Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
V. Государственная регистрация ипотеки
41. Вправе ли третейский суд рассматривать иски о погашении записи
об ипотеке?
Как следует из содержания ст. 25 Закона об ипотеке, стороны договора ипотеки вправе либо включить в договор оговорку о рассмотрении споров о погашении записи третейским судом, либо заключить
отдельное третейское соглашение о рассмотрении возникшего между
ними спора о погашении ипотеки третейским судом.
Все сказанное относится и к случаям ипотеки в силу закона. В этой
ситуации компетенция третейского суда на рассмотрение спора о погашении записи об ипотеке в силу закона будет основываться на общей
третейской оговорке, содержащейся в договоре купли-продажи.
В одном из дел окружной суд, сославшись на норму ст. 25 Закона,
указал, что третейский суд вправе был рассмотреть возникший между
сторонами при исполнении ими условий договора купли-продажи спор
и вынести решение о погашении записи об ипотеке в связи с надлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства (ФАС ЗСО
от 25 октября 2007 г. № Ф04-8365/2006(29402-А70-17)).
42. Как должна быть сформулирована резолютивная часть решения
суда о погашении ипотеки?
Не всякое решение суда по спору между сторонами договора ипотеки будет являться основанием для погашения записи об ипотеке.
Например, в одном из дел окружной суд рассматривал жалобу на
действия регистрирующего органа, отказавшегося погасить запись
о залоге на основании решения суда о признании договора ипотеки
незаключенным. Окружной суд признал отказ законным, указав следующее. Решением арбитражного суда была дана правовая оценка договору ипотеки, этот договор был признан незаключенным. Однако в
решении суда не указано на прекращение ипотеки, суд также не обязал
регистрирующий орган погасить запись об ипотеке в связи с признанием договора ипотеки недействительным (ФАС ЗСО от 7 июня 2007 г.
№ Ф04-3496/2007(34753-А75-28)).
Такой подход к последствиям признания договора ипотеки должен
быть поддержан. Если лицо, оспаривающее договор ипотеки, желает,
чтобы суд не только констатировал недействительность (незаключенность) договора, но и обязал регистрирующий орган погасить соответ-
101
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
ствующую запись в ЕГРП, то он должен соответствующим образом
сформулировать свои исковые требования, дополнив их в том числе
и требованием о погашении записи. Разумеется, что в этом случае к
участию в деле должен быть привлечен орган по регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
43. Закон об ипотеке предусматривает возможность органа по регистрации прав на недвижимое имущество отложить совершение регистрационных действий. Однако Закон о регистрации подобного процессуального
действия регистрирующего органа не предусматривает и говорит о приос-
тановлении регистрации. Как должна разрешаться эта коллизия?
Суды, рассматривая споры о признании незаконными действий органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
исходят из того, что в Законе об ипотеке установлены специальные основания для приостановления регистрационных действий, именуемые
основанием отложения государственной регистрации ипотеки (ст. 21
Закона об ипотеке) (ФАС СЗО от 23 августа 2007 г. № А56-30495/2006;
ФАС ДО от 18 сентября 2007 г. № Ф03-А73/07-1/2709).
44. Что означает принцип публичной достоверности записей ЕГРП
применительно к записи об ипотеке?
Свойство публичной достоверности записи об ипотеке означает,
что требование, обеспеченное ипотекой, а также право на получение
удовлетворения из стоимости заложенного имущества перейдет к приобретателю этого права (в силу уступки права либо в результате передачи
закладной) в том виде, как эти права зафиксированы в ЕГРП.
Другое проявление принципа публичной достоверности реестровой
записи состоит в том, что права на недвижимое имущество переходят
к его приобретателю в том виде, как они описаны в ЕГРП. Иначе говоря, если в ЕГРП отсутствует запись об ипотеке, то для всех третьих лиц
действует презумпция отсутствия каких-либо залогов, установленных
в отношении данного недвижимого имущества.
Наиболее яркое проявление свойство публичной достоверности
реестровых данных получает в случае наличия оснований для возникновения законного залога. Приведем в качестве примера такой
судебный спор.
102
V. Государственная регистрация ипотеки
Истец обратился в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества. В качестве
основания своего иска истец указал на то, что у него имеется возникшее в силу закона право залога в отношении недвижимого имущества
(так как недвижимость была продана им приобретателю в кредит).
Поскольку лицо, приобретшее недвижимое имущество в кредит, распорядилось им без согласия залогодержателя, такая сделка является
ничтожной.
Суды всех инстанций, рассматривавшие этот спор, в удовлетворении исковых требований отказали, указав следующее.
Согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется без
представления отдельного заявления и без оплаты государственной
регистрации. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности
лица, чьи права обременяются ипотекой.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем
обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для
обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Норма, содержащаяся в п. 5 ст. 488 ГК и признающая проданный
в кредит товар находящимся в залоге у продавца, направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по
оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя)
на получение оплаты товара или на возврат товара.
Судами было установлено, что право собственности первого приобретателя на купленное у истца недвижимое имущество было зарегистрировано без наличия обременения. В свою очередь право собственности последующего приобретателя было зарегистрировано на основании договора купли-продажи также без ограничения (обременения)
права. В итоге суды пришли к выводу о том, что, невзирая на возможное наличие оснований для возникновения залога в силу закона, на
момент заключения последующего договора купли-продажи первый
приобретатель спорного имущества обладал правом собственности
на отчуждаемое имущество при отсутствии каких-либо ограничений
(ФАС МО от 8 февраля 2006 г. № КГ-А40/13476-05).
103
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
К аналогичному выводу пришел и другой окружной суд (ФАС ДО
от 6 ноября 2007 г. № Ф03-А73/07-1/4427).
45. Требуется ли государственная регистрация перехода права по обя-
зательству, обеспеченному залогом недвижимого имущества?
Между сторонами договора ипотеки возник спор по поводу обращения взыскания на заложенную вещь. В ходе судебного разбирательства истец уступил право требования долга, обеспеченного ипотекой
третьему лицу по договору цессии. Правопреемник истца обратился с
ходатайством о замене. Определением суда ходатайство было удовлетворено. Ответчик не согласился с процессуальным правопреемством,
указав, что передача права требования долга, обеспеченного ипотекой,
подлежит государственной регистрации в ЕГРП. В данном же случае
договор уступки был заключен сторонами в простой письменной форме, уступка в ЕГРП зарегистрирована не была.
Оставляя в силе определение о процессуальном правопреемстве,
суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абз. 2 п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке,
уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному
обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК должна быть совершена
в той же форме, что и договор, из которого это обязательство возникло.
Так как договор купли-продажи был заключен в простой письменной
форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, должна
была быть совершена в этой же форме. Регистрация перехода права по
обязательству, обеспеченному ипотекой, законом не требуется (ФАС
ЗСО от 24 января 2007 г. № Ф04-9029/2006(30229-А46-22)).
46. Каков состав документов, подаваемых для регистрации ипотеки?
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке для государственной
регистрации ипотеки представляются совместное заявление залогодателя и залогодержателя (либо одного из них – в случае нотариального
удостоверения договора ипотеки); договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии
с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
104
V. Государственная регистрация ипотеки
В судебной практике возник вопрос о том, следует ли представлять
в регистрирующий орган документы, подтверждающие реконструкцию
предмета ипотеки, если таковая была произведена после первичной
государственной регистрации права собственности залогодателя на
закладываемый объект.
В одном из дел окружной суд пришел к выводу о том, что такое
требование является законным только в том случае, если представленные заявителем документы не позволяют идентифицировать объект
ипотеки по его описанию в правоустанавливающем документе и в
техническом паспорте по состоянию (ФАС ДО от 18 сентября 2007 г.
№ Ф03-А73/07-1/2709).
Такое мнение является ошибочным, так как оно вступает в противоречие с началом специалитета, присущего обороту недвижимости.
Специалитет регистрационного режима означает, что недвижимое
имущество, с которым совершается та или иная сделка, должен соответствовать своему описанию в ЕГРП. В случае если этого тождества
нет, то регистрирующий орган должен отказать в регистрации, так
как объект, описанный в реестре, не совпадает с объектом, который
является предметом сделки.
В приведенном судебном деле регистрирующий орган, установивший из документов технической инвентаризации, что недвижимое
имущество было изменено вследствие реконструкции и потому больше не соответствует своему описанию, содержащемуся в ЕГРП, совершенно правомерно отказал в регистрации договора ипотеки.
В том же деле содержится и другой, на этот раз совершенно справедливый вывод окружного суда: суд указал, что отказ органа по регистрации прав в регистрации договора ипотеки со ссылкой на несоответствие представленных документов по форме и содержанию
требованиям действующего законодательства должен в обязательном
порядке сопровождаться указанием на то, каким именно требованиям
закона противоречат представленные на регистрацию документы.
47. Каково правовое значение экспертизы, осуществляемой органом
по регистрации прав при государственной регистрации ипотеки?
Описывая основные начала ипотечного права (раздел I), мы назвали легалитет регистрационного режима «внешним». Это означает,
что регистрирующий орган проверяет на предмет соответствия закону
лишь документы, представленные на регистрацию, но он не устанав-
105
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
ливает наличие или отсутствие фактических обстоятельств, которые
могут препятствовать заключению договора ипотеки.
Особенно ярко такой «внешний» характер легалитета (или, выражаясь терминами Закона о регистрации, правовой экспертизы
документов, представленных на регистрацию) проявился в следующем деле.
Банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с регистрирующего органа убытков, вызванных невозможностью обращения
взыскания на предмет ипотеки. Банк пояснил, что между ним и заемщиком был заключен договор кредита и договор ипотеки. Предметом
договора ипотеки была квартира, принадлежащая заемщику на праве
собственности. Договор ипотеки был зарегистрирован в установленном законом порядке. В дальнейшем заемщик прекратил платежи по
договору кредита, и банк потребовал обращения взыскания на заложенную квартиру. Однако суд отказал в удовлетворении этого требования, указав, что заложенная квартира является единственным местом
жительства заемщика1. Банк посчитал, что невозможность обращения
взыскания на предмет ипотеки была обусловлена ненадлежащей правовой экспертизой документов, представленных в регистрирующий
орган. По мнению банка, регистрирующий орган должен был установить, что закладываемое имущество является единственным местом
жительства заемщика, и на этом основании отказать в регистрации
договора ипотеки.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций единодушно признали, что банк не имеет права требовать от органа по регистрации возмещения убытков, возникших у него вследствие невозможности обращения взыскания на заложенную квартиру.
Окружной суд, в частности, указал, что государственная регистрация ипотеки квартиры уполномоченным органом проведена на
основании представленных документов в соответствии с Законом о
регистрации и Законом об ипотеке. Как правильно, по мнению окружного суда, указал суд апелляционной инстанции, при проведении
правовой экспертизы поступающих на государственную регистра-
1
Из постановления окружного суда не вполне ясно, в каком году рассматривался
спор об обращении взыскания на заложенную квартиру. Но, судя по всему, он имел
место до вступления в силу (10.01.2005 г.) изменений в Гражданский процессуальный
кодекс РФ, допустивших обращение взыскания на заложенную по договору ипотеки
квартиру, даже являющуюся единственным местом жительства должника.
106
V. Государственная регистрация ипотеки
цию договоров ипотеки регистратор не должен выяснять, является ли
предмет договора залога недвижимости единственным местом проживания залогодателя. Исследовав и оценив имеющиеся в материалах
дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что регистрирующий орган обеспечил надлежащую проверку наличия необходимых
правоустанавливающих документов, правильности их оформления,
а при отсутствии правовых оснований для отказа принял решение о
проведении регистрации договора залога в пределах своей компетенции и в соответствии с законом (ФАС ВВО от 6 марта 2008 г. по делу
№ А79-11713/2006).
48. Действует ли в отношении ипотеки принцип признания права за-
лога, возникшего до вступления в силу Закона о регистрации?
В соответствии со ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются
действительными и при отсутствии их государственной регистрации.
Государственная регистрация таких прав осуществляется по желанию
правообладателей.
Суды признают, что положения ст. 6 Закона о регистрации распространяются также и на право залога недвижимого имущества.
Например, в одном из дел окружной суд отменил состоявшиеся по
делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав,
что обременения права собственности, возникшие до вступления в
силу Закона о регистрации, считаются действительными и подлежат
регистрации одновременно с регистрацией права собственности, осуществляемой по желанию собственника (ФАС УО от 27 ноября 2007 г.
№ Ф09-9708/07-С6).
Необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство:
залог недвижимости будет считаться действительным (ст. 6 Закона
о регистрации) только в том случае, если стороны договора залога
недвижимого имущества, заключенного до вступления в силу Закона
о регистрации, выполнили все требования, предъявляемые к такому
договору законодательством, действовавшим в момент заключения
договора (например, о регистрации договора залога недвижимого имущества в поземельной книге и т.п.).
И последнее. Признание права залога, возникшего до вступления в
силу Закона о регистрации, действительным, не означает, что залогодержатель в любом случае имеет право требовать регистрации ипотеки
107
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
как обременения заложенного недвижимого имущества. Такая регистрация может быть осуществлена только в случае, если собственник
заложенной вещи пожелает зарегистрировать свое право в реестре.
49. Следует ли вносить изменения в договор ипотеки в случае, если
предмет обеспечиваемого обязательства изменялся, но в договоре ипотеки
установлена твердая сумма ответственности залогодателя заложенным
имуществом?
Нет, таких изменений не требуется.
В одном из дел окружной суд установил, что стороны заключили
договор кредита и обеспечили его исполнение договором ипотеки.
В договоре ипотеки была установлена твердая сумма ответственности
залогодателя (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке). В дальнейшем стороны
неоднократно вносили изменения в кредитный договор, увеличивая
размер выданного кредита. Обязательства по возврату кредита заемщиком исполнены не были, в связи с чем банк обратился в суд с иском
об обращении взыскания на заложенное имущество. Заемщик возражал против удовлетворения иска, указывая, что стороны договора
ипотеки неоднократно изменяли обеспеченное ипотекой обязательство, не внося соответствующих изменений в договор ипотеки. В связи
с этим такие обязательства не могут быть признаны обеспеченными
залогом.
Суд не поддержал позицию заемщика, указав следующее. Дополнительные соглашения к кредитному договору с учетом имеющейся
в договоре залога оговорки о твердой сумме требований, обеспеченных залогом, не повлекли увеличения ответственности залогодателя,
а потому не было необходимости в согласовании дополнительных
условий по кредиту с залогодателем. Договор залога недвижимого
имущества является заключенным (ФАС ВВО от 23 августа 2000 г.
№ А82-4/2000-Г/14).
50. Подлежит ли государственной регистрации залог права аренды
недвижимого имущества?
Да, подлежит.
В силу ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в
письменной форме и подлежит государственной регистрации. Правила
об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к
108
V. Государственная регистрация ипотеки
залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и
не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об
ипотеке).
Суды уточнили эту норму, указав, что договором ипотеки может
быть признан только залог права аренды, которое было зарегистрирова-
но в ЕГРП (Президиум ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 10). Например,
в одном из дел окружной суд, установив, что предметом договора залога является право аренды земельного участка по договору аренды,
заключенному на пять лет, пришел к выводу о том, что представленный банком договор залога подлежит государственной регистрации
(ФАС ДО от 29 августа 2006 г. № Ф03-А73/06-1/2694) (см. также во-
прос 16).
51. Допускается ли «включение» в договор ипотеки новых обеспечи-
ваемых обязательств?
Судебная практика исходит из того, что обеспечение одной ипотекой нескольких обязательств не противоречит закону (см. вопрос 3).
Однако последующее включение в состав обеспечиваемых требований
новых обязательств судами не допускается.
В качестве примера можно привести такой судебный спор.
В орган по регистрации прав на недвижимое имущество поступило заявление общества с ограниченной ответственностью – залогодержателя по договору ипотеки – о государственной регистрации
дополнительного соглашения к зарегистрированному ранее договору
об ипотеке, заключенного между теми же сторонами и предусматривающего продление срока погашения кредита по кредитному договору,
обеспечиваемому ипотекой, а также «включению» нового обязательства по иному кредитному договору, заключенному после регистрации
договора об ипотеке.
Регистрирующий орган в регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки отказал, уведомив об этом заявителя письмом.
Основанием для отказа, как следует из письма, послужило несоответствие представленных на государственную регистрацию документов
требованиям действующего законодательства, поскольку кредитное
обязательство, возникшее после заключения договора залога недвижимого имущества (ипотеки), обеспечивающего иное обязательство,
109
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
может быть обеспечено залогом того же имущества в соответствии
с правилами о последующей ипотеке, т.е. путем заключения нового
договора об ипотеке.
Заявитель обжаловал отказ в регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки в суд. Суд первой инстанции, поддержанный апелляционным и окружным судами, в удовлетворении требований отказал, указав следующее.
Согласно ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства
(предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных
ЕГРП о моменте возникновения ипотеки, определенных по правилам
п. 5 и 6 ст. 20 Закона об ипотеке.
При этом положения п. 1 ст. 43 и ст. 45 Закона об ипотеке не содержат
каких-либо изъятий для тех случаев, когда сторонами в предшествующем
и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
В итоге суд пришел к выводу о том, что, исходя из буквального
толкования приведенных выше норм вывод регистрирующего органа о
необходимости заключения самостоятельных договоров последующей
ипотеки и в случаях, когда они заключаются теми же юридическими
лицами, что и в предшествующей ипотеке, является правильным и
основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют
(ФАС ДО от 10 октября 2003 г. № Ф03-А04/03-2/2338).
52. Может ли заявление о государственной регистрации ипотеки быть
направлено залогодержателем в орган по регистрации прав посредством
почтовой связи?
Нет, заявление о регистрации ипотеки не может быть отправлено
в регистрирующий орган по почте.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке государственная
регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей
в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]