Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

1 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 78 / 238 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 > Следующая >>>

III. Заключение договора об ипотеке

и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены. В связи с этим часть помещения не может быть предметом договора ипотеки (Президиум ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 2).

Аналогичное мнение было высказано и окружными (ФАС МО от 14 февраля 2008 г. № КГ-А40/14861-07), и апелляционными судами (10ААС от 24 декабря 2007 г. по делу № А41-К1-10937/07).

Принцип специалитета (т.е. возможность залога вещи лишь в том виде, как она описана в ЕГРП) проявил себя и в таком деле. Изучая договор залога гаражей, суд установил, что последние являются отдельными объектами и не составляют неделимую вещь, и поэтому признал залог отдельных гаражей (а не целиком гаражным комплексом) допустимым (ФАС УО от 15 декабря 2005 г. № Ф09-4103/05-С4).

Долгое время вопрос о возможности залога недвижимого имущест- ва, находящегося в процессе строительства (реконструкции), оставался одним из самых спорных вопросов ипотечного права. С одной стороны, изменение объекта недвижимости в процессе строительства означает невозможность соблюдения принципа специалитета предмета залога, т.е. соответствия его самому себе в том виде, как он (предмет залога) описан в реестре прав.

С другой стороны, невозможность признания предметом ипотеки строящуюся недвижимость могло бы повлечь за собой негативные экономические последствия, а также привело бы к явно несправедливым судебным решениям по спорам о залоге объектов незавершенного строительства1.

Радикально проблема залога изменяемого объекта была решена Президиумом ВАС в информационном письме, посвященном спорам, связанным с договорами ипотеки. Суд предложил судам придерживаться следующего подхода: если предметом ипотеки являлся объект

незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. В качестве обос-

нования этого тезиса Суд привел такой судебный спор.

Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое

В ситуации, когда законсервированный объект был сначала зарегистрирован как

объект незавершенного строительства, заложен по договору ипотеки и достроен.

Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки

имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен, и согласно выписке из ЕГРП залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение регистрирующим органом сделанной им в Едином реестре

III. Заключение договора об ипотеке

записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства (Президиум ВАС от 25 января 2005 г. № 90, п. 1).

Очень интересный спор по поводу возможности залога изменяемого объекта недвижимости был рассмотрен ФАС ЗСО. Суть спора состояла в следующем.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к банку о признании недействительным дополнительного соглашения к договору ипотеки.

Исковые требования были мотивированы тем, что на момент заключения договора ипотеки предметы залога – две пятикомнатные квартиры – отсутствовали в натуре. Общество сослалось на то, что оно осуществило реконструкцию здания, в котором были расположены заложенные квартиры. В связи с тем что реконструкция здания была осуществлена обществом незаконно, реконструированное здание стало самовольной постройкой, а заложенные квартиры были физически уничтожены, что подтверждается техническим паспортом здания. Поэтому общество считало, что оно, заключая договор ипотеки, не являлось собственником каких-либо помещений в указанном здании. Следовательно, договор ипотеки противоречит ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 9 Закона об ипотеке и является ничтожным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска о признании недействительным договора ипотеки отказано.

Отказывая в иске, суд указал, что на момент заключения договора ипотеки объекты недвижимости – жилые помещения – существовали. Это подтверждено представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности на них. Поэтому предмет залога соответствовал требованиям ст. 130 ГК и ст. 5, 6 Закона об ипотеке.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в окружной суд с кассационной жалобой. В дополнение к доводам, содержащимся в исковом заявлении, общество указало, что реконструированное здание зарегистрировано в качестве единого нежилого объекта недвижимости с последующей выдачей свидетельства о праве собственности общества на объект в целом. Окружной суд счел, что жалоба удовлетворению не подлежит, и оставил состоявшиеся по делу судебные акты без изменения. Окружной суд указал, что

Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки

изменение же предметов ипотеки – объектов недвижимости (пятикомнатных квартир) – в связи с реконструкцией здания (признания его самовольной постройкой) и последующей регистрацией права собственности на реконструированное здание не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки, в том числе и дополнительного соглашения к нему (ФАС ЗСО от 15 ноября 2005 г. № Ф04-8145/2005(16867-А67-13)).

Весьма своеобразный критерий «залогоспособности» объектов недвижимости был выдвинут ФАС ПО. В одном из дел этот окружной суд указал следующее: «Поскольку стоимость лабораторного корпуса превышает долг залогодержателя, предметом залога не могло быть все здание лабораторного корпуса» (ФАС ПО от 20 сентября 2002 г. № А12-3447/02-С16). Кажется, этот вывод суда настолько расходится и с буквой, и с духом законодательства о залоге, что мы воздержимся от какого-либо комментария и оставим этот судебный акт на совести судей, его принявших.

Оценка предмета залога. Следующим существенным условием договора ипотеки суды признают залоговую оценку предмета залога. Оценка предмета залога не является рыночной ценой предмета залога, поэтому она может ей вообще не соответствовать, так как она

осуществляется по соглашению сторон (ФАС ПО от 16 февраля 2006 г. № А55-5902/05-44; ФАС СКО от 30 ноября 2005 г. № Ф08-5570/2005)

и для ее определения участие оценщика не является обязательным (ФАС СЗО от 27 августа 2004 г. № А44-498/04-С3, № А44-497/04-С3, № А44-496/04-С15). Более того, в одном из дел суд вообще согласился с тем, что залоговая стоимость предмета залога может составлять ноль рублей (ФАС ВСО от 27 марта 2007 г. № А58-2062/06-Ф02-1490/07). Еще более конкретно высказался ФАС СКО, который в одном из дел пришел к такому выводу: «Оценивая законность оспариваемой сделки, суды правомерно исходили из того, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не является достаточным основанием для признания договора недействительным, а может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при рассмотрении вопроса об обращении на него взыскания в порядке п. 3 ст. 350 ГК» (ФАС СКО от 21 декабря 2006 г. № Ф08-6600/2006)1.

Тем не менее известны дела, в которых суд приходил к такому выводу: отсут-

ствие в договоре ипотеки условия о залоговой оценке предмета залога влечет за

III. Заключение договора об ипотеке

Этот тезис неприменим к договорам залога земельных участков, так как в соответствии с императивной нормой ст. 67 Закона о залоге залоговая оценка заложенного земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены (ФАС ПО от 3 февраля 2004 г. № А06-1457У-4/03). Однако суды достаточно либерально подходят к последствиям нарушения указанной нормы. Так, в одном из дел окружной суд пришел к следующему выводу. Залоговая оценка земельного участка и помещения является оценкой, которую стороны согласовали между собой в отношении предмета ипотеки. Несоблюдение участниками договора ипотеки требований п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 9 названного Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. Неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания, но не для оспаривания самого договора ипотеки (ФАС ВСО от 27 марта 2007 г. № А58-2062/06-Ф02-1490/07).

Интересным является такой вопрос: следует ли в договоре залога

здания и права аренды земельного участка под ним указывать общую залоговую стоимость предмета залога или необходимо выделять залоговую стоимость здания и залоговую стоимость права аренды земельного участка?

Общий подход к такой ситуации хорошо выражен в одном из кассационных постановлений: «В случае если предметом договора ипотеки является не один объект, а несколько, то пообъектная оценка не требуется, в договоре достаточно указания общей залоговой стоимости всех заложенных объектов» (ФАС СКО от 3 августа 2006 г. № Ф08-2800/2006).

Однако другой окружной суд, ФАС СЗО, в одном из дел отменил судебный акт, в котором нижестоящий суд высказался в пользу допущения подобной комплексной залоговой оценки здания и земельного участка, правда, не выразив внятно свою позицию по этому вопросу (ФАС СЗО от 27 декабря 2004 г. № А56-13799/04).

На наш взгляд, правильным является первый подход, потому как в силу принципа неразрывной правовой судьбы здания и земельного

собой незаключенность договора ипотеки (ФАС МО от 14 февраля 2008 г. № КГ- А40/14861-07).

Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки

участка под ним такой объект будет продаваться на торгах комплексно. Поэтому необходимость установления отдельной залоговой стоимости земельного участка и отдельной залоговой стоимости здания отсутствует.

В случае отсутствия в договоре ипотеки условия о залоговой стоимости предмета залога такой договор не может быть признан заключенным. Однако при указании сторонами в договоре об ипотеке

нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Президиум ВАС обосновал

этот тезис следующим примером из судебной практики.

Банк-кредитор предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания на заложенное ответчиком по договору об ипотеке здание.

Ответчик, возражая против удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное им по договору об ипотеке здание, ссылался на то, что данный договор является незаключенным. В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге, по которому стороны должны были достичь соглашения. В заключенном истцом и ответчиком договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки заложенного здания. Поскольку условия договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки, договор об ипотеке является незаключенным.

Арбитражный суд удовлетворил иск кредитора о взыскании с ответчика суммы долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения п. 4 ст. 4 Закона Российской Федерации «О государственной пошлине», действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Данное положение предусматривало, что при определении

III. Заключение договора об ипотеке

размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, – органами местного самоуправления или страховыми организациями. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой установили в отношении предмета ипотеки (Президиум ВАС от 25 января 2005 г. № 90, п. 19).

Обеспечиваемое обязательство. В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре ипотеки должно быть указано существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Вот рекомендация одного из окружных судов по поводу формулирования в договоре ипотеки условий обеспечиваемого обязательства: «Указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору» (ФАС УО от 14 августа 2006 г. № Ф09-6885/06-С5).

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия (ФАС ПО от 6 февраля 2008 г. по делу № А57-3866/07). По всей видимости, этот вывод можно сформулировать иначе: в случае если за-

логодатель и залогодержатель не совпадают, в договоре ипотеки должны быть полностью указаны существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства.

Определенную сложность составляет определение размера обязательства, в случае если залогом обеспечивается обязательство по возврату кредита, предоставленного заемщику в режиме кредитной

Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки

линии. Дело в том, что в этой ситуации в момент заключения договора ипотеки точный размер долга заемщика указан быть не может. В некоторых случаях недобросовестные заемщики пользуются этим обстоятельством для того, чтобы заявить залогодержателю о невозможности обращения взыскания в связи с тем, что договор ипотеки не содержит условия о размере обеспеченного обязательства и потому является незаключенным. Однако в таких ситуациях суды поддерживают не заемщиков, а банки. Например, в одном из дел окружной суд указал буквально следующее: «Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из того, что фактически сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства в договоре залога указана и с учетом особенностей правовой природы договора на предоставление кредитной линии с лимитом единовременной задолженности ее размер составляет пять миллионов рублей. Возражение ответчика о том, что в договоре ипотеки не содержится указание на размер обеспечиваемого обязательства, является несостоятельным» (ФАС УО от 5 декабря 2002 г. № Ф09-2934/02-ГК). Кроме того, в данной ситуации вполне могла быть применена и такая норма Закона об ипотеке: «Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения» (п. 4 ст. 9 Закона).

Условие о процентах за пользование заемными денежными средствами скорее всего относится к существу обеспечиваемого обязатель- ства. Однако в одном из дел Президиум ВАС указал, что отсутствие конкретной ставки процентов за пользование кредитом в договоре о предоставлении кредитов и соответственно в договоре об ипотеке не могло повлечь признание последней сделки в целом незаключенной (Президиум ВАС от 18 июня 2002 г. № 2327/02). По всей видимости, Президиум пришел к такому выводу по следующей причине: в соответствии со ст. 809 ГК в случае отсутствия в договоре займа (кредитном договоре) условия о процентах за пользование заемными средствами заемщик обязан уплатить кредитору проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ. Следовательно, в ситуации, когда условие о процентах отсутствует и в кредитном договоре, и в договоре ипотеки, применению подлежит ст. 809 Кодекса. Однако если бы условие о процентах содержалось только в кредитном договоре, а в договоре ипотеки отсутствовало, то последний должен был быть признан неза-

III. Заключение договора об ипотеке

ключенным. Например, в одном из дел окружной суд указал: «Кроме того, в соответствии с кредитным соглашением заемщик обязуется не только погасить сумму кредита, но и уплачивать ежемесячно проценты за пользование данным кредитом. Сроки (периодичность) уплаты процентов урегулированы в кредитном соглашении. Указанные сведения в договоре залога отсутствуют. На этом основании суд правомерно признал договор ипотеки заключенным» (ФАС ПО от 6 февраля 2008 г. по делу № А57-3866/07).

Договор ипотеки должен содержать срок исполнения обеспечивае- мого обязательства. При возникновении спора относительно того, выполнено ли это условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются положениями ГК о правилах исчисления сроков: срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит1. Например, в одном из дел окружной суд признал, что предусмотренное в договоре ипотеки условие о том, что договор действует до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору и залогодателем по настоящему договору, не может считаться условием о сроке исполнения обязательства. Согласно ст. 190 ГК установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. С учетом данной нормы установленное в договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно, по мнению окружного суда, признал условие о сроке исполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки незаключенным (ФАС ПО от 19 сентября 2002 г. № А57-2889/02-2).

В другом деле суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и признавая договор залога незаключенным, исходил из факта отсутствия в нем условия срока исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, которое является самостоятельным существенным элементом данного института обязательств. При

При ответе на вопрос 1 мы уже обсуждали эту проблему. В данном случае (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке) речь идет не о сроке как о периоде времени, а о сроке – моменте времени.

Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки

этом суд исходил из следующего: установленное в спорном договоре условие о действии договора залога с даты его подписания уполномоченными лицами сторон и до момента исполнения залогодателем своих обязательств по договору не может считаться условием о сроке (ФАС ПО от 6 февраля 2008 г. по делу № А57-3866/07).

В случае если договором ипотеки обеспечено несколько обязательств, стороны должны указать в договоре ипотеки срок исполнения каждого из них (ФАС ДО от 22 сентября 2003 г. № Ф03-А59/03- 2/2259)1.

В договоре ипотеки должно быть указано место заключения обес- печиваемого договора. По всей видимости, единственная причина такого требования – предоставление возможным будущим цессионариям требований по договору ипотеки возможности оценить, какое право будет считаться применимым к отношениям сторон. Впрочем, суды полагают, что условие об указании места совершения основного договора будет считаться выполненным и в том случае, если договор ипотеки содержит ссылку на обеспечиваемый договор, а тот в свою очередь содержит указание на место его заключения (ФАС ДО от 12 апреля 2005 г. № Ф03-А51/05-1/211).

В случае если ипотекой обеспечивается и неустойка, установленная основным договором за нарушение его условий, размер неустойки и механизм ее исчисления должны указываться в договоре ипотеки. Например, в одном из дел заявитель кассационной жалобы полагал, что условие о неустойке не является существенным условием договора займа, требование о включении в договор ипотеки условия о размере неустойки является необоснованным. Суд первой инстанции правильно, по мнению окружного суда, исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК существенными условиями договора о залоге являются предмет и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Аналогичные требования к содержанию договора ипотеки содержатся в ст. 9 Закона об ипотеке. Статьей 3 указанного Закона регулируются взаимоотношения сторон по размеру исполнения обязательства. Договором ипотеки, заключен-

Выше (вопрос 3) мы уже обсуждали возможность обеспечения одной ипотекой нескольких договоров и пришли к выводу о том, что это невозможно. Однако практика Президиума ВАС, как мы уже упоминали, идет по другому пути, и поэтому целесообразным является обсуждение технических вопросов обеспечения одной ипотекой нескольких обязательств.

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 78 / 238 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]