Земельное право. Учебное пособие

§ 2. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

приобретает субъект РФ или органы местного самоуправления, если законом субъекта РФ эта обязанность возложена на них. Земельный участок или доли в праве общей собственности приобретается ими по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Законами субъектов РФ могут быть установлены минимальные размеры образуемых новых земельных участков с учетом требований законодательства РФ о землеустройстве.

В Законе перечислены случаи, когда минимальные размеры образуемых новых земельных участков не учитываются. К ним, например, относится выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство или другая деятельность, допускающая использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ.

Принцип преимущественного права субъектов РФ покупки земельного участка при его продаже. Законом субъекта РФ данное право может быть передано органам местного самоуправления. Реализуется данный принцип в соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, его местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, который не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо в течение тридцати дней со дня поступления извещения не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный

181

Глава 10. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

участок, продавец вправе продать его третьему лицу. При этом ограничивается срок и цена, по которой он может быть продан. Совершение сделки возможно в течение года и по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене, ниже ранее заявленной, или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Сделка, совершенная с нарушением этих требований, считается ничтожной.

Принцип преимущественного права участников долевой собственности либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном ее отчуждении. Этот принцип реализуется в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности, сельскохозяйственную организацию или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих этот земельный участок, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В отличие от норм ст. 250 ГК РФ, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» равные права на приобретение доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном ее отчуждении предоставляет не только сособственникам, но и сельскохозяйственному предприятию или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок.

182

§ 2. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

С учетом этого принципа сформулирована норма, содержащаяся в п. 2 ст. 12 вышеуказанного Закона. Если участник долевой собственности продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Принцип установления особенностей предоставления земельных участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Согласно ст. 3 Закона перечисленные лица могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Правовые последствия, наступающие в случае нарушения этого требования, определены в ст. 5 Закона. Если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, возникло право на земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок и это нарушает данный принцип, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Порядок отчуждения аналогичен отчуждению земельного участка в тех случаях, когда его площадь превышает установленные максимальные размеры.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Ксделкам,совершаемымсдолямивправеобщейсобственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из

183

Глава 10. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных вышеуказанным Федеральным законом.

В Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» перечислены сделки, совершение которых возможно с земельными долями. Собственник земельной долей без выдела в счет нее земельного участка может ее завещать, внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Сделки, не указанные выше, могут быть совершены только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

При передаче земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли государственной регистрации права на земельную долю не требуется.

Анализ ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет установить, что выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности — это определение на местности местоположения земельной доли.

Местоположение земельного участка может определяться либо на основании решения общего собрания участников долевой собственности, либо посредством публикации в средствах массовой информации.

На основании решения общего собрания местоположение земельного участка определяется в том случае, когда было утверждено местоположение части земельного участка,

184

§ 2. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Общее собрание правомочно принимать решения, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей

вправе общей собственности. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники (п. 1.1 ст. 14 Закона).

Если местоположение участка, предназначенного для выделения земельных участков в счет земельных долей, не было утверждено, участник долевой собственности обязан известить

вписьменной форме о своем намерении выделить земельный участок остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участники долевой собственности могут выразить обоснованные возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка. При отсутствии возражений предложение о местоположении считается согласованным.

Для предупреждения споров по поводу местоположения земельного участка выделяемого в счет земельной доли, Закон разрешает выделение земельного участка большей или меньшей площади, в отличие от указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю. Увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

Споры, возникшие по поводу местоположения выделяемого земельного участка, разрешаются участниками долевой

185

Глава 10. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. При недостижении согласованного решения споры рассматриваются в суде.

Невостребованные доли. Понятие невостребованной земельной доли содержится в п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой к ним относятся земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на них. Невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Субъект РФ или муниципальное образование, если такое право законом субъекта РФ передано ему, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок.

Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки гражданам и юридическим лицам в собственность предоставляются на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Без проведения торгов земельные участки могут быть приобретены в собственность арендатором — гражданином или юридическим лицом, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка. Земельный участок оценивается по рыночной цене, сложившейся в данной местности,

186

§ 3. Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

или по цене, установленной законом субъекта РФ. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи заявления в компетентный орган управления.

Порядок предоставления земельного участка определен в ст. 34 ЗК РФ.

Вновь образуемый земельный участок может передаваться в аренду и без проведения торгов, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации и подачи в течение месяца с момента опубликования сообщения только одного заявления о передачи земельного участка в аренду. Если подано два и более заявлений, то земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Сельскохозяйственные угодья, принадлежащие сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться гражданам на праве общей собственности. Законом субъекта РФ устанавливаются перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения ее размера, а также случаи бесплатного ее предоставления.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

§3. Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения определяется особенностями использования сель-

187

Глава 10. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

скохозяйственных угодий. Эти земли используются или предназначены для выращивания сельскохозяйственной продукции, а следовательно, должны обладать плодородием, позволяющим удовлетворять потребности сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать их урожай (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»). Учитывая это, в п. 1 ст. 79 ЗК РФ закрепляется требование о том, что эти земли подлежат особой охране.

Действующее земельное законодательство позволяет назвать две группы норм, определяющих особенности использования земель сельскохозяйственного назначения. Это нормы, обеспечивающие сохранение площадей, используемых в сельскохозяйственном производстве и нормы, обеспечивающие сохранение плодородных свойств почвы.

Нормы, обеспечивающие сохранение площадей, используемых

всельскохозяйственном производстве. К этой группе относятся нормы, устанавливающие запреты и ограничения по переводу этих земель в земли иных категорий. Данные нормы содержится в ст. 79 ЗК РФ и ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Нормы, обеспечивающие сохранение плодородных свойств почв, содержатся в различных нормативных правовых актах. Некоторые из мер, обеспечивающие охрану земель сельскохозяйственного назначения, перечислены в ст. 13 ЗК РФ. К ним, например, относятся сохранение почв и их плодородия; защита земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления и других негативных (вредных) воздействий,

врезультате которых происходит деградация земель; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений

188

§ 3. Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям).

Для оценки состояния почвы в целях охраны здоровья человека и окружающей среды устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ. Для проведения проверки соответствия почвы экологическим нормативам проводятся почвенные, геоботанические, агрохимические и иные обследования.

В целях организации рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны проводится внутрихозяйственное землеустройство. При его проведении готовится землеустроительная документация, включающая проекты внутрихозяйственного землеустройства; проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления и других негативных воздействий.

С учетом особой ценности земель сельскохозяйственного назначения, был принят Федеральный закон от 16 июля

1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». Законом определены основные направления обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения: разработка и реализация федеральных целевых программ обеспечения воспроизводства плодородия, а также соответствующихрегиональныхцелевыхпрограмм;учетпоказателей плодородия земель и проведение мониторинга плодородия; разработка планов проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий; разработка планов мероприятий по реабилитации земель, загрязненных радионуклидами,

189

Глава 10. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

тяжелыми металлами и другими вредными веществами; финансирование мероприятий по обеспечению плодородия земель; контроль качества агрохимикатов и пестицидов, используемых в целях обеспечения плодородия, и контроль за безопасным обращением с ними.

Нормы, обеспечивающие охрану земель сельскохозяйственного назначения, содержатся и в Федеральном законе от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель». В Законе предлагается определение мелиорации земель, установлены ее виды, предусмотрен порядок выполнения мелиоративных работ. Недостатком этого Закона является отсутствие норм, определяющих особые требования по использованию земель, на которых проведены мелиоративные работы.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд: при добровольном отказе от земельного участка; если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства; при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами. Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными. Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется в соответствии с требования ЗК РФ и в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами РФ.

190