Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
.pdf
XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
шением взыскателей. Суд также указал, что оборудование вмонтировано в жиромучной цех и демонтаж оборудования приведет к снижению
стоимости всего заложенного имущества, поэтому пристав принял
правильное решение о совместной продаже цеха и оборудования
(ФАС СЗО от 24 февраля 2004 г. № А05-7080/03-23).
96. Обязан ли ипотечный кредитор, оставивший себе в собственность
предмет залога, нести бремя удовлетворения иных кредиторов и бремя
возврата части суммы долга, превышающую залоговую стоимость приобретенного ипотечным кредитором имущества?
Суть проблемы состоит в следующем. В соответствии с п. 4 ст. 58
Закона об ипотеке в случае объявления повторных публичных торгов
заложенным имуществом, на которое было обращено взыскание, несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Закона1, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной
цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены
свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Возникают следующие вопросы: как следует поступить приставу
в случае, если стоимость заложенного имущества, по которой было
осуществлено оставление имущества ипотечному кредитору, будет
превышать сумму долга? Должен ли ипотечный кредитор, оставивший
себе имущество, удовлетворять иных кредиторов за свой счет?
Судебная практика отвечает на эти вопросы следующим образом.
В рамках одного из исполнительных производств судебным приставом-исполнителем в связи с дважды не состоявшимися публичными торгами и заявлением ипотечного кредитора о желании оставить
за собой заложенное имущество было вынесено постановление об
оставлении заложенного имущества за взыскателем. В соответствии с
указанным постановлением заложенное имущество передано ипотечному кредитору с условием удовлетворения всех требований кредиторов, пользующихся преимуществом перед требованиями заявителя
в установленной приставом сумме. Также на залогодержателя при-
1
Во-первых, на публичные торги явилось менее двух покупателей; во-вторых, на
публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного
имущества; в-третьих, лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену
в установленный срок.
171
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
ставом была возложена обязанность по погашению разницы между
суммой залога и продажной ценой заложенного имущества на повторных публичных торгах. Кроме того, постановлением предписано
удовлетворить требования кредиторов, пользующихся преимуществом
перед требованиями залогодержателя, с обязательным перечислением
разницы между суммой залога и продажной ценой предмета залога на
депозитный счет службы судебных приставов.
Полагая, что данное постановление не соответствует положениям
ГК и Закона об ипотеке о порядке реализации заложенного имущества, залогодержатель обратился в арбитражный суд в заявлением о
признании постановления судебного пристава незаконным.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления
было отказано со ссылками на нормы Закона об исполнительном
производстве, в соответствии с которыми «залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, при отсутствии у должника другого имущества или при недостаточности этого имущества
для удовлетворения требований всех взыскателей обязан удовлетворить требования взыскателей первой и второй очереди в размере,
не превышающем стоимости оставленного им за собой имущества,
определенной в порядке, установленном законом (ст. 49 Закона об
исполнительном производстве 1997 г., ст. 78 Закона об исполнительном производстве 2007 г.).
Окружной суд, рассмотрев дело по жалобе взыскателя, нашел,
что выводы, содержащиеся в решении суда первой инстанции, не
соответствуют нормам материального и процессуального права.
Во-первых, суд указал, что требование о возврате разницы между залоговой стоимостью имущества и стоимостью оставления его
у кредитора не основаны на законе; соответствующие нормы отсутствуют как в ГК, так и в Законе об ипотеке. Что же касается
обязанности залогового кредитора удовлетворить иных кредиторов
(предшествующих ему очередей), то окружной суд указал, что суд
первой инстанции не проверил доводы судебного пристава о наличии подобных кредиторов. В итоге дело было направлено на новое
рассмотрение в суд первой инстанции. Любопытно, что при новом
рассмотрении суд первой инстанции нашел постановление пристава
не соответствующим положениям Федерального закона «Об исполнительном производстве» и признал его незаконным. Окружной
же суд, вновь рассматривавший это дело, на этот раз уже по жалобе
172
XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
судебного пристава, оставил судебный акт без изменения (руководствуясь, правда, исключительно положениями процессуального
права о последствиях непредоставления государственным органом доказательств, подтверждающих правомерность его действий)
(ФАС ВСО от 20 ноября 2003 г. № А19-306И/02-17-Ф02-4130/03-С2,
от 21 июля 2004 г. № А19-306и/02-17-10-Ф02-2785/04-С2). К сожалению, в судебном акте окружного суда не дается оценка вывода
суда первой инстанции о несоответствии постановления пристава
вполне ясной и недвусмысленной норме ст. 49 Закона об исполнительном производстве 1997 г. Окружная же практика в целом
исходит из того, что при наличии в исполнительном производстве кре-
диторов, имеющих преимущественное право на удовлетворение своих
требований перед залогодержателем (кредиторы первой и второй очереди), их требования подлежат безусловному удовлетворению за счет
залогового кредитора1.
97. Распространяются ли на соглашение об оставлении имущества у
залогодержателя нормы акционерного законодательства о порядке совершения сделок с имуществом акционерных обществ, в котором акционером
является государство или муниципальное образование?
Распространяются в полной мере. Это следует, в частности, из сле-
дующего судебного спора.
Суд обратил взыскание на заложенное имущество, однако стороны
договора ипотеки уклонились от исполнения данного судебного акта и
на основании п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке подписали четыре договора
купли-продажи заложенного недвижимого имущества со снижением
залоговой цены на 25%.
Впоследствии, посчитав, что указанные сделки совершены с нарушением требований действующего законодательства, залогодатель
обратился в суд с иском о признании их ничтожными сделками.
Суд, рассматривавший дело, установил, что Российской Федерации на момент подписания оспариваемых договоров и до настоящего времени принадлежит 51% акций акционерного общества-залогодателя.
1
См., например: ФАС ЦО от 2 марта 2004 г. № А35-5078/03-С4; ФАС СКО от 15 декабря
2004 г. № Ф08-5885/2004.
173
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
В соответствии с ч. 3 ст. 77 Закона об акционерных обществах в
случае, если владельцем более 2% голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование, то для определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества обязательно
привлечение государственного финансового контрольного органа.
Однако материалы дела не содержали и сторонами в судебное заседание не представлено доказательств, подтверждающих факт привлечения уполномоченного государственного органа для определения
рыночной стоимости недвижимого имущества в целях его продажи.
Учитывая изложенные обстоятельства, окружной суд пришел к выводу
о недействительности договоров купли-продажи четырех объектов
недвижимого имущества как не соответствующих требованиям Закона
об акционерных обществах и Закона об ипотеке (ФАС ВВО от 12 марта
2007 г. № А38-2389-11/168-2006).
98. В какой момент у залогодержателя, заявившего об оставлении
предмета ипотеки, возникает право собственности на него?
Право собственности на предмет ипотеки, оставленный залогодержателем у себя, возникнет у последнего только после государственной
регистрации перехода права собственности на оставленное недвижимое имущество в ЕГРП в установленном порядке. Проиллюстрируем
этот тезис следующим судебным спором.
Суд обратил взыскание на предмет ипотеки в пользу банка-кредитора. Торги заложенным имуществом дважды были признаны несостоявшимися, и залоговый кредитор (банк) направил судебному
приставу-исполнителю уведомление об оставлении за собой предмета
ипотеки (здания жиромучного цеха) и о зачете в счет покупной цены
своих требований к должнику.
Полагая, что такое уведомление в силу п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке
является основанием для возникновения у него права собственности
на спорный объект, банк обратился в суд с иском о признании права
собственности на имущество, бывшее предметом ипотеки.
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной
инстанций указали, что названное уведомление не входит в перечень
предусмотренных ст. 218 ГК оснований для возникновения у истца
права собственности на спорное имущество.
174
XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
Окружной суд поддержал выводы нижестоящих судов, указав следующее. Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные
права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В соответствии со ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации.
Необходимость государственной регистрации перехода к покупателю
права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости предусмотрена ст. 551 ГК. Согласно части второй той же статьи
исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
До государственной регистрации перехода прав в силу изложенных
выше положений гражданского законодательства банк не стал и не мог
стать собственником данного имущества (ФАС СЗО от 12 июля 2005 г.
№ А05-25517/04-24).
99. Вправе ли кредитор по обязательству, обеспеченному залогом имущества третьего лица, требовать выплаты денежных сумм, присужденных
после обращения взыскания на предмет залога, из суммы, вырученной от
продажи предмета залога?
Нет, не вправе, так как кредитор имеет право на удовлетворение из
стоимости проданной вещи, принадлежавшей третьему лицу – залогодателю, только тех требований, которые были обеспечены залогом.
Поясним это следующим примером.
Между банком и заемщиком был заключен договор кредита, исполнение обязательств по которому было обеспечено залогом имущества,
принадлежавшего третьему лицу. В связи с тем что кредит не был возвращен заемщиком, банк обратился в суд с иском о взыскании суммы
долга и процентов за пользование кредитом, а также об обращении
взыскания на имущество, находящееся в залоге. Решением суда первой инстанции требования были удовлетворены. Судебный пристав
реализовал имущество с торгов, вырученные от продажи денежные
средства были зачислены на депозитный счет судебных приставов.
175
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Впоследствии банк повторно обратился в суд с иском о взыскании
за счет денежных средств, полученных от продажи заложенного имущества и находящихся на депозитном счете судебных приставов, процентов за пользование кредитом, начисленных за период с момента
вынесения решения суда об обращении взыскания на предмет залога
и до момента рассмотрения второго дела о взыскании задолженности
по кредиту. Суд в иске отказал, указав следующее. Поскольку являющееся предметом залога имущество уже реализовано с публичных торгов, следовательно, с этого момента залог является прекращенным в
силу п. 1 ст. 352 ГК. Пунктом 2 ст. 3 Закона об ипотеке установлено,
что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме,
какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного
имущества. Судом был сделан вывод о том, что после удовлетворения
требований залогодержателя в установленном размере прекратились
и правоотношения сторон по поводу залога. Согласно п. 6 ст. 350 ГК,
если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя,
разница возвращается залогодателю. Суд признал, что после прекращения залоговых отношений обращение взыскания на вырученные
от реализации заложенного имущества денежные средства по требованиям, заявленным после прекращения этих отношений, неправомерно; денежные средства подлежат выдаче залогодателю (ФАС ЗСО
от 6 марта 2008 г. № Ф04-969/2008(622-А27-39)).
100. В каких случаях торги по реализации заложенного имущества
могут быть признаны недействительными?
Рассматривая споры о признании недействительными торгов по
продаже заложенного имущества, суды исходят из следующих соображений.
Нарушение процедуры проведения торгов, на которые истец указывает в качестве основания для признания их недействительными,
должны быть существенными.
Например, в одном из дел окружной суд признал существенным
нарушением процедуры торгов то обстоятельство, что после опублико-
вания извещения и проведения повторных торгов прошло 73 дня (по Закону
об ипотеке (п. 3 ст. 58) повторные торги должны быть проведены в
течение месяца с момента проведения первых торгов).
176
XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
Суд также обратил внимание на то, что по правилам ст. 58 Закона
об ипотеке условиями проведения повторных торгов заложенного
имущества являются: объявление первоначальных торгов несостоявшимися и отказ залогодержателя заключить с залогодателем соглашение о приобретении имущества. В материалах дела отсутствовали
доказательства о том, что информация о признании торгов несостоявшимися объявлена и доведена до широкого круга заинтересованных
лиц, желающих принять участие в них. Имеющиеся в деле документы
подтверждают, что сведения о признании торгов несостоявшимися
были известны организатору торгов, судебному приставу-исполнителю, залогодержателю и участникам первоначальных торгов.
Окружной суд отменил решение суда первой инстанции, который
отказал в признании торгов недействительными, и направил дело на
новое рассмотрение, обязав суд выяснить, являются ли перечисленные
нарушения закона существенными, и повлияли ли они на права истца
(ФАС ЗСО от 4 марта 2008 г. № Ф04-1176/2008(1045-А46-11)).
В другом деле суд признал, что нарушения установленного Законом об ипотеке (п. 4 ст. 57) максимального размера задатка, вносимого участником торгов, а также установленного организаторов
торгов срока выкупа (по Закону об ипотеке – пять дней) не являются существенными нарушениями процедуры торгов и не могут
повлечь за собой их недействительность (ФАС ЦО от 27 сентября
2007 г. № А08-9533/06-19).
Существенным нарушением процедуры проведения торгов суды
признают нарушения правил об информировании неопределенного круга лиц о проведении торгов заложенным имуществом. Так, в
одном из дел суд указал, что выпуск печатного издания, в котором
было опубликовано сообщение о торгах заложенным имуществом,
под одним номером от разных дат является существенным нарушением процедуры торгов. Кроме того, суд указал, что опубликование
сообщения о проведении торгов в печатном органе, не являющемся официальным печатным органом органа исполнительной власти
субъекта Российской Федерации, не соответствует ст. 57 Закона об
ипотеке. Установив, что дополнительный выпуск газеты не поступил
в общедоступное обращение, суд пришел к выводу о нарушении прав
третьих лиц на участие в торгах, так как информация о проводимых
торгах в нарушение ст. 448 ГК и ст. 57 Закона об ипотеке оказалась
практически недоступной для лиц, потенциально заинтересованных
177
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
в приобретении реализуемого имущества. Суд счел такое нарушение
существенным (ФАС СЗО от 28 сентября 2006 г. № А56-26888/2005).
101. Вправе ли залогодержатель оспаривать решение организатора
торгов о признании торгов несостоявшимися?
В одном из дел окружной суд пришел к выводу о том, что у залогодержателя такого права нет, мотивировав это следующим образом.
Реализация заложенного по договору об ипотеке имущества, на
которое по решению суда обращено взыскание, регулируется ст. 56–58
Закона об ипотеке, ст. 447 и 448 ГК.
В соответствии со ст. 449 ГК торги, проведенные с нарушением
правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, права
или интереса. На истце в силу вышеназванного Закона, а также с учетом положений ч. 1 ст. 65 АПК лежит обязанность доказывания не
только нарушений правил проведения торгов, но и применительно к
несостоявшимся торгам того, что именно вследствие таких нарушений торги не состоялись, а его права и законные интересы тем самым
нарушены.
Публичные торги в силу ст. 58 Закона об ипотеке могут быть объявлены организатором торгов несостоявшимися. В этой же норме закона
предусмотрено снижение начальной продажной цены заложенного
имущества при проведении повторных публичных торгов, если первые
торги не состоялись, а также право залогодержателя в случае объявления повторных торгов несостоявшимися приобрести (оставить за
собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его
начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в
счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Права залогодержателя на получение непроданного имущества
при объявлении торгов несостоявшимися при продаже имущества,
не являющегося предметом ипотеки, предусмотрены ст. 350 ГК.
Таким образом, при объявлении торгов несостоявшимися для залогодержателя не наступает неблагоприятных последствий – как при
проведении торгов, так и после объявления их несостоявшимися он
178
XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
вправе получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества (ФАС СЗО от 14 февраля 2005 г. № А05-4668/04-23).
102. Как соотносятся между собой положения Закона об ипотеке,
регулирующие процедуру реализации заложенного имущества, и Закона
об исполнительном производстве?
Законом об исполнительном производстве 1997 г. (п. 1 ст. 54 Закона)
был установлен двухмесячный срок для проведения торгов имуществом должника.
Действующий Закон об исполнительном производстве предусматривает аналогичную норму (ст. 90 Закона).
Однако Закон об ипотеке иначе регулирует сроки проведения
торгов заложенным имуществом (см., например, ст. 57 Закона об
ипотеке).
Встречаются дела, в которых суды применяют к процедуре реализации заложенного имущества сроки, установленные Законом об
исполнительном производстве (ФАС ЗСО от 6 марта 2008 г. № Ф04-
1260/2008(1239-А03-11)), а не соответствующие нормы Закона об
ипотеке, что, конечно, не может не вызывать сомнения.
Судебная практика разрешает вопрос о соотношении норм Закона
об исполнительном производстве и норм Закона об ипотеке, регулирующих обращение взыскания на заложенное имущество, следующим
образом.
В деле о признании незаконным действий судебного пристава
окружной суд указал, что законодательство Российской Федерации
об исполнительном производстве состоит из Федерального закона
«Об исполнительном производстве», Федерального закона «О судебных приставах» и иных федеральных законов, регулирующих условия и порядок принудительного исполнения судебных актов и актов
других органов. Статья 54 Федерального закона «Об исполнительном
производстве» 1997 г. содержит общие условия реализации арестованного имущества. Однако Федеральный закон «Об исполнительном
производстве» не определяет порядок обращения взыскания на обремененное залогом имущество. В случае если в производстве судебного
пристава-исполнителя находится исполнительный лист об обращении
взыскания на заложенное имущество, он должен руководствоваться
порядком реализации заложенного имущества, на которое обращено
179
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
взыскание, который предусмотрен ст. 350 ГК и ст. 56–58 Закона об
ипотеке.
При производстве исполнительных действий судебный пристав не
вправе не учитывать вышеприведенные специальные нормы, регулирующие порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое
имущество и предусматривающие порядок проведения публичных
торгов (в том числе и повторных) заложенного имущества (ФАС ПО
от 9 марта 2006 г. № А65-3957/05-СГ1-5)
103. Процедура реализации предмета ипотеки завершена продажей
недвижимого имущества с торгов. Кто имеет право на обращение в орган
по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о погашении записи об ипотеке?
В одном из дел с заявлением о погашении записи об ипотеке обратился банк-залогодержатель. Залогодатель же от совместной подачи
заявления о погашении (как это предусмотрено ст. 25 Закона об ипотеке) уклонился. Орган по регистрации отказал в совершении регистрационного действия, указав, что залогодержатель не имеет права
требовать погашения отметки об ипотеке.
Банк посчитал отказ незаконным и обжаловал его в суд.
Суд признал действия органа по регистрации правомерными по
следующим основаниям.
Пункт 8 ст. 57 Закона об ипотеке предусматривает, что договор,
заключенный по результатам торгов, и протокол о торгах являются
основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Из анализа указанных нормативных актов вытекает, что субъектный состав, наделенный правом обращения с заявлением о погашении ипотеки, как и перечень оснований для такого обращения, носит
ограниченный характер.
Поскольку с заявлением о погашении регистрации записи об ипотеке обратился только залогодержатель – банк, что не соответствует
ст. 25 Закона об ипотеке, орган по регистрации обоснованно отказал
в заявлении банка (залогодержателя).
Суд указал, что, поскольку в ст. 57 Закона об ипотеке определены
лишь основания для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр, довод заявителя о возникновении у него права
180
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]