Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
IV. Закладная
ких-либо возражений. Однако дальнейшие выводы суда, сделанные
им по этому делу, находятся уже в прямом противоречии с действующим законодательством. Обсуждая последствия недействительности
кредитного договора для лиц, передававших закладную, суд указал:
«Так, в случае недействительности договора об ипотеке или (и) обеспечиваемого ипотекой обязательства солидарно ответственными на
основании п. 1 ст. 147 ГК становятся лица, совершившие на закладной
передаточные надписи, то есть индоссанты» (ФАС МО от 25 декабря
2003 г. № КГ-А40/10251-03).
Во-первых, передача прав по закладным осуществлена не индоссаментом, а посредством уступки права (цессии) (ст. 48 Закона об ипотеке)1. Во-вторых, п. 1 ст. 147 ГК не имеет никакого отношения к ситуации недействительности каузы ценной бумаги, в нем описывается
ситуация ответственности индоссантом за неисполнение обязательства по ордерной ценной бумаге. Закладная же является именной ценной бумагой, передаваемой, повторим еще раз, посредством уступки.
Поэтому лица, передавшие закладную, не будут нести ответственность
перед приобретателем закладной за неисполнение должником обязательства, удостоверенного закладной. И уж тем более они не отвечают
за недействительность договора, являвшегося основанием выдачи закладной (в данном деле – кредитного договора).
35. Необходимо ли в закладной указывать рыночную стоимость пред-
мета залога?
Закон об ипотеке вообще не требует от сторон договора ипотеки
указания рыночной стоимости предмета залога. Это связано с тем, что
по общему правилу предмет залога реализуется на торгах, поэтому
указание рыночной стоимости в договоре ипотеки не может иметь
какое-либо значение. В договоре должна быть указана залоговая стои-
мость предмета ипотеки (см. также ответ на вопрос 28).
Все сказанное в полной мере относится и к содержанию закладных,
выдаваемых в удостоверение прав по обеспечиваемому и обеспечительному (залоговому) обязательству.
Приведем такой пример из судебной практики. Банк обратился к
регистрирующему органу с заявлением о регистрации договора куп-
1
Поправки в Закон об ипотеке, отменившие передачу закладных по «передаточным
надписям», вступили в силу 14 февраля 2002 г.
91
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
ли-продажи, перехода права собственности и обременения права на
квартиру. Кроме того, банк просил орган по регистрации зарегистрировать выдачу закладной. Однако государственная регистрация была
произведена без выдачи закладной заявителю. Основанием отказа в
регистрации закладной послужил вывод регистрирующего органа о
том, что представленная на регистрацию закладная не содержит установленных п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке сведений и не представлено заключение оценщика, содержащее денежную оценку имущества,
передаваемого в залог.
Банк обратился в суд с заявлением о признании отказа регистрирующего органа незаконным.
Суды первой и апелляционной инстанций заявление удовлетворили и указали в судебных актах, что вывод органа по регистрации является ошибочным, поскольку при толковании норм права необходимо
прежде всего исходить из буквального смысла закона. В соответствии
с п. 9 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать денежную
оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если
установление ипотеки является обязательным в силу закона, – денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика.
Окружной суд признал вывод судов первой и апелляционной инстанций правильным и подтвердил, что представленная на регистрацию
закладная соответствует требованиям п. 9 ст. 14 Закона об ипотеке.
Окружной суд также указал, что оценка заложенного имущества может
вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета
ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской
Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем (ФАС ПО
от 16 февраля 2006 г. № А55-5902/05-44).
36. Являются ли должник по обеспечиваемому закладной обязательству и залогодатель – третье лицо солидарными должниками по требованию владельца закладной об исполнении обязательства, обеспеченного
залогом?
Нет, не являются. Этот вывод был сделан судом в следующем
деле.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к племза-
воду о взыскании долга на основании закладной, держателем которой
92
IV. Закладная
он (истец) являлся. Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц общество с ограниченной ответственностью и банк.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на
то, что закладная не предоставляет истцу права на удовлетворение
денежных требований за счет залогодателя – третьего лица (племзавода) без обращения взыскания на заложенное имущество, а такого
требования предпринимателем не заявлялось.
В кассационной жалобе предприниматель просил решение отменить и принять новое решение о взыскании с племзавода долга по
закладной.
Окружной суд не нашел основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следовало из материалов дела, между банком и обществом был
заключен кредитный договор. Исполнение обязательств по данному
кредитному договору было обеспечено договором об ипотеке, заключенным между банком (залогодержатель) и племзаводом (залогодатель),
согласно которому залогодатель заложил два объекта недвижимости –
незавершенное строительство ремонтно-механических мастерских и
картофелехранилище. Кроме того, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены
закладной, составленной банком, племзаводом и обществом.
Впоследствии банк и предприниматель заключили договор поручительства, согласно которому истец поручился перед банком за исполнение обществом обязательств по кредитному договору. В связи с
исполнением поручителем обязательств по договору поручительства
банк и предприниматель заключили договор цессии, по которому банк
уступил истцу право требования от общества части возврата кредита,
взыскания процентов за пользование кредитом, а также возмещения
всех расходов, понесенных банком при осуществлении действий, направленных на обеспечение исполнения обществом обязательств по
кредитному договору.
Далее на закладной была учинена передаточная надпись1, в соответствии с которой права по данной ценной бумаге были переданы предпринимателю. На основании этой передаточной надписи на закладной
предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к племзаводу –
1
Судя по материалам дела, закладная была передана до 14 февраля 2002 г., т.е. до всту-
пления в силу закона, отменившего передачу закладных по передаточным надписям.
93
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
залогодателю имущества – с требованием об исполнении последним
денежного обязательства по погашению долга.
Окружной суд, оценивая права участников спора, рассуждал следующим образом. В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права
залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Эта же норма закона предусматривает, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей как право ее законного владельца на получение
исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой,
так и право залога на имущество, обремененное ипотекой. При этом
обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному
ипотекой обязательству и залогодатель.
Согласно ст. 17 Закона об ипотеке при осуществлении своих прав,
предусмотренных федеральным законом или договором, владелец
закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу
(должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется
соответствующее право, по его требованию, если только при залоге
закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с
передачей ее залогодержателю закладной.
Из содержания этих норм следует, что законный владелец закладной может реализовать свои права по ценной бумаге путем ее обязательного предъявления либо должнику по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой, с требованием исполнения этого денежного обязательства (в настоящем случае таким должником является общество), либо залогодателю в порядке, предусмотренном гл. 9
Закона об ипотеке (в настоящем случае таким залогодателем является
племзавод). При этом из Закона об ипотеке не вытекает солидарная
обязанность должника и залогодателя по закладной, поскольку в отношении каждого из них владелец закладной вправе реализовать соответствующее право по ценной бумаге, о котором идет речь в ст. 17 Закона
об ипотеке.
В данном случае требование об исполнении денежного обязательства по закладной предъявлено залогодателю, а не должнику. Причем
требование об обращении взыскания на заложенное имущество предпринимателем заявлено не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно, по мнению окружного суда, отказал предпринимателю в удовлетворении иска
(ФАС СЗО от 4 июля 2002 г. № А05-3215/02-166/23).
94
IV. Закладная
37. Каков порядок погашения записи об ипотеке в случае, если зало-
годатель выдал залогодержателю закладную?
В соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке в случае, если по договору ипотеки была выдана закладная, регистрационная запись об
ипотеке как обременении недвижимого имущества погашается на
основании заявления владельца закладной.
Весьма любопытные рассуждения о процедуре погашения записи
об ипотеке по заявлению владельца закладной содержатся в следующем деле.
Ипотечное агентство обратилось в арбитражный суд с заявлением
о признании решения об отказе в погашении ипотеки на квартиру
незаконным.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении требования о
признании решения регистрирующего органа незаконным отказано.
Апелляционный суд, рассматривавший дело по апелляционной жалобе, установил следующее. Ипотечное агентство обратилось в орган
по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры.
Регистрирующий орган приостановил регистрационные действия
по прекращению ипотеки, сославшись на непредставление на регистрацию оригинала договора купли-продажи закладной, по которому заявитель приобрел закладную на заложенную квартиру, и акта приемапередачи закладной. Регистрирующий орган посчитал, что, поскольку
данный договор является основанием для возникновения прав, подлежащих регистрации, он должен быть представлен в двух подлинных
экземплярах (п. 5 ст. 18 Закона о регистрации). Впоследствии регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прекращения
ипотеки на квартиру в связи с истечением срока приостановления
регистрационных действий.
Полагая, что данный отказ в государственной регистрации является
незаконным и необоснованным, а также нарушает права заявителя,
последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости
изменения решения суда первой инстанции.
Апелляционный суд признал, что требование регистрирующего
органа о представлении договора купли-продажи закладной в двух
подлинных экземплярах является незаконным, поскольку в п. 5 ст. 18
95
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Закона о регистрации речь идет о предоставлении документов, выражающих содержание сделок, совершенных в простой письменной
форме и являющихся основанием для государственной регистрации
наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения (обременения) прав. Договор купли-продажи закладной к указанным выше
документам не относится, так как право общей совместной собственности собственников квартиры возникло на основании договора купли-продажи квартиры. Квартира была приобретена согласно данному
договору в том числе и за счет кредитных средств, предоставленных
коммерческим банком, в связи с чем была зарегистрирована ипотека
в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи закладной не
может рассматриваться в качестве основания возникновения или прекращения ипотеки. Кроме того, как сказано выше, данный договор не
подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно,
требование п. 5 ст. 18 Закона о регистрации о предоставлении двух
подлинных экземпляров договора к договору купли-продажи закладной относиться не может.
Далее суд указал, что представленное на государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке заявление законного владельца закладной с приложением нотариально заверенной
копии договора купли-продажи закладной и копии акта приема-передачи к указанному договору полностью соответствовали требованиям
законодательства РФ, регламентирующим порядок погашения регистрационной записи об ипотеке (13 ААС от 23 января 2008 г. по делу
№ А56-3367/2007).
V. го С у д а Р С т в е н н а я Р е г и С т Р а ц и я и п о т е к и
38. Погашается ли запись об ипотеке в связи с ликвидацией юриди-
ческого лица – залогодержателя?
Да, запись об ипотеке подлежит погашению в случае ликвидации
юридического лица, являющегося залогодержателем. Несмотря на очевидность этого соображении, судебная практика свидетельствует о
том, что регистрирующие органы отказывают в заявлении о погашении записи в случае ликвидации залогодержателя, руководствуясь
исключительно формальным толкованием ст. 25 Закона об ипотеке,
в соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании
решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении
ипотеки.
Например, в одном из дел окружной суд установил следующее.
Залогодатель обратился в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Заявитель указал, что совместное
обращение залогодателя и залогодержателя невозможно, так как залогодержатель – открытое акционерное общество – был ликвидирован,
что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра
юридических лиц, представленного налоговым органом. Залогодатель
представил также доказательства надлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
Орган по регистрации в удовлетворении заявления отказал, указав, что ст. 25 Закона об ипотеке не предусматривает возможность
одностороннего обращения залогодателя с заявлением о погашении
записи об ипотеке.
Залогодатель обратился в суд с заявлением о признании действий
органа по регистрации незаконными. Однако суд первой инстанции,
поддержанный апелляционным судом, в удовлетворении заявленных
требований отказал.
97
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Суд кассационной инстанции, рассмотревший дело по жалобе залогодателя, напротив, признал доводы заявителя законными, состоявшиеся по делу судебные акты отменил и заявление о признании
действий регистрирующего органа неправомерными удовлетворил.
Окружной суд указал следующее. Ликвидация юридического лица
влечет прекращение юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК),
поэтому ликвидация стороны совершенной сделки также исключает
разрешение в судебном порядке вопроса о прекращении ипотеки по
заявлению одного залогодателя. При указанных обстоятельствах орган
по регистрации прав на недвижимое имущество, имея соответствующее заявление залогодателя и документы о ликвидации залогодержателя как юридического лица, а также о прекращении обеспеченного
залогом обязательства в виде оплаты по договору купли-продажи надлежащим исполнением, неправомерно отказал залогодателю в погашении регистрационной записи (ФАС ЗСО от 27 сентября 2006 г.
№ Ф04-6214/2006(26643-А27-22)).
39. Может ли заинтересованное лицо требовать вынесения решения
арбитражным судом о прекращении ипотеки в порядке производства об
установлении фактов, имеющих юридическое значение?
Суды вполне обоснованно считают, что установление факта исполнения обеспеченного залогом обязательства в порядке производства
по установлению фактов, имеющих юридическое значение, невозможно. Приведем такое судебное дело.
Заявитель (залогодатель) обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта исполнения обязательства, обеспеченного
ипотекой. Заявитель указал, что залогодержатель по договору ипотеки
был ликвидирован, должник по обеспеченному ипотекой обязательству
надлежащим образом исполнил обязательство. Однако положения ст. 25
Закона об ипотеке не допускают обращения в регистрирующий орган
одного залогодателя с заявлением о погашении ипотеки. Погашение записи об ипотеки может состояться на основании решения суда. В связи
с этим заявитель просил суд установить факт надлежащего исполнения
им обязательств по обеспеченному залогом договору; решение по этому
делу, как полагал заявитель, должно являться основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.
98
V. Государственная регистрация ипотеки
Все три судебные инстанции, рассматривавшие это дело, пришли к
выводу, что заявленные требования об установлении факта прекращения ипотеки, возникшей в силу закона на основании договора куплипродажи объекта недвижимости, не могут рассматриваться в порядке
особого производства, поскольку из существа требований следует, что
имеется спор о праве.
Окружной суд указал, что исходя из смысла норм главы 27 АПК РФ,
арбитражный суд рассматривает заявления об установлении юридических фактов при наличии в совокупности следующих условий:
если согласно закону факт порождает юридические последствия,
т.е. влечет возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности; если установление юридического факта не связывается
с последующим разрешением спора о праве, подведомственного
арбитражному суду; если заявитель не имеет другой возможности
получить либо восстановить надлежащие документы, удостоверяющие юридический факт; если действующим законодательством не
предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления юридического факта.
Окружной суд признал, что фактически требование заявителя направлено на разрешение вопроса о прекращении ипотеки, которое
могло бы быть разрешено арбитражным судом в исковом порядке с
привлечением в качестве ответчика залогодержателя, но не в порядке
особого производства без участия заинтересованных лиц (ФАС ЗСО
от 22 мая 2006 г. № Ф04-2423/2006(22687-А27-22)).
40. Какой иск следует предъявить заинтересованному лицу в случае
уклонения залогодержателя от погашения записи об ипотеке?
В случае если право залога подлежит государственной регистрации (залог недвижимого имущества), прекращение этого права также должно быть отражено в реестре прав на недвижимое имущество.
Техника внесения записи о прекращении залога такова, что заявление
о погашении залоговой записи должно подаваться совместно залогодателем и залогодержателем (либо владельцем закладной) (ст. 25 Закона
об ипотеке). Вполне возможна ситуация, когда залогодержатель по
тем или иным причинам не совершает действий, необходимых для
погашения записи о залоге.
99
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
В этом случае залогодатель, который заинтересован в скорейшем
прекращении записи о залоге, вправе предъявить иск о признании до-
говора залога прекратившимся и о погашении регистрационной записи
о залоге. Обратим внимание на то, что такое требование должно быть
рассмотрено в порядке искового производства, но не производства
об установлении фактов, имеющих юридическое значение, так как
вопрос о прекращении ипотеки действующим законодательством
не отнесен к перечню споров, которые могут быть разрешены арбитражными судами в порядке особого производства (ФАС ЗСО от
22 мая 2006 г. № Ф04-2423/2006(22687-А27-22), от 27 сентября 2006 г.
№ Ф04-6214/2006(26643-А27-22)).
Ответчиком по иску о погашении регистрационной записи является залогодержатель (ФАС ВСО от 21 июня 2006 г. № А10-11842/05-
Ф02-2936/06-С2). В случае если невозможность погашения регистрационной записи возникла в связи с ликвидацией залогодержателя, ответчиком по иску о погашении регистрационной записи
может выступать орган по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (либо иной орган, который ведет реестр прав на недвижимое имущество, например служба
портового морского регистра и т.п.) (ФАС ЗСО от 27 сентября 2006 г.
№ Ф04-6214/2006(26643-А27-22)). В случае же если ответчиком
является залогодержатель, то орган по регистрации привлекается в
качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований (ФАС ВВО от 19 июня 2006 г. № А43-44857/2005-22-1285).
Существуют дела, в которых истец оспаривал отказ органа по
регистрации прав погасить запись о залоге на основании заявления
или залогодателя, или залогодержателя. Как правило, суды отказывают в удовлетворении подобных требований по следующим основаниям: Законом об ипотеке установлены исчерпывающие основания для погашения записи об ипотеке: совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявления владельца закладной или
решение суда. Заявление одного из сторон договора ипотеки не является основанием для погашения записи об ипотеке. Следовательно,
действия регистрирующего органа, отказывающего в погашении
записи на основании заявления залогодателя (залогодержателя),
являются правомерными (см., например: ФАС ПО от 12 октября
2004 г. № А57-2506/04-26).
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]