Земельное право. Учебное пособие

§5. Полномочия органов местного самоуправления

вобласти земельных отношений

городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа, осуществление муниципального лесного контроля и надзора.

Таким образом, как показывает анализ действующего законодательства, в настоящее время органам местного самоуправления предоставлен достаточно широкий круг полномочий в сфере управления земельными ресурсами. По своему содержанию полномочия сельского или городского поселения, муниципального района, городского округа отличаются незначительно.

С учетом постоянной динамики развития института местного самоуправления в Российской Федерации, законодательным и исполнительным органам государственной власти при перераспределении функций управления земельными ресурсами необходимо учитывать возрастающую роль муниципалитетов в регулировании земельных отношений на местах.

151

Глава 8. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ

ИОЦЕНКА ЗЕМЛИ

§1. Формы платы за землю

Вст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Вст. 65 ЗК РФ предусмотрены следующие формы платы за землю: земельный налог и арендная плата.

Порядок расчета и условия взимания земельного налога определяются Налоговым кодексом РФ, которым устанавливается, что плательщиками земельного налога являются собственники земли и лица, использующие земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы — это существенное условие договора аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия

исроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

152

§ 1. Формы платы за землю

Полномочия органов управления разграничиваются с учетом формы собственности на землю (п. 2, 3 ст. 65 ЗК РФ). Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Федеральным законом «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматриваются максимальные размеры арендной платы. Размер арендной платы на год устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. С земельных участков, арендуемых из земель сельскохозяйственного назначения, — 0,3% кадастровой стоимости. С земельных участков, арендуемых из земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, — 1,5% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, объект недвижимости, построенный на таком земельном участке, не введен в эксплуатацию, то арендная плата устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Плата за использование земельных участков взимается и с лиц, в интересах которых установлены сервитуты. Согласно п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

При установлении публичного сервитута взимание платы возможно в случае, если это приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. В п. 7 ст. 23 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка

153

Глава 8. Плата за землю и оценка земли

вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

§ 2. Земельный налог

Отношения, возникающие при расчете и взимании земельного налога, регулируются Налоговым кодексом РФ

инормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, которыми устанавливаются размеры налоговых ставок, применяемых в муниципальных образованиях, а также дополнительные налоговые льготы.

Налоговым кодексом РФ определены лица — плательщики земельного налога, объекты налогообложения, налоговая база

ипредельные размеры налоговых ставок, налоговые льготы.

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования. В Налоговом кодексе РФ перечислены виды земель, не являющихся объектами налогообложения, с которых налог не уплачивается. Это, в частности, земельные участки, изъятые из оборота; земельные участки, ограниченные в обороте, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности, таможенных нужд, в пределах лесного фонда.

Расчет земельного налога осуществляется с учетом налоговой базы и налоговых ставок. Налоговой базой является кадастровая стоимость земельных участков. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Налоговая база в отношении земельных

154

§ 2. Земельный налог

участков, находящихся в общей совместной собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, в равных долях. Налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать: 0,3% для земель сельскохозяйственного назначения или земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; 1,5% для прочих земельных участков. Налоговые ставки могут дифференцироваться в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Отдельным категориям налогоплательщиков предоставляются налоговые льготы. В частности освобождаются от уплаты налога религиозные организации — в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения; организации — в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования.

Для отдельных категорий налогоплательщиков налоговая база уменьшается на необлагаемую налогом сумму в размере 10 000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования. Это, например, Герои Советского Союза и Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы; ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, а также ветераны и инвалиды боевых действий; физические лица, принимавшие в составе подразделений особого

155

Глава 8. Плата за землю и оценка земли

риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах.

Вцелях обеспечения рационального использования земель, предоставленных в собственность для жилищного строительства, предусмотрено применение повышающих коэффициентов.

С применением коэффициента 2 налог рассчитывается

втечение трехлетнего срока, исчисляемого с момента приобретения права на земельный участок, включающего время проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае завершения строительства и государственной регистрации права на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока налог пересчитывается с применением коэффициента 1 и сумма налога сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается излишне уплаченной и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику. Коэффициент 4 применяется для расчета налога, когда срок проектирования и строительства превышает три года с момента приобретения права на земельный участок.

С земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

§3. Оценка земель

Вп.1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено два вида оценки земель: рыночная и кадастровая.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается

всоответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в котором под рыночной

156

§ 3. Оценка земель

стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 указанного Закона).

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при передаче

вдоверительное управление либо передаче в аренду, залог;

вкачестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также выкупа у собственников для государственных или муниципальных нужд (ст. 8 указанного Закона).

Следует иметь в виду, что земельным законодательством устанавливается особый порядок расчета стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретаемых собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Продажа земельных участков осуществляется по цене, установленной соответственно государственными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

•земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;

157

Глава 8. Плата за землю и оценка земли

•земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов РФ;

•земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, по виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных кадастра недвижимости не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ и вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

158

Глава 9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

ЗА НАРУШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

§ 1. Понятие и функции ответственности за нарушения земельного законодательства

Ответственность за нарушения земельного законодательства — это отношения, возникающие между государством и лицами, совершившими земельные правонарушения, заключающиеся в том, что виновное лицо должно претерпевать неблагоприятные последствия.

Ответственность за нарушения земельного законодательства выполняет ряд функций: стимулирует соблюдение земельного законодательства; предупреждает совершение новых правонарушений; карательную, заключающуюся в привлечение лица к уголовной или административной ответственности; компенсационную — возмещение вреда, причиненного земельным правоотношениям в результате совершения правонарушения.

Основанием для привлечения к ответственности является земельное правонарушение — виновное противоправное действие, причиняющие вред земельным отношениям. Не любое противоправное деяние является основанием привлечения к ответственности. В законодательстве устанавливаются обстоятельства, исключающие ответственность. К ним

159

Глава 9. Ответственность за нарушения земельного законодательства

относятся: невменяемость, необходимая оборона, крайняя необходимость; малозначительность правонарушения.

Невменяемость — состояние, при котором вследствие хронического или временного психического расстройства, слабоумия или иного болезненного состояния психики лицо во время совершения противоправных действий (бездействия) не могло осознавать фактический характер и противоправность своих действий (бездействия) либо руководить ими (ст. 2.8 КоАП РФ).

Необходимая оборона имеет место при защите гражданином своих прав и законных интересов, либо прав и законных интересов другого лица от преступного посягательства.

Крайняя необходимость допустима в случаях устранения опасности, непосредственно угрожающей личности и правам данного лица или других лиц, а также охраняемым законом интересам общества или государства, если эта опасность не могла быть устранена иными средствами и если причиненный вред является менее значительным, чем предотвращенный.

Малозначительность правонарушения оценивается на основе совокупности фактических обстоятельств каждого конкретного дела, учитываются характер деяния, условия его совершения, отсутствие существенных вредных последствий, незначительность причиненного ущерба.

Обстоятельствами, исключающими ответственность за нарушения земельного законодательства, могут быть: невменяемостьималозначительностьправонарушения.Малозначительным, например, является самовольное занятие небольшого по площади земельного участка, используемого для выращивания сельскохозяйственных культур. Достаточно часто граждане занимают не используемые земельные участки.

Объект земельного правонарушения — общественные отношения, возникающие в сфере использования и охраны земель как недвижимого имущества, так и природного объекта (природного ресурса).

160