Во-вторых,
указанное предупреждение нельзя назвать претензией. «Предъявление претензии следует понимать как предъявление субъектом защиты требования к нарушителю об определенном (должном) поведении»2. В данной ситуации до истечения срока, установленного ст. 610
ГК РФ, арендатора нельзя признать нарушителем, поскольку до прекращения договора он сохраняет свой статус. Следовательно, требовать должного поведения – возврата арендованного имущества –
можно только после прекращения договора аренды.
1
Рожкова М.А. Средства и способы правовой защиты сторон коммерчес-
кого спора. М., 2006. С. 178.
2
Там же.
225
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
Комментарий к п. 8 Обзора
В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду
вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.),
если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается
того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он
может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Исходя из смысла данной нормы, исполнение обязанности арендодателя по передаче вещи предполагает не только передачу самой
вещи, но и передачу принадлежностей и документов. При уклонении
арендодателя от совершения этих действий можно говорить о неисполнении арендодателем своей основной договорной обязанности.
В силу п. 3 ст. 611 ГК РФ арендатор вправе истребовать вещь и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения,
либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Кроме того, двусторонний характер обязательства, возникающего
из договора аренды, позволяет применить к этим отношениям положения ст. 328 ГК РФ о встречном исполнении. С учетом этих положений, если арендодатель не исполнил свою обязанность по передаче
вещи, арендатор вправе приостановить исполнение своего обязательства, т.е. не вносить арендную плату до момента передачи вещи.
Комментарий к п. 9 Обзора
Принудительное истребование арендованного имущества возможно только из владения арендодателя, но не из владения третьих
226
Комментарий А.В. Ёрш
лиц (ст. 611 ГК РФ). Если арендодатель передал вещь третьему лицу,
то арендатор лишается возможности истребовать ее и может обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных неисполнением договора аренды.
Установление подобного правила базируется на защите интересов
владельца. Арендатор, которому вещь не была передана, титульным
владельцем не становится, следовательно, может использовать только обязательственно-правовые способы защиты.
Комментарий к п. 10–13 Обзора
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование вещью. Однако обязанность внесения арендной платы возникает только
после фактической передачи арендодателем арендатору соответствующих объектов. Данное требование обусловлено встречностью исполнения договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае
непредоставления обязанной стороной обусловленного договором
исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение,
вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться
от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства
или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, право арендодателя требовать арендной платы
возникает после исполнения обязанности по передаче вещи.
2. Гражданское законодательство (ст. 614 ГК РФ) устанавливает
разнообразные формы арендной платы. В частности, арендная плата
может быть выражена в виде:
227
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором
вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Данный перечень форм арендной платы не является исчерпывающим: стороны договора аренды вправе устанавливать сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В то же время анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует о том, что некоторые избираемые сторонами формы оплаты не
могут быть признаны надлежащими. Не может, в частности, являться
формой арендной платы внесение арендатором коммунальных платежей. В такой ситуации нельзя говорить о наличии встречного предоставления за переданное в аренду имущество, поскольку внесение
коммунальных платежей представляет собой исполнение арендатором
его обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и
несению расходов на его содержание (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
3. Для любого обязательства характерно наличие срока его исполнения. Обязательство должно быть исполнено в срок, что является
элементом надлежащего исполнения. Следовательно, арендная плата должна вноситься в течение всего срока действия договора аренды.
Если арендатор прекращает пользование арендованным имуществом
ранее прекращения договора аренды, но при этом не возвращает объект, это не освобождает его от обязанности вносить арендную плату.
Само по себе освобождение арендованного недвижимого объекта не
влечет прекращения арендных отношений, равно как и неиспользование арендатором движимого имущества. Пользование не является
обязанностью арендатора, можно говорить о том, что в пользовании
228
Комментарий А.В. Ёрш
состоит его интерес. Таким образом, неосуществление арендатором
пользования не означает прекращения обязательства, возникшего из
договора.
Иные последствия вытекают из факта возврата арендованного имущества арендодателю до истечения срока договора аренды. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор
обязан вернуть имущество арендодателю. При применении данной
нормы арбитражные суды делают вывод о прекращении договора
аренды в связи с досрочным освобождением арендуемого помещения
и его возвратом1.
В данной ситуации возврат арендованного имущества и принятие
его арендодателем можно квалифицировать как досрочное исполнение обязательства (ст. 315 ГК РФ). В соответствии с указанной нормой досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается
только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до
срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев делового оборота или
существа обязательства. Существо отношений, возникающих из договора аренды, не препятствует его досрочному исполнению. При
этом следует заметить, что арендодатель вправе возражать против досрочного возврата арендованного имущества, не принимая объект до
окончания срока договора. Неправомерными действия арендодателя
можно признать только в том случае, когда возможность досрочного
исполнения была прямо предусмотрена договором, законом или иным
правовым актом.
Нередко досрочный возврат арендованного имущества и принятие
его арендодателем квалифицируют как соглашение сторон о досрочном расторжении договора аренды. По правилам ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же
1
См. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 августа 2006 г.
по делу № Ф04-5541/2006(25931-А45-39).
229
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66
форме, что и договор. Следовательно, если договор аренды был заключен в письменной форме, то и соглашение о его расторжении или изменении должно облекаться в такую же форму. С учетом этого акт приема-передачи имущества, в котором определенно выражена воля сторон на расторжение договора, может быть признан документом,
подтверждающим наличие соглашения о расторжении договора.
4. Гражданское законодательство предусматривает возможность
изменения арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Необходимо отметить, что данное законодательное положение в момент его принятия
было направлено на смягчение положений ст. 8 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде1, которая предусматривала возможность изменения арендной платы не чаще одного раза
в пять лет. Диспозитивная формула п. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что договором может быть предусмотрена невозможность изменения условия об арендной плате либо могут быть установлены более длительные сроки.
Вместе с тем диспозитивный характер п. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет арбитражным судам иногда делать вывод о возможности одностороннего изменения условия договора об арендной плате, если это
прямо предусмотрено договором аренды2.
С таким выводом вряд ли можно согласиться. Статья 450 ГК РФ предусматривает три способа изменения договора: (1) по соглашению сторон, (2) по требованию одной из сторон в судебном порядке, (3) в одностороннем порядке отказ от исполнения договора полностью или частично. Представляется, что последний способ едва ли применим
в арендных отношениях, особенно в ситуации изменения арендной пла-
1
Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР.
1989. № 25. Ст. 481. Утратили силу в связи с принятием Федерального закона
от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введение в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».
2
См. постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 декабря 2005 г.
по делу № А56-11137/2005.
230
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]