Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
XIII. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
мельного участка под закладываемым зданием, если, к примеру, договор
аренды заключен без указания срока или на срок менее одного года?
В одном из дел окружной суд указал, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации,
так как согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит
договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке, если предметом
ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке
так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен
быть указан срок аренды. Следовательно, у залогодателя отсутствовала
возможность с соблюдением требований закона передать в залог по
договору ипотеки не зарегистрированное в порядке, установленном
для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (п. 1, 5 ст. 5 Закона об ипотеке), право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по
оспариваемому договору ипотеки. Суд пришел к выводу о том, что
залогодатель был вправе заложить только здание, и у суда не имелось
оснований для признания договора ипотеки (залога) от 9 декабря 2004 г.
№ 150/10 ничтожным по мотиву несоответствия ч. 2 ст. 69 Закона об
ипотеке (ФАС МО от 19 марта 2007 г. № КГ-А40/1895-07).
С такой позицией окружного суда можно поспорить. Дело в том,
что право аренды, не зарегистрированное в ЕГРП, не может быть заложено по правилам о договоре ипотеки. Это не означает, что оно вообще не может быть заложено, к примеру, по правилам о договоре залога
имущественных прав (раздел IV Закона о залоге).
116. Требуется ли заключение договора залога права аренды земельного
участка в случае, если предметом ипотеки является нежилое помещение?
Несмотря на то что оборот (в том числе и залог) нежилых помещений специально не регулируется законом, последние вполне могут
быть предметом ипотеки.
Суды, рассматривая споры об отказах регистрирующих органов
регистрировать договоры ипотеки нежилых помещений, вполне последовательно придерживаются следующего принципа: такой залог
возможен только одновременно с залогом прав на земельный участок под
зданием, в котором расположено нежилое помещение. Этот тезис вы-
201
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
водится судами, как правило, из совокупности ст. 130, 340 ГК и ст. 42
Закона об ипотеке, в соответствии с первой из которых нежилое помещение является недвижимым имуществом, схожим по своей функциональной направленности со зданиями и сооружениями. Следовательно,
к ипотеке помещений в полной мере должны применяться правила о
залоге зданий и сооружений, в том числе и принцип единства правовой
судьбы здания (сооружения, помещения) и земельного участка, на котором оно расположено (Президиум ВАС от 8 декабря 1998 г. № 5046/98;
ФАС ДО от 23 мая 1997 г. № Ф03-А51/97-1/458; ФАС ЗСО от 10 сентября 2001 г. № Ф04/2641-842/А45-2001; ФАС МО от 11 февраля 2005 г.
№ КГ-А41/193-05-п; ФАС СЗО от 13 февраля 2001 г. А56-25828/00;
ФАС УО от 15 декабря 2005 г. № Ф09-4103/05-С4, от 3 мая 2007 г.
№ Ф09-3118/07-С6; 9 ААС от 20 сентября 2006 г. № 09АП-496/2006-АК).
С точки зрения действующего закона этот тезис верен для помещений,
расположенных в нежилых зданиях.
При рассмотрении проблемы одновременного залога здания (помещения) и земельного участка под ним следует учитывать и разъяснение Пленумов ВС и ВАС, содержащееся в п. 45 постановления
№ 6/8 «О некоторых вопросах применения части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации». В абз. 3 п. 45 содержится следующая
мысль: в случае если у собственника здания или сооружения отсутствует право собственности (право аренды) на земельный участок под
закладываемым объектом, то договор ипотеки будет являться действительным и без залога прав на землю. Таким образом, суду, рассматривающему спор о признании незаконным отказов в государственной
регистрации ипотеки нежилых помещений, следует выяснить, обладал
ли залогодатель каким-либо правом на земельный участок под нежилым
помещением. В одном из дел, рассмотренных Президиумом ВАС в по-
рядке надзора, предметом спора был вопрос о действительности либо
недействительности договора ипотеки нежилого помещения. Суды
нижестоящих инстанций установили, что помещение было заложено
без одновременного залога земельного участка под зданием, в котором
было расположено помещение (в этом деле залог земельного участка
был в принципе невозможен, потому как земельный участок принадлежал залогодателю на праве постоянного пользования). Вследствие
отсутствия залога права на земельный участок договор ипотеки помещения был признан недействительным. Президиум ВАС состоявшие-
ся по делу судебные акты отменил и вынес новое решение об отказе в
202
XIII. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
признании договора ипотеки помещения недействительным, указав
при этом следующее: когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор
ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на
основании п. 3 ст. 340 ГК. Поскольку в данном деле залогодатель не был
собственником или арендатором земельного участка, а обладал им на
праве постоянного пользования, то договор ипотеки нежилого помещения мог быть заключен и без одновременного залога прав на земельный
участок. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание
или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны
определяться исходя из следующего принципа: при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит
и право пользования земельным участком, которое было у продавца
(Президиум ВАС от 11 января 2000 г. № 6697/99). Этот подход восприняли и окружные суды (ФАС СЗО от 7 августа 1997 г. № Ф04/1000-205/
А03-97; ФАС МО от 14 марта 2007 г. № КГ-А40/1712-07).
Еще более специфичной является ситуация, когда закладывается
нежилое помещение, находящееся в составе многоквартирного жилого
дома. В такой ситуации у собственника помещения в силу прямого
указания закона (ст. 36 Жилищного кодекса) возникает право общей
долевой собственности на имущество многоквартирного дома, в том
числе и на земельный участок под домом. Поэтому в данном случае
следует считать, что одновременно с залогом помещения в залог передается и доля в праве на земельный участок (Президиум ВАС от 28 ян-
варя 2005 г. № 90, п. 3; ФАС УО от 3 мая 2007 г. № Ф09-3118/07-С6).
117. Требуется ли одновременный залог земельного участка при залоге
объекта незавершенного строительства?
К ипотеке объектов, не завершенных строительством, применяются те же правила, что и при залоге зданий и помещений.
В случае если предметом залога является объект незавершенного
строительства, расположенный на земельном участке, который принадлежит залогодателю на праве собственности либо на праве аренды,
то согласно п. 1 ст. 5 и ч. 2 ст. 69 Закона ипотека объекта незавершенного строительства допускается с одновременной ипотекой по
тому же договору земельного участка, на котором находится данное
203
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально
обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части
(ФАС СКО от 30 ноября 2005 г. № Ф08-5570/2005).
Однако, если у собственника объекта незавершенного строительства отсутствует право на земельный участок под закладываемым объектом, требование об обязательном залоге земельного участка (права
аренды земельного участка) на такой договор ипотеки не распространяется (ФАС ПО от 15 февраля 2007 г. № А55-5213/2006-27).
118. На земельном участке расположено семь нежилых зданий. Вправе
ли собственник зданий и земельного участка под ними заложить одно
из зданий по договору ипотеки?
Между залогодателем и залогодержателем был заключен договор
ипотеки здания. При рассмотрении спора об обращении взыскания
на заложенное имущество суд установил, что на момент заключения
договора об ипотеке земельный участок под зданием принадлежал залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования и впоследствии приобретен ответчиком в собственность.
Суд, оценивая соответствие заключенного договора ипотеки закону, также установил, что из представленного в материалы дела проекта
границ усматривается, что на спорном земельном участке, кроме заложенного здания, расположены еще шесть принадлежащих ответчику на
праве собственности объектов недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Земельный участок
сформирован для эксплуатации всех этих объектов недвижимости.
Суд указал, что обращение взыскания на предмет залога в данном деле недопустимо, так как земельный участок, на котором был
расположен заложенный объект, не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, так же как и каждый из объектов
недвижимости – без находящегося под ним и необходимого для его
эксплуатации земельного участка. Земельный участок, находящийся
непосредственно под заложенным зданием и необходимый для его
использования в установленном законом порядке, не сформирован,
поэтому в силу ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации не
может быть объектом земельных отношений (ФАС ВВО от 13 декабря
2007 г. № А82-992/2006-43).
204
XIII. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
Предложенный судом подход к разрешению данного дела вызывает
определенные сомнения. Действительно, с одной стороны, взыскание
должно быть обращено не только на здание, но и на земельный участок, приобретенный в собственность залогодателя (Президиум ВАС,
информационное письмо от 28 января 2005 г. № 90, п. 17). Но, с другой
стороны, это невозможно, потому как земельный участок под заложенным зданием не сформирован. На наш взгляд, в такой ситуации
можно предложить три варианта решения: либо обратить взыскание
на здание и на весь земельный участок, который перейдет в собственность приобретателя заложенного имущества (при этом права на оставшиеся шесть зданий затронуты не будут), либо признать, что лицо,
приобретшее заложенное здание, станет долевым сособственником
земельного участка. Второй вариант совершенно неприемлем с точки
зрения п. 4 ст. 244 ГК. Недостаток первого варианта также очевиден –
в связи с отменой ст. 553 ГК отчуждение земельного участка отдельно
от зданий, расположенных на нем, запрещено. Впрочем, возможен
и третий вариант, который представляется компромиссным по сути,
но, кажется, также находится в противоречии с действующими нормами: суд должен обратить взыскание только на заложенное здание,
а у приобретателя здания возникнет право требовать выделения земельного участка в его собственность. Однако этот подход в большей
степени опирается на интуитивную справедливость, но не на закон.
Поэтому, кажется, наиболее перспективным представляется вариант
с обращением взыскания на весь земельный участок, последующее
(при посредстве судебного пристава) выделение земельного участка,
на котором расположено заложенное здание, и последующая продажа
здания и выделенного участка с торгов.
119. В момент заключения договора ипотеки здания его собственник пользовался земельным участком под зданием на праве постоянного
пользования. Однако впоследствии он переоформил право постоянного
пользования на право долгосрочной аренды земельного участка. Вправе
ли залогодержатель требовать понуждения залогодателя к заключению
договора залога права аренды земельного участка?
ФАС МО, рассматривая такой спор, пришел к выводу, что иск о
понуждении к заключению договора ипотеки земельного участка подлежит удовлетворению.
205
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Суд указал, что в силу ст. 69 Закона об ипотеке заявитель был обязан передать в залог с недвижимым имуществом и земельный участок,
чего он, однако, не сделал и тем более фактически скрыл от истца факт
перехода спорных земельных участков ему в аренду еще до дня регистрации в регистрирующем органе договора о залоге. Суд обратил
внимание на то, что правоотношения истца и заявителя по договору залога и кредитному договору к моменту рассмотрения спора не
являются прекращенными, так как обязательства залогодателя по
погашению кредита еще не выполнены (ФАС МО от 5 марта 2007 г.
№ КГ-А41/1037-07).
120. Прекращается ли залог права аренды земельного участка, на котором расположено заложенное здание, в случае прекращения договора
аренды земельного участка?
Да, прекращается.
Приведем такой пример.
Арендодатель обратился в орган по регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на нежилое здание, в удовлетворении которого
ему было отказано. Отказ в государственной регистрации был мотивирован наличием зарегистрированного залога права аренды данного
объекта недвижимости и невозможностью регистрации прекращения
договора аренды без предоставления заявления законного владельца
закладной либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя о расторжении договора залога.
Полагая, что в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели вещи или прекращения заложенного права,
арендодатель обратился в суд с требованием о признании отказа органа по регистрации в прекращении права аренды незаконным.
Суды первой и апелляционной инстанций признали действия
регистрирующего органа незаконными и обязали произвести регистрацию прекращения права аренды. Суды исходили из того, что в
рассматриваемом случае залог прекращен в связи с прекращением
имущественного права (права аренды), являющегося предметом залога, указав, что государственная регистрация прекращения договора
аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления
сторон по договору залога права аренды.
206
XIII. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
Окружной суд поддержал правильность решения нижестоящих
судов, указав следующее. Довод регистрирующего органа о том, что
государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, был признан судом не основанным на
нормах материального права. Суд указал на то, что государственная
регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права
аренды (ФАС СЗО от 13 июля 2007 г. № А56-36443/2006, от 3 октября
2007 г. № А56-36445/2006).
В аналогичном деле апелляционный суд, также признавший отказ
органа по регистрации незаконным, отметил, что положения ст. 25
Закона об ипотеке регулируют случаи прекращения ипотеки по воле
залогодержателя, а также по решению суда. В данном случае имело
место прекращение ипотеки по основанию, предусмотренному Законом.
В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением заложенного права. При этом соблюдение судебного порядка прекращения ипотеки в данном случае Законом не предусмотрено (13 ААС от 21 августа 2007 г. № А56-36438/2006).
121. Обязан ли арендодатель, желающий расторгнуть договор аренды
земельного участка, право аренды по которому было заложено арендатором, получить согласие залогодержателя по договору залога права аренды
земельного участка?
При рассмотрении дела о расторжении договора аренды земельного участка суд установил, что право аренды по этому договору было
заложено арендатором третьему лицу (банку) в обеспечении возврата
выданного кредита. Банк, извещенный о том, что арендодатель по
договору возбудил в суде спор о расторжении договора аренды, заявил
ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве третьего
лица. Банк указал, что в случае залога права аренды земельного участка соответствующий договор не может быть расторгнут без согласия
залогодержателя по договору залога прав.
Окружной суд не поддержал позицию банка, указав следующее.
Наличие договора залога арендных прав, и, соответственно, обременение прав арендатора по договору аренды земельного участка
залогом не лишает права арендодателя обратиться в суд с требованием
207
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором (ст. 619 ГК, п. 9 ст. 22 ЗК). Данное
требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора,
основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту
интересов арендодателя. В свою очередь отношения банка и общества
основаны на договоре залога арендных прав, участником которого
арендодатель не является, его согласие на заключение такого договора
не требуется.
В связи с этим ссылка банка на положения ГК о залоге и нормы
Закона об ипотеке была признана необоснованной, поскольку названные нормы регулируют взаимоотношения залогодателя и залогодержателя, в том числе в связи с ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, и не могут быть применены в споре арендатора и арендодателя о расторжении договора аренды по инициативе
последнего (ФАС ДО от 29 августа 2006 г. № Ф03-А73/06-1/2650).
XIV. оС о Б е н н о С т и и п о т е к и ж и л ы х д о м о в и к в а Р т и Р
122. Какие обстоятельства следует доказать заинтересованному лицу,
ссылающемуся на возникновение ипотеки жилого помещения, приобретенного за счет средств банка, в силу закона?
В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира,
приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации
либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим
лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры,
считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Иное может быть предусмотрено законом или договором.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит
или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома
или квартиры.
Изучение практики применения судами ст. 77 Закона свидетельствует о том, что основные затруднения возникают у залогодержателей
при доказывании того, что квартира, приобретенная покупателем,
приобреталась именно за счет заемных средств.
Например, в одном из дел банк обратился в суд с иском о признании незаконным отказа органа по регистрации прав на недвижимое
имущество зарегистрировать ипотеку в силу закона в отношении квартиры, приобретенной клиентом банка за счет заемных средств.
Суд, рассматривавший дело, установил, что документы, представленные банком для государственной регистрации, не подтверждают
возникновение у банка ипотеки в силу закона на квартиру, принадлежащую на праве собственности физическому лицу.
В кредитном договоре, заключенном между банком и физическим
лицом, не содержится условия о том, что полный и своевременный воз-
врат кредита, а также уплата процентов за пользование им обеспечиваются передачей в залог банку квартиры, на приобретение которой заемщику был предоставлен кредит. В договоре купли-продажи квартиры
также не указано, что уплата цены квартиры производится с использованием кредитных средств банка. Каких-либо иных доказательств того,
209
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
что спорная квартира приобреталась за счет кредита, предоставленного банком физическому лицу, банк суду не представил.
Кроме того, окружной суд указал, что удовлетворение заявления
банка нарушило бы права супруги физического лица, которой на момент рассмотрения дела принадлежало на праве общей долевой собственности 1/2 квартиры. Суд указал, что, поскольку супруга не является
участником кредитного договора, данный договор в силу п. 3 ст. 308 ГК
не создает для нее никаких обязанностей (ФАС СЗО от 2 мая 2006 г.
№ А44-5079/2005-14).
С приведенными судом доводами можно согласиться лишь отчасти.
Довод суда о том, что ипотеки в силу закона на приобретенную квартиру
не возникает потому, что в договоре кредита не содержится условие
об ипотеке квартиры, не выдерживает критики. Ипотека в силу закона
потому так и именуется, что возникает в силу закона, без какого-либо
упоминания об этом в договоре (кредита, купли-продажи и т.п.). Что
касается довода о том, что в договоре купли-продажи отсутствует указание на то, что квартира приобретена за счет кредитных средств, то он
также неубедителен, ведь банк юридически не участвует в заключении
договора купли-продажи квартиры (хотя на практике банки принимают в этом активное участие), поэтому он не всегда может проконтролировать включение в этот договор тех или иных условий. Вполне
рациональным обоснованием для отказа в удовлетворении заявления
в данном деле могло быть следующее: в договоре кредита, заключенном
между банком и физическим лицом, отсутствовало указание на то, что
денежные средства, предоставленные банком, направляются заемщиком
на приобретение конкретного недвижимого имущества.
В другом деле окружной суд также указал, что основания для признания квартиры находящейся под ипотекой в силу закона отсутствуют, так как доказательств того, что при оплате по договору долевого
участия истец использовал кредитные средства банка или иной кредитной организации либо средства целевого займа, предоставленного
другим юридическим лицом (третьим лицом по настоящему делу),
не представлено. При таких обстоятельствах суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к обоснованному выводу
о том, что положения ст. 77 Закона об ипотеке к указанным правоотношениям не применимы, поскольку ипотеки на спорные квартиры
в данном случае в силу закона не возникло (ФАС УО от 15 августа
2005 г. № Ф09-2545/05-С4).
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]