Земельное право. Учебное пособие

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

жений; информация о градостроительном регламенте и разрешенном использовании земельного участка; технические условия подключения объектов капитального строительства

ксетям инженерно-технического обеспечения.

Всостав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления. Компетенция перечисленных органов управления разграничивается в зависимости от того, какие объекты капитального строительства предусмотрено разместить на земельном участке на основании документов территориального планирования: федерального, регионального значения или объектов местного значения.

Документация по планировке территории, утверждаемая соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой местной администрации муниципального района, направляется главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых осуществлялась подготовка такой документации, в течение семи дней со дня ее утверждения.

221

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

Подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическим или юридическим лицом, по заявлению которого принято решение об использовании земельного участка в границах такой территории. Решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории. Проекты планировки территории и проекты межевания территории до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.

Документами архитектурно-строительного проектирования являются: проектная документация; разрешение на застройку и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании проектной документации. Подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства.

Проектная документация содержит материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющие архитектурные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. При разработке проектной документации учитываются технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за это подключение.

Для подготовки проектной документации выполняются инженерные изыскания, которые позволяют получить материалы о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капи-

222

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

тального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения. Данные сведения необходимы для принятия конструктивных и объемнопланировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

В состав проектной документации объектов капитального строительства включаются следующие разделы: проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; перечень мероприятий по охране окружающей среды; перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности; перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, объектам жилищного фонда; смета на строительство объектов капитального строительства и др.

Проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе. Не проводится государственная экспертиза проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства); жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки) и др.

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной до-

223

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

кументации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

Отрицательное заключение государственной экспертизы проектной документации может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе направить повторно проектную документацию на государственную экспертизу после внесения в нее необходимых изменений.

Документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт является разрешение на строительство. Без разрешения на строительство осуществляется строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования и других объектов.

Разрешение на строительство на земельном участке выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Для получения разрешения застройщик направляет в компетентный орган управления заявление, к которому прилагаются документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документа-

224

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

ции; положительное заключение государственной экспертизы проектной документации; согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта и др.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

После завершения строительства должно быть получено

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с градостроительном планом, проектной документацией, разрешением на строительство.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с соответствующим заявлением, к которому прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; разрешение на строительство; акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора); заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного,

225

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и др.

Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются: отсутствие выше перечисленных документов; несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо требованиям, установленным в разрешении на строительство; несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

226

Глава 12. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ

ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО

НАЗНАЧЕНИЯ

§1. Понятие и состав земель промышленности

ииного специального назначения

Определение земель промышленности и иного специального назначения содержится в п. 1 ст. 87 ЗК РФ, ими признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта и других, осуществления иных специальных задач.

Земли промышленности и иного специального назначения находятся за границами населенных пунктов. В границах населенных пунктов могут находиться земельные участки, занятые объектами промышленности, транспорта, связи, обороны и т.д., но они включаются в состав производственной зоны, т.е. находятся в составе земель населенных пунктов. Другим признаком, используемым для определения данной категории земель, является целевое назначение, которое состоит в том, что земли данной категории используются или

227

Глава 12. Правовой режим земель промышленности и иного специального назначения

предназначены для размещения объектов промышленности, связи, информатики и иного специального назначения.

Земли промышленности и иного специального назначения, как и земли иных категорий, имеют определенный состав. Критерий, позволяющий определить состав земель данной категории, — характер специальных задач, для решения которых они используются или предназначены. С учетом этого критерия земли данной категории разграничиваются на земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; обороны и безопасности и иного специального назначения.

Объекты, размещаемые на землях промышленности

ииного специального назначения, достаточно часто оказывают негативное воздействие на состояние окружающей среды, поэтому в целях обеспечения безопасности населения в состав земель данной категории могут включаться санитарнозащитные зоны. В целях создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики

ииных объектов могут включаться и иные зоны с особыми условиями использования земель.

На землях данной категории могут размещаться объекты федеральных энергетических систем, использования атомной энергии, федерального транспорта и другие, отнесенные к ведению Российской Федерации, а, следовательно, являющиеся федеральной собственностью, поэтому эти земли, как правило, изъяты из оборота или ограничены в обороте. Например, изъяты из оборота, земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, на которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования; объекты организаций федеральной службы безопасности; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов

ирадиоактивных веществ. Ограничены в обороте земельные участки, предоставленные, в частности, для нужд организаций

228

§ 2. Правовой режим земель промышленности

транспорта, связи; занятые объектами космической инфраструктуры.

Правовой режим земель, входящих в состав данной категории, имеет определенные особенности, поэтому необходимо определить режим использования каждой из них.

§ 2. Правовой режим земель промышленности

Определение земель промышленности содержится в п. 1 ст. 88 ЗК РФ — это земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, могут предоставляться для размещения производственных, административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов,

атакже установления санитарно-защитных и иные зон с особыми условиями использования. На землях промышленности могут размещаться не только непосредственно объекты промышленности, но и производственные и административные здания, строения и сооружения, необходимые для обеспечения деятельности и эксплуатации объектов промышленности,

атакже санитарно-защитные зоны и зоны с иными особыми условиями использования.

Режим использования земель промышленности определяется земельным законодательством и законодательством об охране окружающей среды. Экологические требования при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию; эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, сооружений и иных объектов установлены в ст. 34–40 Федерального закона от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды». Основным требованием является обеспечение выполнения требований в области охраны окружающей среды, восстановления природной среды, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов, обеспечения экологической безопасности с учетом ближайших и отдаленных экологических, экономических,

229

Глава 12. Правовой режим земель промышленности и иного специального назначения

демографических и иных последствий эксплуатации указанных объектов с соблюдением приоритета сохранения благоприятной окружающей среды, биологического разнообразия, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов.

Обязательно должны учитываться нормативы допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду, предусматриваться мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды, а также способы размещения отходов производства и потребления, применяться ресурсосберегающие, малоотходные, безотходные и иные наилучшие существующие технологии, способствующие охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов.

В целях обеспечения благоприятного состояния окружающей среды территория промышленной площадки от жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха, курорта должна отделять санитарно-защитная зона. Санитарно-защитная зона предназначена для обеспечения снижения уровня воздействия до требуемых гигиенических нормативов по всем факторам воздействия за ее пределами; создания санитарно-защитного барьера между территорией предприятия (группы предприятий) и территорией жилой застройки; организации дополнительных озелененных площадей, обеспечивающих экранирование, ассимиляцию и фильтрацию загрязнителей атмосферного воздуха, повышения комфортности микроклимата.

Порядок установления санитарно-защитных зон и режим использования земель в их пределах определен в постановлении Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

230