Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
XII. Особенности ипотеки земельных участков
Залогодатель, возражая против удовлетворения иска об обращении
взыскания на предмет ипотеки, указал на то, что согласно п. 2 ст. 62
Закона об ипотеке при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на
земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в
общей долевой или совместной собственности. Поскольку при заключении договора об ипотеке такой выдел не был произведен, заключенный договор как не соответствующий требованиям закона является
ничтожным (ст. 168 ГК РФ).
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. При этом суд пришел к выводу, что положения главы XI Закона
об ипотеке, включая правило п. 2 ст. 62, определяют особенности ипотеки земельных участков. Поэтому п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный
участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки,
и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки
является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
Кроме того, в соответствии с положениями абзаца первого п. 3 ст. 36
Земельного кодекса собственники помещений в здании имеют право приобрести земельный участок, на котором располагается здание,
в общую долевую собственность, если участок является неделимым.
Поэтому принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок не могла быть выделена в натуре.
Следовательно, в данном случае принадлежащая собственнику закладываемого помещения доля в праве собственности на земельный
участок заложена вместе с помещением без выдела ее в натуре правомерно (Президиум ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 4).
Более поздняя окружная практика в полной мере восприняла это
разъяснение высшей судебной инстанции (ФАС ДО от 31 июля 2007 г.
№ Ф03-А73/07-1/2748).
112. Как следует трактовать противоречие между названием и содер-
жанием ст. 64.2 Закона об ипотеке?
Статья 64.2 Закона об ипотеке называется следующим образом: «Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения,
приобретенные или построенные с использованием кредитных средств
банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа»
191
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Однако содержание пункта 1 этой статьи таково: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок,
на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного
другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения,
построено или строится здание или сооружение, либо право аренды
такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента
государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента
получения органом, осуществляющим государственную регистрацию
прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора».
Очевидно, что содержание статьи ýже чем ее название: как следует из диспозиции этой нормы, ею не охватываются случаи ипотеки
земельного участка, на котором находятся здания или сооружения,
приобретенные за счет кредитных средств банка.
Этот вывод может быть обнаружен в деле, рассмотренном ФАС ВВО,
в котором суд указал следующее. Поскольку наименование статьи закона не содержит норм права, то ст. 64.2 Закона об ипотеке необходимо толковать исходя из ее буквального содержания. Это означает,
что ипотека в силу закона на земельный участок возникает только при
строительстве расположенных на нем зданий и сооружений за счет
привлечения кредитных средств, но не при их приобретении (ФАС
ВВО от 13 июня 2007 г. № А79-9875/2006).
113. Распространяется ли право залога на строящиеся здания, распо-
ложенные на заложенном по договору аренды земельном участке?
Прежняя редакция п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусматривала,
что, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке
земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на
этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые
строения, не распространяется.
Положения ст. 65 Закона предусматривали, что залогодатель земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, причем указанные здания признаются находящимися в залоге у залогодержателя, если договором ипотеки не предусмотрено иное.
192
XII. Особенности ипотеки земельных участков
В связи с этими нормами возникала проблема различного режима
зданий, которые в момент заключения договора ипотеки уже суще-
ствовали (возводились) на заложенном земельном участке, и зданий,
возведение которых началось после установления на земельный участок ипотеки.
В одном из дел суд установил, что залогодатель осуществил на
обремененном ипотекой земельном участке постройку четырех отдельно стоящих сооружений овощехранилища и хозяйственных построек, права на которые не оформлены. Банк, ссылаясь на ст. 65
Закона об ипотеке, просил обратить взыскание также на эти четыре
сооружения.
Залогодатель возражал против обращения взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек,
указывая на то, что на момент заключения кредитных договоров, обеспечением исполнения которых являются договоры ипотеки и последующей ипотеки, на спорном земельном участке уже велось строительство указанных сооружений, не являющихся предметом залога.
Залогодатель в подтверждение своих доводов ссылался на ст. 64 Закона
об ипотеке в редакции до 11 января 2005 г. и полагал, что право залога
на эти четыре сооружения не распространяется. Апелляционная инстанция, а впоследствии и окружной суд признали указанные доводы
ответчика несостоятельными, так как из планов земельного участка,
приложенных к договору ипотеки, следовало, что какие-либо строения на земельном участке отсутствовали (ФАС СЗО от 11 января 2005 г.
№ А56-21422/04).
В настоящее время острота этой проблемы отчасти снята. В соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 64 Закона (действующей с 11 января
2005 г.), если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на на-
ходящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение
залогодателя. Таким образом, почва для спора, который был приведен
нами выше, может возникнуть только в той ситуации, если договором ипотеки предусмотрено, что право залога не распространяется
на находящееся (строящееся) здание, расположенное на земельном
участке1.
1
Оценивая положения ст. 64 и 65 Закона об ипотеке, нетрудно заметить, что они
(в силу диспозитивности) противоречат принципу единства судьбы здания (сооружения)
и земельного участка, на котором оно расположено.
193
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
114. Какова особенность залоговой оценки земельного участка, яв-
ляющегося предметом договора ипотеки?
В соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке оценка земельного
участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (п. 1).
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по
договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с
залогодержателем (п. 2).
На наш взгляд, приведенные нормы Закона об ипотеке внутренне противоречивы. Например, не совсем понятно, для чего стороны
договора ипотеки должны предоставлять информацию о рыночной
стоимости закладываемого права аренды, ведь (а) залоговая стоимость
все равно определяется соглашением сторон и не зависит от рыночной стоимости, (б) если на право аренды будет обращено взыскание,
оно будет реализовано на публичных торгах, а эта процедура – самый
лучший механизм определения справедливой рыночной цены продаваемого объекта.
По всей видимости, все эти обстоятельства приводят суды к мысли о
том, что нарушение требования п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке о необходи-
мости рыночной оценки земельного участка (права аренды земельного участка) не влекут за собой недействительность (или незаключенность) договора (ФАС ВСО от 27 марта 2007 г. № А58-2062/06-Ф02-1490/07).
В случае же, если закладывается здание, а также право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание,
положения ст. 67 Закона об ипотеке применению не подлежат (ФАС
ДО от 26 декабря 2006 г. № Ф03-А37/06-1/4629).
XIII. оС о Б е н н о С т и и п о т е к и п Р е д п Р и я т и й , з д а н и й , С о о Р у ж е н и й
115. В каком случае требуется одновременный залог здания и земель-
ного участка, на котором оно расположено?
В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же
договору земельного участка, на котором находится это здание или
сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого
участка.
Это правило фактически дублирует норму п. 3 ст. 340 ГК.
Буквальное проведение в жизнь этих норм фактически означало
бы, что большинство зданий и сооружений не могли бы быть предметом залога, так как собственники этих объектов далеко не всегда
обладают правом собственности либо правом аренды на земельный
участок, на котором они расположены.
Этот вопрос, который очень долгое время был предметом ожесточенных дискуссий, был окончательно разрешен совместным постановлением Пленумов ВС и ВАС № 6/8. В п. 45 постановления содержится
следующее разъяснение. В соответствии с п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека
здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится
это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально
обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило
подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли
залогодателя здания или сооружения, является собственником или
арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо
по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение,
а земельный участок либо право его аренды не является предметом
залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не
является собственником или арендатором земельного участка, договор
ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству
195
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
на основании п. 3 ст. 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на
земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного
кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права
собственности на строение, сооружение или при передаче их другим
юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (Пленум ВС, Пленум
ВАС от 1 июля 1997 г. № 6/8, п. 45).
Суды весьма последовательно следовали этому разъяснению и признавали недействительными договоры ипотеки в случае, если было
установлено, что право аренды (или право собственности) на земельный участок было зарегистрировано ранее, чем был заключен договор ипотеки (ФАС ЗСО от 7 августа 1997 г. № Ф04/1000-205/А03-9/).
Эта же позиция обнаруживается и в практике рассмотрения споров
о признании незаконными отказов в государственной регистрации
договоров ипотеки (см., например: ФАС МО от 11 февраля 2005 г.
№ КГ-А41/193-05-п).
Позднее Президиум ВАС возвратился к рассмотрению вопроса о
необходимости одновременного залога здания и земельного участка
под ним в связи со следующей проблемой. Как следует поступить в
случае, если в момент заключения договора залогодатель не имел права аренды под заложенным зданием, но к моменту обращения взыскания на предмет ипотеки он такое право приобрел?
Высшая судебная инстанция разрешила проблему следующим образом: если предметом ипотеки является здание, расположенное на зе-
мельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем
приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение,
залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел
долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием,
в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания
на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с
земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок)
под зданием.
Спор, в котором был сделан этот вывод, поддержанный высшей
судебной инстанцией, заключался в следующем.
Кредитор предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания на зало-
196
XIII. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
женное ответчиком по договору об ипотеке здание, а также на принадлежащий ответчику на праве собственности земельный участок,
занятый этим зданием.
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что предметом договора ипотеки является только здание, принадлежащее ответчику, так как на момент заключения договора земельный участок
под этим зданием находился в государственной собственности и принадлежал ответчику на праве постоянного бессрочного пользования. Земельный участок был выкуплен ответчиком после заключения
договора об ипотеке здания в соответствии с требованиями п. 2 ст. 3
Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации».
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с
ответчика суммы долга и об обращении взыскания на заложенное по
договору об ипотеке здание. В удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащий ответчику земельный участок,
занятый этим зданием, суд отказал на том основании, что он не является предметом ипотеки, и, следовательно, обращение взыскания на
него для удовлетворения требований истца должно осуществляться
судебным приставом-исполнителем в общем порядке в соответствии
с Федеральным законом «Об исполнительном производстве».
Суд апелляционной инстанции решение в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на земельный участок
отменил и требование удовлетворил. При этом суд сослался на положение п. 4 ст. 35 Земельного кодекса.
Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения,
которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного
участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся
на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27
Земельного кодекса, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок
в собственность граждан и юридических лиц.
Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при
судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством
его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только
197
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже
в том случае, если сам земельный участок не был заложен.
Кроме того, согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается
только на основании решения суда. Поскольку законом не установлено иного, с соответствующим заявлением в суд может обратиться как
судебный пристав-исполнитель на стадии исполнительного производства, так и кредитор в рамках судебного разбирательства.
Однако поскольку подлежащий реализации с торгов (аукциона)
вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного
права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из
денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка.
Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания
и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения
начальной продажной цены здания, установленной судом, и начальной продажной цены участка, определенной судебным приставомисполнителем.
В другом деле кредитор предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания
на заложенное ответчиком по договору об ипотеке нежилое помещение в здании, а также на принадлежащую ответчику долю в праве
собственности на земельный участок, занятый этим зданием.
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что предметом договора об ипотеке является только принадлежащее ответчику
нежилое помещение в здании, так как на момент заключения договора
ответчик не обладал ни правом собственности, ни долей в праве собственности на земельный участок под этим зданием, а также не являлся
ни арендатором, ни соарендатором этого участка. Указанный участок
был приобретен ответчиком вместе с собственниками остальных помещений в здании в общую долевую собственность на основании абзаца первого п. 3 ст. 36 Земельного кодекса уже после заключения им
договора об ипотеке помещения.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с
ответчика суммы долга и об обращении взыскания на помещение в
здании, заложенное по договору об ипотеке. В удовлетворении требований об обращении взыскания на принадлежащую ответчику долю в
198
XIII. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, суд
отказал на том основании, что она не является предметом ипотеки,
и, следовательно, обращение взыскания на него для удовлетворения
требований истца должно осуществляться судебным приставом-исполнителем в общем порядке в соответствии с Федеральным законом
«Об исполнительном производстве». Однако, как указал арбитражный суд, реализация заложенного по договору об ипотеке нежилого
помещения должна быть осуществлена вместе с долей в праве собственности на земельный участок. При этом арбитражный суд сослался
на необходимость руководствоваться абзацем четвертым п. 4 ст. 35
Земельного кодекса. Согласно этому абзацу отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на
земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности
на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве
собственности на здание, строение, сооружение. Поэтому и в случае
отчуждения нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким
лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику
помещения доля в праве собственности на земельный участок.
Поскольку реализация нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может
быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей
залогодателю долей в праве собственности на земельный участок, на
котором расположено это здание, даже в том случае, если сама доля в
праве собственности на земельный участок заложена не была.
Однако кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного
права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой нежилого помещения, из денежной суммы, вырученной от продажи доли
в праве собственности на земельный участок, не являющийся предметом ипотеки. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок, должен определяться исходя из соотношения начальной
продажной цены помещения, установленной судом, и начальной
продажной цены доли в праве собственности на земельный участок,
определенной судебным приставом-исполнителем (Президиум ВАС
от 28 января 2005 г. № 90, п. 17).
199
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Окружные суды также исходят из того, что одновременный залог зда-
ния и земельного участка под ним не требуется в случае, если собственник закладываемого здания не обладает правом собственности или
правом аренды на земельный участок под зданием.
Например, в одном из дел окружной суд, сославшись на п. 45 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 6/8, указал, что в
случае, если земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок не может
являться предметом залога в силу п. 4 ст. 20 Земельного кодекса Российской
Федерации, запрещающего гражданам и юридическим лицам распоряжаться земельными участками, принадлежащими на праве постоянного (бессрочного) пользования. В последнем случае требования п. 3 ст. 340 ГК на
договор ипотеки здания или сооружения не распространяются (ФАС
МО от 4 апреля 2006 г. № КГ-А40/2117-06; ФАС СКО от 31 марта 2005 г.
№ Ф08-1204/2005, от 22 июня 2005 г. № Ф08-2745/200; см. также: 9 ААС
от 20 сентября 2006 г. № 09АП-496/2006-АК).
Этот же подход должен применяться и в ситуации, когда право аренды
земельного участка (либо право собственности на него) принадлежит другому лицу (не являющемуся залогодателем по договору залога здания).
Так, в одном из дел окружной суд установил, что в соответствии с
данными ЕГРП регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена за лицом, которое не участвует в договоре
ипотеки в качестве залогодателя. Каких-либо сведений о регистрации
права аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание, за залогодателем не представлено. Суд сделал вывод
о том, что у залогодателя отсутствовала возможность с соблюдением
требований закона передать в залог по договору ипотеки не зарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1, 5 ст. 5 Закона
об ипотеке), право аренды на земельный участок, расположенный под
зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки
(залога) (ФАС МО от 19 марта 2007 г. № КГ-А40/1895-07).
Следующий вопрос, возникающий в связи с рассмотрением проблемы одновременного залога здания и земельного участка (права аренды
земельного участка) под закладываемым зданием, заключается в следующем. Из п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке следует, что предметом ипотеки
может быть только такое право аренды, которое было зарегистрировано
в ЕГРП. Должен ли залогодатель здания закладывать право аренды зе-
200
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]