Земельное право. Учебное пособие

§ 5. Аренда земельных участков

имуниципальных унитарных предприятиях» государственные

имуниципальные предприятия, являющиеся арендаторами земельных участков, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не вправе: сдавать такой

земельный участок в субаренду; передавать свои права

иобязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ

иобществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Подобная норма содержится в п. 2.5 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса

Российской Федерации», запрещающая государственным и муниципальным учреждениям распоряжаться правами и обязанностями по договорам аренды земельных участков.

Арендатор земельных участков имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подп. 6–8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

51

Глава 4. Право собственности и иные права на земельные участки

Без согласия арендатора не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка и установление ограничений его прав. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ст. 610 ГК РФ). ЗК РФ не устанавливаются максимальные сроки аренды земель. Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определен предельный максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения — 49 лет. Законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду, устанавливается минимальный срок аренды этих земель (п. 3 ст. 9 указанного Закона).

Ограничиваются сроки аренды земельных участков зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Согласно п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ договор аренды земельного участка в этом случае заключается на срок, не превышающий срока его резервирования.

Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям установленным в ст. 619, 620 ГК РФ. Кроме этих оснований в п. 2 ст. 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные основания расторжения договора по инициативе арендодателя, применимые только при аренде земельных участков, например, такие как: использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия

52

§ 6. Право безвозмездного срочного пользования земельными участками

сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося

вотравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; и другие основания.

Кроме того, досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными в ст. 55 ЗК РФ; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными в ст. 51 ЗК РФ.

§6. Право безвозмездного срочного пользования земельными участками

Вбезвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки: из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на срок не более чем один год; из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора; из земель организаций, указанных

вп. 2 ст. 24 ЗК РФ, гражданам в виде служебного надела; из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными в ст. 29 ЗК РФ, религиозным организациям в соответствии с п. 3 ст. 30 и п. 1 ст. 36 ЗК РФ; из земель, находящихся

53

Глава 4. Право собственности и иные права на земельные участки

в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, лицам с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии с правилами п. 1 ст. 41 и абз. 2–4, 7–9 ст. 42 ЗК РФ.

54

Глава 5. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ

И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

§1. Основания возникновения прав на земельные участки

Всоответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные в гл. III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

исделок с ним» (п. 1 ст. 25 ЗК РФ).

Таким образом, для определения оснований возникновения прав на земельные участки необходимо воспользоваться ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которой права на земельные участки возникают:

•из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

•из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом

55

Глава 5. Основания возникновения

ипрекращения прав на земельные участки

в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

•из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

•в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

•вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

•вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

§ 2. Гражданско-правовые договоры и иные сделки как основания возникновения

прав на земельные участки

При совершении сделок с земельными участками применяются не только нормы ЗК РФ, но ГК РФ. В п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В п. 3 ст. 209 ГК РФ предусматриваются ограничения по распоряжению земельными участками: «Владение, пользование и распоряжения землей и другими природными ресурсами в той мере,

вкакой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

Оборотоспособность земельных участков определена

вст. 27 ЗК РФ, устанавливающей земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, а также земельные участки, приватизация которых запрещена. В отношении земель сельскохозяйственного назначения установлено, что их оборот регулируется специальным законом (п. 6 ст. 27 ЗК РФ).

56

§ 2. Гражданско-правовые договоры и иные сделки как основания возникновения прав на земельные участки

Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ изъяты из гражданского оборота, т.е. не предоставляются в частную собственность и с ними запрещено совершать гражданско-правовые сделки, земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; воинскими и гражданскими захоронениями и др.

В п. 5 указанной статьи определяются земельные участки, которые ограничиваются в обороте, т.е. не предоставляются

вчастную собственность, если федеральными законами не установлено иное. Ограничиваются в обороте находящиеся

вгосударственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ; предоставленные для нужд организаций транспорта и связи; производства ядовитых веществ, наркотических средств; расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, и др.

Кроме того, действующее федеральное законодательство определяет земли, приватизация которых запрещена. В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки общего пользования населенных пунктов, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами,

57

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры,

вграницах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).

Вст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определены земельные участки, которые не подлежат отчуждению приватизированным предприятиям. Это земельные участки, находящиеся в составе лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; общего пользования в населенных пунктах и другие, не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством РФ.

При совершении сделок с земельными участками должен

соблюдаться принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данный принцип реализуется в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

58

§ 2. Гражданско-правовые договоры и иные сделки как основания возникновения прав на земельные участки

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов должен соблюдаться в и тех случаях когда, земельный участок используется на правах аренды. В п. 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъясняет, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на правах аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.24

Реализация принципа единства судьбы недвижимого имущества и прочно связанных с ним объектов предусмотрена также в нормах Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ при ипотеке зданий и сооружений обязательства залога должны распространяться и на земельный участок, на котором находятся эти объекты. В ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняется, что право залога не распространяется на право постоянного пользования земельными участками. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным

24 Пункт 14 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

59

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

участком на тех же условиях и в том же объеме, и прежней собственник (залогодатель) имущества.

Если здание, строение или сооружение раположено на земельном участке, используемом на праве аренды, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в отношении земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Иное правило устанавливается при ипотеке земельного участка. Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Исключение установлено в п. 4 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому ипотека таких земельных участков допускается лишь с одновременной ипотекой прочно связанных с ними объектов недвижимости, если они на том же праве принадлежат собственнику земли.

Если в договоре залога не содержится условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, то залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здания или сооружения и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий или сооружений в соответствии с их назначением.

60