Земельное право. Учебное пособие

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

Проект схемы территориального планирования муниципального района подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ,

вграницах которого находится муниципальный район, а также с заинтересованными органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, имеющих общую границу.

Подготовка схем территориального планирования осуществляется с соблюдением принципа участия граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечения свободы такого участия. Реализацию данного принципа обеспечивают следующие положения. Проекты схем территориального планирования подлежат опубликованию

впорядке, установленном для официального опубликования нормативных правовых актов и иных официальных документов, не менее чем за три месяца до их утверждения, и могут размещаться на официальном сайте соответствующих органов управления. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по этим проектам. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены

врезультате утверждения схем территориального планирования, вправе оспорить их в судебном порядке. Опубликованию

вуказанном выше порядке подлежат и утвержденные схемы территориального планирования.

Схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований соответственно утверждаются Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ и представительным органом местного самоуправления.

Документами территориального планирования муниципальных образований, кроме схем территориального планирования, являются генеральные планы поселения и генеральные планы городских округов, определяющие порядок использования земель в населенных пунктах.

211

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

Генеральные планы включают карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа; автомобильных дорог общего пользования, мостов

ииных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения и в границах городского округа; иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения и городского округа.

На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются: границы поселения, городского округа; границы земель сельскохозяйственного назначения, обороны

ибезопасности, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий; существующие и планируемые границы земель промышленности, энергетики, транспорта, связи; границы территорий объектов культурного наследия

изон с особыми условиями использования территорий; границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера

ивоздействия их последствий; инженерной и транспортной инфраструктур и др.

Генеральный план поселения (городского округа), в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения или городского округа.

Процедура подготовки проекта генерального плана включает проведение инженерных изысканий и согласования его с органами государственной власти и местного самоуправления.

Проект генерального плана и утвержденный генеральный план подлежат опубликованию, в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов. Заинтересованные лица вправе представлять предложения по проекту генерального плана.

212

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Порядок их проведения определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительных органов управления. Публичные слушания проводятся в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. В целях доведения до населения информации о содержании проекта генерального плана организуются выставки, экспозиции демонстрационных материалов проекта генерального плана, выступления представителей органов местного самоуправления, разработчиков проекта генерального плана на собраниях жителей, в печатных средствах массовой информации, по радио и телевидению. Участники публичных слушаний вправе представить свои предложения и замечания, касающиеся проекта генерального плана, которые включаются в протокол. Заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте поселения, на официальном сайте городского округа в сети Интернет. Протоколы публичных слушаний, заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту генерального плана.

Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.

Документы градостроительного зонирования. В целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов осуществляется зонирование территорий муниципальных образований. Документами градостроитель-

213

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

ного зонирования являются правила землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки — разрабатываются

вцелях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций,

втом числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают: порядок их применения и внесения в них изменений; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

При подготовке правил землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования. При этом учитываются возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; сложившаяся планировка территории и существующее землепользование; предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к ним являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах их проведения.

Градостроительный регламент — определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется

впроцессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительный регламент — определяет в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды раз-

214

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

решенного использования земельных участков, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельные участки в границах территорий общего пользования, а также занятые линейными объектами.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебнооздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

В случае, если использование указанных земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, то в соответствии

215

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

с федеральными законами может быть наложен запрет на их использование.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1)основные виды разрешенного использования;

2)условно разрешенные виды использования;

3)вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению

косновным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется на основании решения, выдаваемого компетентным органом управления. Порядок представления разрешения определен в ст. 39 ГСК РФ. Лица, заинтересованные в предоставлении разрешения, направляют заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения подлежит обсуждению на публичных слушаниях. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных

216

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

участков и объектов капитального строительства публичные слушания проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.

Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на указанных земельных участках, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Участники публичных слушаний по вопросу

опредоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний. Заключение

орезультатах публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет.

На основании заключения о результатах публичных слушаний комиссия осуществляет подготовку рекомендаций

217

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

опредоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

Глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение

опредоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет.

Вслучае, если условно разрешенный вид использования земельного участка включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной пло-

218

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

щади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Решение о предоставлении разрешения или об отказе в его предоставлении с указанием причин принятого решения принимает глава местной администрации.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка этого вида документации осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

Документами по планировке территории являются проекты планировки территории, проекты межевания территории и градостроительные планы земельных участков.

Проект планировки территории включает чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспече-

219

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

ния; автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий, осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.

Проект межевания территории включает чертежи, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы зон действия публичных сервитутов и др.

Градостроительные планы земельных участков готовятся применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

В составе градостроительного плана земельного участка указываются: границы земельного участка; зоны действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, соору-

220