Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
VII. Переход прав на заложенное по ипотеке имущество к другим лицам
58. Какой сделкой – оспоримой или ничтожной – является сделка
по отчуждению предмета ипотеки, совершенная без согласия залогодержателя?
В соответствии со ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное
по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому
лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада
в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого
взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено
договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 39 Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил ст. 37 Закона
об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать (а)
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
либо (б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от
того, кому оно принадлежит.
Из совокупности положений ст. 37 и 39 Закона об ипотеке суды
делают вывод о том, что продажа заложенного имущества без согласия
залогодержателя является оспоримой сделкой.
Например, в одном из дел ФАС ВСО признал, что вывод суда пер-
вой инстанции о ничтожности продажи предмета залога без согласия
залогодержателя является неправильным. Окружной суд указал, что
выраженный в постановлении апелляционного суда довод о том, что
такая сделка является оспоримой, соответствует положениям Закона
об ипотеке и нормам ГК. Окружной суд обосновал это следующим
образом. В соответствии со ст. 168 ГК сделка, не соответствующая
требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон
не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает
иных последствий нарушения. Закон об ипотеке в ст. 39 устанавливает
основания для признания судом недействительными сделок, а также
указывает лиц, имеющих право на предъявление требования о признании недействительными сделок. Таким образом, в силу указания
Закона об ипотеке сделки об отчуждении заложенного имущества без
согласия залогодержателя являются оспоримыми сделками, в связи с
чем требования о признании таких сделок недействительными могут
121
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
быть предъявлены лицами, указанными в законе. Таким лицом является залогодержатель в соответствии со ст. 39 Закона об ипотеке (ФАС
ВСО от 11 июля 2005 г. № А19-19678/04-23-Ф02-2782/05-С2).
Схожего мнения придерживается и ФАС ДО, который в одном из
дел прямо указал, что продажа предмета залога без согласия залогодателя является оспоримой сделкой (ФАС ДО от 26 декабря 2005 г.
№ Ф03-А24/05-1/4309).
ФАС УО в одном из дел также поддержал мнение об оспоримом
характере продажи заложенного имущества без согласия залогодержателя: «Согласно п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, залогодатель вправе
отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя. В качестве
последствия нарушения этого правила ст. 39 указанного Закона предусматривает право залогодержателя требовать признания сделки об
отчуждении заложенного имущества недействительной и применения
последствий, предусмотренных ст. 167 ГК. Следовательно, сделка по
отчуждению заложенного имущества без согласия залогодержателя является оспоримой» (ФАС УО от 1 июня 2005 г. № Ф09-1493/05-С3).
Единственный окружной суд, который придерживается мнения
о том, что сделка по распоряжению предметом залога без согласия
залогодержателя является ничтожной, – ФАС ПО (ФАС ПО от 20 сен-
тября 2002 г. № А 12-3447/02-С16). Однако это мнение является неправильным, так как употребление в ст. 39 Закона об ипотеке выражения
«залогодержатель… вправе по своему выбору потребовать…» означает, что сделка по продаже не является изначально недействительной.
Следовательно, она оспорима.
59. Недвижимое имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью, находится в залоге в обеспечение обязательств
общества. Один из участников общества подал в общество заявление о выходе. Вправе ли общество предоставить такому участнику имущество,
находящееся в залоге?
Суд первой инстанции, рассматривавший дело с такой фабулой, отказал в удовлетворении искового требования вышедшего из общества
участника о понуждении к передаче ему имущества. Суд исходил из
того, что решение общего собрания учредителей общества о передаче
истцу в счет причитающейся ему доли имущества общества указанного
объекта недвижимости является ничтожным в силу ст. 346 ГК, так как
не получено согласие залогодержателя данного имущества.
122
VII. Переход прав на заложенное по ипотеке имущество к другим лицам
Апелляционная инстанция, руководствуясь ст. 26 Федерального
закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 37 (п. 1),
39 Закона об ипотеке, отменила решение суда первой инстанции об
отказе в удовлетворении исковых требований о передаче в натуре по
акту приема-передачи спорного объекта недвижимости, указав, что
суд первой инстанции не вправе был по собственной инициативе признавать решение общего собрания учредителей общества недействительным, так как сделка по отчуждению заложенного имущества без
согласия залогодержателя является оспоримой.
Окружной суд, рассматривавший дело по кассационной жалобе
общества, поддержал мнение апелляционной инстанции, указав, что
решение собрания учредителей общества о выделении в натуре выходящему участнику спорного имущества, обремененного залогом, не
относится к ничтожным сделкам, требование о признании данного
решения недействительным истцом не заявлялось. Кроме того, из документов видно, что к моменту рассмотрения дела в суде ипотека была
погашена в связи с исполнением обязательства по его оплате в полном
объеме (ФАС ВВО от 21 февраля 2006 г. № А39-2925/2005-137/16).
60. Вправе ли залогодержатель участвовать в качестве третьего лица в
деле о признании недействительной сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, являющееся предметом договора ипотеки?
В одном из дел окружной суд указал, что в случае предъявления
иска, направленного на оспаривание права залогодателя на предмет
ипотеки, суд должен привлечь залогодержателя к участию в деле в качестве третьего лица. Это вытекает из положения п. 2 ст. 33 Закона об
ипотеке. Если залогодержатель не был привлечен к участию в деле, он
имеет право обжаловать судебный акт в апелляционную и кассационную инстанции (ФАС МО от 5 июня 2006 г. № КГ-А40/4571-06-2).
61. Вправе ли залогодержатель разрешить отчуждение предмета залога третьему лицу в случае, если обязательство должника, обеспеченное
залогом, последним не исполнено?
Статья 37 Закона об ипотеке не ограничивает залогодержателя в
его возможности давать согласие на отчуждение предмета ипотеки.
Залогодержатель вправе разрешать залогодателю отчуждать предмет залога, в том числе и тогда, когда у последнего имеется просроченная задолженность по кредиту (ФАС ДО от 4 апреля 2003 г.
№ Ф03-А37/03-1/573).
123
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
62. В какой форме может быть выражено согласие залогодержателя
с отчуждением заложенного имущества?
Согласие залогодержателя на отчуждение предмета залога может
выражаться посредством письма, адресованного залогодателю, либо
посредством указания в договоре об отчуждении предмета залога о
том, что он согласен с совершением отчуждательной сделки.
Простое подписание залогодержателем договора купли-продажи предмета залога, заключенного между отчуждателем и третьим
лицом, также рассматривается судами как согласие залогодержателя с отчуждением предмета ипотеки (ФАС ЦО от 29 июня 2007 г.
№ А48-5118/06-5).
63. Имеет ли значение незнание приобретателя заложенного имущества о том, что оно обременено залогом? Может ли возражение о добросовестности приобретателя предмета залога быть выдвинуто в качестве
возражения против иска об обращении взыскания на заложенную вещь?
Это один из самых сложных вопросов залогового права.
Ответ на него тесным образом связан с юридической квалификацией
сделки по отчуждению предмета ипотеки без согласия залогодержателя. Чуть выше (вопрос 58) мы приводили доводы в пользу признания
этой сделки оспоримой. Это будет означать следующее. В случае если
имущество было продано третьему лицу без согласия залогодержателя и последний не потребовал признания сделки недействительной,
следует считать, что к приобретателю предмета залога перешло право
собственности на него. Причем это право перешло к приобретателю
в том виде, как оно существовало у отчуждателя, т.е. обремененное за-
логом. Следовательно, право залогодержателя потребовать обращения
взыскания на заложенное имущество не прекратилось, и он имеет право
предъявить приобретателю заложенной вещи соответствующий иск.
Возражение же приобретателя заложенной вещи о том, что он не знал
и не мог знать о том, что приобретаемое им имущество находилось в
залоге, не может иметь какое-либо значение по следующим причинам.
Добросовестность защищает незаконного приобретателя (например,
в ситуации приобретения вещи от несобственника), иными словами,
она восполняет «неприобретение» покупателем вещи права собственности (так как отчуждатель, не будучи собственником, это право передать не мог).
124
VII. Переход прав на заложенное по ипотеке имущество к другим лицам
В рассматриваемой ситуации отчуждатель вещи являлся ее собст-
венником, отсутствие согласия залогодержателя не влечет за собой отпадение перехода права собственности к приобретателю. Следовательно,
покупатель заложенной вещи приобретает право на нее не первона-
чальным (как добросовестный покупатель вещи от несобственника),
а производным способом. Это и есть главное подтверждение нашего
вывода о сохранении права залога при продаже вещи без согласия
залогодержателя.
Совершенно иные правовые последствия будут иметь место в случае, если согласиться с неправильной позицией ФАС ПО о том, что
продажа предмета залога без согласия залогодержателя является ни-
чтожной сделкой. Это означает, что никакого перехода права собственности от отчуждателя (залогодателя) к приобретателю не происходит.
В случае если приобретатель является добросовестным, у него возникает право собственности на приобретенное имущество. Однако это
право возникает не производным (отчуждательная сделка ничтожна!),
а первоначальным способом. А это в свою очередь влечет за собой
«очищение» вещи от всех ограничений и обременений (залогов, арестов, сервитутов и т.п.).
Понятно, что первое толкование выгодно залогодержателям, которые в случае продажи предмета залога без их согласия все же смогут
обратить взыскания на заложенную вещь Второе толкование – в пользу
добросовестных приобретателей заложенного имущества, на которое
залогодержатель уже более не сможет обратить взыскание.
Выше мы квалифицировали сделку по отчуждению предмета залога как оспоримую. Следовательно, суд не может отказать залого-
держателю в праве обращать взыскание на имущество, находящееся у
приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что он приобрел
заложенное имущество1.
1
Надо отметить, что описываемая проблема является крайне острой в сфере залога
движимого имущества (прежде всего автомобилей), оставляемого во владении залогодателей, так как такие залоги не являются публичными, т.е. они не различимы для третьих
лиц. В случае же с недвижимостью все немного иначе. Ипотека считается возникшей с
момента внесения ее в ЕГРП. Следовательно, приобретатель заложенного имущества
практически всегда может знать о том, что приобретаемое им имущество обременено
залогом. Исключения могут составлять немногочисленные случаи, к примеру, когда
имела место ипотека в силу закона, которую регистрирующий орган отказался вносить
в ЕГРП и залогодержатель обжаловал его незаконные действия. Если в период оспаривания действий имущество будет продано, а суд установит незаконность действий
125
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Изложенный нами подход был поддержан, к примеру, ФАС МО,
который согласился с доводами залогодержателя о том, что добросовестность нового собственника спорного имущества не влияет на
установленное Законом об ипотеке правило сохранения залога при
переходе права собственности. Тот факт, что приобретатель приобрел
имущество на торгах (организованных арбитражным управляющим общества-залогодателя), также не может прекратить права залогодержателя, так как реализация заложенного имущества с торгов прекращает
ипотеку только в случае, если она состоялась по требованию залогодержателя в рамках проведения процедуры реализации заложенного
имущества (ФАС МО от 22 августа 2005 г. № КГ-А41/7546-05-П).
Однако в более раннем деле этот же суд высказывал иное мнение.
Отказав в процессуальном преемстве в деле об обращении взыскания на предмет залога (с залогодателя на лицо, которому был продан
предмет залога без согласия залогодержателя), окружной суд объяснил
отпадение права залога при продаже имущества без согласия залогодержателя следующим образом: «Добросовестному приобретателю
спорное помещение было продано не как предмет залога, а в качестве
полноценного необремененного имущества, иначе цена последнего
была бы иной. Судебный акт, устанавливающий правомерность возникновения права собственности данного предпринимателя на спорное помещение, вступил в законную силу, не обжалован и не отменен»
(ФАС МО от 27 марта 2003 г. № КГ-А40/1592-03).
Мнения о том, что незнание приобретателем предмета залога о том,
что им приобретается заложенная вещь, не может служить основанием для отказа залогодержателю в иске об обращении взыскания на
предмет залога, придерживается также и ФАС ЗСО. В одном из дел
этот окружной суд указал, что нижестоящим судом обоснованно судом
отклонены доводы ответчика о том, что он (ответчик) является добросовестным приобретателем. Предметом рассматриваемого иска являлось обращение взыскания на заложенное имущество в порядке ст. 38
Закона об ипотеке, который не относится к виндикационным искам.
регистрирующего органа и обяжет внести в ЕГРП соответствующую запись, то приобретенное имущество будет считаться находящимся в ипотеке с момента возникновения
оснований законной ипотеки. Следовательно, право собственности приобретателя будет
обременено ипотекой; добросовестность приобретателя в данном случае, как мы уже
говорили, не может иметь значение обстоятельства, устраняющего иск об обращении
взыскания на заложенное имущество.
126
VII. Переход прав на заложенное по ипотеке имущество к другим лицам
Между тем институт добросовестного приобретателя предусмотрен
ст. 302 ГК и применяется к требованиям собственника имущества
в случае истребования имущества из чужого незаконного владения
либо применения последствий недействительности ничтожной сделки. Об этом же говорится в п. 32 Постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8.
Более того, в Законе об ипотеке отсутствуют нормы, регулирующие
добросовестность приобретателя1. Учитывая изложенное, кассационная
инстанция сочла, что оспариваемые судебные акты вынесены с соблюдением норм материального и процессуального права (ФАС ЗСО
от 29 апреля 2002 г. № Ф04/1506-256/А46-2002).
64. Возможна ли передача заложенного имущества в доверительное
управление без согласия залогодержателя?
Эта ситуация была предметом рассмотрения в высшей судебной
инстанции.
Суд установил следующее. Предприниматель (учредитель) и общество (доверительный управляющий) заключили договор доверительного управления недвижимым имуществом, по которому учредитель
передал управляющему в доверительное управление все имущество, включая административное здание, не менее чем на 5 (пять) лет.
Впоследствии выяснилось, что имущество, переданное в доверительное управление, было обременено залогом.
В соответствии с п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим
лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущест-
1
Здесь суд не вполне точен. В Законе об ипотеке имеются нормы, предусматривающие ответственность лица, приобретшего предмет залога без согласия залогодержателя при условии, что оно знало либо могло знать об отсутствии такого согласия.
В соответствии со ст. 39 Закона в случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен
был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил ст. 37 настоящего
Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного
имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства
солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по
обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность
несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
127
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
ва, лишь с согласия залогодержателя. Поскольку такое согласие банка
(залогодержателя) не было получено предпринимателем, договор доверительного управления имуществом был признан недействительным
в части передачи в доверительное управление административного здания, являющегося предметом залога.
Суд надзорной инстанции указал, что норма, закрепленная в п. 3
ст. 40 Закона об ипотеке, является императивной, а потому согласие
банка (залогодержателя) на передачу административного здания в
доверительное управление обществу должно было быть получено в
обязательном порядке.
Право банка на предъявление требования о признании договора
доверительного управления имуществом недействительным в части
передачи здания следует из п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке, так как оспариваемая передача заложенного имущества в доверительное управление без согласия залогодержателя непосредственно нарушает право
банка определять по своему усмотрению возможность пользования
этим имуществом третьим лицом. Отсюда вытекает и право банка на
предъявление требования о применении последствий недействительности части ничтожной (!) сделки.
То обстоятельство, что банк не является стороной сделки доверительного управления имуществом, не означает отсутствие у него права
на подачу иска по настоящему делу. Поскольку сделка (договор доверительного управления имуществом) в оспариваемой части не соответствует закону, суды пришли к правильному выводу о ее ничтожности. Действия банка по оспариванию ничтожного условия договора
доверительного управления имуществом не могут быть расценены как
злоупотреблении банком своим правом, о чем заявлял залогодатель
(Определение ВАС от 28 ноября 2007 г. № 15711/07).
Единственное, что смущает в данном судебном акте ВАС, – это
квалификация сделки по передаче предмета залога третьему лицу в
пользование как ничтожной. Выше (ответ на вопрос 58) мы описывали подход судов к квалификации сделки по отчуждению имущества
без согласия залогодержателя. Суды признают такие сделки оспоримы-
ми. Вряд ли есть какие-то причины, по которым законодатель мог бы
относиться к передаче предмета ипотеки во временное пользование
более сурово, чем к продаже заложенной вещи без согласия залогодержателя.
128
VII. Переход прав на заложенное по ипотеке имущество к другим лицам
65. Является ли договор аренды заложенной вещи, заключенный
между залогодателем и третьим лицом без согласия залогодержателя,
ничтожной сделкой?
Сомнения, выраженные нами при ответе на предыдущий вопрос
(вопрос 64), могут быть подкреплены позицией окружного суда, высказанной им при рассмотрении иска о признании ничтожным договора аренды предмета ипотеки, заключенного без согласия залогодержателя.
Суд указал, что из ст. 168 ГК, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает,
что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий
нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не
распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает иные последствия такого
нарушения. По мнению окружного суда, ст. 40 Закона об ипотеке и
ст. 351 ГК предусмотрены последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении предметом залога. Так, залогодержатель вправе
потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено – обратить
взыскание на предмет залога. Из материалов дел следует, что банк с
подобными требованиями к залогодателю, передавшему заложенное
имущество в аренду, не обращался. Кроме того, истец не доказал нарушения своих прав оспариваемым договором аренды (ФАС СКО
от 7 июня 2005 г. № Ф08-2275/2005).
66. Применяются ли нормы ст. 42 Закона об ипотеке в случае, если
третье лицо в судебном порядке признало свое право собственности
на предмет залога?
В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда иму-
щество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в
установленном федеральным законом порядке на том основании, что в
действительности собственником этого имущества является другое лицо
(виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.
Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего
решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства,
которое было обеспечено ипотекой.
129
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
В одном из дел перед окружным судом был поставлен такой вопрос:
действует ли эта норма в ситуации, когда третье лицо выиграло спор о
признании права собственности на недвижимую вещь, заложенную незаконным владельцем залогодержателю по договору ипотеки?
Суд ответил на этот вопрос отрицательно, пояснив следующее.
Исходя из содержания ст. 42 Закона об ипотеке, основанием прекращения ипотеки является истребование имущества у залогодате-
ля, а не исключительное признание права собственности на него за
другим лицом. В связи с этим ипотека на заложенное имущество не
может быть признана прекращенной (ФАС МО от 12 ноября 2007 г.
№ КГ-А40/11654-07).
Этот подход не учитывает особенностей конкретных дел о признании права собственности и потому является излишне формальным.
Вполне возможно, что судебное признание права собственности по
своей сути являлось производным от права залогодателя. В этом случае
действительно нет никаких причин отрицать существование ипотеки.
Однако если судебная констатация права собственности другого лица
на имущество, заложенное по договору ипотеки, никаким образом
не связана с правами залогодателя (т.е. является своего рода первоначальным приобретением права), то ипотека должна прекратиться,
так как при первоначальном приобретении права собственности все
ограничения и обременения, действовавшие в отношении предыдущего собственника, отпадают.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]