Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
II. Основные положения об ипотеке
сделкой. Суд указал, что поскольку договор поручительства вступает
в силу в случае неисполнения должником обязательства перед кредитором, то следует считать, что договор об ипотеке заключен в отношении несуществующего обязательства, которое, возможно, не наступит
в будущем. По мнению судов, залогодержателем может быть только
кредитор, имеющий право получить удовлетворение своих денежных
требований к должнику. Поручитель же не является кредитором должника до момента привлечения к ответственности за неисполнение
принятых последним на себя обязательств.
Кроме того, суд указал, что в момент заключения договора об ипотеке в нем не могли быть указаны существенные условия, которые
позволяют установить существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, так как это обязательство еще
не возникло. Поэтому ссылка в договоре об ипотеке на то, что этот
договор заключен в обеспечение обязательств заемщика перед банком по договору о предоставлении кредита, не свидетельствует о том,
что ипотекой обеспечивалось реально существующее (возникшее) к
моменту заключения договора об ипотеке обязательство (ФАС УО
от 23 ноября 2006 г. № Ф09-10438/06-С3).
Однако в более позднем деле тот же окружной суд пришел к обратному мнению о том, что заключение договора ипотеки для обеспечения
возможных требований поручителя к должнику-залогодателю допускается (ФАС УО от 11 марта 2008 г. № Ф09-1274/08-С6). Причем,
как следует из постановления по данному делу, договор ипотеки был
заключен на 9 (!) дней раньше договора поручительства!
14. Стороны заключили договор купли-продажи нежилого здания,
однако переход права собственности на здание к покупателю зарегистрирован не был. Вправе ли покупатель оспаривать договор ипотеки,
заключенный продавцом с третьим лицом после заключения договора
купли-продажи?
Подобное дело было не так давно рассмотрено Президиумом ВАС
в порядке надзора.
Банк и индивидуальный предприниматель заключили кредитный
договор и обеспечили обязательства по возврату кредита договором
ипотеки (здания кафе). Обязательства по кредитному договору предприниматель не исполнил, и банк потребовал обращения взыскания
на заложенное имущество.
41
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Однако предприниматель возражал против обращения взыскания
на заложенное имущество, ссылаясь на то, что до возникновения залоговых правоотношений он заключил с другим предпринимателем
(покупателем) договор купли-продажи заложенного здания кафе,
которое фактически передано покупателю по акту приема-передачи.
Покупатель в свою очередь обратился с иском о признании договора
о залоге недвижимого имущества в части передачи в залог здания кафе
недействительным на основании ст. 168 ГК.
Суд первой инстанции исковое требование удовлетворил, указав,
что после заключения договора купли-продажи и передачи имущества
покупателю, но до перехода к нему права собственности, подлежащего
государственной регистрации, продавец не вправе распоряжаться этим
имуществом, в том числе и сдавать его в залог.
Постановлением апелляционного суда решение в отношении признания договора залога частично недействительным отменено, в удовлетворении этого требования отказано. Судебный акт мотивирован
тем, что на момент заключения договора залога право собственности
на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за первым
предпринимателем (залогодателем), договор залога соответствует требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договорам такого вида, а нарушение предпринимателем обязательств, вытекающих из договора купли-продажи, не может служить основанием
для признания договора залога недействительным.
Окружной суд постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Президиум ВАС, рассмотрев дело в порядке надзора, отменил постановление окружного суда, оставив в силе постановление апелляционного суда, указав следующее. Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права
собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости
к покупателю подлежит государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу п. 2 ст. 8 ГК
возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если
иное не установлено законом.
Исходя из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права.
42
II. Основные положения об ипотеке
Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной
регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления
регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
Между тем переход права собственности на спорное здание кафе
после заключения договора купли-продажи к покупателю зарегистрирован не был. Собственником имущества оставался продавец, о чем
свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может
повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но
не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (Президиум
ВАС от 27 ноября 2007 г. № 9822/07).
15. Распространяется ли ипотека на принадлежности заложенной
по договору ипотеки недвижимой вещи?
В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК) как единое
целое.
В судебной практике встречаются дела, в которых суды применяли
эту норму Закона.
В одном из дел залогодатель оспаривал действия судебного пристава, который на торгах по продаже заложенного имущества вместе со
зданием магазина, которое являлось, по мнению залогодателя, единственным предметом залога, продал пристройки, на которые решением
суда взыскание не обращалось.
Суд, рассматривавший жалобу, признал ее необоснованной по
следующим основаниям. В силу п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество,
указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в
порядке, установленном для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно свидетельству о
государственной регистрации истцу принадлежало нежилое соору-
43
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
жение (магазин) общей площадью 189,6 кв. м, инв. № 478, лит. А, А1
с пристройками, лит. Г, Г1, Г2. Таким образом, по мнению суда, реализация заложенного здания магазина вместе с пристройками (вспомогательными помещениями, лит. Г, Г1, Г2) соответствует требованиям
Федерального закона «Об ипотеке» (Определение ВАС от 31 октября
2007 г. № 13658/07).
На наш взгляд, в данном деле суд неправильно определил правовой
режим пристроек как принадлежностей. Дело в том, что в соответствии со ст. 135 ГК принадлежность является вещью, т.е. самостоятельным объектом гражданских прав. В отношении недвижимого имущества признак самостоятельности объекта выражается в том, что ему
присваивается уникальный кадастровый номер и открывается отдельный раздел ЕГРП. В приведенном выше судебном деле пристройки к
магазину никак не могут быть признаны принадлежностями магазина,
потому как они не являются самостоятельными вещами, а включены
в состав магазина как его составные части (на это указывает прежде
всего то, что у собственника было одно свидетельство на магазин и
пристройки).
16. Подлежат ли применению положения Закона об ипотеке к любому залогу права аренды недвижимого имущества (п. 5 ст. 5 Закона),
или судебной практикой выработаны какие-то ограничения этого
правила?
В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке
недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав
арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды),
поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Из этой нормы на первый взгляд следует, что правила об ипотеке
следует применять к любому случаю залога права аренды недвижимого
имущества. Однако изучение судебной практики свидетельствует о том,
что суды такой подход не разделяют.
Впервые, насколько мы можем судить, такие ограничения были
выработаны Высшим Арбитражным Судом в информационном письме, посвященном обобщению практики по разрешению споров, связанных с договором ипотеки.
Так, в п. 10 Обзора Суд поместил следующий пример.
44
II. Основные положения об ипотеке
Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на 11 месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован
тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК и информационным письмом
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров
аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения
на срок до одного года не подлежит государственной регистрации.
Согласно подп. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием
для отказа в государственной регистрации права или сделки является
то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной
регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок
до одного года не подлежит государственной регистрации, не может
быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.
Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.
Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может
быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК,
права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с п. 5 этой же статьи правила
об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к
залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право
аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не
противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды
недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому
договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора
аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и
не подлежит государственной регистрации (Информационное письмо
Президиума ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 10).
Это совершенно справедливое соображение нашло отражение и
в практике окружных судов. Так, в одном из дел окружной суд указал, что залог права долгосрочной аренды является договором ипоте-
45
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
ки и к нему подлежат применению нормы Закона об ипотеке (ФАС
ДО от 29 августа 2006 г. № Ф03-А73/06-1/2694; см. также: ФАС МО
от 19 марта 2007 г. № КГ-А40/1895-07).
17. Влечет ли изменение обеспечиваемого обязательства прекращение
ипотеки?
Вопрос о том, как влияет изменение обеспечиваемого обязательства на силу ипотеки, связан с положениями Закона об ипотеке (п. 4 ст. 9
Закона), обязывающими стороны договора ипотеки воспроизводить
в нем условия (предмет, срок исполнения, основание возникновения,
сумму) обеспечиваемого обязательства.
В связи с этим возникает закономерный вопрос: как следует оценивать договор ипотеки, условия которого (в части описания обеспечиваемого обязательства) не соответствуют условиям обеспечиваемого обязательства по причине, к примеру, заключения между сторонами обеспечиваемого обязательства соглашения об изменении обязательств?
Некоторые суды полагают, что в этом случае измененные обязательства не должны считаться обеспеченными залогом. Приведем такой
пример из судебной практики. Суд, рассматривавший спор об обращении взыскания на заложенное имущество, установил, что из договора
ипотеки следует, что залогом недвижимости было обеспечено обязательство по возврату кредита со сроком возврата до 14 марта 2002 г.
Однако дополнительным соглашением к соглашению об открытии
кредитной линии банк и заемщик продлили срок погашения кредита
до 13 сентября 2002 г.
Суд далее рассуждал таким образом. Согласно п. 1 ст. 453 ГК при
изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном
виде. Однако в деле отсутствовали доказательства того, что банк и
заемщик внесли в договор залога (ипотеки) соответствующие изменения, касающиеся установления нового срока исполнения обязательств по кредитному соглашению.
В итоге суд признал, что банком заявлено требование об обращении
взыскания на заложенное имущество по обязательствам Общества, не
обеспеченным залогом (ФАС СЗО от 12 мая 2003 г. № А56-25885/02).
Судя по всему, к такому же мнению склоняются и другие суды (ФАС
ВСО от 28 июля 2006 г. № А10-13838/05-Ф02-3815/06-С2, от 6 марта
2007 г. № А10-13838/05-Ф02-1006/07-С2; ФАС УО от 21 декабря 2006 г.
№ Ф09-11291/06).
46
II. Основные положения об ипотеке
Схожий подход к последствиям изменения основного обязательства для сохранению ипотеки был продемонстрирован окружным судом
в таком деле.
Разбирая спор между банком и заемщиком, суд установил, что
стороны неоднократно изменяли срок исполнения кредитного обязательства заемщиком. Однако эти изменения не были отражены в
договоре ипотеки.
Суд указал следующее.
Пунктом 4 ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке
с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо
договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место
его заключения.
Таким образом, указания в договоре залога о содержании, объеме
и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных
основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.
Кредитным договором, заключенным между сторонами спора,
установлено предоставление ответчику кредита в виде открытия кредитной линии в сумме 3 200 000 руб. на срок до 1 ноября 2004 г. с начислением процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых.
Аналогичное указание содержится в договоре об ипотеке со ссылкой
на названный кредитный договор.
Дополнительным соглашением от 1 сентября 2005 г. к кредитному
договору срок возврата кредита был продлен до 1 ноября 2006 г.
Между тем в деле не имеется и сторонами не представлено доказательств того, что банк и предприниматель-заемщик в установленном
законом порядке (ст. 452, 339 ГК) внесли в договор об ипотеке (залоге) соответствующие изменения, касающиеся установления нового
срока исполнения обязательств по кредитному договору и указания
на вышеназванное дополнительное соглашение. В таких условиях
требования банка по возврату кредита не могут считаться обеспеченными залогом недвижимого имущества (ФАС УО от 14 августа 2006 г.
№ Ф09-6885/06-С5).
На наш взгляд, подобный подход излишне казуистичен. Он не учитывает, например, положения абз. 2 п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке, в
соответствии с которыми при расхождении условий договора об ипо-
47
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
теке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении
требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения
взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Таким образом, законодатель установил
специальное последствие расхождения условий обеспечиваемого обязательства в том виде, как они изложены в договоре ипотеки, и их описание в договоре, который породил эти обязательства: обязательства будут
считаться обеспеченными только в том объеме, который следует из
договора об ипотеке. Это правило представляется весьма разумным
и справедливым, так как договор ипотеки (в отличие, как правило,
от договора, породившего обеспечиваемое обязательство) подлежит
государственной регистрации, следовательно, его условия приобрета-
ют свойство достоверности для любого третьего лица. Поэтому при
несовпадении условий обеспечиваемого обязательства в тексте основного договора и договора ипотеки предпочтение, разумеется, следует
отдать последнему. Подход же, которого придерживаются окружные
суды, противоречит как принципу публичной достоверности записи
об ипотеке, так и недвусмысленному указанию Закона об ипотеке
(абз. 2 п. 1 ст. 50 Закона).
В еще одном деле окружной суд пришел к более осторожному
выводу: при изменении существенных условий кредитного договора
без согласования с залогодателем – третьим лицом Закон об ипотеке не возлагает безусловного обязательства на последнего продолжать обеспечение нового (измененного) кредитного обязательства
без оформления последующей ипотеки (ФАС ПО от 13 марта 2007 г.
№ А55-11099/06).
III. за к л ю ч е н и е д о г о в о Р а о Б и п о т е к е
18. Может ли быть заключен предварительный договор ипотеки?
Вопрос о действительности предварительного договора ипотеки
один раз был предметом обсуждения в Президиуме ВАС. Суд рассматривал дело о понуждении к заключению основного договора ипотеки. В итоге Суд пришел к выводу о том, что у нижестоящего суда не
было правовых оснований к понуждению к заключению основного
договора ипотеки, так как истец, во-первых, не представил суду документы, подтверждающие право собственности ответчика на объекты
залога, и, во-вторых, потому как стороны предварительного договора
ипотеки не соблюли требования о нотариальной форме (которая на
момент рассмотрения дела была для договоров ипотеки обязательной)
и государственной регистрации предварительного договора ипотеки1.
Однако мысль о принципиальной недопустимости заключения предварительного договора залога Судом в данном деле не высказывалась
(Президиум ВАС от 23 апреля 1996 г. № 8057/95).
В принципе положительно отнесся к возможности заключения
предварительного договора ипотеки ФАС МО (например: ФАС МО
от 1 ноября 2004 г. № КГ-А40/9785-04).
Однако в практике окружных судов встречаются дела, в которых
суды отрицали возможность заключения предварительного договора
ипотеки. Приведем такой пример.
Истец, обращаясь в суд с требованием о понуждении к заключению
договора залога, указал, что между ним и ответчиком заключен предварительный договор залога недвижимого имущества в обеспечение
исполнения обязательств по кредитному договору от 14 января 2005 г.
№ КО22.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из
того, что в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК предварительный договор за-
1
В дальнейшем ВАС отказался от требования государственной регистрации договоров, являющихся предварительными по отношению к договорам, подлежащим регистрации (см.: Информационное письмо Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор
практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 14).
49
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
ключается в форме, установленной для основного договора, а если форма
основного договора не установлена, то в письменной форме. Поэтому
указанный предварительный договор залога подлежит нотариальному
удостоверению и государственной регистрации в обязательном порядке,
несоблюдение которого влечет его недействительность (п. 1 ст. 165 ГК).
Суд апелляционной инстанции указал на необходимость изменения
мотивировочной части решения суда первой инстанции в той части,
что касается несоблюдения нотариальной формы и государственной
регистрации сделки. Государственная регистрация не относится к форме договора залога. Предварительный договор был подписан 4 марта
2005 г., на момент, когда Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.
№ 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в ст. 339 ГК были внесены изменения в
части нотариальной формы договора ипотеки и нотариальная форма
регистрации договора ипотеки отменена.
Вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного
договора был апелляционным судом поддержан, правда, по другим
основаниям. Суд апелляционной инстанции указал на то, что залог
является способом обеспечения обязательства. При оценке законности заключения договора залога и его действительности необходимо
также учитывать акцессорный характер порождаемого им обязательства. Данное обстоятельство, в частности, исключает возможность
заключения договора залога в форме предварительного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Договор залога как
обеспечительный, акцессорный договор к этой категории гражданскоправовых договоров не относится. Окружной суд оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения (ФАС УО от 28 марта
2006 г. № Ф09-2126/06-С3).
19. В каком случае законодатель требует нотариального удостоверения договоров ипотеки? Как связаны между собой нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора ипотеки?
Требование о нотариальном удостоверении договора ипотеки содержалось в ст. 339 ГК, а также в ст. 10 Закона об ипотеке. Поправки
к указанным нормам, отменяющим нотариальную форму догово-
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]