Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
В Законе об ипотеке имеется специальная норма (п. 2 ст. ст. 50
Закона) в силу которой, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами,
допускается при систематическом нарушении сроков их внесения,
т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение
12 месяцев, даже если просрочка незначительна. Суды полагают, что
указанная норма составляет исключения из п. 2 ст. 348 ГК и вообще
исключает возможность отказа в обращении взыскания на предмет
залога в случае незначительности просрочки (ФАС ЗСО от 14 августа
2007 г. № Ф04-5313/2007(36879-А75-30)).
Обратим внимание на то, что в данном деле окружной суд указал, что дополнительным основанием для отказа в обращении взыскания
на заложенное имущество является то обстоятельство, что должник
предпринял меры по частичному исполнению своего обязательства перед
банком. Такое основание для отказа в обращении взыскания в законе
отсутствует, поэтому ссылка банка на это обстоятельство не может
иметь какое-то решающее значение, тем более что суд выполнил требования п. 2 ст. 348 ГК.
Однако в судебной практике встречаются дела, в которых суды
отказывали в обращении взыскания на заложенное имущество по
основаниям, которые вообще не предусмотрены законом. Например, в
одном из дел окружной суд указал следующее: «Принимая во внимание, что заложенное недвижимое имущество является зданием, в
котором функционирует производство (декольный завод), не являющееся предметом ипотеки как имущественный комплекс, апелляционный суд считает невозможным в данном случае обращение взыскания по обязательствам должника на предмет залога по договору
ипотеки – недвижимое имущество, предоставленное в залог лицом,
не являющимся должником по обеспеченному залогом обязательству.
Кроме того, суд полагает, что, поскольку помимо ипотеки кредитные
обязательства должника были также обеспечены поручительством,
существенных нарушений прав кредитора при отказе в обращении
взыскания на заложенное имущество судом первой инстанции не допущено» (10 ААС от 22 февраля 2007 г. № А41-К1-5828/06).
Мы оставим этот фрагмент судебного акта без комментариев, потому как они, на наш взгляд, в данном случае просто излишни…
151
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
82. Возможно ли предъявление требования об обращении взыскания
на заложенное имущество отдельно от требования об исполнении обязательств по обеспеченному обязательству?
Нет, требование об обращении взыскания не может быть предъявлено отдельно от требования исполнить обеспеченное залогом обязательство. Это следует, в частности, из выводов окружного суда по
такому делу.
В связи с неисполнением заемщиком обязательств по уплате кредита истец (банк) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании
суммы долга и процентов. До вынесения решения по делу истец заявил отказ от иска, суд отказ от иска принял и определением прекратил
производство по делу. Отказ от иска мотивировал тем, что сторонами
найден взаимоприемлемый вариант решения возникшего спора путем
заключения дополнительного соглашения к кредитному договору о
пролонгации кредита под залог недвижимого имущества – бетонносмесительной установки. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору и дополнительному соглашению
сторонами был заключен и нотариально удостоверен договор залога
недвижимого имущества.
Пунктом 5 договора залога, заключенного между банком и заемщиком, установлено, что в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств по кредитному договору и дополнительному соглашению залогодержатель (банк) имеет право потребовать
досрочного исполнения залогодателем обязательств, обеспечиваемых
залогом, и удовлетворить свои требования по кредитному договору
и дополнительному соглашению путем реализации предмета залога.
Ответчик своих обязательств по договору и соглашению не исполнил.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения
истца в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложен-
ное имущество. Окружной суд посчитал, что в удовлетворении иска
должно быть отказано, так как истец в исковом заявлении не потребовал исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Суд указал,
что залог – производный от основного обязательства договор, и без
предъявления требования об исполнении должником основного обязательства, обеспеченного залогом, требование об обращении взыскания на заложенное имущество не может быть предъявлено (ФАС ПО
от 5 октября 2004 г. № А12-6353/03-С47).
152
X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
Такой подход, на наш взгляд, отличается излишним формализмом. В действительности ни Закон об ипотеке, ни ГК, ни АПК не
обязывают залогодержателя предъявлять одновременно и требование
об исполнении обеспеченного обязательства, и требование об обращении взыскания.
Кредитор, требующий обращения взыскания, должен доказать
наличие оснований для обращения взыскания; его право требовать исполнения обязательства, обеспеченного залогом, никак не связано
с вынесением судом соответствующего решения – оно объективно
существует и без него1.
Кроме того, вполне возможна и такая ситуация: кредитор уже выиграл дело о взыскании по обязательству, обеспеченному залогом
(причем в этом деле он не просил об обращении взыскания на предмет
залога), однако решение суда не было исполнено. Повторное предъявление требования об исполнении обязательства, обеспеченного залогом, в рамках процесса об обращении взыскания будет уже недопустимо. Поэтому логика ФАС ПО, которая была продемонстрирована им
в процитированном выше деле, не может быть поддержана.
83. Ипотека установлена на недвижимое имущество, предоставленное
третьим лицом. Обязан ли залогодержатель, желающий обратить взыскание на предмет залога, обратиться сначала к должнику по обязательству
с иском об исполнении обязательства?
Выше (вопрос 82) мы указали, что закон не требует непременного
соединения в одном иске требования об исполнении обязательства и
об обращении взыскания на предмет залога.
Этот тезис нашел свое подтверждение в практике рассмотрения
судами дел об обращении взыскания на заложенное имущество, предоставленное в залог третьим лицом.
В одном из дел, возбужденных по иску об обращении взыскания
на предмет залога, залогодатель – третье лицо возражал, что основания для обращения взыскания на предмет залога отсутствуют, так как
1
Отсутствие необходимости непременного соединения в одном иске двух требований (о взыскании долга и об обращении взыскания на предмет залога) может быть
объяснено еще и тем, что требование о взыскании долга является требованием о понуждении к исполнению уже существующего права, а требование об обращении взыскания – требованием об установлении нового права – права получить удовлетворение из
стоимости предмета залога.
153
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
кредитор-залогодержатель должен был вначале предъявить требование
об исполнении обязательства основному должнику и лишь в случае
неисполнения им своего обязательства обратиться к залогодателю.
Суд счел, что данный довод противоречит положениям ст. 348 ГК и
ст. 50 Закона об ипотеке и обстоятельствам дела, поскольку договор об
ипотеке является обеспечительным и самостоятельного действия не
имеет, а обращение взыскания на заложенное имущество обусловлено
удовлетворением основного требования к должнику, не исполнившему своих обязательств перед залогодержателем (ФАС МО от 4 апреля
2006 г. № КГ-А40/2117-06).
В другом деле окружной суд указал, что требование об обращении
взыскания на предмет залога, предоставленный третьим лицом, должен быть предъявлен не к должнику по обеспеченному обязательству,
а к самому залогодателю. Данное обстоятельство послужило основанием для отмены решения об обращении взыскания на заложенное
имущество (ФАС СКО от 18 октября 2004 г. № Ф08-4837/2004).
84. Каковы требования к судебному решению, которым обращается
взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки?
В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение
об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об
ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и
реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны
быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах
определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
154
X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
6) особые условия проведения публичных торгов, установленные
п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке, в случае если предметом ипотеки являются земельные участки из состава публичных земель, собственность
на которые не разграничена.
В одном из дел окружной суд установил, что суд первой инстанции
вынес решение о взыскании с должника по кредитному договору задолженности, а также обратил взыскание на предмет залога, обеспечивающий исполнение обязательств по кредитному договору. Однако, как
было установлено окружным судом, в судебном решении отсутствовала
информация, установленная п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке. Судебный
акт в части обращения взыскания на заложенное имущество был отменен, дело в этой части было направлено на новое рассмотрение в суд
первой инстанции (ФАС СЗО от 23 ноября 2006 г. № А56-53958/2005;
13 ААС от 29 августа 2007 г. по делу № А56-6331/2007).
Законом об ипотеке (абз. 2 п. 1 ст. 50 Закона) установлена очень
любопытная норма, позволяющая разрешать проблему расхождения
денежного выражения требований, обеспеченных залогом, указанных
в основном договоре и договоре ипотеки: при расхождении условий
договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства
в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем
обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Однако, к сожалению, эта норма на
практике применения не получила. Приведем такой пример.
В одном из дел окружной суд установил, что кредитным договором установлено предоставление ответчику кредита в виде открытия
кредитной линии в сумме 3 200 000 руб. на срок до 1 ноября 2004 г. с
начислением процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых. Аналогичное указание содержалось в договоре об ипотеке со
ссылкой на названный кредитный договор. Дополнительным соглашением к кредитному договору срок возврата кредита был продлен до
1 ноября 2006 г. Суд также установил, что залогодатель и залогодержатель в установленном законом порядке (ст. 452, 339 ГК) не внесли в
договор об ипотеке (залога) соответствующие изменения, касающиеся
установления нового срока исполнения обязательств по кредитному
договору и указания на вышеназванное дополнительное соглашение.
При таких обстоятельствах суд счел, что истцом заявлено требование
об обращении взыскания на заложенное имущество по обязательствам
ответчика, не обеспеченным залогом (ФАС УО от 14 августа 2006 г.
155
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
№ Ф09-6885/06-С5). Ранее (см. ответ на вопрос 17) мы уже критиковали подход, высказанный окружным судом при разрешении этого
дела. Отметим лишь, что при разрешении данного дела суд должен
был в решении установить, что требования залогодержателя могут
быть удовлетворены за счет стоимости залога в части (а) взыскания
основного долга, (б) взыскания суммы процентов за пользование денежными средствами, исчисленными до 1 ноября 2004 г. В остальной
части требования кредитора действительно не могут быть квалифицированы как обязательства, обеспеченные ипотекой.
85. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, дол-
жен определить начальную продажную цену заложенного имущества?
В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в
судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем
в остальных случаях.
В подп. 2 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке содержится следующая норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное
имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем
и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залого-
вой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки.
Указанная стоимость признается судами «продажной ценой, определенной на основе соглашения сторон» (ФАС ВСО от 17 июня 2004 г.
№ А58-3257/03-Ф02-2167/04-С2). Например, в одном из дел сторона
спора, требовавшая отмены решения суда об обращении взыскания
на заложенное имущество, указывала, что судом были нарушены
положения ст. 54 Закона об ипотеке, которые требуют достижения
между истцом и ответчиком по иску об обращении взыскания «заключения соглашения об определении продажной цены предмета
залога». Окружной суд в удовлетворении жалобы отказал, пояснив,
что в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного
156
X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость
предмета залога. Именно залоговая стоимость указывается судом в
качестве начальной продажной стоимости предмета залога (ФАС ЗСО
от 27 июня 2006 г. № Ф04-3919/2006(23877-А03-11)).
В случае если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, суд должен определить начальную продажную стоимость и здания, и земельного участка. При этом
суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества,
на которое обращено взыскание (т.е. продажную стоимость здания
плюс продажную стоимость участка) (ФАС ЗСО от 25 сентября 2007 г.
№ Ф04-6167/2007(37954-А81-30)). Это вполне согласуется с выводами судов о том, что отдельное указание залоговой стоимости земельного участка (права пользования земельным участком), на котором
расположено заложенное здание (помещение) в договоре ипотеки не
требуется (см.: ФАС СКО от 3 августа 2006 г. № Ф08-2800/2006).
Начальная продажная стоимость, установленная судом в решении
об обращении взыскания на предмет залога, является обязательной
для судебного пристава, который будет осуществлять процедуру реализации предмета залога. В частности, судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной
продажной стоимости предмета залога (ФАС ДО от 27 июня 2006 г.
№ Ф03-А51/06-1/1150).
В случае если суд в решении об обращении взыскания на заложенное имущество не укажет продажную цену предмета залога, такое решение подлежит отмене (ФАС ДО от 17 октября 2006 г.
№ Ф03-А59/06-1/3481).
86. Вправе ли суд обратить взыскание только на один из нескольких
заложенных по договору ипотеки предметов залога?
В одном из дел суд признал обращение взыскания только на один
из нескольких заложенных объектов допустимым.
Решение суда было мотивировано следующим образом.
Суд установил, что денежное обязательство, существующее у должника в отношении истца, обеспечено договором залога недвижимого
имущества, причем в залог передано несколько зданий, принадлежащих ответчику. Суд также установил, что залоговая стоимость, а сле-
157
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
довательно, и начальная продажная цена одного из зданий составляет
30 млн руб.
Суд сопоставил стоимость здания с общим размером долга ответчика перед истцом и пришел к выводу о том, что требования кредитора могут быть удовлетворены только за счет стоимости одного из
заложенных зданий. В обращении взыскания на остальное заложенное по договору ипотеки имущество отказано, поскольку стоимость
данного имущества значительно превышает размер неисполненных
ответчиком денежных обязательств (ФАС ДО от 16 января 2008 г.
№ Ф03-А59/07-1/6102).
87. Должен ли суд, обращающий взыскание на здание, заложенное
по договору ипотеки, обратить взыскание на право аренды земельного
участка, на котором расположено здание?
Этот вопрос обсуждался окружным судом в следующем деле.
Окружной суд рассматривал кассационную жалобу кредитора, который просил отменить решение суда первой инстанции и постановление
апелляционной инстанции и направить на новое рассмотрение дело об
обращении взыскания на здание и право аренды земельного участка,
расположенного под зданием. В обоснование жалобы банк привел
довод о том, что арбитражный суд не решил вопрос об обращении взыскания на земельный участок, находящийся под зданием, на которое
было обращено взыскание, и тем самым нарушил ст. 340, 522 ГК, ст. 5,
56, 69 Закона об ипотеке, ст. 35 Земельного кодекса РФ.
Окружной суд отказал в удовлетворении жалобы и указал, что рассмотрение вопроса об обращении взыскания на заложенное право аренды земельного участка при принятии арбитражным судом решения об
обращении взыскания на заложенное здание данными нормами права
и п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке не предусмотрено (ФАС ДО от 16 января
2008 г. № Ф03-А59/07-1/6102).
Этот вывод суда должен быть поддержан. Земельный участок, на
котором расположено здание, хотя юридически и является самостоятельным объектом прав, фактически таковым не будет до тех пор,
пока на нем существует возведенное ранее здание1. Поэтому нет нужды обращать взыскание на земельный участок отдельно от обращения
1
С этой точки зрения должна быть поддержана идея существования единого объекта –
здания и земельного участка, расположенного на нем.
158
X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
взыскания на само здание1. При обращении взыскания на заложенное
здание и последующей продаже его с торгов приобретатель здания
в силу ст. 35 Земельного кодекса приобретет то же право на землю,
которое было у залогодателя, т.е. право аренды.
88. Каков порядок оплаты государственной пошлиной требования
об обращении взыскания на предмет ипотеки?
Приведем такой пример из судебной практики. Кредитор-залогодержатель, требования которого о взыскании долга с должника по
договору кредита были удовлетворены арбитражным судом, позднее
обратился в арбитражный суд с иском к этому же должнику как к залогодателю с требованием об обращении взыскания на здание, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения должником его
обязательств по договору кредита. Иск был оплачен истцом государственной пошлиной как требование неимущественного характера.
Арбитражный суд на основании ч. 1 ст. 128 АПК вынес определение об оставлении искового заявления без движения, так как пришел
к выводу, что оно подано с нарушением требований, установленных
ст. 126 АПК, и не было оплачено государственной пошлиной в полном
размере. Требование об обращении взыскания на предмет ипотеки
носит имущественный характер и должно быть оплачено государственной пошлиной исходя из размера того требования, исполнение
которого обеспечено ипотекой. В дальнейшем арбитражный суд в соответствии с ч. 1 ст. 129 АПК возвратил исковое заявление.
Истец обжаловал определение арбитражного суда о возвращении
искового заявления в апелляционную инстанцию.
Суд апелляционной инстанции определение отменил, указав, что
требование об обращении взыскания на предмет ипотеки представляет
собой самостоятельное исковое требование и должно быть оплачено
государственной пошлиной. Вместе с тем предъявленное требование
1
Поэтому обязательное требование залога здания и земельного участка под ним,
выдвигаемое и законом, и судебной практикой, – это результат «разъединенной»
в начале 90-х гг. прошлого века юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. «Соединение» этих двух объектов может быть
осуществлено либо посредством установления принципа взаимного следования прав
на землю за правами на здание, либо «объединением» земли и здания в один объект
(см. предыдущую сноску). Увы, законодатель выбрал первый, на наш взгляд, не самый
удачный вариант.
159
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
по своей сути не является требованием о взыскании долга, т.е. не является самостоятельным имущественным требованием. Имущественное
требование о взыскании долга ранее уже было предъявлено истцом
и удовлетворено арбитражным судом.
Поэтому исковое заявление об обращении взыскания на предмет
ипотеки должно быть оплачено как исковое заявление неимущественного характера независимо от того, предъявлено оно одновременно с
требованием об исполнении основного обязательства, обеспеченного
ипотекой, или позже, и независимо от того, является ответчиком по
этим требованиям одно и то же лицо или разные лица (Президиум ВАС
от 28 января 2005 г. № 90, п. 16).
89. Вправе ли третейские суды рассматривать иски об обращении взы-
скания на заложенное имущество?
Да, вправе. В одном из дел окружной суд указал, что требование
об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об
ипотеке не носит виндикационного либо негаторного характера; оно
не преследует цели установления порядка пользования земельным участком. Следовательно, правила об исключительной подсудности, когда
споры рассматриваются лишь по месту нахождения имущества или земельного участка, к ним неприменимы. Такого рода споры рассматриваются судом по правилам общей подсудности (ФАС ВВО от 14 июня
2007 г. № А28-9416/2006-489/25Т) (см. также ответ на вопрос 33).
90. Должен ли арендатор имущества, находящегося в залоге по договору ипотеки, быть привлечен к участию в деле об обращении взыскания
на заложенное имущество?
В соответствии с п. 3 ст. 53 Закона об ипотеке лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным
имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника
жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество
(сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе
участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.
Однако окружные суды считают, что у суда первой инстанции нет
обязанности привлекать таких лиц к участию в деле.
160
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]