Земельное право. Учебное пособие

§ 2. Гражданско-правовые договоры и иные сделки как основания возникновения прав на земельные участки

Если предметом залога является только земельный участок, залогодатель вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на этом участке. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Предметом залога могут являться земельные участки, которые на основании федерального закона не изъяты и не ограничены в обороте. Запрещено передавать в залог земли, находящиеся в государственной, муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаваемых в залог для обеспечения кредита, предоставленного для обустройства данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Согласно ст. 68 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения не может быть обращено до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Данной требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой

61

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Особенности купли-продажи земельных участков устанавливаются в ст. 37 ЗК РФ. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

На продавца возложена обязанность при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Определены правовые последствия для тех случаев, когда продавец заведомо сообщил ложную информацию. В этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Указанные правовые последствия возможны в тех случаях, когда продавец сообщил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с его разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на

62

§3. Предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности

решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Вышеизложенные нормы применяются также в случаях мены земельных участков, передачи их в аренду.

§ 3. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Права на земельные участки, находящие в государственной или муниципальной собственности, у граждан или юридических лиц возникают по совокупности юридических фактов, одним из которых является акт органа управления. Компетенция органов управления в соответствии со ст. 29 ЗК РФ определяется в ст. 9–11 ЗК РФ и разграничивается с учетом формы собственности на земельный участок. Российская Федерация осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации; субъектов РФ — земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ; органы местного самоуправления — земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

До разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. В населенных пунктах, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законодательством субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

63

Глава 5. Основания возникновения

ипрекращения прав на земельные участки

Вотдельных статьях ЗК РФ предусматривается процедура предоставления земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности, для строительства, для целей, не связанных со строительством, и приобретения прав на земельные участки, на которых размещаются здания, строения и сооружения.

Несмотря на то, что данные отношения урегулированы

вразличных статьях и процедура предоставления земельных участков в зависимости от цели их использования имеет особенности, есть и общие требования. Как правило, предоставление земельного участка начинается с выполнения кадастровых работ и осуществления кадастрового учета, т.е. формирования объекта земельных отношений. После чего принимается решение компетентным органом управления либо об организации и проведении торгов, либо о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Вп. 4 ст. 30 ЗК РФ устанавливается процедура предоставления земельных участков для строительства без проведения предварительного согласования места размещения объекта. Процедура начинается с формирования земельного участка, включающего проведение работ, в результате которых обес-

печивается подготовка документов, содержащих сведения о таком земельном участке, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Формирование земельного участка включает также определение его разрешенного использования; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за это подключение; принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельных участков без проведения торгов; публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

64

§3. Предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности

После осуществления формирования земельного участка проводятся торги по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 30 ЗК РФ земельные участки в собственность для строительства без проведения предварительного согласования места размещения объекта могут предоставляться исключительно на торгах. В аренду земельные участки могут передаваться без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков и наличии только одной заявки. Без проведения торгов представляются земельные участки и лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории, а также лицу, имеющему лицензию на право пользования недрами.

Порядок проведения торгов определен в ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ и постановлении Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права заключения договоров аренды таких земельных участков».

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в том случае, когда устанавливаются условия (обязанности) по использованию земельного участка.

Законодатель разграничивает полномочия продавца земельного участка и организатора торгов. При продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков продавец, полномочия которого осуществляют органы государственного управления или местного самоуправления, имеющие право распоряжаться земельными участками,находящимисявгосударственнойилимуниципальной собственности: принимает решение о проведении торгов; определяет на основании отчета независимого оценщика

65

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона»), а также размер задатка; определяет существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона; заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.

Организатор торгов, полномочия которого осуществляют либо продавец земельного участка, либо специализированная организация, с которой заключен соответствующий договор: определяет место, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах, место, дату и время определения участников торгов; организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов; принимает заявки и документы от претендентов, организует регистрацию заявок; принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию

вторгах, осуществляет иные предусмотренные законодательством функции.

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов заявку, платежный документ с отметкой банка, подтверждающий внесение задатка и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов.

Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям: если заявка подана лицом, в отношении которого законодательством РФ установлены ограничения

вприобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству РФ; не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

66

§3. Предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности

Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение 3 банковских дней со дня оформления протокола о признании претендентов участниками торгов.

Если в торгах участвовало менее 2 участников либо ни один из участников торгов при проведении аукциона после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет, то торги признаются несостоявшимися.

Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия.

Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Земельным кодексом РФ установлены особенности предо-

ставления земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для этих целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения торгов в этом случае определяется в ст. 38.1 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления компетентный орган управления может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения

67

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании. В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, компетентный орган управления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, обратившемуся с заявлением. В двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка должен быть заключен договор аренды земельного участка с указанным гражданином.

Вслучае поступления заявлений от иных лиц о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Вст. 30.2 ЗК РФ определяется процедура предоставления

земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение земельного участка для целей жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Земельные участки предоставляются на правах аренды без проведения предварительного согласования места размещения объекта. Право на заключение договора аренды приобретается на аукционе, который проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Порядок проведения аукциона определен

вст. 38.1, 38.2 ЗК РФ.

Визвещении о проведения аукциона, кроме прочих сведений, должны быть указаны: цена выкупа земельного участка

врасчете за единицу площади; максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного под застройку; максимальные сроки выполнения работ по

68

§3. Предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности

обустройству территории; максимальные сроки осуществления жилищного строительства.

Арендатор земельного участка после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести земельные участки в собственность или аренду.

Права на земельный участок могут быть прекращены

вслучае неисполнения правообладателем обязанностей, связанных со своевременным выполнением работ.

Вслучае несоблюдения сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории

вграницах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществления жилищного строительства и иного строительства не в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, права на земельные участки могут быть прекращены. С виновного лица взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.

Земельные участки для строительства предоставляются без проведения предварительного согласования в случаях: размещения объекта в городском или сельском поселении

всоответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо

69

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

В тех случаях, когда предоставление земельного участка для строительства должно осуществляться с предварительным согласованием места размещения объекта, сначала проводится выбор земельного участка. Выбор земельного участка осуществляется на основании заявления лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства. В заявлении указываются: назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка и испрашиваемое право на него. Заявление подается в орган управления, имеющий право распоряжаться данным земельным участком в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.

Выбор земельного участка обеспечивает орган местного самоуправления на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования посредством в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

При выборе земельного участка должны соблюдаться требования экологического законодательства, предусмотренные Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». В ст. 35 данного Закона установлено, что при размещении зданий, строений, сооружений и иных объ-

70