Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
VIII. по С л е д у ю щ а я и п о т е к а
67. Обязательно ли облекать последующую ипотеку в форму отдель-
ного договора залога?
Суды полагают, что последующая ипотека всегда должна представлять собой отдельный договор залога, который регистрируется органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
общем порядке. Это правило касается также и случаев, когда последующей ипотекой обеспечиваются новые обязательства, возникшие
между теми же лицами, которые были залогодержателем и залогодателем в предшествующей ипотеке. «Включение» в состав обеспеченных
первой ипотекой обязательств новых требований не допускается
(см. вопрос 51).
Так, в одном из дел ФАС ДО отметил, что положения п. 1 ст. 43
и ст. 45 Закона об ипотеке не содержат каких-либо изъятий для тех
случаев, когда сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица. Исходя из буквального
толкования приведенных выше норм кассационная инстанция сочла
правильным вывод нижестоящего суда о необходимости заключения
самостоятельных договоров последующей ипотеки и в случаях, когда они
заключаются теми же юридическими лицами, что и в предшествующей
ипотеке (ФАС ДО от 10 октября 2003 г. № Ф03-А04/03-2/2338).
68. Как следует поступить в случае, когда право на обращение взыскания на предмет ипотеки возникает у последующего залогодержателя,
а предшествующая ипотека еще не прекратилась?
Последующий залог – это залог имущества1, который по времени совершен позже, чем возникло первое залоговое обременение.
Совершение последующего залога может быть запрещено предшествующим договором залога2. В случае же, если последующий залог
1
Последующий залог может быть как договорным, так и законным (ФАС ДО от
5 марта 2005 г. № Ф03-А51/04-1/4248).
2
По вопросу о том, является ли недействительным последующий залог в случае,
если он был запрещен предшествующим договором залога, практика колеблется.
131
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
разрешен, требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Нет никакой сложности в применении
этой нормы тогда, когда срок исполнения первого обязательства,
обеспеченного предшествующим залогом, наступает раньше, чем
срок исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом. Однако в связи с этим может возникнуть вопрос: как быть,
если срок исполнения обязательства, обеспеченного последующим
залогом, наступит раньше, чем срок исполнения обязательства,
обеспеченного предшествующим залогом, и должник его не исполнит?
Статья 46 Закона об ипотеке содержит следующие правила разрешения коллизий между требованиями последующего и предшествующего ипотечных кредиторов.
(а) В случае обращения взыскания на заложенное имущество по
требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно
может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой
обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявле-
ния которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель
по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим
правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю, обремененное предшествующей ипотекой (п. 2 ст. 46 Закона
об ипотеке).
(б) В случае обращения взыскания на заложенное имущество по
требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается
одновременное обращение взыскания на это имущество и по требова-
ниям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к
взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей
ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой,
В некоторых делах такой договор признается ничтожным (ФАС МО от 12 апреля 2005 г.
№ КГ-А40/2622-05), в других случаях суды признают его действительным, указывая
при этом, что заключение последующего залога не нарушает прав предшествующего залогодержателя, так как последний имеет преимущественное право на получение
удовлетворения из стоимости предмета залога (ФАС ВСО от 12 декабря 2005 г. № А33-
29596/04-С1-Ф02-6300/05-С2).
132
VIII. Последующая ипотека
достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества
(п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке)1.
Однако приведенные положения Закона не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является
одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой
из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей
срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным
законом или соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 5 ст. 46
Закона об ипотеке).
Достаточно сложным является определение соотношения норм
ст. 46 Закона об ипотеке и ст. 352 ГК об основаниях прекращения
ипотеки.
Так, в Кодексе предусмотрено, что залог прекращается (1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; (2) по требованию
залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343
Кодекса (ухудшение имущества, переданного залогодержателю, –
к случаю ипотеки неприменим); (3) в случае гибели заложенной вещи
или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Кодекса (потребовать
предоставления нового предмета залога); (4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его
реализация оказалась невозможной (п. 4 ст. 350 ГК).
Как быть в случае, если последующий залогодержатель не восполь-
зовался правом досрочно предъявить свои требования одновременно с
требованием, обеспеченным предшествующей ипотекой? Сохраняется
ли у него право залога при переходе права собственности на предмет
ипотеки другому лицу?
Думается, что в соответствии со ст. 352 ГК последующая (младшая) ипотека должна прекращаться. Однако при этом следует учитывать, что из содержания п. 4 ст. 46 Закона об ипотеке следует, что
последующий ипотечный кредитор должен быть уведомлен о том, что
предшествующий (старший) залоговый кредитор потребовал обращения взыскания на предмет залога. В противном случае он имеет право
1
Возникает вопрос: а что такое «часть заложенного имущества»? Ведь, как известно, «часть недвижимого имущества» не является самостоятельным объектом гражданских прав и потому на нее не может быть обращено взыскание. Поэтому мы не
думаем, что это положение ст. 46 Закона об ипотеке когда-нибудь будет применено
на практике.
133
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
требовать со старшего ипотечного кредитора возмещения убытков,
размер которых не может превышать сумм, вырученных от продажи
предмета ипотеки, за минусом причитающегося предшествующему
залогодержателю (как старшему кредитору, пользующемуся правом на
преимущественное удовлетворение своих требований за счет продажи
предмета залога)1.
Прекращается ли последующая ипотека в случае, если кредитор,
обративший взыскание на предмет залога по предшествующей ипотеке,
заявил об оставлении предмета залога себе в собственность? По всей
видимости, на этот вопрос следует ответить утвердительно, так как
это основание прекращения залога следует из ст. 352 ГК.
Представим себе другую ситуацию. Взыскание на предмет ипотеки было обращено по требованию последующего ипотечного кредитора, и предшествующий ипотечный кредитор не потребовал досрочного исполнения обязательств от должника. В соответствии со ст. 46
Закона об ипотеке приобретатель на торгах приобретет вещь с обременением в виде предшествующей ипотеки. Однако, если реализация
предмета залога оказалась безуспешной и последующий ипотечный
кредитор заявил об оставлении заложенной вещи себе в собственность,
залоговые права предшествующего кредитора не могут прекратиться
на основании ст. 352 Кодекса, так как п. 2 ст. 46 установлено специальное правило, сохраняющее предшествующую ипотеку: любой
приобретатель заложенного имущества (а последующий ипотечный
кредитор, оставивший себе предмет залога также является приобре-
тателем заложенного имущества) приобретает вещь, обремененную
предшествующей ипотекой. Это решение вполне соответствует принципу приоритета старшей ипотеки над младшим залогом (принцип
старшинства).
Судебная практика, к сожалению, пока не выработала каких-либо рекомендаций по спорным вопросам, связанным с последующей
ипотекой. Поэтому все предложенные нами решения практических
ситуаций, связанных с предшествующей и последующей ипотекой,
основаны на толковании норм действующего закона и теоретических
основах ипотечного права. Возможно, будущая судебная практика сможет как-то обогатить изложенные выше рассуждения.
1
Новоселова Л.А. Судьба залога имущества, реализованного при обращении на него
взыскания // СПС «КонсультантПлюс».
134
VIII. Последующая ипотека
69. Должны ли кредиторы, чьи требования обеспечены последующей ипотекой, участвовать в деле об обращении взыскания на предмет
ипотеки?
Да, должны. Это следует, к примеру, из следующих рассуждений
окружного суда.
Окружной суд рассматривал дело по иску об обращении взыскания
на заложенное имущество, предъявленному старшим залогодержателем. Кассационная жалоба на судебный акт была подана последующим
залогодержателем, указавшим, что он не был привлечен к участию
в данном деле. Суд посчитал, что оспариваемое решение принято о
правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что
в силу п. 4 ч. 4 ст. 288 АПК является основанием для отмены решения
и в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК – основанием для направления
дела на новое рассмотрение.
Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП окружной
суд установил, что заявитель кассационной жалобы, не привлеченный
к участию в деле, является залогодержателем спорного недвижимого
имущества, ипотека на которое зарегистрирована на период с 25 января по 28 декабря 2006 г. Суд также установил, что ипотека в силу
закона, установленная в пользу истца, возникла с момента государственной регистрации права собственности должника-залогодателя,
т.е. 22 сентября 2005 г. В итоге суд пришел к выводу о том, что в силу
требований ст. 44 и 46 Закона об ипотеке об очередности залогодержателей решением суда могут быть затронуты права и законные интересы
последующего залогодержателя, поэтому он должен быть привлечен к
участию в деле (ФАС ВВО от 13 июня 2007 г. № А79-9875/2006).
70. Нарушают ли общие положения ГК о свободе договора правила
Закона об ипотеке, регулирующие последующую ипотеку?
Этот вопрос возник при рассмотрении кассационной жалобы по
делу о признании незаконными отказа в государственной регистрации
изменений к договору ипотеки, которыми залогодержатель и залогодатель намеревались распространить залоговое обеспечение на новые
обязательства, возникшие между залогодержателем и залогодателем.
Орган по регистрации прав в регистрации отказал, сославшись на то,
что стороны обеспечивают свои обязательства последующей ипотекой, которая должна быть зарегистрирован как отдельное обременение, вытекающее из самостоятельного договора ипотеки.
135
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Заявитель обратился в суд с требованием о признании отказа в регистрации незаконным. Среди прочих доводов заявитель указал, что
требование о совершении последующей ипотеки в виде отдельных договоров, подлежащих регистрации, противоречит принципу свободы
договора, установленному ст. 421 ГК. По мнению заявителя, стороны
вправе распространять залоговое обеспечение на любые обязательства
по своему усмотрению.
Окружной суд не согласился с доводами заявителя и подтвердил
правильность позиции регистрирующего органа, отметив при этом
следующее. Закон об ипотеке не содержит каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге,
вместе с тем предусматривает специальные правила для последующей
ипотеки, согласно которым последующая ипотека подлежит государственной регистрации, а договор о такой ипотеке должен содержать
отметки обо всех регистрационных записях предшествующих ипотек
того же имущества. Эти правила установлены в делах защиты интересов кредиторов по обязательствам, которое было обеспечено предшествующей (т.е. ранее установленной) ипотекой (ФАС ДО от 10 октября
2003 г. № Ф03-А04/03-2/2338).
IX. уС т у п к а п Р а в п о д о г о в о Р у и п о т е к и .
пе Р е д а ч а и з а л о г з а к л а д н о й
71. Имеет ли право страховщик, к которому в порядке суброгации
перешли права кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой,
требовать от предыдущего кредитора заключить с ним (страховщиком)
договор уступки по правилам главы VIII Закона об ипотеке?
Нет, не имеет. На это обратил внимание ФАС ПО, который в одном
из дел указал, что в глава VIII Закона об ипотеке регулирует передачу
прав лично цедентом (кредитором по основному обязательству).
В то же время правило п. 4 ст. 47 Закона, по мнению суда, исключает
применение ст. 387 ГК к отношениям между цедентом и цессионарием, если уступка права происходит не по соглашению цедента и
цессионария, а по закону (суброгация). Поэтому обязание предыдущего кредитора заключить договор об уступке права требования по
договору залога противоречит нормам права (ФАС ПО от 12 апреля
2007 г. № А65-9449/06).
72. Подлежит ли уступка требований по договору ипотеки регистрации?
Да, уступка прав по договору ипотеки (но не прав по обеспеченному обязательству) подлежит государственной регистрации. В одном из
дел окружной суд сформулировал следующий вывод: в соответствии
с п. 2 ст. 389 ГК уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено
законом. Следовательно, поскольку в силу ст. 10 Закона об ипотеке
договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, то переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования
по основному обязательству также подлежит государственной регистрации (ФАС МО от 15 октября 2007 г. № КГ-А40/9360-07-П).
Если же условие об ипотеке содержится в том же договоре, что и
обеспечиваемое обязательство, то в этом случае уступка подлежит регистрации, так как договор, содержащий условие об ипотеке, подлежит регистрации (см. вопрос 22).
137
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
73. Переходят ли к поручителю, исполнившему обязательство, обес-
печенное залогом недвижимости, права залогового кредитора?
Этот вопрос возникает в следующей ситуации. Основное обязательство было одновременно обеспечено и залогом, и поручительством. Кредитор, не получивший исполнения, потребовал от поручителя исполнения, которое последний предоставил. В соответствии с
п. 1 ст. 365 ГК к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие
кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель
удовлетворил требование кредитора.
В судебной практике возник следующий вопрос: подлежит ли применению п. 1 ст. 365 ГК в ситуации, когда залогодателем является не сам
должник по обеспеченному залогом обязательству, а третье лицо?
В одном из дел окружной суд отказался признавать поручителя
новым залогодержателем по отношению к залогодателю – третьему
лицу, указав следующее. По смыслу ст. 365 ГК залоговые права не
могут переходить к поручителю в отношении залогодателя, который
не является должником по основному обязательству, так как залог
предоставлен кредитору не должником по основному обязательству,
за которое было выдано поручительство, а третьим лицом (ФАС ВВО
от 19 июня 2006 г. № А43-44857/2005-22-1285).
В другом деле окружной суд также признал, что в силу подп. 1
п. 1 ст. 352 ГК надлежащее исполнение поручителем обеспеченного
залогом основного обязательства по кредитному договору прекратило
действие договора об ипотеке. Правило, установленное п. 1 ст. 365 ГК,
не может применяться в отношении залогодателя, который не является должником по основному обязательству. Кроме того, окружной суд
указал, что поручитель уже воспользовался правом на судебную защиту
своих прав, поскольку уплаченная им сумма по спорному кредитному договору по его заявлению включена в залоговую очередь реестра
требований кредиторов заемщика в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) последнего. Однако впоследствии Президиум ВАС,
рассматривавший это дело в порядке надзора, счел выводы окружного
суда ошибочными и не соответствующими положениям ГК о залоге и
поручительстве.
ВАС рассуждал следующим образом. В соответствии с п. 1 ст. 335
ГК залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
138
IX. Уступка прав по договору ипотеки. Передача и залог закладной
В силу п. 1 ст. 365 ГК к поручителю, исполнившему обязательство,
переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором
поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также
вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с
ответственностью за должника. Согласно п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке
в том случае, когда договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по основному обязательству, переходят и права,
обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится
на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Таким
образом, из приведенных норм ГК и Закона об ипотеке следует, что
окружной суд необоснованно дал ограничительное толкование п. 1
ст. 365 ГК.
ВАС признал также неправомерным и вывод суда кассационной
инстанции о реализации права истца на судебную защиту путем включения уплаченной поручителем задолженности по договору об открытии кредитной линии в реестр требований кредиторов заемщика в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) последнего. Включение
заявленной суммы в реестр требований кредиторов не свидетельствует
об исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору.
Высшая судебная инстанция отметила также, что поручитель в силу
ст. 365 ГК имеет право требовать от должника, за которого он произвел
исполнение, уплаты процентов за пользование чужими денежными
средствами. Однако в случае, если залогодатель и должник по обеспеченному обязательству не совпадают, данное требование поручителя
не может считаться обеспеченным залогом (Президиум ВАС от 25 июля
2006 г. № 4020/06).
Этот же вывод был повторен Судом и в другом аналогичном деле
(Президиум ВАС от 27 февраля 2007 г. № 12118/06). Его поддержала и
позднейшая окружная практика (см., например: ФАС УО от 13 фев-
раля 2008 г. № Ф09-362/08-С6).
Следует также обратить внимание и на следующее обстоятельство.
Поручитель, исполнивший за должника и приобретший права требования в отношении должника, не имеет права требовать исполнения
обязательства от третьего лица, являющегося залогодателем. От последнего он может только требовать обращения взыскания на предмет
залога.
139
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
В одном из дел поручитель, частично исполнивший за должника,
обратился с требованием о возмещении уплаченного не к должнику,
а к кредитору, которому должник в качестве отступного предоставил
заложенную вещь.
Фабула этого дела такова.
Между банком и закрытым акционерным обществом (заемщиком)
был заключен кредитный договор. За неисполнение заемщиком обязательств по кредитному договору за заемщика поручилось общество с
ограниченной ответственностью. В обеспечение возвратности кредитного долга между банком и заемщиком заключен договор ипотеки.
Впоследствии поручитель частично исполнил за заемщика обязательства по кредитному договору.
Затем между заемщиком и банком было заключено соглашение об
отступном, на основании которого кредитные обязательства заемщика
прекратились передачей недвижимого имущества, которое было предметом залога по договору ипотеки по правилам ст. 409 ГК. В связи с
тем что поручитель частично исполнил обязательства по кредитному
договору вместо заемщика, он потребовал от банка возврата указанной
суммы.
Окружной суд счел, что в иске должно быть отказано. Исходя из
смысла ст. 364 ГК поручитель, исполнивший за должника, становится в исполненной части требований кредитором и вправе требовать
исполнения обязательств заемщиком. Из содержания искового заявления следует, что такие требования заявлены не должнику по обязательству, а банку, который не являлся должником по обеспеченному
обязательству (ФАС ПО от 19 октября 2006 г. № А57-23716/05-19).
Принятие решение, на наш взгляд, не соответствует закону. Из материалов дела видно, что до момента заключения банком соглашения об
отступном поручитель частично исполнил за должника обязательство
перед банком. Это означает, что должник предоставил банку имущество, которое уже было обременено залогом в пользу поручителя1.
Причем должник сделал это без согласия нового залогодержателя.
Выше (см. вопрос 58) мы признали, что такая сделка не является ничтожной. Следовательно, новый залогодержатель (поручитель) вправе
1
Из текста постановления неясно, регистрировался ли в ЕГРП переход прав залогодержателя к поручителю, частично исполнившему обязательство за должника. По всей
видимости, нет. Однако это не означает, что поручитель не имеет права впоследствии
потребовать внесения себя в реестр в качестве залогодержателя.
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]