Земельное право. Учебное пособие

§1. Понятие и состав земель населенных пунктов

Всовокупности эти признаки позволяют выделить земли данной категории из других категорий земель. Например, из земель промышленности и иного специального назначения, которые также используются под застройку, на них размещаются объекты промышленности, обороны, транспорта, связи, но эти земли находятся за границами населенных пунктов. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются земельные участки, используемые для размещения зданий, строений

исооружений, но в отличие от земель населенных пунктов они также не включены в границы населенных пунктов.

Состав земель населенных пунктов определяют территориальные зоны, которые могут быть функциональными

изонами с особыми условия использования. Функциональные зоны — зоны определенного функ-

ционального назначения, в которые включаются земельные участки определенного разрешенного использования.

Зоны с особыми условиями использования — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны особо охраняемых объектов, иные зоны.

Виды функциональных зон перечислены в п. 1 ст. 85 ЗК РФ. К ним относятся: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения и т.д.

Органами местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В жилых зонах населенных пунктов допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, общего образования, культовых

201

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей и иных объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Общественно-деловые зоны населенных пунктов предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального

икоммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения и иных, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Вперечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Впроизводственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур могут размещаться коммунальные

искладские объекты, объекты жилищно-коммунального хозяйства, транспорта, оптовой торговли.

Всостав зон сельскохозяйственного использования могут включаться земельные участки, занятые: сельскохозяйственными угодьями; объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского и дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Всостав зон рекреационного назначения могут включаться территории, занятые: городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, используемые и предназначенные для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

202

§2. Особенности приобретения прав на земли населенных пунктов

Внаселенных пунктах могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историкокультурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное

ииное особо ценное значение.

Всостав зон специального назначения могут включаться территории, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления

ииными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

Всостав различных территориальных зон могут включаться земельныеучастки(территории)общегопользования,занятые: площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Единую социальную, природную и хозяйственную территорию с землями населенных пунктов, составляют пригородные зоны, находящиеся за границами населенных пунктов. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ.

§ 2. Особенности приобретения прав на земли населенных пунктов

Земельные участки в населенных пунктах используются и предназначены для застройки, этим обосновываются особенности возникновения прав на них.

203

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

Использование земель в населенных пунктах должно осуществляться в соответствии с градостроительной документацией, определяющей порядок их использования. При предоставлении земельных участков в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также для ведения личного подсобного хозяйства не проводится предварительное согласование места размещения объекта (п. 11 ст. 30 ЗК РФ). Не проводится предварительное согласование места размещения объекта и при предоставлении земельных участков для строительства по договору о развитии застроенной территории, жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства в тех случаях, когда в населенном пункте не утверждены правила землепользования и застройки.41

Порядок предоставления земельных участков для жилищной застройки и комплексного освоения в целях жилищной застройки определяется в отдельных статьях ЗК РФ (ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2).

Предоставление земельного участка в границах территории, в отношение которой принято решение о развитии застроенной территории.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

41Правила землепользования и застройки должны быть приняты

внаселенных пунктах до 1 января 2010 г.

204

§ 2. Особенности приобретения прав на земли населенных пунктов

На основании решения о развитии застроенной территории заключается соответствующий договор. Договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом, в соответствии

сдействующим законодательством. Аукцион на право заключить указанный договор является открытым по составу участников и форме подачи заявок.

Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора.

Организатором аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора

сним специализированная организация.

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»).

Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона. Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируются последнее и предпоследнее предложения о цене предмета аукциона. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора.

Существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются: сведения о местоположении и площади застроенной территории, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муници-

205

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

пальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления их гражданам, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах

иземельные участки, на которых они расположены, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования, максимальные сроки осуществления строительства.

Органы местного самоуправления обязаны утвердить проект планировки застроенной территории, принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах и земельных участков, на которых они расположены, предоставить земельные участки в сроки, установленные договором.

Вобязательства лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, может быть включено строительство

и(или) реконструкцию объектов инженерной, социальной

икоммунально-бытовой инфраструктур.

Вслучае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных в договоре о развитии застроенной территории, орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора.

Лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных договором.

Компетентный орган управления после утверждения документации по планировке застроенной территории определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение

ипринимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не

206

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется без проведения торгов. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок.

Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления за счет лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

§3. Особенности использования земель населенных пунктов

Использование земель населенных пунктов основывается на следующих принципах, устанавливаемых Градостроительным кодексом РФ:

•обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;

•обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

•обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;

•осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки;

•участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;

207

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

•ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;

•осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;

•осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

•осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;

•осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

•ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности.

Использование земель в населенных пунктах осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, видами которой является: документация территориального планирования; документация территориального зонирования; документация планировки территории; документация архитектурно-строительного планирования.

Документация территориального планирования формируется при осуществлении одного из видов градостроительной деятельности — территориального планирования. Целью осуществления территориального планирования является определение назначения территорий, в том числе установление функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных

208

§ 3. Особенности использования земель населенных пунктов

или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. При осуществлении территориального планирования учитывается совокупность социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Документы территориального планирования подразделяются на:

1)документы территориального планирования Российской Федерации;

2)документы территориального планирования субъектов РФ;

3)документы территориального планирования муниципальных образований.

Документы территориального планирования включают схемы территориального планирования соответственно Российской Федерации, субъектов РФ; муниципальных образований. На схемах определяется развитие транспорта, путей сообщения, информации и связи, энергетики, развитие и размещение особо охраняемых природных территорий соответственно федерального, регионального и местного значения и др.

Схемы территориального планирования включают карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства соответственного федерального, регионального и местного значения, в том числе: объектов энергетических систем, электро- и газоснабжения; объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также выполнения международных обязательств Российской Федерации.

На картах (схемах) отображаются: границы субъектов РФ, закрытых административно-территориальных образований,

209

Глава 11. Правовой режим земель населенных пунктов

особых экономических зон, муниципальных образований; границы земель лесного фонда, особо охраняемых природных территорий, обороны и безопасности, а также планируемые границы таких земель; территорий объектов культурного наследия; зон с особыми условиями использования территорий; территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий; границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальных образований, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

При разработке проектов схем учитываются федеральные программы в области государственного, экономического, экологического, социального, культурного и национального развития Российской Федерации.

Процедура подготовки проектов схем территориального планирования включает проведение инженерных изысканий, предполагающих изучение природных условий и факторов техногенного воздействия, и согласование с соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Проект схемы территориального планирования Российской Федерации подлежит согласованию с высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

Проект схемы территориального планирования субъекта РФ подлежит согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, имеющими общую границу, и органами местного самоуправления муниципальных образований, применительно к территориям которых подготовлены предложения по территориальному планированию.

210