Земельное право. Учебное пособие

§ 4. Приобретательная давность как основание возникновения права на земельный участок

Такой же точки зрения придерживается О.И. Крассов, уточняющий, что приобретательная давность может применяться только в отношении тех земель, которые находятся

вчастной собственности.26

Вюридической литературе не только обсуждается вопрос о том, в отношении каких земельных участков применима приобретательная давность, но и вопрос о том, именно ли право собственности должно возникнуть у лица, добросовестно его использующего. Б.В. Ерофеев считает, что граждане и юридические лица непрерывно более 15 лет пользующиеся земельными участками имеют преимущественное право на них.27

Учитывая, что не все земельные участки могут приобретаться в частную собственность, Г.Н. Эйриян признает право приобретательной давности в отношении земельных участков не изъятых и не ограниченных в обороте28.

Земельный кодекс РФ отношения по применению приобретательной давности не регулирует, что порождает споры о возможности применения этого основания возникновения права на земельный участок.

Применение приобретательной давности как основания возникновения права на земельный участок возможно в тех случаях, когда у лиц, фактически использующего его, имеются документы, подтверждающие добросовестность владения участком. Таким документом, например, может быть разрешение на застройку земельного участка, которые выдавалось до проведения реформы без оформления права на земельный участок.

26См.: Крассов О.И. Земельное право: Учебник. — 2-е изд., переработ.

идоп. — М.: Юристъ, 2006 — С. 140.

27См.: Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. Г.В. Чубукова. — М., 1998. — С. 196.

28 См.: Эйриян Г.Н. Применение приобретательной давности в отношении земельных участок. // Адвокат. — 2003. — № 7.

81

Глава 5. Основания возникновения

ипрекращения прав на земельные участки

§5. Основания прекращения прав на земельные участки

Основания прекращения прав на земельные участки определены в ст. 44–47 ЗК РФ.

В ст. 44 ЗК РФ перечислены основания прекращения права собственности, к которым отнесены: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности и иные случаи, предусмотренные законом. Для выяснения иных случаев необходимо обратится к нормам ГК РФ. В ст. 235 ГК РФ предусмотрены случаи

принудительного изъятия имущества у собственника. Отдельные из них применимы и в отношении земельных участков.

Прекращение права на земельный участок производится: при обращении взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); при отчуждении имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); реквизиции (ст. 242); конфискации (ст. 243 ГК РФ); изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ); совершении земельного правонарушения (ст. 283–285 ГК РФ).

Права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками, прекращаются по тем же основаниям, что и право собственности, за исключением отчуждения земельного участка.

§ 6. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определен в ст. 49 и 55 ЗК РФ. Изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд возможно лишь в исключительных случаях, установленных в ст. 49 ЗК РФ. Это выполнение международных обязательств Российской Федерации; размещение

82

§ 6. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, иные случаи, установленные федеральными законами и законами субъектов РФ.

В ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень объек-

тов, для размещения которых возможно изъятие земельного участка. К ним в частности отнесены: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального и регионального транспорта, связи, информатики; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения.

Решение об изъятии земельного участка принимается органами государственного управления или местного самоуправления, компетенция которых определяется в зависимости от цели изъятия земельного участка. В ст. 9–11 ЗК РФ установлено, что земельные участки для федеральных нужд изымаются федеральными органами управления; для нужд субъекта РФ — органами исполнительной власти субъекта РФ; для муниципальных нужд — органами местного самоуправления.

При вынесении решения об изъятии земельного участка должен быть соблюден установленный порядок. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка уведомлен об этом органом управления, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение органа управления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации (ст. 279 ГК РФ).

С момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка собственник земельного

83

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган управления или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск в суд о выкупе земельного участка в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об этом (ст. 282 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только на основании решения суда при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочное) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. 279–282 ГК РФ. Лица, использующие земельные участки на правах, не являющихся собственностью, должны быть не менее чем за один год быть предупреждены об изъятии у них земельного участка, им полностью должны быть возмещены причиненные убытки.

84

§ 7. Прекращение права на земельный участок при совершении земельного правонарушения

§ 7. Прекращение права на земельный участок при совершении земельного правонарушения

Земельные правонарушения, являющиеся основаниями для изъятия земельных участков, определены в ст. 45–47 ЗК РФ: использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными ст. 7 и 8 ЗК РФ; использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде и др.

Права на земельные участки прекращаются в порядке, установленном в ст. 54 ЗК РФ. Принудительное прекращение права на земельные участки используемые на правах пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования; безвозмездного срочного пользования осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с указанием срока, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено. Форма предупреждения устанавливается Правительством РФ.

85

Глава 5. Основания возникновения

ипрекращения прав на земельные участки

Вслучае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок орган управления, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в компетентный орган управления, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ, которые направляют в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок компетентный орган управления направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принудительное прекращение права собственности на земельные участки осуществляется в соответствии с нормами ГК РФ. Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования устанавливается ст. 286 ГК РФ,

86

§ 8. Отказ от права на земельный участок

согласно которой земельным законодательством определяются орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях.

Если собственник земельного участка согласен исполнить решение об изъятии земельного участка, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган управления, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Действующим Земельным кодексом РФ, как отмечалось выше, определена лишь процедура прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками.

§ 8. Отказ от права на земельный участок

Порядок отказа от права на земельный участок определен в ст. 53 ЗК РФ.

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок, кадастровый паспорт (при его наличии). Предоставление перечисленных документов не требуется в случае, если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном порядке. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. В течение пяти дней с этой даты орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в орган государ-

87

Глава 5. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

ственной власти субъекта РФ, если такой земельный участок относится к собственности субъекта РФ, или в орган местного самоуправления, если такой земельный участок относится к собственности муниципального образования, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок (ст. 30.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком соответствующее заявление подается

вкомпетентный орган управления (ст. 29 ЗК РФ). К заявлению прилагаются кадастровый паспорт земельного участка (при его наличии), подлинники документов, удостоверяющих права на землю, а в случае их отсутствия — копия решения органов управления о предоставлении земельного участка. Компетентный орган управления в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, компетентный орган управления

внедельный срок со дня принятия решения обязан обратиться

ворган управления, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Если право на земельный участок, не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то оно прекращается у лица, подавшего заявление об отказе от права на земельный участок, с момента принятия решения компетентным органом управления.

88

§ 9. Реквизиция земельного участка

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан сообщить об отказе от права на земельный участок, право на который не было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган управления, осуществляющий деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости, в недельный срок со дня принятия решения.

Копия решения о прекращении права на земельный участок в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.

§ 9. Реквизиция земельного участка

Реквизиция земельного участка — это временное изъятие земельного участка у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз (п. 1 ст. 51 ЗК РФ). Обязательным условием является возмещение собственнику земельного участка причиненных убытков.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

89

Глава 5. Основания возникновения

ипрекращения прав на земельные участки

Вслучае наступления обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 51 ЗК РФ, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в п. 1 ст. 51 ЗК РФ, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.

90