Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
В одном из дел арендатор недвижимого имущества обратился с
кассационной жалобой на решение об обращении взыскания на заложенную недвижимость, находящуюся у него во владении и пользовании.
Окружной суд, обсуждая право арендатора на обжалование судебного акта, указал следующее. В силу ст. 42 АПК обжаловать судебный
акт могут и лица, не участвующие в деле, но о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт. Решение суда
первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции
об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество не
принимались ни о правах, ни об обязанностях арендатора – подателя
кассационной жалобы.
Ссылка заявителя жалобы на п. 3 ст. 53 Закона об ипотеке, которой
предусмотрено право арендаторов участвовать в рассмотрении дела
об обращении взыскания на заложенное имущество, была окружным
судом отклонена. По мнению суда, данной нормой предусмотрено
право, а не обязательность участия арендатора в рассмотрении дела
об обращении взыскания на заложенное имущество. Таким правом
арендатор не воспользовался. Кроме того, суд указал, что в силу п. 1
ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При таких обстоятельствах права арендатора недвижимого имущества не затронуты и не нарушены (ФАС ЦО
от 14 мая 2007 г. № А08-12814/05-22).
91. Вправе ли залогодатель и залогодержатель заключить соглашение
об обращении взыскания на заложенное имущество?
В соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору
об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотари-
ально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения
взыскания на предмет ипотеки.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по
последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об
ипотеке.
161
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть: (1) реализацию заложенного имущества в
порядке, установленном в ст. 56 (публичные торги) или в ст. 59 (продажа предмета залога на аукционе) Закона об ипотеке; (2) приобретение
заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с
зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть
предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.
К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства
Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц – также и о
договоре комиссии1.
О природе соглашения, заключаемого между залогодателем и залогодержателем, Высший Арбитражный Суд высказался следующим
образом: «Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания
является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор
может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным
нормами ГК РФ. В частности, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению
суда только при существенном нарушении договора другой стороной,
а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами
или договором. По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней
обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном
случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное
нарушение залогодержателем условий соглашения» (Президиум ВАС
от 28 января 2005 г. № 90, п. 12).
При заключении соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество – право аренды земельного участка – стороны
должны учитывать нормы земельного законодательства о необходимости получения согласия собственника земельного участка на залог
1
В одном из дел окружной суд пришел к выводу о том, что по своей природе соглашение об обращении взыскания на предмет залога представляет собой соглашение
об отступном (ФАС СЗО от 20 июля 2007 г. № А05-13089/2006-24).
162
X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
права аренды. Так, в одном из дел суд указал, что в силу ч. 2 ст. 55
Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя без
обращения в суд не допускается, если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Нарушение
требований указанной нормы права влечет ничтожность сделки.
В конкретном деле предметом ипотеки являлись автозаправочная
станция и право аренды земельного участка. Автозаправочная станция
принадлежала залогодателю на праве собственности, а на земельный
участок заключен договор аренды.
В п. 5 ст. 22 Земельного кодекса указано, что арендатор земельного
участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды
земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права
земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого
взноса в производственный кооператив в пределах срока договора
аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного
участка не предусмотрено иное.
В п. 15 постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что для передачи арендатором своих прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Договор аренды земельного участка под заложенной автозаправочной станцией содержит условие о необходимости получения согласия арендодателя на передачу права аренды участка в залог. Поэтому
заключение сторонами договора ипотеки соглашения об обращении
взыскания на предмет залога в данном случае не допускается (ФАС
ВВО от 28 сентября 2007 г. № А39-5213/2006-425/5).
Не допускается заключение соглашения об обращении взыскания и в том случае, если предмет залога является объектом, имеющим
историческую или культурную значимость (подп. 3 п. 2 ст. 55 Закона
об ипотеке). В одном из дел суд указал, что заключение между залогодержателем и залогодателем соглашения о внесудебном обращении взыскания на помещения, составляющие бóльшую часть здания,
имеющего культурную ценность, не допускается (ФАС ПО от 25 апреля
2003 г. № А 57-8687/02-18).
163
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
92. Составляет ли заключение залогодержателем – юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью, соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество, выход за пределы специальной правоспособности?
Ответ на этот вопрос содержится в информационном письме Пре-
зидиума ВАС, посвященном ипотеке. Суд разъяснил, что заключен-
ное банком-залогодержателем соглашение о внесудебном порядке
обращения взыскания на недвижимое имущество, по которому банк
приобретает это имущество для себя или для третьего лица, не может
считаться заключенным банком с превышением его специальной правоспособности. В обоснование этого вывода был приведен в качестве
примера следующий судебный спор.
Акционерное общество – залогодатель обратилось в суд с иском о
признании недействительным соглашения о внесудебном обращении
взыскания на заложенное здание, заключенное с банком-залогодержателем и предусматривающее, что банк приобретает предмет ипотеки у залогодателя для третьего лица. Поскольку в соответствии с п. 3
ст. 55 Закона об ипотеке к такому соглашению применяются нормы
о договоре комиссии, то, следовательно, банк, заключив соглашение
и приобретая имущество, выступал как комиссионер, действуя от
своего собственного имени, но в интересах и за счет третьего лица.
Соответствующий договор комиссии, заключенный между банком и
этим третьим лицом, предусматривал обязанность последнего уплатить банку комиссионное вознаграждение.
Однако согласно ч. 1 и 2 ст. 1 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банки, обладая специальной правоспособностью,
не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Между акционерным обществом и банком был заключен договор, по которому
банк предоставил обществу кредит. Исполнение обществом вытекающих из этого договора обязательств перед банком было обеспечено
заключенным между ними договором об ипотеке здания.
В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» к числу банковских операций, которые кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств
физических и юридических лиц, привлеченных во вклады (до востребования и на определенный срок). Статья 33 этого же Закона предусматривает,
164
X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом
недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное
имущество в порядке, установленном федеральным законом.
Таким образом, право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения заемщиком его обязательств,
вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом
банка осуществлять такую банковскую операцию, как предоставление
кредитов. В силу ст. 33 Федерального закона «О банках и банковской
деятельности» банк вправе обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном Законом об ипотеке.
Статья 55 этого Закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения
взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом
соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих
лиц. Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное
имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть
лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя
внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана
с осуществляемой им банковской деятельностью.
Выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного
недвижимого имущества на основании соглашения с залогодателем о
внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не вышел
за пределы своей специальной правоспособности (Президиум ВАС
от 28 января 2005 г. № 90, п. 15).
93. Вправе ли кредитор по обязательству, обеспеченному залогом, получить удовлетворение своих требований не в рамках процедуры обращения взыскания на предмет залога, а в ходе исполнительного производства
по исполнительному листу об исполнении обязательства, обеспеченного
залогом?
Ипотечный кредитор может получить удовлетворение и в рамках
исполнительного производства, обращение взыскания на предмет залога не является обязанностью кредитора.
165
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Приведем такой пример из судебной практики.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Российскому фонду федерального имущества о
признании недействительными торгов по продаже нежилого зданиясклада.
Требования истца были мотивированы тем, что торги проведены
с нарушением порядка, предусмотренного ст. 56, п. 2, 3 ст. 57 Закона
об ипотеке. Нарушения выразились в проведении публичных торгов
в отношении имущества, являвшегося предметом залога; для реализации заложенного имущества законом предусмотрен специальный
порядок; реализация заложенного имущества произведена не по месту
нахождения этого имущества; извещение о предстоящих торгах помещено в периодическом издании, не являющемся официальным информационным органом исполнительной власти соответствующего
субъекта Российской Федерации.
Оспаривая торги, истец указывает, что упомянутое недвижимое
имущество, принадлежащее ему на праве собственности, было ранее
заложено в обеспечение исполнения обязательств по кредитному
договору, заключенному между ним и банком. Договор залога удостоверен нотариусом, зарегистрирован в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в ЕГРП внесена запись об ипотеке.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения
постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования общества были удовлетворены, оспариваемые торги признаны
недействительными.
Суд посчитал, что ст. 349 ГК и ст. 55 Закона об ипотеке предусмотрены способы реализации заложенного имущества в форме судебного и внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.
Поскольку общество (истец) и банк не заключали нотариально удостоверенного соглашения после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, то возможно удовлетворение
требования залогодержателя исключительно посредством обращения
взыскания на заложенное имущество по решению суда, которым устанавливается начальная продажная цена имущества. Поэтому реализация спорного имущества с применением процедур, предусмотренных
Федеральным законом «Об исполнительном производстве», является
незаконной, влекущей недействительность торгов.
166
X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
Окружной суд не согласился с выводами нижестоящих судов и отменил состоявшиеся по делу судебные акты, указав следующее. Закон
не запрещает обращение взыскания на заложенное имущество в процессе исполнительного производства. Из стоимости реализованного
на торгах имущества погашена задолженность именно перед банкомзалогодержателем, поэтому нижестоящим судам следовало признать
несостоятельными доводы истца о недействительности оспариваемых торгов. В рассматриваемой ситуации залогодержатель в залоговом обязательстве, кредитор в денежном обязательстве, взыскатель в
исполнительном производстве совпадают в одном лице, которым по
собственной воле не реализовано право на предъявление требования
об обращении взыскания на заложенное имущество по правилам ГК
(ФАС ЗСО от 24 октября 2006 г. № Ф04-6476/2006(27034-А75-11)).
XI. Ре а л и з а ц и я и м у щ е С т в а , н а к о т о Р о е о Б Р а щ е н о в з ы С к а н и е
94. Вправе ли судебный пристав объединять в одно сводное исполнительное производство требования к должнику, обеспеченные ипотекой, с необеспеченными требованиями, принадлежащие различным
кредиторам?
Решением арбитражного суда с общества с ограниченной ответственностью в пользу перевозочной компании взыскана задолженность.
Исполнительный лист по указанному делу был передан в службу судебных приставов по особым исполнительным производствам и принят к исполнению судебным приставом-исполнителем, вынесшим
постановление о возбуждении исполнительного производства.
В производстве этого же судебного пристава-исполнителя находилось также исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного листа по делу об обращении взыскания на
заложенное имущество общества по требованию банка-кредитора.
Судебным приставом было вынесено постановление об объединении
названных выше исполнительных производств в сводное исполнительное производство.
Взыскание было обращено на конкретные объекты недвижимости,
находившееся в залоге у банка-кредитора: неоконченный строительством швейный цех, неоконченные строительством гаражи, право
аренды строительного участка.
Судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о взыскании с должника исполнительского сбора и постановление о наложении ареста на имущество, а затем – постановление о
передаче имущества на реализацию и подана заявка на проведение
торгов. В результате имущество было продано на торгах третьему лицу.
Исполнительное производство в отношении банка-кредитора было
завершено в связи с полным удовлетворением требований взыскателя.
Однако требования второго взыскателя (общества) остались неудовлетворенными.
Общество, посчитав, что его права были нарушены, обратилось в
суд с заявлением о признании действий судебного пристава незакон-
168
XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
ными. Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя,
ссылался на то, что, поскольку постановление об объединении исполнительных производств в сводное было вынесено до момента реализации имущества, а также на то, что на момент передачи имущества на
реализацию действовал запрет на его отчуждение, судебный пристав
был обязан соблюдать интересы прав заявителя на все либо на часть
имущества. Суд первой инстанции указал в решении, что реализация
преимущественного права невозможна в связи с объединением исполнительных производств в сводное.
Окружной суд решение нижестоящего суда отменил по следующим
причинам. Статьей 55 Федерального закона «Об исполнительном производстве» 1997 г., регулировавшей особенности исполнения исполнительных документов по сводному исполнительному производству,
не было установлено ограничений преимущественного права залогодержателя в связи с взысканием задолженности в рамках сводного
исполнительного производства. Указанная статья регулировала общий
порядок исполнения исполнительных документов по взысканию с
одного должника по нескольким исполнительным производствам.
В данном же случае в отношении одного должника было возбуждено
два исполнительных производства по требованиям двух кредиторов1.
То есть в данном случае подлежали применению нормы Закона
об ипотеке, специально установленные для обеспечения права залогодержателя удовлетворять свои требования преимущественно перед
другими кредиторами залогодателя. Статьей 49 Федерального закона
«Об исполнительном производстве» установлено, что взыскание на
заложенное имущество обращается с соблюдением установленных
гражданским законодательством прав залогодержателя. В соответствии со ст. 61 Закона об ипотеке сумма, вырученная от реализации
заложенного имущества, после удержания из нее сумм, необходимых
для покрытия расходов в связи с обращением взыскания, распределяется между заявившими свои требования залогодержателями, другими кредиторами и самим залогодателем, с соблюдением правил
ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 5, 6 ст. 350 ГК, а также ст. 46 Закона об ипотеке.
1
Статья 34 нового Закона «Об исполнительном производстве» выражается точнее:
«Возбужденные в отношении одного должника несколько исполнительных производств
имущественного характера, а также возбужденные в отношении нескольких должников
исполнительные производства по солидарному взысканию в пользу одного взыскателя
объединяются в сводное исполнительное производство».
169
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» (ст. 2, 49) и в соответствии с требованиями
гражданского законодательства (п. 1 ст. 334 ГК, ст. 1, 61 Закона об
ипотеке) право банка как залогодержателя подлежало удовлетворению
преимущественно перед другими кредиторами. Однако объединение
в сводное производство производства по двум исполнительным листам, предъявленным различными взыскателями, было произведено
приставом с нарушением закона (13 ААС от 23 ноября 2007 г. по делу
№ А21-944/2007).
95. Вправе ли кредиторы, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, заключить соглашение о реализации предметов залога
единым комплексом?
Судебная практика отвечает на этот вопрос утвердительно.
Приведем в качестве примера такое дело. Должник имел задолженность по двум кредитным договорам перед двумя банками. Один из
кредитных договоров был обеспечен залогом движимого имущества
(производственной линии), второй – залогом недвижимого имущества. Долг по каждому из договоров кредита был взыскан банками в
судебном порядке, причем по каждому из дел суды обратили взыскание на предмет залога. Судебный пристав объединил производство по
обоим исполнительным листам в одно сводное производство. На этапе
реализации предметов залога банки предложили приставу осуществить продажу предметов залога единым комплексом, так как производственная линия (предмет залога по первому кредитному договору)
была смонтирована в здании, заложенном по второму кредитному
договору, и это должно было увеличить стоимость имущества, реализуемого с торгов. Пристав согласился с предложением взыскателей
и выставил предметы залога на продажу единым комплексом. Кроме
того, взыскатели подписали соответствующее соглашение, направленное судебному приставу.
Впоследствии один из банков обратился в суд с заявлением о признании действия пристава по продаже предметов залога единым комплексом незаконным.
Окружной суд, рассматривавший это дело, в удовлетворении заявления отказал, сославшись на то, что продажа предметов залога единым комплексом осуществляется приставом в соответствии с согла-
170
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]