Земельное право. Учебное пособие

§3. Предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности

ектов должно быть обеспечено выполнение требований в области охраны окружающей среды, восстановления природной среды, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов, обеспечения экологической безопасности с учетом ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанных объектов и соблюдением приоритета сохранения благоприятной окружающей среды, биологического разнообразия, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов.

Должны учитываться требования и земельного законодательства, запрещающие или ограничивающие предоставление земельных участков с изменением их целевого назначения. Соответствующие требования содержатся, например, в п. 4 ст. 79, п. 6 ст. 95 ЗК РФ и Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», устанавливающих случаи, когда земли, включенные в одну категорию, могут быть переведены в иные категории.

Некоторые требования, учитываемые при предоставлении земельных участков, содержатся и в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». В ст. 12 Закона установлены

санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских населенных пунктов: создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских населенных пунктов и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При разработке норм проектирования, схем градостроительного планирования развития территорий, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйствен-

71

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

ного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип участия граждан, общественных организаций

(объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому указанные лица имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия. При выборе земельного участка данный принцип реализуется посредством возложения обязанности на органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Гражданам, общественным организациям (объединениям), религиозным организациям и органам территориального общественного самоуправления предоставлено право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (п. 3 ст. 31 ЗК РФ).

Выбор земельного участка может осуществляться и из земель, предоставленных в собственность граждан или юридических лиц, а также используемых ими на иных правах. Если земельный участок выбирается из земель обремененных правами граждан или юридических лиц орган местного

72

§3. Предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности

самоуправления обязан проинформировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. Если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов РФ.

Результаты выбора земельного участка оформляются

актом о выборе земельного участка, в необходимых случаях устанавливаются охранные или санитарно-защитные зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, компетенция которых определена в ст. 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

73

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет и является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших такое решение, понесенных убытков.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано в суд и иными заинтересованными лицами. В случае признания решения недействительным исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

После проведения предварительного согласования места размещения объекта должны быть выполнены кадастровые работы и осуществлен кадастровый учет земельного участка за счет средств заинтересованного лица.

Если земельный участок предоставляется с проведением предварительного согласования места размещения объекта, право на него возникает на основании решения компетентного органа управления без проведения торгов по продаже

74

§3. Предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности

земельного участка или права на заключения договора аренды земельного участка.

Порядок принятия решения о предоставлении земельного участка в этом случае определен в ст. 32 ЗК РФ, в соответствии

скоторой компетентный орган управления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка. К заявлению обязательно прилагается кадастровый паспорт земельного участка.

Предоставление земельных участков для строительства

спредварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование. При предоставлении земельного участка в аренду на основании решения компетентного органа управления заключается договор аренды.

Решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия (п. 8 ст. 30 ЗК РФ).

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд. В случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка суд в своем решении обязывает компетентный орган управления предоставить земельный участок

суказанием срока и условий его предоставления (п. 10 ст. 30 ЗК РФ).

Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном

75

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

ст. 30 ЗК РФ. Перечисленным лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату. Следует иметь в виду норму, содержащуюся в п. 3 ст. 15 ЗК РФ, в соответствии с которой иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственностью, для целей не связанных со строительством,

устанавливается органами государственной власти и местного самоуправления, компетенция которых определяется формой собственности на землю. В соответствии с п. 1 ст. 34 ЗК РФ указанные органы управления обязаны принять акт, предусматривающей процедуру и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; уполномочить на управление

ираспоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган управления; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве

ипредусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры

иместоположение, испрашиваемое право. Орган местного самоуправления на основании заявления либо обращения

76

§3. Предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности

исполнительного органа государственной власти в месячный срок утверждает и выдает схему расположения земельного участка на кадастровом плане и кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель за счет своих средств обеспечивает выполнение кадастровых работ и осуществление кадастрового учета земельного участка.

После представления кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок орган управления принимается решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка заявителю в собственность за плату или бесплатно либо в аренду и направляет ему копию решения с приложением кадастрового паспорта.

Внедельный срок со дня принятия решения заключаются договоры купли-продажи или аренды земельного участка

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности

ина которых расположены здания, строения и сооружения

определен в ст. 36 ЗК РФ.

Граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, необходимых для использования указанных объектов недвижимого имущества.

Если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, земельный участок ими может быть приобретен в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Всуществующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В п. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквар-

77

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

тирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом,

сэлементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии

стребованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

смомента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если в здании помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается

сусловием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Федеральные казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения

78

§3. Предоставление земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности

собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица — собственники зданий, строений

исооружений, совместно обращаются в компетентный орган управления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Органы управления в месячный срок со дня поступления заявления принимают решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду компетентный орган управления осуществляет подготовку проекта договоров купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, компетентный орган управления на основании заявления гражданина или юридического лица в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает

ивыдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования

79

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Компетентный орган управления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заинтересованным лицам и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

§ 4. Приобретательная давность как основание возникновения права на земельный участок

Всоответствии со ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно

владеющее им как своим собственным в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Вюридической литературе высказываются различные точки зрения о возможности приобретения прав на земельные участки на основании приобретательной давности.

Некоторые авторы считают, что применение приобретательной давности в отношении земельных участков возможно после истечения 15 лет с момента начала проведения земельной реформы, так как до ее проведения все земельные участки являлись исключительной государственной собственностью. Этот вывод обосновывается тем, что не могло быть бесхозяйной земли.25

25 См.: Козырев О.И. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России: теория. Практика // Под ред. А.А. Маковского. М.: Исследовательский центр частного права. 2002. С. 285.

80