Земельное право. Учебное пособие

§ 3. Гарантии прав субъектов земельных отношений

Как гарантии прав субъектов земельных отношений необходимо рассматривать и случаи бесплатного предоставления земельных участок в частную собственность. В п. 2 ст. 28 ЗК РФ закреплено правило — предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. В случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться и бесплатно.

Земельным кодексом РФ лишь в двух случаях предусмотрено бесплатное предоставление земельных участков — религиозным организациям, собственникам зданий, строений и сооружений (подп. 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ), а также лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ).

Бесплатно земельные участки в собственность приобретаются и гражданами, использующими их на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Указанные лица

вупрощенном порядке регистрируют право собственности на принадлежащие им земельные участки (ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»).

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации» граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, совершенными до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности

вСССР», бесплатно приобретают их в собственность. Земельные участки, которые находятся в государственной

или муниципальной собственности и на которых располо-

101

Глава 6. Гарантии и защита прав субъектов земельных отношений

жены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно (п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 4 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих,огородническихидачныхнекоммерческихобъединениях граждан», если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу указанного Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

Нормы о бесплатном предоставлении земельных участков не применяются в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которым земельные участки предоставляются в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).

Гарантией прав на земельные участки являются также

требования о нормах предоставления.

Согласно п. 1 ст. 33 ЗК РФ устанавливаются предельные

(максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам на праве собственности из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель.

102

§3. Гарантии прав субъектов земельных отношений

Встатье указаны цели использования земельных участков, когдаприменяютсяданныенормы:крестьянское(фермерское) хозяйство, садоводство, огородничество, животноводство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство. Предельные размеры земельных участков устанавливаются законами субъектов РФ

инормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Компетенция их разграничивается в зависимости от цели использования земельного участка. Нормативными правовыми актами органов местного самоуправления определяются предельные размеры предоставления земель для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Предельные размеры предоставления земель для иных целей определяются законами субъектов РФ.

Согласно п. 2 ст. 33 ЗК РФ должны быть установлены

имаксимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, перечисленных выше. Указанные нормы предусматриваются: федеральными законами — в отношении земель, находящихся в федеральной собственности; законами субъектов РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ; нормативными правовыми актами органов местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Для целей, не указанных в п. 1 ст. 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Нормы, предусматривающие нормирование земель, содержатся и в Федеральных законах от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 7 июня 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

103

Глава 6. Гарантии и защита прав субъектов земельных отношений

Всоответствии с п. 1, 2 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» законом субъекта РФ определяется максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, а также могут быть установлены минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 5 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г.

№112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» законом субъекта РФ устанавливается максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.

Вземельном законодательстве закреплены как гарантии

прав на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так и гарантии прав на земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам. Прекратить права на земельные участки граждан и юридических лиц возможно лишь по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Для государственных или муниципальных нужд земельные участки могут быть изъяты только в исключительных случаях, перечень которых определен в п. 1 ст. 49 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельного участка, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

•предоставления по желанию лиц, у которых они изымаются, в том числе выкупаются, равноценных земельных

участков;

• возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

104

§3. Гарантии прав субъектов земельных отношений

•возмещения в соответствии со ст. 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Порядок возмещения причиненных убытков установлен постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Согласно ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В размер убытков, причинных землевладельцам, землепользователям и арендаторам, включаются те же компенсации, которые выплачиваются и собственникам земли, за исключением стоимости земельного участка.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам изъятием у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе: упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае приобретения его торгах.

105

Глава 6. Гарантии и защита прав субъектов земельных отношений

Не включаются в расчет убытков затраты, связанные со строительством на земельном участке или иным его улучшением после информирования собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора о возможном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также затраты, произведенные в границах зарезервированных земель после информирования указанных лиц об этом.

В полном объеме возмещаются убытки, причиненные временным занятием земельного участка, ограничением прав на земельный участок, изменением целевого назначения при переводе из одной категории в другую без согласования с правообладателем, а также ухудшением качества земли в результате деятельности других лиц.

При определении размера убытков, причиненных временным занятием земельных участков, учитываются убытки, возникшие в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав на землю, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на землю, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

106

§ 4. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров

Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

•соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

•акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав на земельный участок, соглашение о сервитуте;

•акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

•решение суда.

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, кроме перечисленных выше, является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.

§4. Защита прав на землю

ирассмотрение земельных споров

Земельные споры — это разногласия, конфликты, возникающие при использовании земель и управлении земельными ресурсами.

107

Глава 6. Гарантии и защита прав субъектов земельных отношений

Согласно ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан на разрешение в третейский суд.

Отдельные категории дел могут быть рассмотрены мировыми судьями. В ст. 3 Федерального закона от 17 декабря 1998 г. № 188-ФЗ «О мировых судьях» установлено, что мировыми судьями рассматриваются дела об определении порядка пользования имуществом, включая и земельные участки, а также дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей ста тыс. рублей.

Вст. 59–62 ЗК РФ определены способы защиты земельных прав: признание права на земельный участок; восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения; признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления; возмещение убытков.

Вуказанных статьях перечислены те же способы защиты прав, которые закреплены и в ст. 12 ГК РФ. В указанной статье, кроме вышеперечисленных, закреплены и иные, которые применимы и при защите земельных прав: признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; самозащита права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иные способы, предусмотренные законами.

108

Глава 7. УПРАВЛЕНИЕ В СФЕРЕ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ИОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ

§1. Понятие и значение правового института управления земельными ресурсами РФ

Управлениевсфереиспользованияиохраныземельпредставляет собой подзаконную исполнительно-распорядительную деятельность органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, направленную на обеспечение эффективного и рационального использования земель, повышение почвенного плодородия и их охрану.

Характер деятельности исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления по организации рационального использования и охраны земель обусловлен принципом разделения властей, закрепленным в ст. 10, 11, 12 Конституции РФ. Суть этого принципа заключается в разграничении сфер деятельности и полномочий государственных органов, осуществляющих законодательную, исполнительную и судебную власти.31

Таким образом, говоря о правовом институте управления земельными ресурсами, можно выделить государственное

31 См.: Крассов О.И. Земельное право: Учебник. — М., 2000. — С. 173.

109

Глава 7. Управление в сфере использования и охраны земель

управление и муниципальное управление в сфере использования и охраны земель.

Определяющая роль управления в сфере рационального использования и охраны земельных ресурсов всегда должна принадлежать государству. На наш взгляд, это вызвано объективной необходимостью функционального обеспечения эксплуатации земли как основного средства производства и необходимого территориального базиса для размещения различных объектов недвижимости.

Государственное управление земельными ресурсами — это часть правового института управления в целом, которое выражается в организующей деятельности государственных органов исполнительной власти по обеспечению надлежащего использования и охраны земель всеми участниками земельных правоотношений.

Земельное законодательство, в том числе и нормы правового института управления земельными ресурсами, традиционно относится к отраслям, на состоянии которых наиболее остро и болезненно отражаются политические, экономические и идеологические изменения в современном обществе. Сегодня это законодательство формируется фактически заново. В силу множественности функций, которые выполняет земля, земельное законодательство, в рассматриваемой нами области, сложный правовой механизм. В одних случаях земля рассматривается как объект хозяйствования, т.е. основа сельскохозяйственного,лесохозяйственногоииногопроизводства, в других — она выступает как место и условие жизнеобитания человека, в-третьих, земля — территория государства, т.е. пространственный предел государственной власти. При правовом обеспечении процесса управления земельными ресурсами необходимо учитывать все указанные особенности.

В этой связи одной из острейших проблем, стоящих перед государством, является проблема создания, развития и применения земельного законодательства, четко регулирующего возникшие и вновь складывающиеся общественные отношения, в сфере

110