Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
III. Заключение договора об ипотеке
предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации
в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека».
Поземельная книга, которая упоминается в данной статье, – это «главный (основной) районный (городской) документ системы регистрации
прав на недвижимое имущество, в котором содержатся сведения юридического характера, касающиеся прав на недвижимое имущество»1.
Следовательно, фиксация прав на недвижимое имущество в поземельной книге является предшественницей системы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином
государственном реестре прав.
В соответствии со ст. 8 Вводного закона к части первой ГК действовавший до введения ГК порядок государственной регистрации прав
на недвижимое имущество продолжал действовать впредь до принятия
федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним. Стало быть, норма, установившая обязательность регистрации ипотеки в поземельной книге, действовала до 31 января
1998 г., когда вступил в силу Закон о регистрации. После этой даты
норма ст. 43 Закона о залоге применению не подлежит, так как она
противоречит ст. 339 ГК.
Этого же подхода придерживаются и суды.
Так, в одном из надзорных определений ВАС поддержал выводы
нижестоящих судов о том, что иск о признании недействительным
договора ипотеки должен быть оставлен без удовлетворения. Истец
настаивал на том, что договор ипотеки (заключенный после 31 января
1
Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, утв.
письмом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 31 августа 1994 г.
№ 2-14/1316 «О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость». Данный нормативный акт
был принят в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11 декабря
1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о
правах на недвижимость» и постановлением Правительства Российской Федерации от
25 августа 1992 г. № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного
кадастра в Российской Федерации».
Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству подготовил и направил для использования в практической работе на местах следующие
документы: Методические указания о государственной регистрации прав граждан и
юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость;
Методические указания о Регистраторе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость; Структура и содержание Поземельной книги для регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.
61
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
1998 г.) является недействительным, так как он не был зарегистрирован в поземельной книге. Высшая судебная инстанция указала, что
этот довод истца не соответствует ст. 339 ГК и ст. 10 Закона об ипотеке (Определение ВАС от 28 апреля 2007 г. № 4436/07). Аналогичные
мнения были высказаны и большинством окружных судов (ФАС ДО
от 26 декабря 2006 г. № Ф03-А37/06-1/4629; ФАС МО от 29 июля 2003 г.
№ КГ-А41/5155-03).
Что же касается договоров ипотеки, заключенных до 31 января 1998 г.,
то суды, насколько мы можем судить по имеющейся практике, также
отказывали в исках о признании недействительными договоров ипотеки,
не внесенных в поземельные книги. Наиболее характерным в этом смыс-
ле является постановление ФАС ЗСО, в котором суд указал следующее: «До принятия соответствующих нормативных актов, согласно
ст. 43 Закона Российской Федерации «О залоге» и Указу Президента
Российской Федерации «О государственном земельном кадастре и
регистрации документов о правах на недвижимость» от 11 декабря
1993 г. № 2130, договор об ипотеке регистрируется соответствующими
комитетами по земельным ресурсам и землеустройству в поземельной книге. Поскольку истец в установленном порядке не обращался
в соответствующий регистрирующий орган для регистрации договора
залога (договор был заключен в 1995 г. – Р.Б.) в поземельной книге,
арбитражным судом апелляционной инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска и оснований для отмены постановления и
удовлетворения жалобы не имеется (ФАС ЗСО от 29 апреля 1998 г.
№ Ф04/593-89/А75-98).
Такой подход, на наш взгляд, является неправомерным по одной
простой причине: он не соответствует ГК РФ, который уже действовал в момент заключения спорного договора залога. Следовательно,
регистрации договора залога в поземельной книге в тот момент была
обязательна, и без нее право залога возникнуть не могло.
27. Могут ли стороны договора ипотеки предусмотреть возможность
одностороннего изменения кредитором условий обеспечиваемого обязательства (изменение лимита кредитования, срока действия кредитного
обязательства, процентной ставки и т.п.)?
В одном из дел окружной суд указал, что такие условия договора ипотеки являются недействительными по следующим причинам.
62
III. Заключение договора об ипотеке
Статьи 9 и 10 Закона об ипотеке устанавливают, что в договоре об
ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и
пройти государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Аналогичные положения содержатся и в Гражданском кодексе РФ
(ст. 339). Далее суд сделал такой вывод: «Таким образом, наличие
в договоре залога от 13.03.2001 пункта 5.3, который позволяет банку-кредитору и заемщику без согласия залогодателя продлевать на
неопределенное время срок действия кредитного обязательства, увеличивать лимит кредитования, процентную ставку по кредиту и иные
условия, противоречит ст. 334, 339 ГК и ст. 9 и 10 Федерального закона
«Об ипотеке» и в соответствии со ст. 168 ГК арбитражный суд обоснованно признал его недействительным» (ФАС ЗСО от 24 августа 2004 г.
№ Ф04-5359/2004(А46-3437-8)).
По всей видимости, логика суда была такой: условия обеспечиваемого обязательства должны быть описаны одинаково как в основном
договоре (в данном деле – в кредитном договоре), так и в договоре
ипотеки. В случае изменения условий основного договора соответствующие изменения должны быть внесены и в договор ипотеки; последний же подлежит государственной регистрации, стало быть, и
изменения должны быть зарегистрированы. Это в свою очередь находится в противоречии с предусмотренным договором ипотеки правом ипотечного кредитора в одностороннем порядке менять условия
обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Отвечая на вопрос о сохранении ипотеки при изменении обязательства, мы уже отмечали, что столь трепетное отношение судов к тождественности описания условий обеспечиваемого обязательства в договоре
ипотеки и обеспечиваемом договоре не основано на законе, который
(ст. 50 Закона об ипотеке) предусматривает иные последствия расхож-
дения описания обеспечиваемого обязательства в договоре ипотеки и обеспечиваемом договоре – залог не распространяется на обязательство в той
части, которая не отражена в договоре ипотеки (см. ответ на вопрос 17).
28. Каковы существенные условия договора ипотеки?
Состав существенных условий договора ипотеки. Президиум ВАС
неоднократно высказывался на этот счет следующим образом: «Существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 ст. 9
63
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо,
размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой»
(Президиум ВАС от 27 ноября 2007 г. № 9822/07; см. также: ФАС СЗО
от 10 февраля 2006 г. № А05-16000/04-23).
В другом деле высшая судебная инстанция подчеркнула, что договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9
Закона об ипотеке, или нарушены правила п. 4 ст. 13 названного
Закона, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке (Определение ВАС
от 28 апреля 2007 г. № 4436/07). В том же деле Суд подчеркнул, что
если условие об ипотеке содержится в обеспечиваемом договоре, то
на обеспечиваемый договор в полной мере распространяются требования ст. 9 Закона об ипотеке о существенных условиях договора
ипотеки.
Окружная практика также исходит из того, что существенными условиями договора ипотеки являются предмет ипотеки, оценка
предмета залога, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспеченного ипотекой (например: ФАС ВСО от 28 июня 2007 г.
№ А19-20768/06-31-Ф02-3815/07). В одном из дел суд признал, что
приложение к договору залога права аренды земельного участка плана
арендованного земельного участка не требуется, так как «из содержания договора об ипотеке усматривается достаточность признаков права аренды залогодателя на земельный участок» (ФАС ЗСО от 13 ноября
2007 г. № Ф04-7795/2007(39994-А45-21)).
Условие о предмете ипотеки. Закон об ипотеке (п. 2 ст. 9 Закона) содержит следующие правила о предмете ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и
достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре
об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество,
являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это
право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее
залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось
предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Суды достаточно часто обсуждают вопрос о том, каким образом
должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки. Так,
64
III. Заключение договора об ипотеке
в одном из дел окружной суд признал, что «ссылка в договоре о залоге
на кадастровый номер земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права аренды (предметом ипотеки в данном деле
было право аренды земельного участка. – Р.Б.) на данный земельный
участок позволяют со всей очевидностью определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также
его характеристики» (ФАС ВСО от 28 июня 2007 г. № А19-20768/06-
31-Ф02-3815/07). Этот же подход был продемонстрирован и ФАС ПО
(ФАС ПО от 19 июня 2006 г. № А65-25257/05-СГ1-5).
В одном из дел окружной суд констатировал, что в договоре ипотеки отсутствовало указание на местонахождение заложенного имущества – гаража, в связи с чем договор был признан незаключенным
(ФАС ЦО от 30 марта 2006 г. № А54-3841/2005). Особенностью факти-
ческих обстоятельств этого дела являлось то, что договор залога гаража не только не содержал указание на местонахождение заложенного
имущества, но и вообще не был зарегистрирован. Таким образом, у
суда было более чем достаточно правовых оснований для того, чтобы
констатировать отсутствие у договора какой-либо юридической силы.
В случае же если договор ипотеки был зарегистрирован в установленном порядке, оснований признавать его незаключенным по причине
отсутствия местонахождения заложенного имущества, на наш взгляд,
у суда не будет, потому как техника государственной регистрации договора ипотеки и ипотеки как обременения такова, что индивидуализация (в том числе и по местонахождению) заложенного имущества
всегда будет налицо.
Предметом залога может быть только недвижимое имущество, пра-
ва на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае если будет установлено, что права залогодателя на предмет залога
не зарегистрированы в ЕГРП, договор ипотеки должен быть признан
недействительным (ФАС МО от 2 марта 2006 г. № КГ-А40/1275-06).
Это требование относится и к залогу права аренды недвижимого иму-
щества (см. ответ на вопрос 16).
В одном из дел суд, рассматривающий спор об обращении взыскания на заложенное имущество, установил, что, «определяя недвижимое имущество, передаваемое в залог, стороны в договоре об ипотеке установили, что закладывается здание согласно техническому
паспорту БТИ». Далее в тексте судебного акта говорится о том, что
«согласно свидетельству о государственной регистрации ипотеки
65
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
(серии 14-АА № 108070) объектом зарегистрированного права является производственное здание с хозяйственными постройками»
(ФАС ВСО от 17 июня 2004 г. № А58-3257/03-Ф02-2167/04-С2). К со-
жалению, из текста постановления окружного суда не ясно, были ли
вообще зарегистрированы в ЕГРП права залогодателя (право собственности) на заложенный объект. По идее, если права не были
зарегистрированы, то орган по регистрации прав должен был отказать в регистрации договора ипотеки. Однако из дела следует, что
договор был зарегистрирован. Следовательно, указание суда на то,
что объект был заложен «согласно техническому паспорту БТИ», не
следует воспринимать как указание на возможность ипотеки незарегистрированных объектов. По всей видимости, речь идет о том, что
(а) объект закладывается полностью и (б) в том виде, как он описан
в Едином государственном реестре объектов капитального строительства (ЕГРОКС) и ЕГРП.
Весьма странное мнение по поводу обязательности регистрации
права на предмет залога было высказано Тринадцатым арбитражным
апелляционным судом. В одном из дел суд указал буквально следующее: «На момент подписания спорного договора право собственности истца на предмет залога не было зарегистрировано. Однако
стороны договора предусмотрели обязанность залогодателя произве-
сти государственную регистрацию права собственности и обусловили
вступление договора в силу исполнением истцом обязанности по регистрации своего права и регистрацией договора залога после получения
истцом соответствующего свидетельства о государственной регистрации права (!). При таких обстоятельствах суд первой инстанции
правомерно не усмотрел оснований для признания договора залога
недействительным и отказал истцу в иске» (13 ААС от 12 февра-
ля 2008 г. по делу № А56-8929/2007). Видимо, суд квалифицировал
спорный договор ипотеки как сделку, совершенную под отлагательным условием. Однако возможность заключения договора ипотеки
под отлагательным условием весьма сомнительна, так как договор
ипотеки всегда будет считаться заключенным только с момента его
государственной регистрации. Следовательно, отсутствует и какой-либо смысл в заключении такого договора под отлагательным
условием – ведь наступление условия не будет иметь какое-либо
правовое значение для возникновения соответствующих обязательств.
66
III. Заключение договора об ипотеке
Требование о государственной регистрации права на закладываемый по договору ипотеки объект, договора ипотеки и ипотеки как обременения неизбежно приводят к выводу о том, что самостоятельным
предметом договора ипотеки не может быть недвижимая вещь, которая
возникнет в будущем1, следовательно, положения п. 6 ст. 340 ГК к до-
говору ипотеки применены быть не могут.
Какое имущество не может быть предметом ипотеки? В ст. 5 Закона
об ипотеке законодатель описал имущество, которое может служить
предметом ипотеки, положительным образом (т.е. указал, чтó можно
закладывать по договору). Однако этого перечня (земельные участки,
за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего
Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и
иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской
деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир,
состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты; иные объекты) явно недостаточно для того, чтобы уверенно
ответить на вопрос о «залогоспособности» того или иного объекта.
В судебной практике имеется достаточно много решений, в которых суды отрицали возможность того или иного имущества быть
предметом договора ипотеки.
Прежде всего не могут быть предметом залога недвижимые вещи,
которые изъяты из оборота или ограничены в обороте, в том числе и
посредством запрета на их приватизацию, а также имущества, на
которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке). Нарушение этого требования при
заключении оспариваемого договора является одним из оснований
признания его недействительным (ФАС ПО от 28 ноября 2007 г. по
делу № А49-1406/07).
Например, в одном из дел окружной суд признал недействительным
договор залога здания, являющегося объектом культуры. Суд указал, что
в силу п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека имущества, приватизация
1
Для того чтобы заложить строящуюся недвижимую вещь, необходимо либо (а)
заложить земельный участок (право аренды земельного участка), на котором строится
недвижимость (ст. 64 Закона об ипотеке), либо (б) зарегистрировать строящуюся вещь
как объект незавершенного строительства и впоследствии заложить его как строящийся
дом (причем только жилой!), что предусмотрено ст. 76 Закона.
67
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
которого запрещена, не допускается. Пункт 1 ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрещает приватизацию объектов
культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения (ФАС СКО от 17 августа 2005 г. № Ф08-3480/2005).
В другом деле суд признал недопустимым залог помещения, в ко-
тором осуществляется образовательная деятельность. Суд установил,
что между банком и главным управлением государственного имущества администрации субъекта Российской Федерации был заключен
договор ипотеки, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю объекта недвижимости. Суд также установил, что заложенное помещение находится в составе имущественного комплекса государственного университета. Суд указал, что в силу
п. 13 ст. 39 Федерального закона «Об образовании» государственные
и муниципальные образовательные учреждения, закрепленные за
ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной
инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные
в зданиях учебного, производственного, социального, культурного
назначения и в сельской местности, общежития, а также клинические базы учреждений медицинского образования, находящиеся в
оперативном управлении образовательных учреждений или ином
ведении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат. Договор
ипотеки был признан недействительным (ФАС ЦО от 23 ноября 2005 г.
№ А14-3160-2005/65/32).
По причине невозможности выполнения требования о государственной регистрации права на предмет ипотеки как самостоятельную
недвижимую вещь суды не допускают возможности ипотеки части
здания.
Например, в одном из дел Высший Арбитражный Суд согласился с
выводом нижестоящих судов о том, что поскольку на момент заключения договора об ипотеке в Едином государственном реестре отсутствовала запись о регистрации права собственности залогодателя на часть
нежилого здания, подлежащей передаче в залог1, то указанное нежилое помещение не могло быть самостоятельным предметом ипотеки.
1
Заметим, ее там и не могло быть, так как часть нежилого здания не является объ-
ектом гражданских прав.
68
III. Заключение договора об ипотеке
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части обращения
взыскания на заложенное имущество, суды первой и кассационной
инстанций исходили из недействительности договора об ипотеке
ввиду его несоответствия требованиям п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке,
поскольку по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое
имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, право собственности на которое
зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определение ВАС
от 24 января 2007 г. № 16599/06).
Любопытно, что при рассмотрении этого дела в окружном суде
податель жалобы, видимо, выдвинул в защиту возможности залога
части здания довод о том, что здание может быть разделено. Окружной
суд этот довод отверг, указав, что вопрос о возможности раздела заложенного недвижимого имущества, выделения части нежилого здания,
переданной в залог, не может быть предметом рассмотрения в споре
о действительности договора ипотеки (ФАС ЗСО от 7 сентября 2006 г.
№ Ф04-8242/2005(26259-А75-16)).
В другом деле окружной суд установил, что помещения, являющиеся предметом залога, не являются отдельными помещениями, которые как самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы
в Едином государственном реестре. Суд признал, что в данном случае
предметом залога являются не помещения, а часть здания, и признал
договор ипотеки противоречащим закону (ФАС МО от 14 февраля
2008 г. № КГ-А40/14861-07).
В другом деле окружной суд также констатировал, что залог по договору ипотеки части здания невозможен, так как это будет противоречить положениям Закона об ипотеке. Суд установил, что при нотариальном удостоверении договора ипотеки нотариус допустил ошибку: при указании предмета залога им были перечислены помещения,
входящие в состав заложенного здания, без упоминания подвального
склада площадью 11,6 кв. м. На этом основании истец (залогодатель)
полагал, что предметом договора ипотеки является часть здания, что
влечет за собой недействительность договора ипотеки. Однако окружной суд, изучив материалы дела, признал, что воля залогодателя
была направлена на сдачу всего помещения и фактически в залог передано
здание целиком (ФАС ВВО от 28 мая 2007 г. № А79-527/2006).
Таким образом, судебная практика, не допускающая залог часть
здания, достаточно единообразна. Единственное исключение, ко-
69
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
торое нами было обнаружено, – это дело, рассмотренное ФАС ЦО,
в котором окружной суд пришел к иному, прямо противоположному
выводу. Суд установил, что предметом договора ипотеки была часть
здания. Само же здание было зарегистрировано как единый объект
недвижимости. Суд отклонил довод подателя кассационной жалобы
о том, что предмет залога является ненадлежащим, указав, что «заложенная часть здания подлежит идентификации и соответствующему
выделу из объекта недвижимости в целом, исходя из экспликации и
поэтажного плана, имеющихся в техническом паспорте БТИ» (ФАС ЦО
от 5 сентября 2005 г. № А14-16532/04/596а/30). Совершенно очевидно,
что судебное решение об обращении взыскания на такой «предмет»
залога будет неисполнимо.
Невозможность залога части помещения обосновывается судами
примерно теми же доводами, что и невозможность залога части здания.
Часть помещения не является самостоятельным объектом недвижимого
имущества, поэтому она не может служить предметом сделок.
Тезис о невозможности залога части нежилого помещения содержится в информационном письме Президиума ВАС, посвященном разрешению споров по договору ипотеки. В качестве примера невозможности залога части помещения Суд привел следующее дело.
Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора ипотеки части
принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения. В ходе судебного разбирательства регистрирующий орган
пояснил, что по условиям представленного ему на государственную
регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю
на праве собственности. Арбитражный суд отказал в признании отказа
в регистрации незаконным по следующим основаниям. Согласно п. 4
ст. 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может
быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно п. 1
ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено
недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое
зарегистрированы в порядке, установленном для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как
на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]