Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
самостоятельного обращения с заявлением о погашении записи основан на ошибочном толковании норм права (ФАС ПО от 12 октября
2004 г. № А57-2506/04-26).
Правильный выход из ситуации, когда залогодатель уклоняется от
подачи (совместно с залогодержателем) заявления о погашении записи
об ипотеке, может быть обнаружен в деле, рассмотренном ФАС УО.
Суд рассматривал требование лица, обращенное к залогодержателю,
о погашении записи об ипотеке. Требование было удовлетворено по
следующим основаниям.
В силу подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК одним из оснований прекращения
ипотеки является продажа с публичных торгов заложенного имущества. Пунктом 8 ст. 57 Закона об ипотеке предусмотрено, что в течение
пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим
публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Согласно абз. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись
об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца
закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя
либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского
суда о прекращении ипотеки. Суд указал, что поскольку спорные помещения были проданы с публичных торгов, а истец как лицо, приобретшее имущество на торгах, не имело иной возможности прекратить
ипотеку, кроме как посредством обращения в суд, исковые требования
судом обоснованно удовлетворены (ФАС УО от 19 марта 2008 г.
№ Ф09-1740/08-С6).
На наш взгляд, проблема, описанная выше, заключается в том,
что Закон об ипотеке, регулируя процедуру погашения записи, не
учитывает, что запись может быть погашена не только в результате
исполнения должником обязательства ипотекой (и в этом случае он
действительно сам заинтересован в скорейшем погашении записи),
но и путем принудительного обращения взыскания на заложенное
имущество и продажи его с торгов. В последнем случае залогодатель
перестает быть собственником заложенной вещи и судьба записи об
ипотеке ему безразлична. Поэтому тяжело представить себе ситуацию,
181
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
в которой залогодатель, чье имущество было продано с торгов, сам
стал бы активно участвовать в дальнейшей судьбе этого имущества.
Новая редакция ст. 16 Закона о регистрации теперь позволяет приставу самостоятельно обращаться в органы по регистрации с заявлением о совершении регистрационных действий. Следовательно,
следующий шаг законодателя должен быть таким – судебный пристав, организовавший торги и реализовавший заложенное имущество,
должен иметь возможность самостоятельно (или в крайнем случае
совместно с залогодержателем) обращаться в орган по регистрации с
заявлением о погашении ипотеки.
104. Вправе ли должник прекратить процедуру обращения взыскания
и реализации заложенного имущества, удовлетворив требования залогодержателя?
В одном из дел окружной суд признал, что по смыслу ст. 60 Закона
об ипотеке право должника прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив обеспеченные ипотекой требования
залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для
обращения взыскания на заложенное имущество, наличествует даже
после начала процедуры взыскания. Следовательно, кредитор не вправе отказаться принимать такое исполнение (ФАС СЗО от 8 октября
2007 г. № А21-7129/2006).
105. Может ли судебный пристав удержать сумму исполнительского
сбора из денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, в случае, если залогодателем является третье лицо, но не должник в
обеспеченном обязательстве?
В одном из дел окружной суд отрицательно ответил на этот вопрос.
Обстоятельства дела были таковы.
Общество с ограниченной ответственностью просило признать
незаконными действия судебного пристава-исполнителя по распределению денежных средств, полученных от реализации заложенного
имущества заявителя, выразившиеся в оплате из этих средств исполнительского сбора и расходов по госпошлине.
Принимая решение об удовлетворении указанных требований заявителя, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того,
что сумма, вырученная от реализации заложенного имущества лица,
182
XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
не являющегося должником по кредитному договору, не могла быть
использована судебным приставом-исполнителем на погашение исполнительского сбора и расходов по госпошлине.
При этом суды руководствовались ст. 61 Закона об ипотеке, в соответствии с которой сумма, вырученная от реализации имущества,
заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм,
необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими
кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
По смыслу названной нормы права судебный пристав-исполнитель из суммы, полученной от реализации заложенного имущества,
мог погасить задолженность должника только в сумме неисполненного обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества.
Оставшуюся часть пристав был обязан распределить в соответствии с
требованиями ст. 61 Закона об ипотеке. Действия пристава по удержанию из оставшейся части денежных средств суммы исполнительского сбора являются незаконными (ФАС СЗО от 7 декабря 2006 г.
№ А05-6129/2006-2).
106. Действуют ли нормы ст. 61 Закона об ипотеке о распределении
сумм, вырученных от продажи предмета залога между залогодержателем
и иными кредиторами должника, в случае, если залогодателем является
третье лицо, но не должник по обеспеченному обязательству?
Согласно ст. 61 Закона об ипотеке сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания
из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется
между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями,
другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
Суды, толкуя эту норму в ситуации, когда залогодатель не является
должником по обязательству, обеспеченному залогом недвижимого
имущества, указывают, что кредиторы должника по обеспеченному ипотекой обязательству не могут получать удовлетворение своих
требований из денежных средств, вырученных от продажи предмета
залога, предоставленного третьим лицом. Действия пристава по распределению вырученной от продажи такого предмета залога между
183
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
кредиторами должника, не являющегося залогодателем, являются незаконными (ФАС СЗО от 4 декабря 2006 г. № А05-7271/2006-2).
107. Суд обратил взыскание на предмет залога, однако торги и повторные торги заложенным имуществом не состоялись. В отношении
должника-залогодателя было возбуждено дело о несостоятельности.
В какую очередь кредиторов арбитражный управляющий должен включить требование кредитора, которое было обеспечено ипотекой, но не
исполнено в ходе процедуры реализации предмета залога?
В соответствии со ст. 352 ГК и ст. 58 Закона об ипотеке в случае,
если торги заложенным имуществом были признаны несостоявшимися, а залогодержатель не воспользовался своим правом на приобретение
предмета залога, ипотека прекращается. Следовательно, в случае последующего возбуждения дела о несостоятельности в отношении должника по обязательству, ранее обеспеченному ипотекой, требование
кредитора может быть включено в реестр как требование, не обеспеченное
залогом (ФАС СЗО от 7 июля 2005 г. № А05-21177/04-8).
XII. оС о Б е н н о С т и и п о т е к и з е м е л ь н ы х у ч а С т к о в
108. Требуется ли согласие арендодателя на залог арендатором права
аренды земельного участка?
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору
аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные
права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды
земельного участка без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не
предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору
аренды земельного участка перед арендодателем остается прежний
арендатор земельного участка (п. 5). При аренде земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности,
на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право,
если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока
договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе заложить право
аренды земельного участка, без согласия собственника земельного
участка при условии его уведомления (п. 9).
Однако Закон об ипотеке регулирует необходимость получения согласия на залог права аренды земельного участка иным образом. Если
земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные
права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды
земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог
прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной
или муниципальной собственности, арендатором такого земельного
участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия соб-
ственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на
срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия
собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 1.1 ст. 62
Закона об ипотеке).
185
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Таким образом, возникает коллизия между нормами ст. 22 Земельного кодекса и положениями ст. 62 Закона об ипотеке. Первая предусматривает, что залог права аренды земельного участка по общему
правилу осуществляется без получения согласия собственника земельного участка (иное может быть предусмотрено договором); вторая же
говорит о том, что право аренды может быть заложено только с согласия собственника.
Что же касается залога публичных земель, то и Земельный кодекс,
и Закон об ипотеке регулируют одинаково ситуацию с залогом права
аренды, возникшего из договора, заключенного на срок более пяти
лет, – такой залог возможен без согласия собственника. Судебная
практика применения данных положений является единообразной
(см., например: 10 ААС от 18 декабря 2007 г. № А41-К1-6032/07; 10 ААС
от 13 декабря 2005 г. № 10АП-2882/05-ГК).
Но как следует поступить в случае, если предметом залога является
право аренды земельного участка из состава земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, договор аренды
которого заключен на срок менее пяти лет? Представляется, что здесь
должны действовать общие правила о залоге права аренды. Однако вопрос заключается в следующем: общие правила какого закона (Закона об
ипотеке или Земельного кодекса) подлежат применению в данном случае?
В первом случае залог права аренды будет возможен только с согласия
собственника, во втором – при уведомлении собственника (по общему
правилу, но иное может быть предусмотрено договором).
К сожалению, единообразной судебной практики по данному вопросу пока не сложилось. Имеют место дела, в которых суды, разрешая споры о необходимости получения согласия на залог земельного
участка, применяли положения Закона об ипотеке как специального
закона, регулирующего залог недвижимого имущества (ФАС МО
от 2 марта 2006 г. № КГ-А40/1275-06; ФАС ПО от 1 марта 2005 г.
№ А72-8169/04-23/422).
В других делах суды руководствовались положениями Земельного
кодекса как акта, имеющего приоритетное применение в отношении
регулирования оборота земельных участков и права аренды земельных
участков (ФАС ПО от 3 февраля 2004 г. № А06-1457У-4/03).
Правильным является первой подход. На это обратил внимание
Пленум Высшего Арбитражного Суда в постановлении, посвященном
применению земельного законодательства. Так, высшая судебная ин-
186
XII. Особенности ипотеки земельных участков
станция указала следующее. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ
допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие
особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9
ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по
договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом
арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ)
достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное
не предусмотрено договором. При этом необходимо учитывать требо-
вания, установленные п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, согласно которому
передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока
договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия
собственника земельного участка. Таким образом, при определении не-
обходимости получения согласия собственника земельного участка на
передачу в залог права аренды земельного участка следует руководствоваться не положениями Земельного кодекса, а специальной нормой ст. 62
Закона об ипотеке (Пленум ВАС от 24 марта 2005 г. № 11, п. 15).
Ситуация с получением согласия на залог права аренды земельного участка несколько упрощается в случае, если предметом залога
является право аренды участка, на котором расположено заложенное
здание. Этот тезис был обоснован ВАС в информационном письме,
посвященном спорам, связанным с применением Закона об ипотеке. Суть аргументации высшей судебной инстанции заключается в
следующем. Суд указал, что положения главы XI Закона об ипотеке,
включая положения п. 1.1 ст. 62 Закона, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
Поэтому установленное в п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об
ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только
с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права
аренды земельного участка, когда такое право является единственным
(самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права
аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного
назначения. В случае когда ипотека права аренды земельного участка
осуществляется в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется
(Президиум ВАС от 28 января 2005 г., п. 5).
187
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Этого же подхода придерживаются и окружные суды. Например,
ФАС СКО, рассматривая спор о признании недействительным договора ипотеки здания вследствие отсутствия согласия собственника
земельного участка под зданием на залог права аренды, указал следующее. По смыслу ст. 62 Закона правило о необходимости получения
согласия на залог права аренды земельного участка действует при залоге
права аренды на земельный участок, свободный от недвижимости,
принадлежащей залогодателю на праве собственности. В ином случае право аренды, как подчиненное, следует судьбе расположенных
на земельном участке объектов недвижимости (ФАС СКО от 3 авгу-
ста 2006 г. № Ф08-2800/2006).
109. Какие требования законодатель выдвигает в отношении залого-
вой цены права аренды земельного участка?
Суды исходят из того, что к залогу права аренды земельного участка применяются нормы о залоге земельных участков, в частности в
отношении залоговой цены.
Приведем такой пример из судебной практики.
Окружной суд рассматривал спор о соответствии договора залога
права аренды земельных участков действующему законодательству.
В частности, судом обсуждался и вопрос об установлении залоговой
цены права аренды земельного участка. Суд указал следующее.
В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке к залогу прав арендатора
по договору аренды применяются правила об ипотеке недвижимого
имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и
не противоречит существу арендных отношений. Как следует из п. 1, 2
ст. 9 данного Закона, если предметом ипотеки является право аренды,
имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же,
как если бы оно само являлось предметом ипотеки. При этом оценка
предмета ипотеки должна быть указана в договоре. Следовательно,
при определении оценки необходимо соблюдать требование ст. 67
Федерального закона. Таким образом, оценка земельного участка не
может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены (ФАС
ПО от 3 февраля 2004 г. № А06-1457У-4/03).
Положение о том, что оценка земельного участка не может быть
установлена ниже его нормативной цены, в настоящее время отменено (Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ, действующий
188
XII. Особенности ипотеки земельных участков
с 10 февраля 2004 г.). Если же применять приведенный выше вывод
окружного суда к действующему законодательству, то можно прийти к
такому заключению: оценка права аренды земельного участка осущест-
вляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную
деятельность в Российской Федерации. Однако залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (п. 1 ст. 67
Закона об ипотеке).
110. Означает ли запрет ипотеки земельных участков, принадлежащих государству и муниципальным образованиям, и запрет ипотеки права
аренды таких земельных участков?
Следует различать запрет ипотеки государственных и муниципальных земельных участков, который установлен ст. 64 Закона об
ипотеке, и возможность ипотеки права аренды указанных земельных
участков.
В одном из дел, предметом которого был вопрос о действительности договора ипотеки права аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, окружной суд указал следующее. Довод подателя жалобы (прокуратуры, предъявившей требование о признании
недействительным договора ипотеки права аренды муниципального
земельного участка) о нарушении органом местного самоуправления
ст. 63 Закона об ипотеке, не допускающей ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отклоняется, поскольку в ипотеку предполагалось передать
не сами земли, а право аренды. Запрет на передачу в ипотеку указанных земель объясняется тем, что в случае обращения взыскания
на заложенное имущество право собственности на него переходит
к другим лицам (ФАС СЗО от 27 августа 2004 г. № А44-498/04-С3,
№ А44-497/04-С3).
111. Следует ли залогодателю – собственнику доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено заложенное по
договору ипотеки здание, для целей залога доли выделять ее в натуре?
ФАС ВВО в деле о признании недействительным договора ипотеки
по причине отсутствия выдела доли в праве собственности на земельный участок указал следующее.
189
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по
тому же договору земельного участка, на котором находится это здание
или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю
права аренды этого участка или его соответствующей части.
Ответчик не представил доказательств передачи в залог по договору
залога именно той части земельного участка, которая функционально
обеспечивает закладываемый объект (здание котельной). Имеющийся
в деле договор залога здания котельной, земельного участка свидетельствует о том, что это самостоятельные предметы залога, условий об
одновременной ипотеке здания и земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, упомянутый договор не
содержит. Документы, свидетельствующие о праве собственности на
закладываемый земельный участок, также не подтверждают данные
обстоятельства.
В силу ч. 2 ст. 62 Закона об ипотеке при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре. Рассматриваемый договор залога не согласуется с указанной нормой закона
(ФАС ВВО от 24 июня 2004 г. № А11-7017/2003-К1-12/265).
Позднее этот вопрос был разрешен Президиумом ВАС иначе: в слу-
чае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на
земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется
без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде
самостоятельного земельного участка. Доводы Президиума обосновы-
вались следующим примером из судебной практики.
Залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному
ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное ему согласно договору об ипотеке.
По условиям договора предметом ипотеки являлись принадлежавшее
залогодателю на праве собственности нежилое помещение в здании
и принадлежащая ему же доля в праве собственности на земельный
участок под этим зданием. Указанный участок был приобретен всеми
собственниками помещений в здании в общую долевую собственность
в соответствии с абзацем первым п. 3 ст. 36 Земельного кодекса.
190
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]