Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
II. оС н о в н ы е п о л о ж е н и я о Б и п о т е к е
1. Может ли быть обеспечено ипотекой обязательство по уплате век-
сельного долга?
В соответствии со ст. 2 Закона об ипотеке ипотека может быть
установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору,
по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным
законом.
Таким образом, для того, чтобы ответить на вопрос о возможности обеспечения залогом недвижимого имущества обязательств, возникающих у участников вексельных правоотношений, необходимо,
во-первых, установить отсутствие в федеральных законах прямого
запрета подобных договоров и, во-вторых, определить, не противоречит ли возможность обеспечения вексельных обязательств залогом
недвижимости их правовой природе?
На первый вопрос следует дать уверенный положительный ответ:
законом прямо не запрещено закладывать недвижимое имущество
в обеспечение обязательств по векселям.
На второй вопрос положительно отвечает судебная практика, которая исходит из следующих соображений: вексель представляет собой
форму существования заемных обязательств, а Закон об ипотеке прямо
допускает обеспечение залогом недвижимости обязательств заемщика.
Приведем в качестве примера такое дело, рассмотренное окружным судом.
Договором о залоге недвижимого имущества, заключенного между
открытым акционерным обществом и закрытым акционерным обществом, было предусмотрено, что залогом обеспечивается исполнение
залогодателем своих обязательств по возврату суммы займа.
В качестве основания возникновения основного обязательства по
возврату суммы займа указано соглашение о новации.
В соответствии с этим соглашением стороны согласовали прекращение обязательств должника (ОАО) по оплате суммы долга по догово-
11
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
ру поставки и по договору аренды автомобиля путем замены на обязательство по возврату суммы займа. Обязательство по возврату суммы
займа было в дальнейшем облечено сторонами соглашения о новации
в форму простого векселя, по которому должник (ОАО) обязался уплатить кредитору (ЗАО) денежную сумму в установленный векселем
срок. Суд признал, что соглашение о новации соответствует п. 1 и 2
ст. 818 ГК. Тот факт, что отношения займа, возникшие между сторонами в силу соглашения о новации, оформлены выдачей должником
простого векселя, не влияет на их квалификацию именно в качестве
заемных (ФАС ПО от 20 января 2004 г. № А55-4933/2003-8).
Однако в другом (более раннем) деле тот же окружной суд весьма
скептически отнесся к возможности обеспечения ипотекой обязательства по векселю. В этом деле суд оценивал законность отказа органа по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации договора ипотеки, заключенного в обеспечение
вексельного обязательства.
Орган по регистрации полагал, что поскольку в договоре ипотеки
не был указан срок исполнения обеспечиваемого обязательства (а вексель был выдан со сроком платежа по предъявлении, но не ранее такого-то числа), то договор ипотеки не может считаться заключенным.
Окружной суд поддержал решение нижестоящего суда, признавшего отказ в регистрации договора ипотеки незаконным. Однако из
текста постановления окружного суда по этому делу следует, что суд,
судя по всему, негативно отнесся к тому, что в договоре ипотеки срок
исполнения обеспечиваемого обязательства был указан как «по предъявлении, но не ранее такого-то числа» (т.е., собственно, был указан
срок платежа по векселю). Окружной суд подчеркнул, что стороны,
подавшие заявление о государственной регистрации договора ипотеки, в последующем представили в регистрирующий орган дополнительное соглашение к договору ипотеки, в котором был указан точный
срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Кроме того, в этом
соглашении стороны отказались от оформления заемного обязательства выдачей простого векселя. Суд указал, что «после изменения договоров о залоге недвижимого имущества и новации соглашением
между сторонами, исключившим положение об оформлении займа
путем выдачи должникам своего простого векселя, отпали основания рассматривать отношения сторон по договору новации в качестве вексельных. В данном случае вексельным законодательством
12
II. Основные положения об ипотеке
в соответствии со ст. 815 ГК регулируются лишь отношения сторон по
векселю, который удостоверяет ничем не обусловленное обязательство
векселедателя выплатить указанную в нем сумму». По всей видимости,
последнюю фразу следует понимать следующим образом: коль скоро
в основании простого векселя лежат отношения займа, то ипотекой
обеспечиваются именно эти отношения. Сам же по себе факт выдачи
простого векселя правового значения для целей обеспечения обязательства должника ипотекой не имеет (ФАС ПО от 17 ноября 2003 г.
№ А55-4413/03-41).
На наш взгляд, позиция регистрирующего органа, заявившего о
том, что в случае обеспечения ипотекой векселя со сроком платежа
«по предъявлении» в договоре ипотеки стороны не смогут указать срок
исполнения обязательства, основана на ошибочном смешении двух
значений понятия «гражданско-правовой срок». Известно, что под
сроком в гражданском праве понимают, во-первых, известный период
времени и, во-вторых, момент во времени. Срок исполнения обязательства – это определение момента во времени, когда обязательство
должно быть исполнено. Этот момент может определяться календарной датой, событием, которое неизбежно наступит, а может – и моментом совершения кредитором определенных действий (например,
предъявлением требования об исполнении обязательства). Другими
словами, срок исполнения обязательства – это не срок в смысле главы 11 ГК1, поэтому он вполне может определяться и обстоятельствами, в отношении которых неизвестно, наступят они или нет. Поэтому
нет никаких причин сомневаться в правомерности указания в договоре
ипотеки, обеспечивающем вексельное обязательство, срока исполнения этого обязательства «исполнение по предъявлении».
Однако при заключении подобных договоров ипотеки следует
понимать, что в силу абстрактности вексельного обязательства и невозможности указания в векселе основания его выдачи (например,
соглашения о новации денежного долга в заемное обязательство) заинтересованное лицо должно заранее озаботиться наличием доказательств взаимосвязи между обязательством по неоплаченному векселю
и обеспеченным ипотекой заемному обязательству.
1
Это, кстати, вытекает и из абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК, в котором говорится об обязательстве,
срок которого определен востребованием. Следовательно, момент востребования – это
тоже срок исполнения обязательства.
13
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
2. Как связаны между собой действительность сделки, обязательства из которой обеспечены ипотекой, и действительность договора
ипотеки?
В соответствии с п. 2 и 3 ст. 329 ГК недействительность основного
(обеспечиваемого) обязательства влечет за собой недействительность
обеспечивающего его обязательства1.
Таким образом, признание недействительным договора, из которого
возникли обязательства, обеспеченные ипотекой, влечет за собой признание недействительным договора ипотеки.
Например, в одном из дел окружной суд указал следующее: «Обязательства, возникшие по договору ипотеки судна, не могут существовать без обеспечиваемого ипотекой основного обязательства (договора
об открытии кредитной линии). При недействительности договора
об открытии кредитной линии дополнительное обязательство (залог,
ипотека) также является недействительным» (ФАС СЗО от 26 сентября
2007 г. № А42-1253/2006).
Этот тезис сам по себе настолько очевиден, что не требует какой-либо
аргументации.
Более сложной является следующая ситуация. В судебной практике
получило широкое распространение использование такого способа
защиты гражданских прав, как признание договоров незаключенными.
Как правило, основанием для подобных исков является (а) отсутствие
согласованного волеизъявления участников сделки по поводу ее существенных условий либо (б) несоблюдение сторонами сделки требований о государственной регистрации сделки (если законом в качестве
последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки не установлена недействительность сделки).
Возникает вопрос: что происходит с договором ипотеки, если договор,
который породил обеспечиваемые ипотекой обязательства, был признан
судом незаключенным (несостоявшимся)?
Суды исходят из того, что договор ипотеки в данном случае будет
являться недействительным.
Приведем в качестве примера такое дело.
Между кооперативом (застройщиком) и обществом с ограниченной
ответственностью (инвестором) был заключен договор о совместной
1
Здесь законодатель не вполне точен: недействительной может быть сделка, но
не обязательство.
14
II. Основные положения об ипотеке
деятельности, предметом которого было объединение усилий и имущества сторон для строительства жилого дома и последующий раздел
помещений в возведенном доме в соответствии с соглашением, которое будет заключено в будущем. Кроме того, этим же договором было
предусмотрено обеспечение обязательства по передаче застройщиком
инвестору предусмотренных договором объектов недвижимости залогом земельного участка, принадлежащего кооперативу.
Впоследствии между кооперативом и обществом заключен договор ипотеки упомянутого земельного участка. Указанный договор
был зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной
службы.
Ссылаясь на то, что общество не выполнило обязательство по
внесению вклада в общее имущество товарищей, а также на то, что
сторонами договора о совместной деятельности не подписано соглашение о распределении права собственности на помещения, кооператив обратился в суд с иском о признании договора ипотеки недей-
ствительным.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, при
заключении договора ипотеки стороны намеревались обеспечить обязательство кооператива по передаче обществу недвижимого имущества, которое будет создано на спорном земельном участке, что не про-
тиворечит, по мнению окружного суда, требованиям Закона об ипотеке.
Суд признал, что условие о том, какие помещения подлежат передаче
обществу, признано сторонами существенным.
Суд установил, что условие о том, какие объекты недвижимости
подлежат передаче кооперативом обществу, нельзя признать согласованным, поскольку дополнительное соглашение, заключение которого
признано обязательным сторонами в силу положений, изложенных в договоре, не составлялось, следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК
договор о совместной деятельности не может быть признан заключенным, так как стороны не достигли соглашения по всем существенным
условиям договора.
Далее суд рассуждал следующим образом. Поскольку обеспечиваемый ипотекой договор о совместной деятельности не может
быть признан заключенным, то договор ипотеки в свою очередь за-
ключен в отсутствие обеспечиваемого обязательства и потому является недействительным (ФАС СЗО от 26 ноября 2007 г. по делу
№ А56-5131/2007).
15
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
3. Могут ли залогодатель и залогодержатель предусмотреть в договоре
ипотеки, что залогом недвижимости обеспечивается не одно, а несколько
обязательств, возникших из различных договоров (например, из нескольких кредитных договоров)?
В одном из дел банк обратился в суд с заявлением о признании
незаконным отказа органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации договора ипотеки.
Как видно из материалов дела, между банком (залогодержателем)
и закрытым акционерным обществом (залогодателем) в обеспечение
трех кредитных договоров был заключен договор о залоге недвижимого
имущества. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества превышала общую сумму кредитов, выданных по трем договорам.
Договор был нотариально удостоверен в установленном порядке.
Банк обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора ипотеки, однако орган по регистрации отказал в государственной регистрации договора со ссылкой на ст. 2, 9 Закона об
ипотеке. Регистрирующий орган сослался на то, что ипотека может
быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного
договора. Регистрирующий орган полагал, что в соответствии с п. 1
ст. 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения
одного обязательства, может быть предоставлено в залог в обеспечение
исполнения другого обязательства по правилам о последующем залоге.
По мнению органа по регистрации прав, для передачи имущества в
последующую ипотеку необходимо было заключить по кредитным договорам самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям
действующего законодательства (ст. 45 Закона об ипотеке).
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении искового требования, поддержали доводы
ответчика.
Суд надзорной инстанции признал эти доводы ошибочными и
состоявшиеся по делу судебные акты отменил, указав следующее.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» каких-либо
запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит. Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение
16
II. Основные положения об ипотеке
трех кредитных договоров. Ответчик же необоснованно отказал в его
государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке (Президиум ВАС
от 10 декабря 2002 г. № 1925/00).
На наш взгляд, подобный подход не вполне соответствует положениям ст. 334, 342 ГК и ст. 43 Закона об ипотеке. Из положений указанных статей следует, что обеспечиваемое обязательство может быть
только одним (законодатель всегда говорит о нем в единственном числе). Это означает, что обеспечение второго, третьего и так далее обяза-
тельств залогом должно подчиняться правилам о последующем залоге.
Кроме того, принятие подхода, который был поддержан высшей судебной инстанцией, неизбежно может привести к практическим трудностям, например в связи с уступкой прав по одному из обязательств,
обеспеченных залогом, различными сроками исполнения обеспеченных обязательств и т.п.1 Все это неизбежно должно привести к выводу о том, что в ситуации, когда ипотекой обеспечивается несколько
обязательств, залогодателю и залогодержателю целесообразнее использовать механизм последующих ипотек. Именно эти соображения
были положены в основу постановления окружного суда, который не
допустил обеспечение одной ипотекой нескольких требований (ФАС
СЗО от 10 февраля 2000 г. № А56-24606/99). Суд указал, что Закон об
ипотеке не содержит указания о возможности заключения договора об
ипотеке в обеспечение нескольких обязательств, напротив, положения
п. 4 ст. 43 Закона свидетельствует о том, что предоставление повторного обеспечения в отношениях между теми же лицами подчиняется
правилам о последующей ипотеке.
4. Существуют ли какие-либо особенности признания договора ипотеки недействительным по основаниям, предусмотренным для оспаривания
крупных сделок и сделок с заинтересованностью?
В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об акционерных
обществах» крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кре-
1
Президиум ВАС в информационном письме от 28 января 2005 г. № 90 (п. 8) поддержал ранее высказанную мысль о том, что одним договором ипотеки может быть обеспечено несколько кредитных обязательств, и разъяснил, что при уступке одного из обязательств отношения между кредиторами будут регулироваться нормами о последующем
залоге. Иное может быть установлено соглашением между кредиторами, заключаемым,
по всей видимости, при уступке одного из требований, обеспеченных ипотекой.
17
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
дит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок,
связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов
общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на
последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в
процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок,
связанных с размещением посредством подписки (реализацией)
обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением
эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции
общества.
В соответствии со ст. 46 Федерального закона «Об обществах с
ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка
или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо
либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более
25 процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный
период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий
размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки,
совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
Таким образом, в последнем случае законодатель прямо не указывает
на возможность признания договора залога (договора ипотеки) крупной
сделкой. Однако суды не сомневаются в возможности предъявления такого иска (см., например: определения ВАС от 21 декабря 2007 г. № 16400/07;
ФАС ВВО от 20 июня 2005 г. № А28-7757/2004-240/2; от 20 октября 2005 г.
№ А11-1193/2004-К1-12/61; от 10 июля 2006 г. № А28-17432/2005-419/17;
ФАС ДО от 29 ноября 2005 г. № Ф03-А51/05-1/3694; от 28 марта 2006 г.
№ Ф03-А73/06-1/460; ФАС ЗСО от 18 декабря 2003 г. № Ф04/6482-1902/
А46-2003; от 10 мая 2007 г. № Ф04-1896/2007(33058-А45-13); от 5 июня
2007 г. № Ф04-2954/2007(34182-А03-8); ФАС МО от 12 октября 2005 г.
№ КГ-А40/9775-05; от 19 января 2006 г. № КГ-А40/13382-05; от 2 ноября 2006 г. № КГ-А40/10490-06-П; ФАС СЗО от 7 июля 2006 г. № А5619455/2005; от 27 апреля 2007 г. № А26-12130/2005-17; от 26 сентября
2007 г. № А42-1253/2006; ФАС ЦО от 14 февраля 2006 г. № А62-694/05;
от 9 декабря 2005 г. № А14-17149-2004/625/30).
18
II. Основные положения об ипотеке
Любопытный вывод был сделан окружным судом по одному из
дел: из имеющихся в деле документов следовало, что решение о передаче в залог недвижимого имущества было принято общим собранием
участников общества с ограниченной ответственностью – залогодателя (собственника помещения), что зафиксировано в протоколе
общего собрания участников общества. Следовательно, суд первой
инстанции сделал правильный вывод о том, что собственник заложенного имущества надлежащим образом выразил свое согласие на
передачу в залог принадлежащей ему недвижимости, а получение со-
гласия учредителей одного из учредителей залогодателя на совершение
договора залога законом не предусмотрено (ФАС ВВО от 5 июля 2006 г.
№ А11-18781/2005-К1-5/789/29).
Отдельного внимания заслуживает практика судов по определению
взаимной связанности договоров ипотеки для целей признания их
единой сделкой, подпадающей под категорию крупных.
Этот вопрос был возбужден в одном из дел, в котором акционер
акционерного общества – залогодателя требовал признать несколько
договоров ипотеки, заключенных обществом, связанными сделками,
и, как следствие, требовал признания их недействительными, так как
их совершение не было одобрено советом директоров общества.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и
апелляционной инстанций, поддержанные судом кассационной инстанции, исходили из того, что спорные договоры о залоге не являются
взаимосвязанными сделками, поскольку в залог переданы объекты,
не образующие единого комплекса, расположенные в разных районах города и использующиеся независимо друг от друга. Оспариваемые договоры
ипотеки заключены в обеспечение различных кредитных договоров,
по которым заемщиками выступали различные лица.
Кроме того, по нескольким договорам залога действие акцессорных
залоговых обязательств прекратилось в связи с прекращением вследствие исполнения обязательств по кредитным договорам (ФАС УО
от 13 октября 2004 г. № Ф09-1104/04-ГК).
В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие
или разрешение другого лица или органа, такое согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Из этой нормы один из
окружных судов сделал следующий вывод: «Необходимость получения
согласия общего собрания участников общества на заключение до-
19
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
говора залога имущества в крупном размере (крупная сделка) установлена Законом об обществах с ограниченной ответственностью, которым правомерно руководствовался суд при разрешении спора. Однако
отсутствие согласия или разрешения на совершение крупной сделки
по смыслу ст. 6 Закона об ипотеке не влечет ничтожности сделки»
(ФАС ЦО от 9 декабря 2005 г. № А14-17149-2004/625/30). Очевидно,
что в п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке речь идет как раз о том, что договор
ипотеки не может быть заключен, если согласие компетентного лица
или органа на передачу имущества в залог отсутствует.
Интересным является и такой вопрос: считается ли договор ипотеки
согласованным как крупная сделка, если общим собранием участников
общества было решено обеспечить ипотекой заемное обязательство, а
в договоре об ипотеке содержится условие о том, что ипотека обеспечивает и иные (например, по уплате неустойки) обязательства? Так,
в одном из дел предметом спора стала действительность договора
ипотеки, в соответствии с положениями которого ипотека обеспечивала исполнение обязательств заемщика-залогодателя, вытекающих
из заключенного с банком кредитного договора. При этом указанные в договоре об ипотеке условия, касающиеся предмета залога, его
оценки, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого
залогом, были аналогичны тем, которые указаны в решении общего
собрания участников заемщика о передаче недвижимого имущества
в залог.
Договором ипотеки было также установлено, что ипотекой обеспечена также уплата залогодержателю сумм, причитающихся ему:
в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени)
вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде
процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством
либо федеральным законом; в возмещение расходов по реализации
заложенного имущества; в возмещение расходов по ремонту, содержанию, технической эксплуатации, коммунальным платежам, охране,
защите от посягательств третьих лиц, погашение задолженности залогодателя по связанным с заложенным имуществом налогам, сборам и
обязательным платежам, если такие расходы производились залогодержателем.
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]