Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
IX. Уступка прав по договору ипотеки. Передача и залог закладной
потребовать признания своих залоговых прав на предмет залога, переданный в качестве отступного.
Интересный спор был предметом рассмотрения в ФАС МО. Зало-
годатель обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий органа по регистрации прав на недвижимое имущество, который
произвел незаконную, по мнению заявителя, регистрацию перехода
права по договору ипотеки к новому лицу.
Суд установил, что между должником и кредитором был заключен
договор займа и договор ипотеки. Впоследствии права по договору
займа и договору ипотеки был уступлены кредитором банку, причем
уступка прав по договору ипотеки не была зарегистрирована. Банк и
закрытое акционерное общество заключили договор поручительства,
по которому общество обязалось нести ответственность за исполнение
должником своего обязательства. Должник не исполнил своих обязательств по договору, и поручитель был привлечен к ответственности.
Регистрирующий орган счел, что в результате исполнения поручителем обязательства за должника он приобрел права залогодержателя по
договору, обеспечивающему основное обязательство.
Суды всех трех инстанций признали действия органа по регистрации незаконными, указав следующее. Несмотря на исполнение обществом обязательств по кредитному договору за должника, право
залогодержателя к нему от банка не перешло, поскольку банк не зарегистрировал свое право залогодержателя и, следовательно, передать
его обществу не мог. Суды признали обязательной государственную
регистрацию смены залогодержателя по договору ипотеки и с учетом
возможности регистрации перехода только зарегистрированного права
правильно указали на то, что в отсутствие государственной регистрации прав залогодержателя за банком не могла быть произведена государственная регистрация перехода этого права к обществу (ФАС МО
от 15 октября 2007 г. № КГ-А40/9360-07-П).
74. Может ли поручитель, исполнивший обязательство (обеспеченное кроме поручительства также и залогом недвижимого имущества) за
должника, требовать привлечения к участию в деле о признании договора
ипотеки недействительным?
Поручитель, который исполнил обязательство, обеспеченное ипоте-
кой, за должника, должен быть привлечен к участию в деле о признании договора ипотеки недействительным. Это связано с тем, что после
141
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
исполнения за должника поручитель приобретает права залогодержателя по договору ипотеки, и потому он имеет прямую заинтересованность в результате рассмотрения спора о признании договора
ипотеки недействительным (ФАС ЦО от 13 сентября 2007 г. по делу
№ А35-4277/06-С23).
75. Возможна ли уступка прав по обеспечиваемому обязательству без
уступки прав по договору ипотеки?
Да, такая уступка возможна. При этом регистрации такой уступки
в порядке, установленном для регистрации перехода прав по договору
ипотеки, не требуется. Должник же по основному обязательству не
имеет права требовать признания такой уступки ничтожной.
В одном из дел окружной суд рассмотрел вопрос о возможности уступки права на обращение взыскания на заложенное имущество (стороны
сформулировали предмет договора уступки именно таким образом).
Причем из материалов дела следовало, что залогодателем по договору
ипотеки был не сам должник, а третье лицо. Залогодатель указывал на
ничтожность уступки прав из договора ипотеки отдельно от обеспечиваемого обязательства. Однако окружной суд не согласился с этим
доводом, указав, что «по спорному договору передавались лишь права
требования должника по обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ст. 113 Федерального
закона «О несостоятельности (банкротстве)», при этом каких-либо
сделок с объектами недвижимости между залогодержателем-цедентом и цессионарием не заключалось» (ФАС МО от 20 июля 2004 г.
№ КГ-А40/5783-04). Очевидно, что в данном деле предметом уступки
было не право требования возврата долга по основному обязательству
(тогда цессионарий бы обратился с требованием к должнику, а не к
залогодателю), а некое, как выразился суд, «право на обращение взыскания». Право получить удовлетворение из стоимости заложенной
вещи является элементом права залогодержателя. Таким образом, це-
дент уступил цессионарию права из договора ипотеки. Такая уступка
подлежит регистрации, чего в данном деле сделано не было. В случае
если уступка прав по ипотеке не состоялась, то цессионарий не мог
приобрести прав залогодержателя. Следовательно, в удовлетворении
иска о признании недействительным договора уступки было отказано
незаконно.
142
IX. Уступка прав по договору ипотеки. Передача и залог закладной
76. Как следует оценить уступку прав по договору ипотеки, который
не был зарегистрирован в установленном порядке?
Такая уступка не может влечь никакие правовые последствия,
потому как отсутствует сам предмет уступки. В одном из дел окружной суд указал, что согласно ст. 10 Закона об ипотеке несоблюдение
правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет
его недействительность. Такой договор считается ничтожным. В связи
с тем что требования Закона при подписании договора залога недвижимого имущества сторонами не были соблюдены, указанный
договор правомерно оценен судом как ничтожный, права по которому в последующем не могли быть переданы по сделке цессии, такая
уступка также является ничтожной (ФАС ЗСО от 29 августа 2007 г.
№ Ф04-5750/2007(37474-А70-22)).
77. В какой форме должен быть заключен договор уступки прав по
обязательству, обеспеченному ипотекой?
В информационном письме, посвященном спорам по договору ипотеки, Высший Арбитражный Суд сформулировал следующий тезис:
«Соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обя-
зательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из
которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке
должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора». Суд обосновал его таким примером из судебной
практики.
Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении
взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены
им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа.
При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать
от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом
с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по
договору займа) на основании заключенного между ними в простой
письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с
абзацем первым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права
по договору об ипотеке принадлежащих индивидуальному предпри-
143
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
нимателю здания и земельного участка, который был заключен между
ним и обществом с ограниченной ответственностью.
Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа
и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на
здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд
указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение
которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым п. 3 ст. 47
Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ
должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это
обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в про-
стой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого
договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки,
заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена
в этой же форме.
Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования
по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки,
если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования
по договору ипотеки в результате уступки требования по основному
обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям,
установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на
основании одного лишь своего собственного заявления.
Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав
по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему
исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли
(Президиум ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 13).
На почве этого разъяснения высшей судебной инстанции сложилась довольно обширная окружная практика.
Например, в одном из дел окружной суд указал, что уступка прав
по кредитному договору и договору ипотеки, заключенному в нотари-
144
IX. Уступка прав по договору ипотеки. Передача и залог закладной
альной форме, должна быть совершена в простой письменной форме.
Уступка прав по договору ипотеки подлежит государственной регистрации. Несмотря на то что договор ипотеки был нотариально удостоверен, уступка прав по договору кредита, которая в силу закона влечет
и переход прав по договору ипотеки, нотариально удостоверяться не
должна (ФАС УО от 9 августа 2007 г. № Ф09-6799/06-С6, от 22 октября
2007 г. № Ф09-8590/07-С5; см. также: ФАС ДО от 1 августа 2006 г.
№ Ф03-А51/06-1/1920).
78. Применяются ли нормы Закона об ипотеке об уступке прав по
договору ипотеки в случае процессуального правопреемства на стадии
исполнительного производства, возбужденного по иску об обращении
взыскания на заложенное имущество?
Нет, не применяются. В одном из дел суд, удовлетворивший ходатайство о процессуальном правопреемстве на стадии исполнительного
производства, отклонил возражения должника о том, что это правопреемство было ненадлежащим в связи с несоблюдением требования
Закона об ипотеке об уступке прав по договору ипотеки. Суд указал,
что новому взыскателю передано право требования задолженности,
подтвержденной решением суда. Выданный на основании решения
исполнительный лист содержит обязанность должника совершить оп-
ределенные действия в пользу взыскателя. Эта обязанность должника в
соответствии со ст. 48 АПК может быть переуступлена другому лицу.
Из договора уступки видно, что банк (первоначальный кредитор,
взыскатель) уступил новому взыскателю право требования денежных
средств (денежное обязательство) по исполнительному листу, а не
права по кредитному договору и договору об ипотеке (ФАС СКО
от 10 мая 2006 г. № Ф08-1384/2006).
79. В каком порядке осуществляется государственная регистрация изменения залогодержателя в договоре ипотеки, произошедшая вследствие
обращения взыскания на требование, обеспеченное ипотекой?
В одном из дел окружной суд пришел к следующим выводам.
Общество (продавец) и индивидуальный предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества,
в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель
покупает недвижимое имущество.
145
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
В соответствии с договором купли-продажи оплата проданной недвижимости производится на условиях рассрочки на десять лет.
В ЕГРП в отношении указанного недвижимого имущества открыт
подраздел III-6, содержащий запись об ограничении права собственности в виде залога в силу закона.
Впоследствии судебным приставом-исполнителем в рамках сводного исполнительного производства, возбужденного в отношении
продавца, было вынесено постановление о передаче дебиторской задолженности, принадлежащей продавцу, взыскателю – третьему лицу
в счет погашения задолженности.
Судебный пристав-исполнитель и взыскатель на основании указанного постановления подписали акт о приеме-передаче дебиторской
задолженности.
Взыскатель обратился в орган по регистрации с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в связи с заменой
залогодержателя на объекты недвижимого имущества, в удовлетворении которого было отказано. Взыскатель, полагая отказ незаконным,
обжаловал его в арбитражный суд.
Суды всех инстанций высказались в пользу того, что отказ в регистрации перехода прав ипотечного кредитора в данном деле не основан
на законе.
Судом кассационной инстанции было признано необоснованным
мнение органа по регистрации о том, что для регистрации соответствующих изменений требуется договор переуступки права требования. Окружной суд указал, что заявление о внесении изменений в ЕГРП
может быть подано новым залогодержателем самостоятельно, без
участия предыдущего залогодержателя, так как его права подтверждены актами органа, осуществлявшего исполнение судебного решения
(ФАС ДО от 19 февраля 2007 г. № Ф03-А24/06-1/5338).
80. В каком порядке осуществляется уступка прав по ипотеке, воз-
никшей в силу закона?
В одном из дел окружной суд обсуждал правомерность включения
требования кредитора в состав залоговых кредиторов в реестр кредиторов несостоятельного лица. Суд установил, что цедент был включен в реестр кредиторов как залоговый кредитор в связи с тем, что
ему принадлежало требование к должнику, вытекающее из договора
146
IX. Уступка прав по договору ипотеки. Передача и залог закладной
купли-продажи недвижимого имущества, проданного в рассрочку.
В последующем кредитор уступил право требования долга третьему
лицу (цессионарию), который обратился к арбитражному управляющему с требованием включить его в состав залоговых кредиторов.
Арбитражный управляющий включил цессионария в состав очереди
кредиторов, чьи требования не были обеспечены залогом.
Цессионарий посчитал, что действия управляющего незаконны, и
обратился в суд с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом,
требования удовлетворил.
Управляющий обратился в окружной суд с кассационной жалобой, в которой он утверждал, что переход требования по ипотеке в
результате уступки требования по основному обязательству подлежал
государственной регистрации в соответствии со ст. 355, 389 ГК и ст. 19, 20,
47 Закона об ипотеке. Кроме того, управляющий ссылался на то, что
определение суда первой инстанции противоречит разъяснению, данному в п. 13 информационного письма Президиума ВАС от 28 января
2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами
споров, связанных с договором об ипотеке».
Окружной суд оставил жалобу без удовлетворения, мотивировав
это следующим образом.
Залог в силу закона возникает при продаже в кредит, в том числе
с условием о рассрочке платежа, проданное имущество признается
находящимся в залоге у продавца с момента передачи до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 5
ст. 488 ГК).
С учетом особенностей приобретения прав на недвижимое имущество залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации права собственности покупателя имущества, являющегося
залогодателем.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего о несоблюдении требования о государственной регистрации перехода прав по ипотеке, арбитражный суд апелляционной инстанции
обоснованно, по мнению окружного суда, ссылался на то, что отдельный договор залога между продавцом (первоначальный кредитор) и
покупателем не заключался и уступка права требования по договору
места не имела. В данном случае залог имущества считается возникшим в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК).
147
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Далее окружной суд указал, что ст. 384 ГК включает в объем прав
кредитора, переходящих к другому лицу, и права, обеспечивающие
исполнение обязательства. То есть уступка продавцом прав кредитора
по договору купли-продажи, обеспеченному ипотекой, влечет перемену залогодержателя в залоговом обязательстве (ФАС ЗСО от 24 января
2007 г. № Ф04-9029/2006(30229-А46-22)).
Постановление, вынесенное окружным судом, является ошибочным. Суд не учел особенностей регистрационного режима, связанных
с возникновением права залога в отношении недвижимого имущества.
В данном деле первый кредитор (продавец по договору купли-продажи) не мог быть включен в состав залоговых кредиторов, так как
его право залога на недвижимое имущество не было зарегистрировано, следовательно, оно не может быть признано возникшим. Коль
скоро права цедента не были обеспечены ипотекой, то и права цессионария также не могли быть признаны обеспеченными залогом.
Следовательно, суд не имел права обязывать управляющего включать
цессионария в «льготную» залоговую очередь кредиторов.
X. оБ Р а щ е н и е в з ы С к а н и я н а и м у щ е С т в о ,
з а л о ж е н н о е п о д о г о в о Р у о Б и п о т е к е
81. Какие обстоятельства могут быть признаны основанием для отказа
в обращении взыскания на предмет залога?
В соответствии со ст. 348 ГК взыскание на заложенное имущество
для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может
быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Судебный акт, в котором суд пришел к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, должен быть надлежащим образом обоснован, и
прежде всего ссылками на нормы закона, исключающие возможность
обращения взыскания на предмет залога. Так, по одному из дел суд
апелляционной инстанции, не согласившись с выводами суда первой
инстанции об обстоятельствах, имеющих значение для дела, указал в
постановлении на отсутствие у залогодержателя права получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, не сославшись на
законы и иные нормативные правовые акты, которыми он руководствовался. Постановление апелляционной инстанции было отменено окружным судом, дело было направлено на новое рассмотрение
(ФАС ВСО от 24 мая 2007 г. № А19-19821/06-Ф02-2313/07).
В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если (а) допущенное должником нарушение обеспеченного залогом
обязательства крайне незначительно и (б) размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного
имущества (п. 2 ст. 348 ГК).
При применении этой нормы суды толкуют ее следующим образом: для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество оба
условия, предусмотренные ст. 348 Кодекса, должны иметь место одно-
временно. Поэтому суд, выносящий решение об отказе в удовлетворении требования залогодержателя об обращении взыскания на предмет
залога, должен установить одновременно незначительность нарушения
должником обязательства и несоразмерность возникшего долга стои-
149
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
мости заложенного имущества. В противном случае состоявшиеся по
делу судебные акты подлежат отмене (ФАС ЗСО от 14 августа 2007 г.
№ Ф04-5313/2007(36879-А75-30); ФАС МО от 19 января 2006 г.
№ КГ-А40/13364-05).
Чтобы продемонстрировать, какие конкретно обстоятельства признаются судами свидетельствующими о незначительности нарушения
и несоразмерности задолженности стоимости предмета залога, приведем такой судебный спор.
Суд отказал в обращении взыскания на предмет залога, сославшись на п. 2 ст. 348 ГК. Кредитор, не согласившись с решением суда,
обжаловал его сначала в апелляционную инстанцию (которая оставила
решение без изменений), а затем и в кассационную инстанцию.
Окружной суд поддержал состоявшиеся по делу судебные акты,
указав следующее. Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно, по мнению окружного суда, руководствовались ст. 337 и п. 2 ст. 348 ГК, предусматривающих право
суда отказать в обращении взыскания на заложенное имущество при
крайней незначительности допущенного должником нарушения обязательства и явной несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.
Окружной суд указал, что согласно одному из условий договора залога,
заключенного между сторонами спора, переданное в залог недвижимое
имущество оценено сторонами в 3 000 000 руб. Общая сумма полученных ответчиком кредитных средств составила 300 000 дол. США, а подлежащий взысканию с заемщика размер задолженности, включающий
сумму основного долга, проценты и неустойку, – 35 038,21 дол. США
(около 1 000 000 руб. на момент рассмотрения дела. – Р.Б.). Принимая
во внимание перечисленные обстоятельства, а также учитывая предпринятые должником меры по погашению задолженности перед банком, суды правильно, по мнению окружного суда, указали, что размер
задолженности ответчика перед банком незначителен, вследствие чего
требование банка о взыскании задолженности по кредитному договору
путем обращения взыскания на заложенное имущество явно несораз-
мерно стоимости заложенного имущества. Поэтому в удовлетворении
данного требования судами отказано правомерно (ФАС УО от 24 июля
2006 г. № Ф09-6298/06-С6).
150
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]