Земельное право. Учебное пособие

§ 5. Принципы земельного права и законодательства

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, определяет исходные положения, регулирующие отношения, возникающие при использовании земли как недвижимого имущества. Данный принцип реализуется в п. 1, 4 ст. 35 и п. 1 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающих правило, согласно которому собственник здания, строения, сооружения должен иметь право на земельный участок, необходимый для использования перечисленных объектов. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержатся императивные нормы, запрещающие отчуждение зданий, строений, сооружений, без земельного участка, который необходим для их использования, если имущество принадлежит одному лицу. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости реализуется не только при их отчуждении, но и в иных случаях. Согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Высший Арбитражный Суд РФ разъясняет, что арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться им без соответствующего договора

всилу закона в течение срока аренды недвижимости.5

Всвязи с проведением земельной реформы значимым стал

принцип платности использования земли, согласно которому

от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

21

Глава 1. Земельное право в системе российского права

любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами

изаконами субъектов РФ. Формы платы за землю определены в п. 1 ст. 65 ЗК РФ: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок расчета

иусловия взимания земельного налога установлены Налоговым кодексом РФ.

Одной из основных обязанностей правообладателей земельных участков является строго целевое их использование.

Данная обязанность связана с принципом деления земель по целевому назначению на категории. Согласно этому принципу правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Особенности использования той или иной категории земель предусмотрены в ст. 77–103 ЗК РФ, а также специальных нормативных правовых актах: Лесном, Водном, Градостроительном кодексах и др.

Спринципом деления земель по целевому назначению связан и принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

До проведения современной земельной реформы существовала исключительная государственная собственность на землю. Реформирование земельных отношений было связано с признанием частной собственности на землю, а также

с введением собственности федеральной, субъектов РФ и муниципальной. В связи с чем потребовалось разграничение государственной собственности на землю. С учетом этого в подп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляется принцип разграничения

государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок

22

§ 5. Принципы земельного права и законодательства

такого разграничения устанавливаются федеральными законами. Порядок разграничения государственной собственности на землю определялся Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», который с 1 июля 2006 г. признан утратившим силу, поскольку в нем предусматривалась сложная процедура. В настоящее время отношения по разграничению государственной собственности на землю регулируются ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В земельном праве и законодательстве приоритет имеют публичные начала, поэтому закрепляется принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Данный принцип реализуется посредством возложения обязанностей на правообладателей, обеспечивающих рациональное и эффективное использование принадлежащих им земельных участков.

Земельные отношения регулируются и земельным и гражданским законодательством, поэтому особое значение имеет принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

23

Глава 2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ

§ 1. Понятие и виды земельных правоотношений

Земельные правоотношения — общественные отношения, возникающие по поводу использования и охраны земель, управления земельными ресурсами, урегулированные нормами права.

Особенность земельных правоотношений определяется спецификой объекта, по поводу которого они возникают, — это земля, являющая одновременно природным объектом, природным ресурсом и недвижимым имуществом.

Для классификации земельных правоотношений могут быть использованы различные критерии. Например, содержание прав и обязанностей субъектов земельных отношений. С учетом этого критерия выделяют следующие виды земельных правоотношений: имущественные, в сфере управления земельными ресурсами и охраны земель, возникающие при использовании земель различных категорий.

Характеризуя имущественные отношения, некоторые авторы выделяют правоотношения в сфере собственности и правоотношения по поводу прав на землю, производных от права собственности. Правоотношения в сфере собственности возникают по поводу использования земель их собственниками. Содержание правоотношений определяется формой собственности на землю. Земельные участки могут исполь-

24

§ 1. Понятие и виды земельных правоотношений

зоваться на правах, производных от права собственности. Эта группа отношений делится на два подвида: правоотношения, имеющие характер вещных прав, и правоотношения, имеющие обязательственный характер. К правоотношениям, имеющим характер вещных прав, относятся отношения, возникающие по поводу использования земель на правах пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, сервитута. К правоотношениям, имеющим обязательственный характер, относятся отношения, возникающие при аренде земель, доверительном управлении, залоге и т.п.6

Правоотношения в сфере управления земельными ресурсами также могут быть разграничены на подвиды: отношения, возникающие в сфере кадастрового учета земель; осуществлении контроля за охраной и использованиемя земель; проведении землеустройства и др.

В учебной литературе предлагают использовать и иные критерии для разграничения правоотношений на виды. Ю.Г. Жариков в качестве критерия использует функциональное назначение. С учетом этого критерия земельные правоотношения разграничиваются на регулятивные и охранительные. Регулятивные отношения определяются как урегулированные нормами права земельные отношения, выражающие в совершении их участниками позитивных действий. Охранительные правоотношения возникают при совершении правонарушения, когда появляется необходимость юридического воздействия на субъекта земельных отношений.7

Большинство авторов в целях разграничения правоотношений на виды используют такой критерий как материальный или процессуальный их характер, с учетом которого правоотношения разграничиваются на материальные и процессуаль-

6См.: Крассов О.И. Земельное право: Учебник. — 2-е изд., перераб.

идоп. — М.: Юристъ, 2006. — С. 111, 112.

7 См.: Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2009. — С. 48.

25

Глава 2. Земельные правоотношения

ные.Материальныеправоотношенияурегулированынормами, устанавливающими права и обязанности субъектов земельных отношений. Процессуальные — нормами, устанавливающими порядок возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений.8

§ 2. Субъекты и объекты земельных правоотношений

Субъектами земельных правоотношений являются физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (п. 1 ст. 5 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает некоторые ограничения в отношении субъектов земельных отношений. Это касается иностранных лиц, лиц без гражданства и совместных предприятий. Согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные лица, лица без гражданства и юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных лиц, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут использовать земли сельскохозяйственного назначения только на правах аренды.

Объекты земельных правоотношений:

1) земля, которая одновременно является природным объектом, природным ресурсом, а также недвижимым имуществом;

8См.: Крассов О.И. Земельное право: Учебник. — 2-е изд., перераб.

идоп. — М.: Юристъ, 2006. — С. 111, 113; Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2009. — С. 48.

26

§2. Субъекты и объекты земельных правоотношений

2)земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ);

3)части земельных участков, которые могут выступать объектами земельных отношений в тех случаях, когда, например, устанавливаются охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования на часть земельного участка. Часть земельного участка не может быть предметом гражданско-правовых сделок.

В п. 1 ст. 6 ЗК РФ не указана земельная доля как объект земельных правоотношений. Земельная доля признается объектом земельных правоотношений Федеральным законом

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В отличие от земельного участка, земельная доля представляет собой рассчитанную в гектарах площадь земли, без определения границ на местности, предоставляемую лицу, имеющему право на нее.

Образование земельных участков осуществляется посредством раздела, объединения, перераспределения и выдела. Образование земельных участков допускается при наличии согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых образуются земельные участки, которое оформляется в письменной форме. Не требуется согласие на образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также образуемых на основании решения суда.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей

27

Глава 2. Земельные правоотношения

собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений компетентного органа управления, за исключением случаев: раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Решения об образовании земельных участков принимаются на основании заявлений правообладателей земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Обязательными приложениями к заявлениям являются: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан.

У собственника земельного участка при его разделе возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки, Исключением являются земельные участки, находящиеся в общей собственности. Участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

28

§ 2. Субъекты и объекты земельных правоотношений

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков.

При объединении земельных участков образуется один земельный участок, и существование смежных земельных участков прекращается. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены соответственно на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Перераспределение земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами — не допускается, за исключением случаев: перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории,

вотношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 ЗК РФ.

29

Глава 2. Земельные правоотношения

У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам. При образовании земельных участков должны соблюдаться предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, установленные градостроительными регламентами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно

30