Земельное право. Учебное пособие

Глава 6. ГАРАНТИИ И ЗАЩИТА ПРАВ

СУБЪЕКТОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

§ 1. Полномочия собственников, землевладельцев, землепользователей при использовании земельного участка

Полномочия правообладателей земельных участков определяются совокупностью предоставленных им прав и обязанностей. Основные права и обязанности обладателей земельных участков определены в ст. 40–42 ЗК РФ.

В ст. 40 ЗК РФ закрепляются права собственников земельных участков, которые могут:

1)использоватьвустановленномпорядкедлясобственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;

2)возводить жилые, производственные, культурнобытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии

сцелевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

91

Глава 6. Гарантии и защита прав субъектов земельных отношений

3)проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические

идругие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими

ииными специальными требованиями;

4)осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на: посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

В ст. 41 ЗК РФ перечислены права лиц, использующих земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды. Как определено в п. 1 указанной статьи лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

В ст. 42 ЗК РФ определены обязанности указанных лиц, которые являются одинаковыми для всех правообладателей земельных участков. К ним относятся, в частности, следующие:

1)использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2)сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

3)осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;

92

§ 1. Полномочия собственников, землевладельцев, землепользователей при использовании земельного участка

4)своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

5)своевременно производить платежи за землю;

6)не допускать загрязнение, захламление, деградацию

иухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

7)выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.

В ст. 40–42 ЗК РФ содержится неисчерпывающий перечень прав и обязанностей, они конкретизуются в нормативных правовых актах, определяющих режим использования отдельных видов земель. Права и обязанности в этих нормативных правовых актах определяются с учетом цели предоставления земельного участка. Так, согласно ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков имеют право проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; получать в установленном порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках

идинамике изменения его состояния; иметь другие права, если их реализация не противоречит законам и иным нормативным правовым актам РФ.

Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в ст. 19 конкретизирует обязанности

членов некоммерческих объединений садоводческих и дачных объединений. Так, например, члены некоммерческих объединений садоводческих и дачных объединений обязаны:

1)нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства;

93

Глава 6. Гарантии и защита прав субъектов земельных отношений

2)использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту;

3)соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты;

4)своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные указанным Законом и уставом такого объединения, налоги и платежи;

5)в течение трех лет освоить земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством;

6)соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные требования (нормы, правила и нормативы).

С учетом целевого использования земель в юридической литературе предлагается классифицировать права и обязанности на общие и специальные.29

Общими правами и обязанностями наделяются все правообладатели земельных участков независимо от цели предоставления. К общим правам могут быть отнесены: право пользования земельным участком; использование в установленном порядке для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, пресных подземных вод, а также прудов, обводненных карьеров, водоемов.

Общими обязанностями для всех правообладателей являются: осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременное использование земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременное внесение

29 Земельное право России. Учебник по специальности «Правоведение» / Под ред. В.В. Петрова. — М., 1995. С. 90–92; Самончик О.А. Земельная правосубъектность сельскохозяйственных коммерческих организаций // Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. — М., 1996. — С. 44–45.

94

§ 2. Ограничения прав на землю

платежей за землю; не допущение загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв.

К специальным правам относятся: возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений; проведение в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительство прудов и иных водных объектов. Перечисленными правами обладатели земельных участков наделяются с учетом цели их использования. Указанным правам соответствуют обязанности, изложенные выше.

§ 2. Ограничения прав на землю

Права обладателей земельных участков, предусмотренные в ст. 40, 41 ЗК РФ, ограничиваются не только возложением обязанностей, перечисленных в ст. 42, в отношении отдельных земельных участков могут быть определены и иные ограничения в соответствии со ст. 56 ЗК РФ.

Ограничения прав на землю устанавливаются в зависимости от места положения земельного участка и представляют собой запреты на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности и использования земли, либо требований о воздержании от совершения определенных действий, которые предусмотрены законодательством. Ограничение прав на землю представляет собой неотъемлемый элемент правового режима того или иного земельного участка.30

Возможные ограничения прав на земельные участки определены в ст. 56 ЗК РФ. К ним относятся:

а) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарнозащитных зонах;

30 Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. — М.: Юрист, 2002. — С. 403–404.

95

Глава 6. Гарантии и защита прав субъектов земельных отношений

б) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

в) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов могут быть ограничены также в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Перечень ограничений прав на землю не является исчерпывающим. Федеральными законами могут быть установлены и иные ограничения прав.

Одним из ограничений прав, указанных в ст. 56 ЗК РФ, являются особые условия использования земель в охранных и санитарно-защитных зонах. В ЗК РФ отсутствуют нормы, содержащие определения охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования, а также их перечень. Для их характеристики необходимо использовать либо отдельные нормы ЗК РФ, либо специальные нормативные правовые акты.

Земельным кодексом РФ предусматривается несколько видов зон с особыми условиями использования земель.

Например, в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационноопасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспорт-

96

§ 2. Ограничения прав на землю

ных и иных объектов могут включаться охранные, санитар-

нозащитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей

иарендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 3 ст. 87 ЗК РФ). Например, на земельных участках в границах охранных зон объектов системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения; не разрешается препятствовать организации — собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф (п. 6 ст. 90 ЗК РФ).

Режим использования земель в охранных зонах линий связи определяется Правилами охраны линий связи и сооружений связи Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 9 июня 1995 г. № 578. В п. 48 Правил перечислены виды деятельности, которые не могут осуществляться в пределах охранных зон без письменного согласия

иприсутствия представителей предприятий, эксплуатирующих линии связи и линии радиофикации, например, осуществление всякого рода строительных, монтажных и взрывных работ, земляных работ (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 метра); посадка деревьев, размещение полевых станов, содержание скота, складирование материалов, кормов

иудобрений. В п. 49 Правил перечислены действия, которые вообще запрещается осуществлять в данных зонах, например, производить снос и реконструкцию зданий и мостов, осуществлять переустройство коллекторов, туннелей метрополитена

ижелезных дорог.

97

Глава 6. Гарантии и защита прав субъектов земельных отношений

Целью установления охранных зон линий связи является обеспечение безопасной эксплуатации инженерных коммуникаций.

В иных целях устанавливаются водоохранные зоны и охранные зоны особо охраняемых природных территорий. Как определено в п. 4 ст. 95 ЗК РФ в целях защиты земель особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий. Границы охранных зон должны быть обозначены специальными информационными знаками. Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима.

Подобная норма содержится и в п. 3 ст. 8 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», устанавливающая, что на прилегающих к территориям государственных природных заповедников участках земли и водного пространства создаются охранные зоны с ограниченным режимом природопользования.

Санитарно-защитные зоны устанавливаются в целях обеспечения охраны окружающей природной среды, например, вокруг объектов, использующих атомную энергию. Правовой режим данных земель предусмотрен Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии». Размеры санитарнозащитных зон определяются по проектной документации, в них запрещено размещение жилых строений, объектов социально-культурного назначения и некоторых других объектов.

98

§ 3. Гарантии прав субъектов земельных отношений

Примером ограничений прав на землю в связи с особыми условиями охраны окружающей среды является режим

использования земель, установленный Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. № 52-ФЗ «О животном мире». В ст. 22 данного Закона предусмотрено, что независимо от вида особо охраняемых природных территорий в целях охраны мест обитания редких, находящихся под угрозой исчезновения

иценных в хозяйственном и научном отношении объектов животного мира выделяются защитные участки территорий

иакваторий, имеющие местное значение, но необходимые для осуществления их жизненных циклов (размножения, выращивания молодняка, нагула, отдыха, миграции и других). На защитных участках территорий и акваторий запрещаются отдельные виды хозяйственной деятельности или регламентируются сроки и технологии их проведения, если они нарушают жизненные циклы объектов животного мира.

Ограничения прав на землю устанавливаются административно-правовым актом компетентного органа управления или решением суда бессрочно или на определенный срок и подлежат государственной регистрации. При установлении ограничений прав на землю возмещаются причиненные убытки.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

§ 3. Гарантии прав субъектов земельных отношений

Гарантии права субъектов земельных отношений — это меры, обеспечивающие реализацию земельных прав.

В ст. 15 ЗК РФ закрепляется право граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в частную собственность.

Данное право гарантируется тем, что в п. 4 ст. 28 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, когда может быть

99

Глава 6. Гарантии и защита прав субъектов земельных отношений

отказано в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это касается следующих земельных участков:

•изъятых из оборота;

•в отношении которых федеральным законом установлен запрет на приватизацию;

•зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

•ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом не установлено разрешение предоставлять

их в собственность граждан и юридических лиц. Собственникам зданий, строений и сооружений предо-

ставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Гарантируются права на земельные участки и арендаторам зданий, строений и сооружений. В соответствии с п. 1, 2 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору

одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

100