Земельное право. Учебное пособие

Глава 4.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ

УЧАСТКИ

§1. Право собственности на земельные участки:

понятие и формы

Право собственности на землю может рассматриваться

вобъективном смысле как правовой институт, представляющей совокупность норм, регулирующих отношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. Субъективное право собственности на землю — это установленная мера возможного поведения носителя субъективного права.

Право собственности на землю не является абсолютным. Из ст. 9 и 36 Конституции РФ следует, что право собственности на землю подлежит ограничению. Как считает И.А. Иконицкая, целями ограничения права собственности является: предотвращение концентрации крупных земельных участков

вруках одного лица; соединение собственника и сельскохозяйственного товаропроизводителя в одном лице; соблюдение экологических требований при использовании земли; обеспечение целевого использования земельных участков;

41

Глава 4. Право собственности и иные права на земельные участки

регулирование рынка земли.21 С учетом вышеизложенного

вст. 27 ЗК РФ определена оборотоспособность земель.

Всоответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ, п. 1 ст. 212 ГК РФ, ст. 15–19 ЗК РФ в Российской Федерации признаются следующие формы собственности на землю: частная;

государственная (федеральная и субъектов РФ); муниципальная (городских округов, районов, поселений).

Согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ и п. 1 ст. 16 ЗК РФ земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью, которая разграничивается на собственность федеральную и собственность субъектов РФ.

Вп. 1 ст. 214 ГК РФ установлено, что муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на правах собственности муниципальным образованиям. В соответствии с п. 2, 3, 4 ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальная собственность на земельные участки разграничивается на собственность поселений, городских округов и муниципальных районов.

ВЗК РФ установлены основания отнесения земель к государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 17–19 ЗК РФ государственной или муниципальной собственностью являются земельные участки признанные таковыми федеральными законами, а муниципальной собственностью — и законами субъектов РФ. Право государственной или муниципальной собственности возникает при разграничении государственной собственности на землю, а также по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Муниципальной собственностью признаются и земельные участки, от права собственности на который отказался соб-

21 Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: учебник. — М.: Юристъ, 2002. — С. 65.

42

§ 1. Право собственности на земельные участки: понятие и формы

ственник, если иное не предусмотрено другими федеральными законами.

В настоящее время приняты нормативные правовые акты, устанавливающие формы собственности на некоторые категории и виды земель. Например, Лесной кодекс РФ, Федеральные законы от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта». Непосредственно в перечисленных нормативных правовых актах определена форма собственности соответственно на земли лесного фонда, особо охраняемых природных территорий, железнодорожного транспорта.

Основания и порядок разграничения государственной собственности на землю предусмотрены Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В ст. 3.1 Закона определены земельные участки, которые могут относиться

кперечисленным выше формам собственности. Например,

ксобственности субъектов РФ относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ, а также земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, казенным предприятиям, государственным унитарным предприятия или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ, и иные земли и земельные участки, предусмотренные федеральными законами.

Государственная регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. Перечень документов, необходимых для государственной

43

Глава 4. Право собственности и иные права на земельные участки

регистрации права собственности РФ, субъектов РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утверждается Правительством РФ.22

Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2006 г. № 404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю» установлено, что для государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок представляются либо правоустанавливающие документы на земельный участок, либо правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, находящиеся на нем. До введения в действие ст. 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» разграничение государственной собственности на землю осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», в настоящее время утратившим силу.

Примером основания возникновения государственной или муниципальной собственности, предусмотренным гражданским законодательством, является выкуп для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных в частную собственность.

§ 2. Право пожизненного наследуемого владения землей

В ЗК РФ сохраняется право пожизненного наследуемого владения, хотя после введения в действие Кодекса земель-

22 Пункт 2 ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

44

§ 3. Право постоянного (бессрочного) пользования землей

ные участки на данном праве больше не предоставляются (п. 1 ст. 21 ЗК РФ). Но граждане, приобретшие земельные участки на этом праве до введения в действие Кодекса, сохраняют его. Для граждан, использующих земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрена упрощенная процедура оформления права собственности на них. В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании документов, устанавливающих право пожизненного наследуемого владения, регистрируется право собственности на земельный участок, за исключением тех которые запрещено предоставлять в частную собственность.

Субъектами права пожизненного наследуемого владения могут выступать только граждане, которые вправе совершать лишь одну сделку — передать земельный участок по наследству. В п. 2 ст. 21 ЗК РФ предусмотрено, что распоряжение земельным участком, используемым на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

§ 3. Право постоянного (бессрочного) пользования землей

В п. 1 ст. 20 ЗК РФ содержится перечень субъектов, кото-

рым могут предоставляться земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК РФ, — это государственные и муниципальные учреждения,

45

Глава 4. Право собственности и иные права на земельные участки

казенные предприятия, центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

В ст. 20 ЗК РФ устанавливается, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

Граждане, использующие земельные участки на данном праве для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут зарегистрировать право собственности на них, на основании документов, устанавливающих право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для юридических лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, устанавливается срок, до наступления которого они обязаны переоформить право — 1 января 2010 г. юридические лица, использующие земельные участки для размещения линии электропередач, линии связи, трубопроводов, дорог, железнодорожных линии и других подобных сооружений (линейные объекты) могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены перечисленные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести их в собственность до 1 января 2013 г. по правилам, установленным действующим законодательством. Для садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан сроки не устанавливаются вообще.

С 1 января 2011 г. вступает в действие ст. 7.34 КоАП РФ, предусматривающая ответственность за нарушение установ-

46

§ 4. Сервитуты на земельные участки

ленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретения земельных участков в собственность. За данное правонарушение на виновных юридических лиц налагается административный штраф в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей.

§ 4. Сервитуты на земельные участки

Сервитуты — право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Впервые о сервитутах в современном российском законодательстве упоминалось в Основных положениях государственной программы приватизации государственных

имуниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденныхУказомПрезидентаРФот24 июля1994 г. №1535. Исходя из необходимости обеспечения общественных нужд для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков устанавливались публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указанных земельных участков обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные

иавтомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения на земельном участке межевых

игеодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на земельный участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.23

Вст. 216 ГК РФ сервитуты названы как вид вещного права, а порядок их установления определен в с. 274–277 ГК РФ. В ЗК РФ данные отношения урегулированы в ст. 23, предусматривающий два вида сервитутов: публичные и частные.

23 Крассов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу. — М.: Юристъ, 2001. — http://www.pravoteka.ru/lib/komment/0009/164.html

47

Глава 4. Право собственности и иные права на земельные участки

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для: размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок и для других целей (п. 2, 3 ст. 23 ЗК РФ).

Как определено в п. 1 ст. 23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Правообладатель земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами (п. 6 ст. 23 ЗК РФ).

Публичные и частные сервитуты могут быть срочными или постоянными (п. 4 ст. 23 ЗК РФ). Ограничивается срок публичного сервитута в отношении земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с п. 4.1 ст. 23 ЗК РФ срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муни-

48

§ 4. Сервитуты на земельные участки

ципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Обременение земельного участка сервитутом не должно лишать собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 5 ст. 23 ЗК РФ,

п.2 ст. 274 ГК РФ).

Вслучаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ,

п.2 ст. 276 ГК РФ).

Вслучаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо иным способом.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ).

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ).

49

Глава 4. Право собственности и иные права на земельные участки

§ 5. Аренда земельных участков

Отношения, возникающие при аренде земельных участков, регулируются нормами ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка, также как арендатор иного имущества, по истечении срока договора аренды имеет

преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Исключением являются случаи, когда на земельном участке находятся здания, строения и сооружения, принадлежащие иным лицам, которые в соответствии с п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, ст. 46 ЗК РФ имеют преимущественное или исключительное право на земельный участок.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Исключениями являются случаи, предусмотренные в п. 1 ст. 36 ЗКРФ, когда на арендованном земельном участке размещаются здания, строения и сооружения, принадлежащие иному лицу.

Арендатор земельных участков вправе передать свои права

и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка

взалог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса

впроизводственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Исключение составляют государственные, муниципальные предприятия, казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения, использующие земельные участки, на правах аренды. В соответствии п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных

50