Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
V. Государственная регистрация ипотеки
В одном из дел заявитель (Сбербанк РФ) просил признать незаконным отказ органа по регистрации прав в государственной регистрации
ипотеки. Заявитель указал, что он направил в орган по регистрации
посредством почтовой связи заявление о регистрации договора ипотеки с приложением необходимых документов.
Окружной суд посчитал, что требования банка не подлежат удовлетворению, так как законом (ст. 20 Закона об ипотеке, Закон о регистрации), во-первых, не предусмотрено обращение с заявлением в
орган по регистрации прав на недвижимое имущество посредством
почтовой связи и, во-вторых, по заявлению залогодержателя регистрации подлежит лишь договор ипотеки, удостоверенный нотариусом,
чего в данном случае банком сделано не было (ФАС ВСО от 25 октября
2007 г. № А74-474/07-Ф02-7990/07).
53. Вправе ли залогодержатель потребовать включения в договор ипотеки условия о том, что подача документов на регистрацию договоров
купли-продажи и ипотеки может осуществляться от имени залогодателей
только теми доверенными лицами, которые согласованы с ним?
Нет, такое условие является незаконным. Так, по одному из дел
окружной суд рассматривал дело по заявлению ипотечного агентства,
который оспаривал правомерность привлечения его органом по надзору в сфере защиты прав потребителей к административной ответственности за допущенные нарушения прав потребителей.
Государственный орган, осуществляя проверку деятельности ипотечного агентства, установил следующее. Агентство включает в тексты
договоров, заключаемых с клиентами, условия о том, что подача документов на государственную регистрацию договора купли-продажи
квартиры, передача закладной органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, может производиться от имени заемщиков
доверенными лицами, согласованными с займодавцем, полномочия
которых удостоверены надлежащим образом.
Арбитражный суд, установив, что в рассматриваемом пункте фактически содержится условие о запрете для заемщика (залогодателя)
совершать одностороннюю сделку по наделению правом оформления документов для государственной регистрации права на квартиру,
пришел к выводу о том, что условия данного пункта не соответствуют
действующему законодательству и ущемляют права потребителей.
111
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения.
Окружной суд признал состоявшиеся судебные акты законными, обоснованными и не подлежащими отмене (ФАС ДО от 25 октября 2007 г.
№ Ф03-А04/07-2/4432).
54. Вправе ли орган по регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним требовать уплаты государственной пошлины за погашение записи о залоге нежилого здания и – отдельно – уплаты пошлины
за прекращение записи о залоге права аренды земельного участка под
указанным зданием?
Весьма любопытный спор, в котором перед судом был поставлен
вопрос об уплате удвоенной государственной пошлины за погашение записи о залоге здания и права аренды под заложенным зданием,
был предметом рассмотрения окружного суда Восточно-Сибирского
округа.
Фабула дела такова.
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) обратилось
в арбитражный суд с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о
взыскании неосновательного обогащения в размере 7500 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по
государственной пошлине. Впоследствии истец изменил основание
требования, квалифицировав искомую сумму в качестве убытков,
причиненных незаконными действиями государственного органа.
В исковом заявлении истец указал, что ответчик осуществил погашение записи об ипотеке нежилого здания, заложенного ранее
истцом по договору залога, а также погашение записи о залоге права
аренды земельного участка, на котором было расположено заложенное здание.
Заявитель утверждал, что регистрационная запись об ипотеке – это
запись о регистрации договора ипотеки вне зависимости от количества
объектов залога, указанных в нем.
Основанием иска требования о взыскании денежной суммы истец
считал противоправные (незаконные) действия ответчика по взиманию с него двойного размера платы за погашение регистрационной
записи об ипотеке. При этом истец указал и на то, что в соответствии
с п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на
112
V. Государственная регистрация ипотеки
недвижимое имущество и сделок с ним, если предметом сделки, на
основании которой возникают ограничения (обременения) прав, являются земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение, записи о сделке вносятся только в один из разделов, содержащих
записи о данных объектах недвижимого имущества.
Истец же внес плату в общей сумме 15 000 рублей за погашение
регистрационной записи об ипотеке по договору залога, в том числе:
– 7500 рублей – за государственную регистрацию прекращения
права залога нежилого здания;
– 7500 рублей – за государственную регистрацию прекращения
залога права аренды земельного участка.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле материалы,
пришел к выводу об отсутствии в действиях регистрирующего органа признаков состава гражданского правонарушения, необходимого
для применения меры ответственности в виде взыскания убытков.
Арбитражный суд признал правомерными действия ответчика по взысканию оплаты в размере 15 000 рублей, поскольку в ЕГРП были внесены две записи об ипотеке: в регистрирующий орган представлено
два заявления – о погашении регистрационной записи об ипотеке
нежилого здания и о погашении регистрационной записи об ипотеке
права аренды земельного участка.
По мнению окружного суда, рассматривавшего дело по жалобе
истца, выводы суда первой инстанции о правомерности требования
регистрирующего органа об оплате за погашение регистрационной
записи об ипотеке права аренды земельного участка в рамках договора
о залоге недвижимости не могут быть признаны обоснованными. При
этом окружной суд рассуждал следующим образом.
Арбитражный суд первой инстанции признал правомерными действия регистрирующего органа по взиманию платы за прекращение
регистрационных записей по двум объектам. Данный вывод, по мнению окружного суда, противоречит нормам, регулирующим вопросы
ипотеки, регистрации сделок залога недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо
принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
113
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке регистрационная
запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного
ею обязательства. Эти данные вносятся в регистрационную запись об
ипотеке на основании договора об ипотеке. Статьей 25 Закона об ипотеке определен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке,
согласно которому регистрационная запись об ипотеке погашается
на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании
решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении
ипотеки.
Из анализа указанных выше правовых норм, по мнению окружного
суда, следует, что государственной регистрации подлежит ипотека как
гражданско-правовая сделка, при этом количество объектов, подлежащих залогу, не имеет значения. Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке является одним, подлежащим оплате,
юридически значимым действием.
Ссылка арбитражного суда на наличие в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нескольких
видов учетных записей, в том числе записей об объекте недвижимости,
земельном участке, была признана вышестоящим судом необоснованной по следующим соображениям. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации
от 18 февраля 1998 г. № 219, в соответствии с Федеральным законом
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» устанавливают формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для
Российской Федерации порядок их заполнения. Учет сделок, осуществляемый на основе указанных Правил, в том числе и по объектному составу (объекты недвижимости, земельные участка), не меняет
правовой природы регистрационной записи об ипотеке как записи
об одной сделке (ФАС ВСО от 26 августа 2005 г. № А33-31919/04-С1-
Ф02-4159/05-С2).
VI. оБ е С п е ч е н и е С о х Р а н н о С т и и м у щ е С т в а ,
з а л о ж е н н о г о п о д о г о в о Р у и п о т е к и
55. Каковы последствия неисполнения залогодателем обязанности
по страхованию предмета ипотеки?
В соответствии со ст. 31 Закона об ипотеке договором ипотеки
может быть предусмотрено, что залогодатель обязан застраховать
риск повреждения или гибели имущества, являющегося предметом
ипотеки. Возникает вопрос: какие правовые возможности имеются
у залогодержателя, если залогодатель не выполнил обязанности по
страхованию предмета залога?
В одном из дел окружной суд признал, что в рассматриваемой си-
туации у залогодержателя есть право потребовать обращения взыскания на предмет залога.
Банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с должника долга по договору кредита, а также обращения взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке. В обоснование иска банк
указал, что ответчиком не выполнены требования договора ипотеки,
согласно которому ответчик обязан застраховать недвижимое имущество, переданное по договору залога.
Ответчик возражал против удовлетворения иска, указывая, что он
застраховал предмет ипотеки спустя некоторое время после заключения договора ипотеки.
Суд установил, что исполнение должником по договору кредита условия о страховании предмета залога имело место спустя 1 год
и 9 месяцев после заключения договора ипотеки. Суд посчитал это
обстоятельство существенным нарушением обязанности по страхованию предмета залога, поскольку она исполнена спустя продолжительное время.
Суд указал, что в соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при
грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным
имуществом (п. 1 ст. 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (ст. 30), обязанности принимать меры по сохранению
данного имущества (ст. 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нару-
115
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
шении обязанностей по страхованию заложенного имущества (п. 1 и 2
ст. 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке
заложенного имущества (ст. 34) залогодержатель вправе потребовать
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если
в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не
предусмотрен – в течение одного месяца, залогодержатель вправе
обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Требование о досрочном исполнии обязательства, обеспеченного
залогом, должником по кредитному договору исполнено не было.
В итоге суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения
иска (9 ААС от 25 октября 2007 г. № 09АП-13811/2007-ГК).
В другом деле залогодержатель выбрал иной способ защиты –
он обратился в суд с иском о понуждении залогодателя застраховать
предмет ипотеки от риска повреждения и гибели.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, указав, что
законом не предоставлено истцу право требовать принудительного
заключения договора страхования. Такой способ защиты своих прав
выбран истцом ошибочно. Суд апелляционной инстанции оставил
решение суда без изменения. Окружной суд состоявшиеся судебные
акты отменил, исковые требования удовлетворил. По мнению окружного суда, нижестоящие суды ошибочно пришли к выводу о неверном
способе защиты истцом своего нарушенного права, неправильно применив в данном случае нормы ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 351 ГК РФ, на которую сослался суд первой инстанции, определено, что в случае неисполнения залогодателем своего обязательства залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а если оно не будет
удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Однако, по
мнению окружного суда, это не означает, что залогодержатель ограничен в выборе другого способа защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 ГК РФ. В их числе законодатель предусмотрел также
такой способ, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.
Окружной суд также отметил, что требование о выполнении такого
обязательства, как заключение договора страхования, не нарушает
принципа свободы заключения договора, так как, подписав договор
залога, ответчик тем самым принял его к исполнению в добровольном
порядке (ФАС ДО от 31 мая 2004 г. № Ф03-А51/04-1/1259).
116
VI. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору ипотеки
Выводы, содержащиеся в постановлении окружного суда по данному делу, не основаны на законе. Прежде всего это связано с тем, что
решение суда о понуждении к заключению договора страхования не
может быть принудительно исполнено. На наш взгляд, истец действительно выбрал неверный способ защиты своих прав. Он вполне мог
сам застраховать предмет залога, а потом предъявить к залогодателю
требование о возмещении убытков (в размере уплаченной страховой
премии), причиненных неисполнением обязанности по страхованию
предмета залога.
56. Что может предпринять залогодержатель, если залогодатель от-
казал ему в осмотре предмета залога?
В соответствии со ст. 34 Закона о закладной залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это
право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное
имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.
Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.
В соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при необоснованном
отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства.
В одном из дел окружной суд установил, что залогодатель (ответчик по иску об обращении взыскания на заложенное имущество) в
нарушение ст. 34 Закона об ипотеке отказал банку (истцу) в проверке
фактического наличия, состояния и условия содержания нежилых
помещений, переданных в залог по договору ипотеки. Суд указал, что
при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного
имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Так как требование
залогодержателя выполнено не было и, кроме того, залогодатель –
должник по обязательству, обеспеченному залогом, имел задержки в
выплате периодических платежей кредитору, суд принял решение об
обращении взыскания на предмет залога (ФАС МО от 22 февраля 2006 г.
№ КГ-А40/693-06).
VII. пе Р е х о д п Р а в н а и м у щ е С т в о ,
з а л о ж е н н о е п о д о г о в о Р у и п о т е к и , к д Р у г и м л и ц а м
и о Б Р е м е н е н и е э т о г о и м у щ е С т в а п Р а в а м и д Р у г и х л и ц
VII. Пе р е х о д П р а в н а з а л о ж е н н о е П о и П о т е к е и м у щ е с т в о к д р у г и м л и ц а м
57. Какие права имеет залогодержатель в случае признания договора
ипотеки недействительным в связи с отсутствием у залогодателя права
собственности на предмет залога?
Договор ипотеки, заключенный кредитором-залогодержателем с
лицом, которое не является собственником заложенного имущества,
является недействительным по ст. 168 ГК.
В одном из дел окружной суд (ФАС СКО), рассматривавший спор
о последствиях недействительности договора ипотеки, пришел к выводу о том, что залоговый кредитор сохраняет права залогодержателя
в отношении заложенного имущества до тех пор, пока действительный
собственник заложенного имущества не истребует его из владения лица,
неправомерно отдавшего его в залог.
Окружной суд рассуждал следующим образом.
Согласно п. 2 ст. 335 ГК и п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке залог недвижимости может быть установлен в отношении имущества, которое
принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Договор ипотеки, не соответствующий данному
требованию, ничтожен, стороны по нему должны быть возвращены
в положение, существовавшее до сделки, если закон не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 167, 168 ГК). Суд посчитал, что
в рассматриваемом случае специальной нормой, направленной на защиту интересов залогодержателя и обеспечение стабильности экономических отношений, предусмотрены иные последствия ничтожности
ипотеки, если сделка недействительна ввиду отсутствия у залогодателя
прав на заложенное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 354 ГК и ст. 42
Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом
ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным
законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека
в отношении этого имущества прекращается.
118
VII. Переход прав на заложенное по ипотеке имущество к другим лицам
Окружной суд посчитал, что законодательством предусмотрено,
что и недействительный залог порождает у залогодержателя право об-
ращения взыскания на заложенное имущество, если только собственник
в установленном федеральным законом порядке, т.е. путем предъявления
виндикационного иска, не изымет его у залогодателя. При предъявлении
указанного иска разрешаются вопросы о том, каким образом имущество выбыло из владения собственника, имеются ли основания для
применения последствий истечения срока исковой давности, если об
этом заявлено ответчиком. Отсюда следует, что применительно к данной правовой ситуации ответчиком по виндикационному иску должен
привлекаться не только не являющийся собственником залогодатель,
но и залогодержатель, на случай, если у залогодателя отсутствует интерес в предъявлении возражений против иска и заявлении о пропуске
исковой давности. На необходимость привлечения залогодержателя
к участию в деле, по которому требования об изъятии заложенного
имущества предъявлены к залогодателю, прямо указано в ст. 33 Закона
об ипотеке. Непосредственно из содержания Закона также следует, что виндикационный иск в отношении заложенного имущества
должен предъявляться, в отступление от общего правила, даже в том
случае, когда владение залогодателем не осуществляется и фактически
перешло от него к собственнику в результате злонамеренного соглашения этих лиц с целью причинения ущерба залогодержателю. Иначе
не может быть достигнута основная цель, преследуемая указанными
специальными нормами, – защита интересов залогодержателя (ФАС
СКО от 23 января 2008 г. № Ф08-8967/07).
На наш взгляд, все приведенные рассуждения окружного суда не
соответствуют ни смыслу, ни букве закона. Никаких специальных
последствий недействительности договора ипотеки Законом об ипотеке не установлено. Норма ст. 42 Закона описывает лишь одно из
возможных исковых требований, направленных в отношении управомоченного залогодателя, – иск об истребовании имущества. Однако
действительный собственник заложенного имущества имеет право, к
примеру, потребовать признания договора ипотеки недействительной
сделкой. В случае удовлетворения такого иска ипотека как обременение вещи должна отпасть, равно как и права залогодержателя в отношении заложенного имущества.
Действующее гражданское законодательство предусматривает возможность приобретения права собственности добросовестным приобре-
119
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
тателем в случае приобретения им вещи от неуправомоченного отчуждателя (ст. 223 ГК). Однако закон не допускает (по крайней мере это
не следует ни из одной нормы ГК или других законов) добросовестного
приобретения права залога по договору залога, заключенного с неуправомоченным залогодателем1.
Стремление ФАС СКО защитить правовое положение залогодержателя от возможных рисков отпадения залога, быть может, и заслуживает одобрения, но инструментарий, который для этого выбрал
окружной суд, не основан на предписаниях Закона об ипотеке и нормах ГК.
Закон содержит следующие механизмы защиты залогодержателя
при предъявлении третьими лицами требования об изъятии предмета
залога. Во-первых, залогодержатель имеет право участвовать в деле об
истребовании предмета залога и выдвигать против иска все те возражения, которые мог бы выдвинуть залогодатель (п. 2 ст. 33 Закона об
ипотеке). Во-вторых, залогодержатель имеет право в соответствии со
ст. 302–305 ГК осуществлять вещно-правовую защиту своих интересов в заложенном имуществе (п. 3 ст. 33 Закона)2. В-третьих, в случае
истребования вещи, являвшейся предметом залога, залогодержатель
имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом утраченной вещи (ст. 42 Закона).
1
Конечно, можно рассуждать следующим образом: если закон допускает приоб-
ретение в результате совершения сделки с неуправомоченным лицом наиболее полного
права на вещь – права собственности, то должно быть допущено и приобретение ограниченных вещных прав, в том числе и права залога. Такое рассуждение, хотя и не лишено
остроумия, не может быть поддержано вот по какой причине. Приобретение права
от неуправомоченного отчуждателя является ситуацией, нетипичной с точки зрения
базовых принципов гражданского права (например, принципа «никто не может передать прав больше, чем он имеет сам»). Поэтому каждый случай, когда законодатель
встает на защиту лица, добросовестно приобретшего какое-либо имущество (право) от
неуправомоченного лица, подлежит отдельной законодательной регламентации. Формулирование же исключения из принципа «никто не может передать прав больше, чем
он имеет сам» посредством толкования, на наш взгляд, недопустимо.
2
Что, заметим, не вполне соответствует природе ипотеки как залога без передачи
владения заложенной вещью. Вещно-правовые способы (виндикационный иск, негаторный иск) рассчитаны же либо на возврат нарушенного владения, либо на устранение
нарушений владения. Понятно, что у залогодержателя по договору ипотеки владения
нет, поэтому предоставление ему возможности предъявления вещных исков является
свидетельством установления Законом об ипотеке дополнительной, повышенной защиты
его интереса в сохранении залога на недвижимое имущество.
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]