Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
II. Основные положения об ипотеке
Лицо, оспаривавшее договор ипотеки, полагало, что поскольку
общее собрание не давало своего согласия на заключение договора ипотеки на подобных условиях, то он является недействительным.
Окружной суд с этими доводами не согласился, указав следующее.
В соответствии со ст. 337 ГК, если иное не предусмотрено договором,
залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение
убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение
необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной
вещи и расходов по взысканию. Аналогичное положение закреплено
в п. 1 и 2 ст. 3 Закона об ипотеке.
Из указанных норм права следует, что залог обеспечивает требование в объеме, включающем проценты, неустойку и т.д., если иное не
предусмотрено договором залога. Поскольку оспариваемый договор
залога не изменяет объем обеспечиваемых требований относительно
ст. 337 ГК, он не может противоречить решению общего собрания участников организации-залогодателя (ФАС СЗО от 10 февраля 2004 г.
№ А56-2851/03).
Не вызывает сомнений и возможность оспаривания договора ипотеки как сделки с заинтересованностью, совершенной с нарушением
соответствующих норм законодательства о хозяйственных обществах (см., например: ФАС ЗСО от 5 июня 2007 г. № Ф04-2954/2007
(34182-А03-8)).
Предмет доказывания по таким делам ничем не отличается от
обычного предмета доказывания по спору об оспаривании сделки, в
совершении которой имеется заинтересованность. Например, в одном из таких дел окружной суд отказал в удовлетворении иска о признании договора ипотеки сделкой, в совершении которой имелась
заинтересованность руководителя заемщика, являвшегося в свою
очередь акционером залогодателя, по следующему основанию: истец
не указал, какие права его как акционера залогодателя были нарушены
и какие неблагоприятные для него последствия повлекла данная сделка. Кроме того, истец не представил суду надлежащих доказательств
того, что на дату заключения договора залога генеральный директор
заемщика являлся акционером организации-залогодателя (ФАС ВВО
от 12 мая 2006 г. № А11-4313/2005-К1-14/175).
21
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
5. Вправе ли залогодатель – третье лицо требовать уплаты с должника
по обязательству, обеспеченному ипотекой, вознаграждение за предоставление своего имущества в залог? Может ли такое соглашение быть
безвозмездным? Как скажется недействительность этого соглашения
на договоре ипотеки?
Судебная практика допускает заключение между залогодателем –
третьим лицом и должником по обеспечиваемому обязательству
соглашения о предоставлении имущества в залог. Кроме того, суды
признают, что лицо, предоставившее свое имущество для заключения
договора ипотеки по обязательствам другого лица, имеет право на получение вознаграждения за это (см., например: ФАС ЗСО от 14 июня
2005 г. № Ф04-3689/2005(12106-А45-36)).
Интерес представляет спор, в котором одна из сторон подобного соглашения предъявила иск о признании соглашения о предоставлении
залога притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи недвижимости. В частности, истец указал, что, заключая договор о предоставлении залога, стороны имели цель и по существу заключили договор
купли-продажи, так как после предоставления истцом имущества в залог
ответчик обязался уплатить истцу вознаграждение – 270 000 долларов
США – в счет стоимости заложенного имущества. Указанная сумма ориентировочно равна рыночной стоимости заложенного имущества.
Суд тем не менее с доводами истца не согласился и в удовлетворении исковых требований отказал. Оценив условия оспариваемого договора, суд посчитал, что его стороны определили предметом договора
именно предоставление имущества в качестве залога третьему лицу –
кредитной организации с целью обеспечения обязательств ответчика
перед третьим лицом по договору займа, а не продажу этого имущества
ответчику. Суд указал также, что в соответствии со ст. 454 ГК по условиям договора купли-продажи продавец передает в собственность покупателю вещь, а покупатель обязуется принять эту вещь и оплатить.
Оспариваемый истцом договор о предоставлении залога не содержал
ни одного из этих условий. По условиям договора истец не должен был
и фактически не передавал залоговое имущество ответчику, а ответчик
не должен был и фактически не оплачивал стоимость этого имущества
истцу (9 ААС от 9 ноября 2005 г. № 09АП-12166/05-ГК).
Что же касается вопроса о недействительности соглашения о предоставлении залога в качестве обеспечения исполнения обязательств
22
II. Основные положения об ипотеке
третьего лица, то судебная практика по подобным спорам отсутствует.
На наш взгляд, недействительность подобного соглашения не может
оказать какое-либо влияние на силу договора ипотеки, заключенного
между залогодателем – третьим лицом и кредитором, так как отношения должника и залогодателя являются для залогодержателя-кредитора юридически безразличными и их отпадение не может умалить
права кредитора.
6. Что такое и каковы случаи ипотеки в силу закона?
Проблема государственной регистрации ипотеки в силу закона. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникающая в силу
закона, подлежит государственной регистрации, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Таким образом, в от-
ношении ипотеки, возникающей в силу закона, в полной мере действует
принцип обязательности ее регистрации в реестре прав на недвижимое
имущество (начало внесения)1.
Как следует поступить в случае, если ипотека в силу закона не зарегистрирована, но обстоятельства дела свидетельствуют о том, что
условия для возникновения залога в силу закона действительно имеют
место?
Анализ арбитражной практики свидетельствует о том, что суды
склоняются к следующему выводу: право залога в отношении недви-
жимого имущества, возникающего на основании закона, существует
только в том случае, если регистрирующий орган внес соответствующую запись в ЕГРП. В противном случае суды отрицают наличие у
кредитора залогового права, даже если имеют место основания для
возникновения законного залога, перечисленные в соответствующих
нормах закона.
Например, по одному из дел окружной суд признал, что залог в
силу закона, так же как и договорный залог недвижимого имущества,
подлежит регистрации и возникает с момента внесения записи в реестр
(ФАС ДО от 5 марта 2005 г. № Ф03-А51/04-1/4248). Указанное правило
действует и в отношениях между продавцом и покупателем, купившим недвижимую вещь в кредит, и в отношениях между продавцом и
1
Данная норма вступила в силу 14 февраля 2002 г. (Федеральный закон от 11 февраля
2002 г. № 18-ФЗ).
23
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
последующим покупателем недвижимой вещи. В качестве иллюстрации последнего тезиса приведем следующее дело. Покупатель купил
недвижимую вещь на условиях рассрочки платежа. Запись о залоге в
реестр прав на недвижимое имущество внесена не была. Не выплатив
полностью стоимость приобретенного имущества, покупатель продал
вещь третьему лицу. Продавец обратился в суд с иском, в котором он
указал, что он является залогодержателем недвижимого имущества
и требует обратить взыскание на предмет залога, а также признать
недействительными сделки по распоряжению предметом залога, заключенные без его согласия. Суды всех инстанций в удовлетворении
иска отказали по следующей причине: запись в ЕГРП о праве залога
отсутствует, следовательно, право залога не возникло (ФАС МО
от 8 февраля 2006 г. № КГ-А40/13476-05).
В другом аналогичном деле окружной суд более подробно аргументировал свою позицию: поскольку в силу закона на регистрирующий
орган не возложена обязанность проверять исполнение сделки и оплату денежных средств за приобретенное имущество по договору куплипродажи, то довод заявителя о том, что регистрирующий орган обязан
был осуществить государственную регистрацию обременения права
собственности ипотекой в силу закона при регистрации перехода права собственности к покупателю, является несостоятельным. Судами
также было установлено, что заявитель не обращался с заявлением в
регистрирующий орган для осуществления регистрации ипотеки как
обременения права собственности. В признании залогового права на
проданную недвижимую вещь было отказано (ФАС МО от 25 января
2006 г. № КГ-А41/12814-05).
Другой окружной суд (ФАС УО) также вполне последовательно
отстаивает мысль о том, что право законного залога на недвижимое
имущество подлежит регистрации. Например, по одному из дел
ФАС УО поддержал вывод суда первой инстанции о том, что любой
залог недвижимого имущества подлежит регистрации, независимо от
основания его возникновения, так как государственная регистрация
является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ФАС УО от 6 декабря 2004 г. № Ф09-4040/04-ГК,
от 30 декабря 2004 г. № Ф09-4315/04-ГК).
Подобный подход судов следует поддержать. Само существование
ЕГРП связано с необходимостью придания правам на недвижимые
вещи свойства гласности и публичной достоверности. Лицо, претен-
24
II. Основные положения об ипотеке
дующее на статус залогодержателя в силу закона, имеет возможность
подать в регистрирующий орган заявление о регистрации своего права; последний в свою очередь не имеет оснований для отказа в такой
регистрации. Поэтому с точки зрения защиты интересов участников
оборота тезис о том, что любой залог должен быть отражен в ЕГРП,
представляется вполне верным.
Продажа недвижимости в кредит. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК,
если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента
передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения
исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В сфере оборота недвижимости это означает, что при продаже недвижимого имущества в кредит (ст. 488 ГК) или в рассрочку (ст. 489 ГК)
у продавца недвижимого имущества возникают права залогодержателя (ипотечного кредитора), регулируемые ГК и Законом об ипотеке.
Ипотека в данном случае подлежит регистрации в ЕГРП вместе с государственной регистрацией перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости, причем подачи заинтересованной
стороной отдельного заявления о регистрации ипотеки в силу закона
не требуется1.
В случае отсутствия регистрации ипотеки у продавца недвижимого
имущества (при продаже в рассрочку или в кредит) права залогодержателя не возникают (см., например: ФАС МО от 9 марта 2006 г.
№ КГ-А40/971-06).
В одном из дел заявитель требовал признать незаконными бездействие регистрирующего органа, выразившееся в неосуществлении
регистрации ипотеки в силу закона.
Обстоятельства дела таковы. Между покупателем и продавцом возник спор о регистрации перехода права собственности на проданное
недвижимое имущество, так как продавец уклонялся от осуществления
регистрации перехода права. Покупатель предъявил в суд иск о государственной регистрации перехода права собственности на проданное
недвижимое имущество, который был удовлетворен судом, вынесшим
решение о государственной регистрации перехода права в соответствии со ст. 551 ГК. Орган по регистрации отразил в ЕГРП переход права
1
См. п. 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов
недвижимого имущества (утв. приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. № 213).
25
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
собственности на недвижимое имущество, однако вопреки желанию
продавца не внес в реестр запись об ипотеке в силу закона.
Апелляционный суд, рассматривавший дело, признал бездействие
регистрирующего органа незаконным. В силу ст. 551 ГК суд вправе
вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, который подлежит государственной регистрации регистрирующим органом на общих основаниях, т.е. с соблюдением порядка
проведения государственной регистрации, который включает в себя
стадию правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, в том числе и с целью выявления оснований
для регистрации ипотеки в силу закона. Суд указал, что из решения
суда о регистрации перехода права собственности и протокола судебного заседания по данному делу следует, что покупатель не исполнил в
полной мере свои обязательства по оплате приобретенной у продавца
вещи. Неосуществление регистрирующим органом в такой ситуации
государственной регистрации ипотеки одновременно с государственной регистрацией права собственности, обремененного ипотекой, противоречит действующему законодательству и является неправомерным
бездействием (10 ААС от 14 июня 2005 г. № 10АП-1011/05-ГК).
Удержание. В соответствии со ст. 360 ГК требования кредитора,
удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и
порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
В литературе достаточно остро ведется дискуссия относительно
того, можно ли удерживать в обеспечение исполнения обязательств не-
движимое имущество. Основанием подхода, отрицающего возможность
удержания недвижимого имущества, является следующий взгляд: владение недвижимым имуществом возможно только лишь посредством
внесения записи о вещном праве в реестр прав на недвижимое имущество. Поскольку осуществление удержания не является основанием
для прекращения записи о праве собственности на вещь, принадлежащую должнику по обязательству, обеспечиваемому удержанием, то
лицо, осуществляющее удержание (ретентор), не может быть признано
владельцем недвижимого имущества. Этот взгляд представляется неверным в связи с тем, что его сторонники смешивают фактическое
владение недвижимым имуществом (физическое господство над вещью)
и право владения недвижимостью. Последнее действительно возникает,
как правило, на основе соответствующей записи в реестре прав на не-
26
II. Основные положения об ипотеке
движимое имущество. Однако физическое обладание недвижимостью
вполне осуществимо посредством совершения фактических действий,
никак не связанных с реестром прав.
Судебная практика также подтверждает то, что недвижимое имущество может быть предметом удержания (см., например: ФАС ВВО от 3 ап-
реля 1998 г. № 2221/97; ФАС ДО от 11 апреля 2000 г. № Ф03-А59/00-1/474;
ФАС ЗСО от 30 июля 2003 г. № Ф04/3632-1192/А45-2003; ФАС СКО
от 21 октября 2004 г. № Ф08-5000/04).
Возникает следующий вопрос: если удержание недвижимого имущества признается допустимым, то не следует ли из этого, что для реализации прав ретентора на удерживаемое имущество они должны быть
(по аналогии с ипотекой) отражены в ЕГРП?
Проблема государственной регистрации прав ретентора недвижимой
вещи возникает в связи с тем, что законодатель дает повод рассматривать право лица, осуществляющего удержание, как субъективное
право, если и не являющееся разновидностью залогового права, то
по крайней мере весьма к нему близкое по своему действию и содержанию. Известно, что сам факт существования залоговых прав на недвижимую вещь (как по договору залога, так и по законному залогу)
связан с внесением в реестр прав на недвижимое имущество записи
о залоге.
На наш взгляд, для положительного ответа на этот вопрос нет никаких оснований. Во-первых, удержание является самостоятельным
способом обеспечения исполнения обязательств и не может быть признано разновидностью залога (см., например: ФАС МО от 23 января
2002 г. № КГ-А40/8343-01). Во-вторых, законодатель, указывая, что
к удержанию применяются нормы о залоге, не придал этому правилу
общего характера: в порядке, установленном для залога, реализуется имущество, составляющее предмет удержания. Нормы о залоговых
правах (в том числе и касающиеся оснований и условий возникновения залоговых прав на недвижимое имущество) на права ретентора
не распространяются.
В принципе в судебной практике могут быть без труда обнаружены
дела, из содержания которых следует, что возникновение права на удержание вещи и регистрационный режим, действующий в отношении
прав на недвижимость, между собой никак не связаны. Например, по
одному из дел истец обратился в суд с иском к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
27
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
сделок с ним, с иском о признании недействительным записи о государственной регистрации права собственности третьего лица – общества с ограниченной ответственностью – на имущество, в отношении
которого истец, являвшийся подрядчиком строительства, осуществляет удержание в качестве обеспечения исполнения собственником
имущества обязательств по оплате выполненных им, истцом, работ.
Суды всех инстанций отказали в иске, указав, что осуществление
кредитором удержания недвижимого имущества не является препятствием к государственной регистрации прав на него (ФАС СКО
от 14 сентября 2005 г. № Ф08-4255/2005). Очевидно, что в данном
деле суд признал право кредитора удерживать недвижимую вещь возникшим и не ставил существование прав ретентора в зависимость от
внесения соответствующей записи в реестр прав.
Рента. В соответствии со ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При рассмотрении залога в силу
закона, возникающего при заключении договора ренты, необходимо
различать сам залог как обеспечение исполнения обязанности по выплате рентных платежей и ренту как обременение недвижимого имущества. И первый, и вторая подлежат регистрации.
Приобретение жилых домов и квартир за счет средств банков.
См. об этом вопрос 122.
7. Обеспечиваются ли ипотекой повышенные проценты за пользование кредитными денежными средствами, подлежащие уплате заемщиком
в случае просрочки возврата кредита?
Повышенные проценты, которые зачастую устанавливаются банками на случай нарушения заемщиком обязательства по возврату кредита, рассматриваются судами как мера гражданско-правовой ответственности (например: Пленум ВАС от 8 октября 1998 г. № 13/14,
п. 15; Президиум ВАС от 26 января 1999 г. № 4703/98).
Судебная практика свидетельствует о том, что в случае обеспечения ипотекой заемного обязательства, по условиям которого заемщик обязуется уплатить кредитору в случае несвоевременного
возврата кредита повышенные проценты за пользование заемными средствами, ипотека распространяется также и на требование о
28
II. Основные положения об ипотеке
взыскании повышенных процентов (ФАС ВСО от 22 января 2007 г.
№ А10-1482/06-Ф02-6785/06-С2; ФАС ЗСО от 10 сентября 2001 г.
№ Ф04/2641-842/А45-2001; ФАС УО от 9 сентября 2002 г. № Ф092146/02-ГК).
8. Может ли договор ипотеки обеспечивать обязательства, в которых
срок исполнения к моменту заключения договора ипотеки уже наступил?
Весьма любопытное мнение о допустимости обеспечения ипотекой обязательств, срок исполнения которых уже наступил, было
высказано ФАС УО в следующем деле.
Истец обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. Ответчик против удовлетворения иска возражал.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд исходил из того,
что договор об ипотеке является незаключенным в силу ст. 339 ГК, поскольку на момент его заключения срок исполнения обязательства по основному договору истек, иной срок исполнения основного обязательства
сторонами не установлен, а договор ипотеки такого срока не содержит.
Окружной суд в свою очередь признал выводы суда о незаключенности договора об ипотеке необоснованными и не основанными на
законе.
Согласно ст. 339 ГК в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Окружной суд установил, что
в п. 4.1 спорного договора об ипотеке от 20 декабря 2005 г. конкретно
указан срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, не
позднее 8 апреля 2005 г. Прямого запрета на обеспечение залогом неисполненных обязательств, срок исполнения по которым истек,
ни ГК, ни Закон об ипотеке не содержат. Решение нижестоящего суда
было отменено, а дело передано на новое рассмотрение (ФАС УО
от 10 мая 2007 г. № Ф09-3407/07-С6).
На наш взгляд, договор ипотеки в отношении просроченного обязательства никак не может быть квалифицирован как способ обеспечения
его исполнения. Ведь обеспечение исполнения обязательства означает,
что кредитор и должник принимают меры, которые направлены на устранение негативных последствий от возможного нарушения обязательства.
Кроме того, из определения залога, содержащегося в ст. 334 ГК, вытекает, что залог устанавливается «на случай неисполнения обязательства»,
29
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
т.е. к моменту заключения договора о залоге должно быть неясно, будет
ли иметь место неисполнение либо нет.
Следовательно, сделку, в соответствии с которой кредитор получает право удовлетворить свои требования к неисправному должнику
из стоимости имущества, предоставленного самим должником или
третьим лицом, следовало бы рассматривать не как залог, а как непо-
именованное в законе соглашение о порядке удовлетворения требований
кредитора по неисполненному обязательству (некий аналог отступно-
го или новации). Этот вывод может быть выведен из постановления
Президиума ВАС по одному из дел, в котором Суд признал договор
залога недействительным, указав, что срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства наступил, т.е. договор о залоге будет
использован как способ погашения долга за заемщика (Президиум ВАС
от 23 апреля 1996 г. № 8057/95).
9. Является ли возбуждение дела о несостоятельности против лица, являющегося должником по обеспечиваемому залогом обязательству и залогодателем по договору ипотеки, основанием для прекращения ипотеки?
Соотношение норм об удовлетворении залогодержателя и норм
законодательства о банкротстве является, пожалуй, самой сложной
проблемой ипотечного права.
Прежнее законодательство о банкротстве (Закон 1998 г.) предусматривало следующие последствия возбуждения дела о несостоятельности залогодателя. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 109 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» 1998 г. требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника,
подлежали удовлетворению за счет всего имущества должника, в том
числе не являющегося предметом указанного залога. В случае если в
отношении залогодателя было открыто конкурсное производство, ограничения по распоряжению имуществом должника снимались и все
имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного
производства, составляло конкурсную массу. При принятии решения
о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства обязательства, вытекающие из договора залога, прекращались, а все права залогодержателя трансформировались в его право
получить удовлетворение своих требований в льготную третью очередь
(ФАС ЗСО от 16 апреля 2003 г. № Ф04/1691-511/А45-2003).
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]