Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
III. Заключение договора об ипотеке
ным сторонами, было предусмотрено, что ипотекой обеспечивается
как сумма займа, проценты на сумму займа, а также неустойка, если
применение таковых будет осуществлено. Следовательно, в договоре
ипотеки должно быть согласовано условие о сумме займа, размере
процентов на сумму займа, размере неустойки (ФАС ЗСО от 28 июля
2003 г. № Ф04/3659-1182/А45-2003).
Все изложенное выше неизбежно приводит к выводу о том, что
договором ипотеки не могут быть обеспечены обязательства, которые
возникнут в будущем. Рассматривая спор о признании недействи-
тельным договора ипотеки, окружной суд установил, что согласно условиям этого договора сделки по предоставлению кредитов
должны были заключаться путем направления оферты – заявления
заемщика – и акцепта этой оферты кредитором-банком, и только
после такого акцепта денежные средства должны были быть предоставлены в качестве конкретного кредита. Суд сделал вывод о том,
что на момент заключения договора об ипотеке не существовало
еще того обязательства, исполнение которого обеспечивалось бы
ипотекой. По мнению суда, ни нормы ГК, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают возможность обеспечения ипотекой того
обязательства, которое еще только возникнет в будущем. Напротив,
нормы ГК о залоге и нормы Закона об ипотеке предусматривают
возможность обеспечения реально существующего к моменту заключения договора об ипотеке обязательства (ФАС МО от 20 фев-
раля 2002 г. № КГ-А40/653-02).
29. Является ли обязательным указание в договоре, из которого возникли обеспеченные ипотекой обязательства, на факт заключения и условия договора ипотеки?
Нет, такое указание не является обязательным.
В одном из дел окружной суд признал, что передача в залог права
аренды земельного участка, на котором расположено здание конторы,
при наличии в договоре займа условия о передаче в залог только здания конторы не противоречит действующему законодательству. При
таких обстоятельствах вывод нижестоящего суда о том, что предметом
залога помимо здания конторы также является право аренды указанного выше земельного участка, является обоснованным (ФАС ВСО
от 28 июня 2007 г. № А19-20768/06-31-Ф02-3815/07).
81
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
30. Каким – ничтожным или оспоримым – является договор ипотеки,
залогодателем по которому является лицо, не обладающее правом собственности (правом хозяйственного ведения) на заложенное имущество?
Суды достаточно последовательно придерживаются мнения о том,
что договор ипотеки, заключенный несобственником, является ничтожной сделкой. Например, в одном из дел суд, сославшись на нормы
ст. 209 ГК и ст. 6 Закона об ипотеке, признал договор ипотеки недействительным (ничтожным), поскольку залогодатель не является собст-
венником спорного объекта, следовательно, не обладал правом распоряжения объектом (ФАС МО от 8 июня 2006 г. № КГ-А40/3652-06).
31. Вправе ли субъект Российской Федерации своим нормативным
актом утверждать примерные формы договора ипотеки, заключаемые
фондами поддержки жилищных программ, учрежденными субъектом РФ,
с гражданами – участниками соответствующих программ?
Верховным Судом РФ было рассмотрено следующее дело. Прокурор
обратился в суд с исковым заявлением о признании незаконными
постановления органа власти субъекта Российской Федерации, в котором содержалось предписание об утверждении образца договора
купли-продажи между продавцом жилого помещения, утвержденным
участниками целевой программы субъекта РФ «Квартира – молодой
семье» на 2002–2010 гг., и администрацией субъекта РФ, заключаемого при покупке квартиры, дома (части дома) на вторичном рынке
жилья, и договора ипотеки, которым обеспечивались требования по
возврату кредита, выданного участникам целевой программы за счет
бюджетных средств. По мнению прокурора, подобное предписание,
во-первых, нарушило положения Конституции РФ о том, что гражданское законодательство является предметом исключительного ведения
Российской Федерации, и, во-вторых, противоречит нормам ГК о примерных условиях договора (ст. 427 Кодекса).
Суд не согласился с мнением прокурора и указал следующее.
Разработка примерной формы договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки жилого помещения не свидетельствует о вторжении субъекта Российской Федерации в компетенцию
Российской Федерации в области гражданского законодательства,
поскольку не устанавливает правового регулирования договорных и
обязательственных отношений, составляющих предмет гражданского
законодательства.
82
III. Заключение договора об ипотеке
Судебная коллегия согласилась с суждением суда первой инстанции, что данное предписание означает не что иное, как возможность
проявления воли администрации субъекта РФ, направленной на достижение цели региональной программы в качестве непосредственной стороны в договоре, и не противоречит ст. 1 Закона об ипотеке,
поскольку после признания членов молодой семьи участниками
целевой программы с ними подписывается трехсторонний договор
купли-продажи выбранного жилого помещения, по которому плательщик – администрация субъекта РФ – оплачивает стоимость квартиры продавцу, а перечисленная сумма является задолженностью
покупателей – участников краевой программы перед администрацией субъекта РФ.
Доводы кассационного представления о том, что при вынесении
решения суд не учел положений ч. 3 ст. 427 ГК, в силу требований
которой, как посчитал прокурор, утвержденный образец договора не
должен содержать существенных условий договора (в частности, условий оплаты по договору, порядка передачи квартиры), были признаны
Верховным Судом несостоятельными.
Суд указал, что по смыслу названной нормы Кодекса примерными условиями договора выступают как существенные, так и иные
условия, которые могут быть применены сторонами путем их волеизъявления либо судом.
Поэтому, по мнению Верховного Суда РФ, общий вывод суда первой инстанции о признании соответствующим федеральному законодательству оспариваемого прокурором положения, является правильным, а решение об отказе в удовлетворении заявления прокурору
в иске – законным и обоснованным (Определение ВС от 14 февраля
2007 г. № 56-Г06-54).
Высказанное Верховным Судом мнение является безусловно правильным. Во-первых, субъект РФ ни в коем случае не установил постановлением своего органа норм гражданского законодательства.
Важнейшее качество нормы – ее обязательность для всех лиц, подчиненных данному правопорядку. В разбираемом случае примерный
образец договора подлежал применению в весьма узкой сфере – при
реализации социальной программы поддержки молодых семей. Во-вторых, что касается ссылки прокурора на ст. 427 ГК, то она также является совершенно неуместной. Из текста ст. 427 Кодекса следует,
что в договоре может быть предусмотрено, что его отдельные условия
83
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
определяются примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати. Практика
применения норм Кодекса о примерных условиях договора такова:
стороны, которые заключают договор, вправе не вносить в него те
условия, которые были опубликованы в качестве примерных, а просто сослаться на них, продемонстрировав тем самым знакомство и
согласие с этими условиями. В разбираемом случае орган субъекта РФ
желал установить форму договора купли-продажи и договора ипотеки,
которая бы применялась при заключении договоров с гражданами –
участниками соответствующих программ. Понятно, что в данном случае речь идет не об обязательном пользовании условиями договора, а о
применении в договорной практике заранее установленной проформы
договора. Типовая форма договора, разработанная уполномоченным
органом государственной или муниципальной власти, не исключает
возможности передачи разногласий, которые возникли при заключении договора, на рассмотрение суда1.
32. Какое лицо обладает правом выдвигать возражения о том, что
договор ипотеки не является заключенным?
В одном из дел, рассмотренных ФАС СКО, содержится такой вывод: «Отсутствие в договоре ипотеки оценки предмета залога может
повлечь его незаключенность (ст. 432 ГК), но не недействительность,
как заявлено в иске. На незаключенность исполненного либо неисполненного договора могут ссылаться только стороны сделки, наличие
такого права у третьих лиц законом не предусмотрено. Аналогия со
ст. 166 ГК в данном случае неприменима» (ФАС СКО от 3 августа 2006 г.
№ Ф08-2800/2006). Это мнение является неправильным. В данном
случае суд, по всей видимости, провел некоторую аналогию между
незаключенным договором и оспоримой сделкой; последнюю в самом деле могут оспаривать только участники сделки либо третьи лица,
которым это право предоставлено законом. Однако следует помнить
о существенных различиях между основаниями для признания сделки незаключенной и основаниями оспоримости сделки. Последние
основываются на предположении о том, что оспоримая сделка может нанести некий ущерб имуществу заинтересованного лица (круп-
1
Это мнение было высказано в Обзоре практики ФАС СКО за 1-е полугодие
2006 г.
84
III. Заключение договора об ипотеке
ная сделка, сделка с заинтересованностью, кабальная сделка и т.п.).
Поэтому право оспаривания таких сделок и предоставляется только
тем лицам, которые могут понести имущественные потери в результате
исполнения сделки.
В случае же с незаключенностью речь идет о том, что в сделке отсутствуют существенные условия, предусмотренные законом. Это означает, что согласованное волеизъявление сторон вообще не состоялось,
и потому никаких правовых последствий такая сделка объективно
не может нести.
33. Могут ли споры, возникающие между сторонами договора ипоте-
ки, рассматриваться третейским судом?
Закон об ипотеке упоминает единственный случай, когда решение
третейского суда может иметь значение для развития отношений между залогодателем и залогодержателем. Это ст. 25 Закона об ипотеке, из
которой следует, что регистрационная запись об ипотеке погашается
на основании заявления законного владельца закладной, совместного
заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении
ипотеки.
Возникает вопрос: возможно ли включение в договор ипотеки оговорки о том, что спор об обращении взыскания на заложенное имущество будет рассматриваться в третейском суде?
В одном из дел ФАС ВВО на этот вопрос ответил положительно.
Обстоятельства дела таковы.
Банк (кредитор) и общество (заемщик) заключили договор на открытие возобновляемой кредитной линии (револьверный кредит),
во исполнение которого кредитор по кредитной заявке заемщика перечислил на расчетный счет последнего денежные средства. С целью
обеспечения названного договора банк (залогодержатель), общество и предприниматель (залогодатели) подписали договор о залоге
недвижимости. В договоре залога содержалась оговорка о том, что
споры об обращении взыскания на предмет залога будут рассматриваться третейским судом. Невозвращение предоставленного кредита
и процентов по договору повлекло обращение банка в третейский суд.
Решением третейского суда с общества в пользу банка взыскан долг
по договору кредита. При этом третейский суд обратил взыскание на
85
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
имущество, заложенное по договору о залоге недвижимости, указав,
что задолженность покрывается из средств, вырученных от реализации данного имущества.
В связи с неисполнением в добровольном порядке названного решения третейского суда банк обратился в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на его принудительное исполнение. Суд первой инстанции заявление удовлетворил, что явилось
основанием для подачи предпринимателем кассационной жалобы.
Рассматривавший жалобу окружной суд счел, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения. Суд указал, что согласно
п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» в третейский суд может по
соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное
не установлено федеральным законом. Исходя из ч. 6 ст. 4 АПК РФ
по соглашению сторон подведомственный арбитражному суду спор,
возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан
сторонами на рассмотрение третейского суда, если иное не установлено федеральным законом.
В обоснование своего довода о невозможности рассмотрения третейским судом иска об обращении взыскания на заложенное имущество предприниматель сослался на ч. 1 ст. 38 АПК РФ, предусматривающую исключительную подсудность в отношении исков о правах на недвижимое имущество, и постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 октября 2006 г.
№ 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на
недвижимое имущество», конкретизирующее понятие иска о правах
на недвижимое имущество. Окружной суд признал эти доводы несостоятельными по следующим основаниям. Требование об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке не
носит виндикационного либо негаторного характера; не преследует
оно и цели установления порядка пользования земельным участком.
Следовательно, правила об исключительной подсудности, когда споры
рассматриваются лишь по месту нахождения имущества или земельного
участка, к ним неприменимы. Такого рода споры рассматриваются
судом по правилам общей подсудности (ФАС ВВО от 14 июня 2007 г.
№ А28-9416/2006-489/25Т). В принципе допустили возможность
рассмотрения в третейском суде спора об обращении взыскания на
86
III. Заключение договора об ипотеке
заложенное имущество ФАС ЗСО (ФАС ЗСО от 28 сентября 2004 г.
№ Ф04-6210/2004(А45-4187-8)) и ФАС ПО (ФАС ПО от 10 апреля
2007 г. № А65-26618/2006-СГ5-52).
В другом деле окружной суд признал, что в силу ст. 17 Федерального
закона «О третейских судах в Российской Федерации» третейское соглашение, заключенное в виде оговорки в договоре, рассматривается как
не зависящее от других условий договора, и даже недействительность
договора не влечет недействительность третейской оговорки. Поэтому
у нижестоящего суда не было правовых оснований для вывода о том,
что решение третейского суда вынесено по спору, не подпадающему
под условия третейского соглашения ввиду незаключенности самого
договора (ФАС ПО от 10 апреля 2007 г. № А65-26618/2006-СГ5-52).
IV. за к л а д н а я
34. Должно ли содержаться в закладной указание на основание ее
выдачи и какое правовое значение имеет это указание?
Закладная – именная ценная бумага, которая удостоверяет право
ее держателя на (а) получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости (например, договору займа, кредитному договору и т.п.), и (б) получение удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения
должником обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества. Закладная является ценной бумагой, передаваемой сделкой,
имеющей последствия обыкновенной цессии.
Известно, что в зависимости от необходимости указания в ценной
бумаги основания ее выдачи (causa) ценные бумаги делятся на кау-
зальные (для которых указание на основание выдачи является обязательным) и абстрактные (основание выдачи ценной бумаги в самой
бумаге не указывается).
В соответствии с п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна
содержать в том числе название кредитного договора или иного денеж-
ного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой,
с указанием даты и места заключения такого договора или основания
возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Кроме того, по
соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную
могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные п. 1
ст. 14 Закона (п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке).
Таким образом, Законом об ипотеке закладная сконструирована
как каузальная ценная бумага.
В юридической литературе довольно широко распространено мнение о том, что различие абстрактных и каузальных бумаг состоит в том,
что должник по каузальной бумаге (в отличие от должника по абстрактной бумаге) имеет право выдвигать против требования легитимированного держателя бумаги возражения, основанные на каузе выдачи
ценной бумаги, т.е. на содержании сделки, обязательства по которой
88
IV. Закладная
были инкорпорированы в ценную бумагу1. К схожему выводу пришел в
одном из дел ФАС ЗСО. Предметом судебного спора было требование
залогодателя о признании недействительной закладной. По мнению
истца, закладная была выдана залогодателем в удостоверение договора
ипотеки предприятия, что противоречит предписанию ст. 13 Закона
об ипотеке. Суд первой инстанции, рассматривавший дело, приостановил производство по иску в связи с тем, что в том же арбитражном
суде рассматривалось дело о признании недействительным договора
ипотеки, в удостоверение которого была выдана закладная. Истец не
согласился с определением о приостановлении производства по делу,
указав, что препятствия для рассмотрения дела по существу отсутствуют, поскольку оспариваемая закладная является ценной бумагой,
по характеру является безусловным обязательством, не находится в
правовой связи с залоговым обязательством, на основании которого
она была выдана.
Однако окружной суд это соображение истца не поддержал, отметив, что признание недействительным договора ипотеки, в удостоверение которого была выдана закладная, повлечет за собой и
недействительность самой закладной (ФАС ЗСО от 20 апреля 2004 г.
№ Ф04/2028-292/А70-2004).
Это мнение противоречит вполне ясному положению п. 2 ст. 147 ГК
о том, что отказ от исполнения по ценной бумаге со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо его недействительность не допускается. В этой норме выражен принцип публичной достоверности,
который характерен для всех ценных бумаг вообще. Поэтому вне зависимости от того, указывается ли в ценной бумаге основание ее выдачи
(например, коносамент) либо не указывается (например, вексель),
возражения должника по бумаге, связанные с основанием выдачи бумаги, не допускаются.
В немногочисленной судебной практике по спорам, связанным
с закладными, тем не менее могут быть обнаружены примеры правильного понимания принципа публичной достоверности закладной
и связи ее с обеспечиваемым обязательством.
1
См., например: Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М., 2005; Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага,
удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству //
Право и экономика. 2005. № 9; Прокофьев С.В. Юридическая характеристика закладной
как ценной бумаги // Журнал российского права. 2000. № 4.
89
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Например, в одном из дел окружной суд рассматривал дело по иску
общества с ограниченной ответственностью к банку и лизинговой
компании о признании недействительной передаточной надписи на
закладной, совершенной банком в пользу лизинговой компании.
Свои исковые требования истец обосновывал тем, что кредитный договор, в обеспечение обязательств из которого была выдана
закладная, был признан судом недействительным. Истец полагал, что
недействительность кредитного договора влечет за собой недействительность закладной и всех сделок по ее передаче.
Суд первой инстанции в иске отказал, указав, что «истец не подтвердил, что недействительность обеспеченного ипотекой указанного кредитного договора в силу закона влечет недействительность самой закладной
и совершенной на ней в пользу лизинговой передаточной надписи».
В кассационной жалобе общество просило отменить решение по
делу и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, суд пришел к необоснованному выводу о том, что ничтожность основного обязательства не влечет недействительность закладной, оформившей обязательство обеспечительное, и совершенной
на ней передаточной надписи. При этом суд неправильно применил
ст. 146, 168 и п. 3 ст. 329 ГК.
Окружной суд не нашел оснований для изменения или отмены
решения суда первой инстанции. Свой вывод окружной суд мотивировал следующим образом. Исковое требование о признании недействительной передаточной надписи на закладной истец обосновывает
ссылкой на недействительность кредитного обязательства, а также
обеспечивающей его исполнение ипотеки, оформленной указанной
закладной. Вывод суда о том, что недействительность кредитного договора не повлекла за собой недействительность закладной, не соответствует требованиям закона. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 13 Закона
об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей имущественные права ее законного владельца. В соответствии
с п. 2 ст. 147 ГК отказ от исполнения обязательства, удостоверенного
ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства
либо на его недействительность не допускается.
Таким образом, по мнению окружного суда, осуществление прав,
удостоверенных ценной бумагой, реализуется независимо от обязательства, лежащего в основании выдачи ценной бумаги. Эти рассуждения
окружного суда являются совершенно верными и не вызывают ка-
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]