Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
III. Заключение договора об ипотеке
ра ипотеки (федеральные законы от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ
и № 216-ФЗ), вступили в силу соответственно с 1 января 2005 г. и
с 11 января 2005 г.
Тем не менее, несмотря на то, что общая обязательная нотариальная форма договора ипотеки была отменена, в некоторых случаях соблюдение нотариальной формы договора ипотеки все же требуется.
Во-первых, это касается договоров ипотеки, которые были заключены
до вступления в силу поправок в ГК, отменяющих нотариальную форму
ипотеки (т.е. до 1 января 2005 г.1), и дополнительных соглашений к ним.
Так, в одном из дел окружной суд указал следующее: п. 2 ст. 23 Закона
об ипотеке предусмотрено, что изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между
залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении
условий договора об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 452 ГК соглашение об
изменении или о расторжении договора совершается в той же форме,
что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не
вытекает иное. Поскольку договор об ипотеке был нотариально удостоверен, то и соглашение о дополнении его условий должно быть
нотариально удостоверено. Таким образом, заявитель не представил
в орган по регистрации прав на недвижимое имущество нотариально
удостоверенное соглашение о дополнении договора об ипотеке, заключенного до 1 января 2005 г., и вывод суда первой инстанции о соответствии решения о приостановлении государственной регистрации
соглашения действующему законодательству является правомерным
(ФАС УО от 28 марта 2006 г. № Ф09-1927/06-С3).
Во-вторых, в нотариальной форме заключаются договоры ипотеки
судов внутреннего водного плавания (ст. 24 Кодекса внутреннего водного
транспорта РФ).
В судебной практике возник вопрос о том, не противоречит ли указанная норма КВВТ положениям ГК о форме договора ипотеки. Так, в
одном из дел предметом судебного спора был договор ипотеки речного
судна, который не был нотариально удостоверен. Одна сторона договора настаивала на том, что такой договор является недействительным
вследствие несоблюдения требования нотариального удостоверения, а
1
Более позднее (11 января 2005 г.) вступление в силу поправок в ст. 10 Закона об ипотеке
не может иметь значение обстоятельства, сохраняющего обязательную нотариальную
форму договора ипотеки, так как федеральные законы, содержащие гражданско-правовые нормы, не могут противоречить ГК (ст. 3 Кодекса).
51
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
другая утверждала, что после 1 января 2005 г. норма ст. 24 КВВТ стала
противоречить ст. 339 ГК и потому не подлежит применению.
Суд высказал мнение о том, что отсутствие нотариального удостоверения договора ипотеки речного судна влечет за собой признание его
незаключенным, обосновав это следующим образом. Положениями
п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке предусматривается простая письменная
форма договора ипотеки. В силу п. 2 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. В соответствии со ст. 24 КВВТ РФ договор ипотеки судна должен быть нотариально удостоверен и подлежит обязательной государственной регистрации в том же реестре судов, в котором зарегистрировано судно.
Таким образом, в рассматриваемом случае требование о соблюдении
нотариальной формы договора ипотеки предусмотрено специальной
нормой и закреплено в ст. 24 КВВТ РФ (ФАС СЗО от 20 февраля 2008 г.
№ А56-15791/2007).
И наконец, в-третьих, договор ипотеки может быть совершен в но-
тариальной форме по желанию самих сторон этого договора. В одном
из дел окружной суд установил, что стороны договора ипотеки договорились о том, что договор будет заключен ими в нотариальной
форме, чего, однако, выполнено не было. В дальнейшем договор ипотеки был зарегистрирован в органе по регистрации прав на недвижимое имущество. Однако суд пришел к выводу о том, что, коль скоро
договор ипотеки не был (вопреки соглашению сторон) нотариально
удостоверен, право залога не возникло (ФАС ПО от 19 января 2006 г.
№ А57-19164/04-19)1.
Рассматривая вопрос о взаимосвязи нотариального удостоверения до-
говора ипотеки и его последующей государственной регистрации, окружной суд пришел к такому выводу: отсутствие нотариального удостоверения договора об ипотеке является самостоятельным основанием
для признания его ничтожным независимо от государственной регистрации договора. Следовательно, вывод нижестоящего суда о том, что
государственная регистрация договора ипотеки является достаточным
основанием для признания данного договора имеющим юридическую
силу без его нотариального удостоверения, противоречит ст. 10 Закона
об ипотеке (ФАС ДО от 5 сентября 2006 г. № Ф03-А59/06-1/340).
1
В данном деле суд почему-то уклонился от квалификации такой сделки как ни-
чтожной, хотя это прямо вытекает из совокупности положений ст. 163 и 165 ГК.
52
III. Заключение договора об ипотеке
20. Подлежит ли нотариальному удостоверению (государственной
регистрации) внесение изменений и дополнений в договор, обеспеченный
ипотекой?
Изучение судебной практики свидетельствует о том, что участники
судебных споров зачастую распространяют необходимость нотариального удостоверения дополнительного соглашения к договору ипотеки,
заключенному до 1 января 2005 г. (об этом см. выше) на дополнитель-
ные соглашения к договору, породившему обеспечиваемые ипотекой обязательства. Разумеется, нотариальное удостоверение таких соглашений
необходимо только в тех случаях, когда обеспечиваемый договор был
нотариально удостоверен (в силу требования закона или соглашения
сторон).
Приведем такой спор.
Между банком и обществом с ограниченной ответственностью (заемщик) был заключен кредитный договор, в соответствии с которым
банк предоставляет обществу кредит.
Обязательства заемщика по возврату займа были обеспечены договором об ипотеке, который был удостоверен нотариусом и зарегистрирован органом по регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Впоследствии заложенное имущество с разрешения банка было
отчуждено третьему лицу по договору купли-продажи с ограничением
права собственности приобретателя ипотекой в пользу банка. Право
собственности зарегистрировано в установленном порядке за новым
залогодателем.
В дальнейшем условия договора кредита, заключенного между банком и заемщиком, неоднократно менялись в части изменения срока
возврата кредита и изменения лимита кредитования.
По наступлении срока возврата кредита заемщик своих обязательств перед банком не исполнил, и банк обратился в суд с иском
к приобретателю заложенного имущества об обращении взыскания
на имущество. Ответчик возражал против удовлетворения требования, указывая, что основания для удовлетворения требования банка
отсутствуют, так как обеспечиваемый ипотекой договор подвергался
неоднократным изменениям, но ни одно из дополнительных соглашений к договору кредита не было нотариально удостоверено. Суды
всех инстанций иск удовлетворили, признав возражения залогодателя
несостоятельными.
53
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Судебные инстанции совершенно правомерно исходили из того,
что в данном деле сторонами не включалось соглашение об ипотеке в кредитный договор. Ими был заключен отдельный договор
об ипотеке, в отношении которого соблюден установленный порядок в отношении формы договора и государственной регистрации.
Изменения к кредитному договору не подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ФАС ЗСО от 15 мая
2007 г. № Ф04-2098/2007(33797-А27-30)).
21. Каковы последствия отсутствия государственной регистрации до-
говора ипотеки?
Следует различать государственную регистрацию договора ипотеки
(ст. 10 Закона об ипотеке) и государственную регистрацию ипотеки
как обременения недвижимого имущества (ст. 11 Закона).
В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке несоблюдение правил о
государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность1. Такой договор считается ничтожным. В соответствии с
п. 2 ст. 11 Закона ипотека как обременение имущества, заложенного по
договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
Договор же ипотеки считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона).
Таким образом, логика законодателя, судя по всему, такова: договор
ипотеки вступает в силу с момента регистрации; отсутствие последней
означает, что договор ипотеки является ничтожным, а ипотека как
обременение – не возникшей.
Однако в судебной практике единого подхода к последствиям отсутствия государственной регистрации договора ипотеки и ипотеки
как обременения до сих пор нет.
Так, в одном из надзорных определений ВАС указал, что «…договор
залога недвижимого имущества … не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем договор залога имущества на
основании п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке признан судом незаключенным»
(Определение ВАС от 18 января 2008 г. № 17830/07). Странно, что ВАС
1
По общему правилу отсутствие государственной регистрации сделки означает,
что она не заключена. Однако ст. 165 ГК предусматривает, что в случаях, предусмотренных законом, отсутствие государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Собственно, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке и есть такой случай.
54
III. Заключение договора об ипотеке
не заметил очевидной ошибки нижестоящего суда – в силу прямого
указания закона отсутствие государственной регистрации договора
ипотеки влечет его ничтожность.
Правильную квалификацию последствий отсутствия государственной регистрации договора ипотеки дал, к примеру, ФАС ВВО,
указавший, что «договор залога недвижимого имущества от 19.05.2006
№ 03-53/06-Н в установленном законом порядке для регистрации сделок
с соответствующим имуществом не был зарегистрирован. Требования
закона при подписании договора залога не были соблюдены, поэтому суд
правомерно оценил указанный договор как недействительный (ничтожный)» (ФАС ВВО от 6 декабря 2007 г. по делу № А43-270/2007-41-25).
Менее ясно высказался в аналогичном деле другой окружной суд –
ФАС МО: «В силу ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается
заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Ни одно из вышеуказанных действий по заключению договора о
залоге сторонами не совершалось. Следовательно, оснований для вывода,
что между сторонами возникли залоговые отношения, у суда не имелось»
(ФАС МО 9 марта 2006 г. № КГ-А40/971-06). Схожим образом свое отно-
шение к правовым последствиям отсутствия государственной регистрации договора ипотеки выразил и ФАС СКО: «У истца не возникли права
залогодержателя на недвижимое имущество, поскольку договор ипотеки
не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество» (ФАС СКО от 21 июня 2006 г. № Ф08-2755/2006).
Различие между недействительностью договора ипотеки и невозможностью признания его заключенным ясно видны из следующего
дела. Истец предъявил в арбитражный суд иск о признании договора
ипотеки недействительным. Однако в результате заявления истца в
порядке ст. 49 АПК судом рассмотрен иск о признании названного
договора незаключенным в силу несоблюдения при его заключении
требований ст. 190 и 339 ГК и ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке».
Окружной суд отменил состоявшийся судебный акт, указав, что «с учетом правового понятия предмета и основания иска следует, что если
требование о признании сделки недействительной заменяется требованием о признании договора незаключенным и приводятся иные
основания этого изменения, то имеет место изменение предмета и
основания иска. Одновременное изменение предмета и основания
иска процессуальным законодательством не допускается» (ФАС ПО
от 3 мая 2007 г. № А57-12081/06-20-19).
55
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
22. Вправе ли стороны договора, обязательства из которого обеспечиваются залогом недвижимости, включить условие об ипотеке в указанный
договор, а не заключать самостоятельный договор ипотеки? Каковы требования к форме и государственной регистрации такого договора?
Возможность включения условия об ипотеке в обеспечиваемый
договор прямо установлена п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке, в соответствии с которым при включении соглашения об ипотеке в кредитный
или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство,
в отношении формы и государственной регистрации этого договора
должны быть соблюдены требования, установленные для договора
об ипотеке.
Неожиданно сложной для участников арбитражных споров оказалась фраза закона о «включении соглашения об ипотеке в кредитный
или иной договор». Приведем в качестве примера такой спор.
Залогодатель обратился в суд с иском о признании недействительным договора о предоставлении кредитной линии. В качестве основания иска истец указал, что оспариваемый им договор нотариально не
удостоверен и не прошел государственную регистрацию, несмотря на
включение к текст данного договора условий об ипотеке.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении исковых
требований, указав, что имеющееся в кредитном договоре условие об
обеспечении обязательства по возврату кредита залогом недвижимого
имущества не следует рассматривать как условие об ипотеке. Данное
условие имеет отсылочный характер, так как в нем не указаны существенные условия ипотеки и индивидуально-определенные признаки заложенного имущества, как того требует ст. 432 ГК, а имеется
лишь ссылка на отдельный договор об ипотеке, заключенный между
сторонами. Исходя из этого, арбитражный суд сделал совершенно
правильный вывод о том, что договор кредитной линии не содержит
соглашения об условиях ипотеки, поэтому основания для признания
договора кредитной линии недействительным по мотиву несоблюдения требований п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке отсутствуют (ФАС ДО
от 26 декабря 2006 г. № Ф03-А37/06-1/4629; см. также: ФАС ДО от
12 апреля 2005 г. № Ф03-А51/05-1/211).
К аналогичным выводам в схожих делах пришли и другие окружные суды. Например, ФАС ЗСО в одном из дел указал следующее:
«Судебные инстанции правомерно исходили из того, что в спорном
56
III. Заключение договора об ипотеке
случае сторонами не включалось соглашение об ипотеке в кредитный
договор. Был заключен отдельный договор об ипотеке, в отношении
которого соблюден установленный порядок в отношении формы договора и государственной регистрации. Поэтому изменения к кредитному договору не подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Довод ответчика о нарушении ст. 10 Закона об
ипотеке в результате отсутствия государственной регистрации кредитного договора противоречит указанной норме, поскольку данный
Закон регулирует отношения по ипотеке, а не кредитные отношения»
(ФАС ЗСО от 15 мая 2007 г. № Ф04-2098/2007(33797-А27-30)).
Тезис о том, что указание в основном договоре на обеспечение обязательств залогом недвижимого имущества не может рассматриваться
как условие об ипотеке, поддержал и ФАС МО: «Ссылка в жалобе на
недействительность договора кредитной линии в связи с отсутствием
его государственной регистрации является необоснованной. Согласно
ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. При включении
соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий
обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены
требования, установленные для договора об ипотеке. Сторонами по
настоящему делу заключены самостоятельные договоры кредитной
линии и договор залога судов. Договор залога зарегистрирован в установленном порядке. Договор кредитной линии заключен в соответствии с требованиями главы 42 ГК, предъявляемыми к данным видам
сделок. Указанный договор не содержит соглашения об ипотеке, в нем
отсутствуют условия сделки о залоге имущества, а потому указанный
договор не подлежал государственной регистрации» (ФАС МО от
9 августа 2007 г. № КГ-А40/7723-07).
23. Вправе ли стороны договора залога предусмотреть, что в случае,
если предмет залога будет признан компетентным органом недвижимым
имуществом, договор залога подлежит государственной регистрации?
Этот вопрос обсуждался ФАС СКО в следующем деле.
Банк и заемщик заключили кредитный договор и в обеспечение
обязательств заемщика по возврату кредита – договор залога имущества. Перечень предметов залога приведен в приложении к договору
57
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
залога, спорное имущество указано как конвейерный штрек и вентиляционная сбойка шахты «Октябрьская». На основании представленных в материалы дела документов суд установил, что переданные по
договорам ипотеки объекты являются недвижимостью. Суд также установил, что договор залога имущества не был зарегистрирован органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, и потому признал его ничтожным. Банк не
согласился с принятым решением и обратился с кассационной жалобой в окружной суд, в которой он сослался на условие договора залога,
которое предусматривало обязанность залогодателя в случае признания предмета залога недвижимостью заключить договор залога этого
объекта недвижимости и зарегистрировать его в соответствии с законодательством. Суд признал этот довод несостоятельным и оставил
судебный акт нижестоящего суда без изменений. Окружной суд указал, что спорное имущество в силу своих объективных качеств и признаков является недвижимостью. Из смысла положений п. 2 ст. 1 ГК
следует презумпция разумности, добросовестности, осмотрительности
субъектов гражданско-правовых отношений, которые осуществляют
принадлежащие им гражданские права своей волей и в своем интересе.
С учетом природы предмета залога истцу следовало изначально принять необходимые меры к оформлению договора в требуемой законом
форме (ФАС СКО от 21 июня 2006 г. № Ф08-2755/2006).
24. Представитель юридического лица – залогодателя, подавший документы на государственную регистрацию договора ипотеки, не имел
нотариальную доверенность на право совершения указанных действий.
Тем не менее договор ипотеки был зарегистрирован. Вправе ли залогодатель оспаривать государственную регистрацию договора ипотеки по
мотиву отсутствия полномочий представителя, подавшего документы на
государственную регистрацию ипотеки?
ФАС ДО разрешил соответствующий спор следующим образом.
Суд установил, что банк и заемщик заключили кредитный договор
и обеспечили его исполнение договором залога недвижимости, который был нотариально удостоверен. По заявлениям работника заемщика Семеновой И.Д. договор залога зарегистрирован органом по регистрации прав на недвижимое имущество. Однако заемщик представил
доказательства, свидетельствующие о том, что в нарушение положения
58
III. Заключение договора об ипотеке
ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» Семенова И.Д. не представила
в орган по государственной регистрации прав нотариально удостоверенную доверенность на право быть представителем заемщика при
подаче документов на государственную регистрацию договора залога
недвижимого имущества. На этом основании заемщик просил суд признать договор ипотеки недействительной сделкой.
Суд в иске отказал, указав, что согласно п. 2 ст. 183 ГК последующее
одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для
него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее
совершения. Судебные инстанции пришли к правильному, по мнению
окружного суда, выводу о том, что получение истцом кредита по кредитному договору, обеспеченному договором залога, свидетельствует
об одобрении государственной регистрации договора залога (ФАС ДО
от 19 апреля 2004 г. № Ф03-А16/04-1/659). Подобный подход судов не
учитывает тот простой факт, что для применения ст. 183 ГК необходимо, чтобы представитель, действующий с превышением полномочий,
совершил сделку от имени представляемого. В разбираемом случае работник заемщика выполнила функцию посланника (нунция) и потому
никаких сделок не совершала – она всего лишь доводила волю своего работодателя – юридического лица до органа по регистрации прав.
Поэтому в данной ситуации следует считать, что государственная
регистрация договора ипотеки была проведена с нарушением закона и
может быть оспорена в судебном порядке. Однако до момента признания судом действий регистрирующего органа незаконными запись об
ипотеке как обременении и о государственной регистрации договора
ипотеки будет обязательна для любых третьих лиц в силу принципа
публичной достоверности реестровых записей.
25. Вправе ли стороны заключить договор ипотеки не в форме состав-
ления единого документа?
Из ст. 434 ГК следует, что соблюдение простой письменной формы
договора имеет место как в случае составления договора в виде единого
документа, подписанного сторонами, так и при обмене документами,
которые подписаны стороной, составившей документ, и которые в совокупности свидетельствуют о согласовании сторонами существенных
условий договора.
59
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
В отношении договора ипотеки ГК (ст. 339 Кодекса) и Закон об
ипотеке (ст. 10 Закона), в отличие, скажем, от договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК), не содержат требования о заключении дого-
вора ипотеки посредством составления одного документа. Косвенно
эту норму можно вывести из требования о государственной регистрации договора ипотеки, так как на государственную регистрацию
представляются документы, которые «должны содержать описание
недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи
сторон или определенных законодательством должностных лиц» (п. 1
ст. 18 Закона о регистрации). По всей видимости, из данной нормы и
следует невозможность заключения договора ипотеки посредством
обмена документами.
В материалах судебной практики нами было обнаружено дело,
в котором одна из сторон спора настаивала на том, что между ней и
ее процессуальным оппонентом был заключен договор ипотеки.
В подтверждение этого довода в материалы дела были представлены
протоколы собраний учредителей, подписанные в том числе и руководителями спорящих юридических лиц, на которых были приняты
решения о заключении договоров залога. Суды не признали указанные документы подтверждением заключения между сторонами спора
договора ипотеки, указав, что в соответствии со ст. 131, 339 ГК и ст. 9
Закона об ипотеке договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Предоставленные в дело протоколы собраний учредителей
не могут быть признаны договором залога, поскольку не соответствуют положениям ст. 339 ГК и Закону об ипотеке. При таких обстоятельствах окружной суд поддержал вывод апелляционной инстанции
о незаключенности договора залога (ФАС СКО от 4 ноября 2004 г.
№ Ф08-5059/2004).
26. Требуется ли регистрация ипотеки в поземельной книге, как это
требует не отмененная до настоящего времени ст. 43 Закона о залоге?
Действительно, в соответствии с положением п. 2 ст. 43 Закона о залоге 1992 г. «ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта.
Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]